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隐形帝国苏宁：撞车万达低调布局商业地产 2012年12月26日，创业22周年之际，苏宁电器(002024.SZ)董事长张近东给集团全体18万员工发了一封信。这封名为转型融合新征程奋力进取新苏宁的信言简意赅，但其透露出的重要信息却至少包含两点。一点是发轫于2012年初的苏宁集团品牌“去电器化”、运营“超电器化”即将完成，信中，张近东第一次公开称呼苏宁电器母公司苏宁电器集团有限公司为“苏宁集团”；另一点则是进一步明确了苏宁集团2020年营收额将达到1万亿元人民币。信中并未回应日前媒体所称苏宁置业集团有限公司(下称“苏宁置业”)将赴港上市的报道。“没听过什么H股上市的消息。”苏宁电器一位不愿具名的中层管理者告诉中国经营报记者，苏宁置业不在上市公司内，对此情况并不清楚。但本报独家获得的消息显示，在苏宁集团未来年营收额1万亿元的规划中，苏宁置业与线下零售、线上电商堪称苏宁集团的“三驾马车”。低调富豪2012年中国富豪榜单显示，张近东以201.6亿元身家排名第12位。不得不说，张近东的实力显然是被“小觑”了。尽管苏宁集团目前是国内第一家喊出2020年营收达1万亿元的民营公司，“做事”极具魄力，但张近东及苏宁公司的“做人”却都相当低调。福布斯10月12日发布的2012年中国富豪榜单显示，张近东以201.6亿元身家排名第12位。不得不说，张近东的实力显然是被“小觑”了。苏宁电器2012年上半年的财报数据表明，张近东本人直接持有苏宁电器27.9%的股权；同时，其本人持有28%的苏宁电器集团股份，而苏宁电器集团持有苏宁电器13.47%股权。两者相加，张近东持有苏宁电器约31.67%股权。以苏宁电器当下约6.8元/股股价(与福布斯发榜时相当)估算，仅这部分股权价值即高达159亿元(73.83亿股31.67%6.8元/股)。需要说明的是，苏宁电器集团还直接持有苏宁易购40%股权，这也意味着，张近东本人持有苏宁易购11.2%股权。苏宁易购2012年10月将年度营收考核目标200亿元调低至170亿180亿元，其股权价值如何估算难有定论。一个可以参照的标的是，2011年京东商城净销售额为210亿元，2012年京东将营收目标定为500亿元；不论京东完成结果如何，以苏宁易购约相当于1/3个京东商城营收来看，京东2011年3月估值为100亿美元，2012年11月最新估值则为72.5亿美元，即便不考虑苏宁易购较京东商城高出的毛利率，张近东持有的11.2%苏宁易购股权估值亦至少为16.89亿元(72.5亿美元/311.2%6.24元/美元)。这也意味着，按照福布斯的统计方法，张近东通过苏宁电器集团持有的其他资产估值仅为25.71亿元。公开数据显示，苏宁电器集团2011年完成营收高达1900亿元，减去苏宁电器2011年938.89亿元的营业额，苏宁电器集团以地产为主的其他板块业务营收亦高达961.11亿元。张近东通过持有苏宁电器集团28%股权分享2011年营收近千亿元的资产收益，25.71亿元的福布斯估值显然不合常理。但也正是这样不合理的估值，让张近东在财富榜上相对“低调”。“撞车”万达在商业地产、高级酒店、连锁等业态上，苏宁置业与万达集团高度重合。而2012年底王健林喊出高薪组建电商团队后，已经志在成为中国“沃尔玛+亚马逊”的苏宁电器又将和万达“撞车”。如前所述，与张近东一样，苏宁电器集团的另一重要未上市资产苏宁置业也是“隐形”高手。12月28日，苏宁电器公告显示，苏宁置业为张近东控股子公司，注册资本2亿元，截至2011年12月31日，苏宁置业(合并报表)总资产247.02亿元，2011年实现净利润4.86亿元。来自苏宁置业的官方网站介绍资料称：“苏宁置业商业地产涉足北京、上海、南京、天津、成都等全国众多一二线城市，储备开发了八十余座苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品，业态涵盖大型购物中心、电器旗舰店、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓等。在建项目均为各城市核心商圈地标性建筑：88层400米高的南京奥体苏宁广场、388米的新街口苏宁广场、338米的镇江苏宁广场、328米的无锡苏宁广场、266米的徐州苏宁广场、100米的青岛李沧苏宁电器广场等一系列大型商业综合体项目正在全面推进开发建设。”如此强劲的实力与当下国内的商业地产领头羊万达集团堪称伯仲之间。万达集团的官网介绍资料称：大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2500亿元，年收入1400亿元，年纳税200亿元。已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、814块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV。2015年目标：资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。不难看出，在商业地产、高级酒店、连锁等业态上，苏宁置业与万达集团高度重合。而2012年底王健林喊出高薪组建电商团队后，已经志在成为中国“沃尔玛+亚马逊”的苏宁电器又将和万达“撞车”：苏宁电器以线下经营空调起家，后扩展至家电、3C等，2011年底起，借子公司苏宁易购线上又开拓了图书、百货、家居、虚拟服务等新的运营领域；而万达集团连锁自线下百货起家，未来电商运营如何扩展虽方略未清，但对毛利可观的数码产品及大家电很难不动心。有报道称，目前苏宁在各城市有3000万平方米的土地储备，2012年计划开工的商业地产项目就有800万平方米。而截至2012年上半年，万达的土地储备达到3900万平方米，其中新增土地储备550万平方米。这也是媒体将苏宁置业称为张近东隐藏在水面下的“核潜艇”的数据印证。3月23日，中国房地产TOP10研究组发布了2012中国房地产百强企业研究报告，苏宁置业获评2012年中国房地产百强企业、中国商业地产企业TOP10、中国房地产企业成长性TOP10。“背靠大树好乘凉”的苏宁置业成立于2005年7月。该公司的工商资料显示，苏宁置业法人代表马晓咏，发起股东苏宁电器持股55%。2008年10月，苏宁置业增资到2亿元后，股东发生变更张近东出资1.2亿元占60%；苏宁电器集团出资5000万元占25%；卜扬、马晓咏、蒋勇分别出资1000万元各占5%。2010年底，卜扬、蒋勇退出，张近东出资额从1.2亿元增至1.3亿元，占股65%。值得一提的是，在坚持以商业连锁发展为主导的业态之外，苏宁置业还涉及了苏宁奥体滨江豪宅项目、紫金东郡等住宅地产，钟山国际高尔夫等旅游地产，苏宁睿城、徐庄苏宁集团总部基地等科技地产，全国众多苏宁物流基地的物流工业地产。按照规划，到2020年，苏宁置业将“完成300个电器旗舰店、50个大型购物中心、100家高星级酒店和60个物流基地的建设”，看起来所需投资额巨大；但同时，由于该公司主要是靠取得土地后向银行抵押获取贷款再进行开发的模式，整体来看，苏宁置业所需运营资金并没有外界所分析的那样“饥渴”。谋局金融重庆苏宁小额贷款公司与苏宁易付宝、华夏通两家第三方支付公司一起，打造其整体的金融服务体系，为苏宁电器及苏宁易购的线上线下融合发展提供金融支持。张近东还逐步涉足了金融板块。就像马云的“阿里巴巴系”拥有支付宝一样，苏宁电器拥有100%股权的南京苏宁易付宝网络科技有限公司，易付宝于2012年6月获得中国人民银行颁发的第三方支付牌照。苏宁易购的官方消息称，易付宝“除了能给苏宁易购带来更加充裕的资金流之外，苏宁易付宝庞大的会员信息库，对于苏宁易购研究网络消费行为实现精准营销创造了条件”。但对于张近东的巨额财富帝国而言，电器零售创造的充裕现金流和房地产开发对资金的极度饥渴，中间存在着巨大的“关联交易”鸿沟，如何既遵守上市公司制度，又尽量提高资金周转效率，布局金融绝非只是为苏宁易购服务那么简单。早在2009年8月28日，苏宁电器与江苏银行股份有限公司签署认股协议书，以5.4亿元认购江苏银行1.79%股权。仅从持股比例来看，张近东首次参股银行并非有意而为，但自定下大举进军电商的战略后，其围绕电商打造金融服务链的努力却已属有的放矢。2011年5月11日，苏宁电器与芜湖市建设投资有限公司签订产权交易合同，出资8000万元，受让后者持有的芜湖万联智能通卡有限公司98.4%股份。同一天，苏宁电器持有60%股权的苏宁易购与芜湖市镜湖建设投资有限公司签订产权交易合同，出资990万元，受让其持有的安徽华夏通支付有限公司(下称“华夏通”)9.9%股份。同年5月16日，苏宁电器与芜湖市联网汇通电子科技有限公司签署了股权转让协议，同样以990万元，受让华夏通9.9%股份。2011年7月，北京苏宁电器有限公司作为北京通州区企业代表，出资900万元，与国家开发银行及其他区内企业发起设立北京通州国开村镇银行股份有限公司，持股9%。而苏宁在北京的电商物流配送中心也敲定通州。最新的消息显示，12月5日夜间，苏宁电器发布公告称，重庆苏宁小额贷款有限公司将以3亿元注册成立，其中，苏宁电器集团占股25%，苏宁电器的全资香港子公司香港苏宁占股75%。小额贷款公司“与苏宁易付宝、华夏通两家第三方支付公司一起，打造其整体的金融服务体系，为苏宁电器及苏宁易购的线