房地产项目融资前公司企业成本调查模板.doc

1 中泰创展控股有限公司 中泰创展 项目名称 房地产融资项目 尽职调查报告模板 申请企业名称 融资金额 融资期限 总息费率 业务类型 抵押 质押 其他 主要担保条件 业务团队 尽职调查声明 我们在此声明与保证 本报告是按照中泰控股有限公司 尽职调查规范 要求和公司有 关规定 根据融资申请人提供的和本人收集的资料 经我们审慎现场及非现场调查 访谈 核实 分析和整理 并在此基础上针对项目特点设计交易模式 制定方案后完成的 报告全 面反映了客户及项目最主要 最基本的信息 我们对报告内容的真实性 准确性 完整性及 所作判断的合理性负责 尽调人员 调查日期 年 月 日 协助尽调人员 协助调查日期 年 月 日 2 目 录 一 项目背景5 二 方案与风控措施5 一 基本要素5 二 交易结构5 1 项目的进入5 2 项目的退出5 3 项目公司的管理5 三 风控措施5 三 交易对手5 一 申请人 项目公司5 1 基本情况及历史沿革5 2 申请人的股权结构5 3 组织结构5 4 高管层情况介绍5 5 经营情况调查6 二 控股股东 实际控制人6 三 项目公司财务状况6 1 项目公司税收政策6 2 项目公司财务信息6 四 项目公司征信情况8 四 融资项目9 一 项目基本情况9 1 项目概况及现状9 2 控规指标9 3 开发计划10 4 设计 施工 监理情况及各合作方介绍11 二 项目市场情况11 1 项目所在地经济发展情况11 2 当地房地产市场总体情况11 3 项目市场情况11 三 项目分析12 1 总投资12 2 建设成本预测13 3 项目销售预测14 4 项目财务效益评估14 5 盈亏平衡分析15 五 项目综合评价15 3 1 客户定位15 2 项目 SWOT 分析15 六 还款来源15 1 还款来源介绍15 2 项目现金流分析15 七 风险评估16 八 结论及建议16 九 项目资料附件列表16 4 一 项目背景 二 方案与风控措施 一 基本要素 融资申请人 融资项目名称 申请融资金额 融资期限 融资用途 融资方式 融资息费成本 还本付息方式 二 交易结构 1 项目的进入 2 项目的退出 3 项目公司的管理 三 风控措施 三 交易对手 一 申请人 项目公司 1 基本情况及历史沿革 2 申请人的股权结构 以网状图或表格的形式列出 需要追溯到实际控制人 3 组织结构 4 高管层情况介绍 法定代表人 财务总监以及项目负责人 至少包括受教育程度 毕业学校 本人从业 经历 本行业从业资历等 查法定代表人的人民银行个人征信记录 5 5 经营情况调查 二 控股股东 实际控制人 对于控股股东 重点介绍其从业经历 过往开发的房地产项目情况 是否多元化经营 是 否跨地域经营 并匡算股东原始积累 1 如存在股东或实际控制人对项目追加投入 资本公积及其他应付款 比照原始积累 进行资金来源合理性分析 以判断其是否存在隐性民间借贷行为 2 如存在多元化经营情况 要进一步调查其关联公司情况和公司不同行业对公司经营的 贡献程度 三 项目公司财务状况 1 项目公司税收政策 税收政策 税 种税 率税 种税 率 营业税土地使用税 土地增值税 预缴 房产税 土地增值税 清算 城市建设税 费 企业所得税 预缴 教育和卫生附加费 企业所得税 清算 地方教育费附加 施工合同印花税购房合同印花税 2 项目公司财务信息 列示项目公司近三年及最近一期的财务报表数据 并对报表中的重点科目进行详细说明 应在现场查阅借款方会计凭证和相关账目的前提下 认真核实各相关会计科目的财务数据并 收集相关财务资料 依据收集的相关数据资料 编制对应的会计科目明细表 6 1 预付账款 按照分期 分项目汇总列示明细 分类金额付款时间 期间 按照同期 同项目 不同的收款单位列示明细 一期 收款单位付款金额付款时间 期间 二期 2 存货 按照分期 分项目汇总列示明细 分类金额付款时间 期间 按照同期 同项目 不同的对方单位列示明细 一期 科目收款单位付款金额付款时间 期间 土地出让金及契税 拆迁补偿费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费 二期 7 往来款明细表 报表科目金额款项性质与本企业关系 是否关联公司 归还时间 应收账款 合计 其他应收款 合计 应付账款 合计 其他应付款 合计 短期借款明细表 借款方借款金额贷款方借款期限借款方式抵押物信息担保方 四 项目公司征信情况 1 查询人民银行征信系统 2 查询被执行人执行信息 3 通过查阅报刊杂志 调阅相关行业报告和上网查询等方式 如有负面信息 应进行进一步调查核实 并予以说明 8 四 融资项目 一 项目基本情况 1 项目概况及现状 项目所在城市区域 主要开发面积 包括土地面积 规划用地面积 业态构成 分几期 开发 各期包含的内容 2 控规指标 项目基本控规指标表 序号指标名称 一期指标 别墅 1 3 层 二期指标 高层住宅 18 31 层 三期指标 高层酒店 28 层 单位 1总用地面积m2 1 1道路及公共用地面积m2 1 2建设用地面积m2 2绿地率 3建筑密度 4建筑高度 4规划容积率 5总建筑面积m2 5 1地上建筑面积m2 5 1 1住 宅m2 5 1 1 1住宅m2 5 1 1 2 90 m2 5 1 1 3 90 120 m2 5 1 1 4 120 m2 5 1 2商 业m2 5 1 3写字楼 5 1 4廉租房 保障房 5 2地下建筑面积m2 9 5 2 1车位个 5 2 2商业 2 层 m2 5 2 3人防 含车库 1 层 m2 3 开发计划 完成时间 序号节点名称 一期 别墅 二期 高层住宅 多层商业 三期 高层酒店 1取得 土地使用证 2设计单位确定 3概念设计完成 4规划设计报批文本完成 5取得 规划用地使用许可证 6扩初设计完成 7施工报建图完成 8取得 建设工程规划许可证 9全套施工图完成 10总包单位确定 招标 11取得 施工许可证 12景观施工图完成 13基础施工至 0 000 14售楼处建成 15达到预售条件 16取得 预售许可证 17样板间开发时间 18主体结构封顶 21外立面装饰工程完成 22室内装饰工程完成 23安装工程及调试完成 24室外配套 园建完成 10 序号节点名称 完成时间 一期 别墅 二期 高层住宅 多层商业 三期 高层酒店 25竣工备案时间 26预验收时间 27竣工验收完成 28交房时间 4 设计 施工 监理情况及各合作方介绍 项目实施单位 规划设计单位 建筑设计单位 施工总承包商 监理单位 二 项目市场情况 1 项目所在地经济发展情况 人口总量 CPI 在全省排名以及人均收入情况 2 当地房地产市场总体情况 包括刚需 供应量 最近一年市场销售情况 3 项目市场情况 1 项目区域交通情况 附位置图 2 项目配套设施情况 3 周边主要土地成交情况 4 周边竞争项目分析 楼盘名称 产品类型 位置 开发商 11 楼盘名称 总建筑面积 各产品类型均价 产品备案价格 开盘时间 销售情况 数据来源 三 项目分析 对于我公司只介入分期开发的项目中的某一期项目的情况 还应具体分析我司介入该期 项目的资金运用与来源的情况 1 总投资 1 总投资测算 总建筑面积 可售面积 借款期 可售面积 项目名称投资额 已投入 万 元 未投入 万元 按总建筑面 积单价 元 按可售面积单 价 元 开发成本 土地费用 政府行政事业性 收费 前期工程费用 建筑安装工程费 分住宅 商业 写字楼 其中 地上建筑 地下建筑 社区管网及园林 工程费 12 配套设施费 其他工程费 开发期间费用 开发期税费 管理费用 列明 取费依 据 财务费用 销售费用 列明 取费依 据 其他费用及不可 预见费用 项目总投资 2 总投资资金来源构成 序号项目金额 万元 占总投资比例 总投资 1 自有资金 注册资本及资本公积 2信托贷款 3银行贷款 4我司贷款 5其他借款 6销售回款 3 已投入资金来源及合理性分析 4 融资额度的合理性分析 2 建设成本预测 测算前提条件 各项费用假设占比 见 附表一 13 3 项目销售预测 测算前提条件 分年完工假设 销售比例的假设及依据 价格假设及依据等 1 销售方案 2 销售预测 附表二 业态可售面积预计单价总金额收入占比 住宅 公寓 商业 写字楼 酒店 车库 地下车位 4 项目财务效益评估 成本利润表 科目金额 万元 可售面积单方 元 平方米 1 销售收入 2 销售成本 3 期间费用 营销费用 财务费用 管理费用 4 销售税费 土地增值税 营业税及附加 5 销售利润 6 营业外收入 6 营业利润合计 7 企业所得税 8 营业净利润 经济指标 14 成本利润表 销售净利率 投资利润率 项目投资财务评价指标 项目总投资项目总收入 项目资金峰值股本投资 项目税前利润项目税后净利润 销售净利润率总投资净利润率 股本投资获利倍数 5 盈亏平衡分析 1 当销售利润为零时的销售单价 假定销售比例不变 2 当销售利润为零时的销售比例 假设销售单价不变 五 项目综合评价 1 客户定位 2 项目 SWOT 分析 优势 S 劣势 W 机会 O 威胁 T 项目 SWOT 结论 六 还款来源 1 还款来源介绍 2 项目现金流分析 1 正常情况下的现金流 业态借款期内销售面积销售单价借款期内销售周期去化率 15 累计净现金流 2 压力测试下的现金流 A 在销售进度不变的情况下 假设销售单价下降 5 10 20 时对该项目的影响 B 在销售单价不变的情况下 假设销售成本增加 5 10 和 20 对该项目的影响 七 风险评估 八 结论及建议 九 项目资料附件列表 16 附表一 建筑成本测算 序 号 子项名称 测算金额 万元 2012 Q4 201 3 Q1 201 3 Q2 201 3 Q3 201 4 Q4 201 4 Q1 201 4 Q2 2014 Q3 一土地费用 1 地价款及市政配套 费 2合作款项 3红线外市政设施费 4拆迁补偿费 5 市政配套设施的其 他支出 二 政府行政事业性收 费 1报批报建费 2增容费 三前期工程准备费 1勘测丈量费 2规划设计可研费 3三通一平费 其中 临时道路 临时用电 临时用水 场地平整 4临时设施费 5其他支出 四 主体建筑 装修 工程费 1地基与基础工程 2地下结构及粗装修 3地上结构及粗装修 4门窗工程 5室外精装修 6室内精装修 7其他 五主体安装工程费 1 室内水暖气电管线 设备 2 室内空调 电梯设 备 3消防系统 4 弱电 智能化 系 统 5地下室停车场导引 17 系统 6其他设备 六社区管网工程费 1室外给排水系统费 2室外采暖系统费 3室外燃气系统费 4 室外高低压电力系 统费 5室外消防系统费 6 室外通讯 有线电 视系统费 七园林环境工程费 1环境设计费 2绿化建设费 3建筑小品 4道路及广场建造费 5大门围墙建造费 6室外照明 7楼体泛光 8标识系统制作 9室外零星设施 八配套设施费 1物业服务用房 2业主会所 3幼儿园 4学校 5儿童游乐设施 6环卫设施 7运动设施 8 超市 配套商业设 施 9其他支出 九开发间接费 1工程管理费 十其他建设工程支出 1工程监理 2工程造价顾问咨询 3物业服务启动费 4资本化利息 5其他支出 成本合计 18 附表二 销售预测表 201220132014 Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 融资 后 销售面积 销售比例 销售均价 元 住宅 销售收入 万元 销售面积 销售比例 销售均价 元 写字楼 销售收入 万元 销售数量 销售比例 销售均价 元 商业 销售收入 万元 销售数量 销售比例 销售均价 元 车位 销售收入 万元 注解 对投资项目未来销售预测的方法 1 参考前期销售进度和价格 2 参考周边类似楼盘的销售进度和价格 3 结合当地购房群体办理全款和按揭的比例 并考虑银行按揭款回款的情况 4 结合本项目的品质以及开发商的实力 以当地或可比区域市场以往年度其他可比项目的整 体销售收入作为本项目未来销售预测的参考 19 附表三 现金流量表 201220132014 序号科目4Q1Q2Q3Q4Q