湖北黄冈市房地产地块项目前期市场调研及定位报告_145页_2011年_复合功能城市综合体_大家顾问.ppt

1 1 打造黄冈首席 院街 式的复合功能城市综合体 黄冈市t0146 2010地块前期市场调研及定位报告 20110706 1 谨呈 湖北金福泰置业有限公司 2012版 房地产营销策划大全 移动硬盘版 策划人士必备资料库 货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载0755 83513598qq 69031789 2 前期顾问工作阶段划分 2011 06 03 2011 07 06 工作 成果 第二阶段 中期 物业规划建议报告 第一阶段市场调研及定位与发展战略报告 30个工作日 20个工作日 2011 07 26 10个工作日 第三阶段 终期 项目营销总体策略报告 规划调整建议规划方案确定整体营销策略 2011 08 06 项目规划方案调整建议 项目营销总体策略报告 项目实地勘察区域房地产市场调研客户访谈专业人士访谈企业高层访谈 项目启动区现状研究项目开发启动策略研究相关项目案例借鉴项目所在区域市场竞争研究项目开发物业组成研究 项目启动区地块条件分析相关楼盘启动模式分析相关楼盘客户与产品分析相关楼盘物业市场分析 项目整体战略与定位回顾项目整体定位研究项目开发策略研究项目物业发展建议研究 3 在过去半个月时间里 本司专案组进行了如下调研与研究工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 项目实地勘察黄冈房地产市场现状黄冈商业现状与发展 项目和地区的背景分析 目标市场与客户的集中分析 定位及发展策略建议 目标消费者访谈地产专业人士访谈政府相关人员的访谈 随机访谈业内访谈专家访谈 黄冈房地产在售项目信息 黄冈商圈调研 鄂州商圈调研 城市规划影响探讨房地产市场特点分析黄冈购房人置业特点分析区域竞争态势分析 黄冈消费者价值取向和置业倾向的分析项目产品定位研究开发节奏与时序研究定位及发展策略建议 4 引领黄冈都市复合居住范本打造全新空中院馆生活在深度沟通的基础上 大家顾问一行6人 在黄冈及鄂州进行了为期8天的实地调研 共走访了十余个项目 完成了250份潜在目标客户的有效市场调查问卷 并对黄冈当地相关政府部门以及实际操盘的业内专家进行了若干场深度访谈 以求找出当地购房者的核心特征 为项目定位以及后期商业开发思路提供牢固支撑 黄冈明珠大道t0146 2010地块项目 下称明珠大道项目 作为18万方的中等规模项目 从开发角度而言 较高的开发成本对项目的高溢价与创新提出了较高要求 同时还承载着企业品牌 市场标杆的诸多外在使命 因而项目的开发 已超越了普通市场层面的要求 基于此 本次汇报将围绕如下几个方面核心问题的解决依次展开 1 结合城市特征 现有规划指标和企业开发目标 确定项目的初步规划思考 2 立足区域竞争 准确把握客户需求 寻找项目的核心竞争优势 3 兼顾企业现金流和价值最大化考虑 为本项目3万方商业的价值最大化提出建议与参考 以下汇报 将围绕上述问题依次展开 我司愿和贵司一起在各自的专业领域内 将本项目打造成黄冈的宜居典范之作 创造黄冈楼市的又一个辉煌 前言 5 本次汇报内容构成 6 指标解读 区域印象 相关配套 交通条件 城市规划 7 地块紧临明珠大道 整体地势略低 内部有条现状道路连通明珠大道与珠宝路 有利于项目商业价值的提升 同时地块西南向可观长江与遗爱湖景观 具备一定景观优势 东 临明珠大道 对面为黄冈师范学院南 临已经开发项目瑞天新城西 临旧村房北 临新港二路旧房 孵化器项目 地段解读 n 8 项目所在区域地处东部新城开发区 未来的政治经济中心所在 同时以鄂黄长江大桥为枢纽 是鄂州黄冈的城市界面所在 桥头经济与良好区位的双重利好优势赋予项目较大开发潜力与增值预期 城市东部开发区中心位置从地理位置来看 黄冈市形成了东西双城格局 本项目正好处于新城区的中心地段 新老城区结合处从行政划分来看 本项目属于东部新城区 与黄州区相邻 是黄冈市经济开发区 也是未来城市发展的重点区域 东城纵向主干道本项目邻近城市级主干道 明珠大道 作为进出经济开发区的枢纽地带 区域解读 黄州区 黄冈中心老城区 经济开发区 东部新城 项目所在地 政府东迁将成为推动区域快速发展的重要引擎和机遇 9 项目总规模18万方 是企业首进黄冈的开山地王之作 担负着项目形象与企业品牌的双重使命 同时 地块成本过亿 商业占比高达20 如何通过商业价值的最大化化解地块的高地价成本 保障企业实现合理的投资利润也是本案定位思考的关键 占地面积 90亩 约6万平米容积率 3 0建筑面积 18 009万平米住宅面积 14 072万平米商业面积 3 6018万平米 20 土地总价 13500万元土地成本 150万 亩楼面价750元 平米 指标解读 10 233米 地块外部通达性高 但目前没有可以直达的公交线路 对区域外消费的吸纳与辐射力较弱 同时临街面较少 对项目商业价值提升有一定影响 因此 如何扩大项目商业影响力 同时通过规划提升项目的临街商业价值是本案商业突破的关键 交通条件 11 项目周边黄冈师范 黄冈高中 鄂东职校等知名教育机构众多 人文氛围浓郁 潜在消费群近4万人 是项目重要购买力支撑与消费群所在 周边配套 12 本案 项目西 南两面具备遗爱湖与长江双重景观优势 是项目品质与附加值的重要体现 周边资源 13 观点一 黄冈城市化进程进入到快通道 城市人口的扩张是房地产市场的重要支撑 到2020年 城市整体城市化率达到60 城市化进程的加快速将带来巨大的人口红利 是城市房地产的重要支撑 观点二 城市东拓 中心东移 政府的大力投入将为区域房地产市场带来活力 目前城市主要向东发展 形成以黄州区与东部开发区为两大中心的双城格局 政府也将由目前所在的黄州区迁往东部开发区 将东部开发区打造成为新的城市政务金融中心 促进城市向东发展 黄冈市作为武汉城市圈中最大地级市 城市化进程进入快通道 本项目位于城市扩张主轴 未来政府所在地 是本案巨大潜力的重要保障和支撑 城市规划 黄州区 是黄冈市老城区 有着浓郁的城市生活氛围 传统老商圈以及居住中心 东部开发区 于1990年6月成立 是黄冈市正在成长的城市新区 也是未来城市发展的重点区域 目前黄冈市政务中心正逐步搬迁至此 同时规划的中央商务区以及核心商圈 14 桥头经济 政府重地 赋予项目较大预期潜力 周边中学大学教育资源丰富 购买力强劲 人文氛围浓郁 地块高层视野可观遗爱湖与长江资源 地块方正 地势平坦 利于整体规划布局 项目周边新城区整体居住品质较高 对项目竞争造成一定压力 区域交通网络尚不完善 不利于与外界的沟通与联系 对项目商业价值有一定影响 较高的拿地成本 对项目的盈利空间造成影响与限制 优势 劣势 桥头经济 城市界面 政府重地所在 高端教育氛围浓郁 景观视野优越 综合结论 15 黄冈高中 黄冈师范 职业技术学校 未来教育重地 人文环境优越西南向可观长江与遗爱湖景观 景观视野较好 周边有学生一条街 小商品及学生消费氛围浓郁 目前仅有一条明珠大道与外界相连 与外界的联系与互动较弱 没有可以到达的交通线路 对人流的吸引力与辐射力不足 鄂黄长江大道加强了鄂州与区域的联系 同时也是项目商业潜力的巨大支撑 地块属性界定 环境属性 交通属性 16 东部新城受桥梁与教育经济带动未来政务中心所在商业与居住并重的复合型城市综合体标杆 属性界定 项目属性界定的核心关键 属性界定 17 开发要求 开发目标 限制条件 核心问题 18 项目开发进度要求 项目成本及开发进度要求 预计2011年下半年开工 2012上半年入市总体开发周期控制在2年左右楼面地价按750元 平米计算 综合建安成本为2100 2500元 平米 综合成本接近3000元 平米 企业对项目开发预期要求 与区域未来发展趋势相匹配 适度领先 成为区域高端住宅的引领者 奠定企业影响力通过商业价值的放大 化解高地价成本 为项目超额利润贡献力量 开发要求 19 1 地块临街拐角处不在地块范围内 临街面较少 不利于地块商业价值的发挥 对项目商业形态与业态规划提出了较高的要求 2 地块整体呈刀把状 南北向狭长 东西向较短 而地块景观视野基本集中于西南向 地块整体狭长的地形对景观视野的最大化有较大影响与限制 如何优化地块的整体规划布局最大化发挥地块的景观价值是本案住宅规划的重要思考方向 3 项目总成本高达1 35亿元 楼面地价750元 平米 建安成本2300元左右 合计开发成本3000元左右 而黄冈市目前整体均价水平也仅在3000元左右 如何化解高地价成本的限制 通过高溢价产品组合保证项目的竞争优势与利润实现是项目定位思考的基础 限制条件 20 1 项目目标形象要求 发挥地块优势 建立区域标杆形象 品质要求 满足区域中高端市场的消费与居住需求速度要求 快速进入开发阶段 在利润最大化的前提下有效规避市场风险 2 品牌目标借助项目的成功开发 树立企业品牌在黄冈的影响力 为后续开发奠定基础 3 财务目标快速实现资金回流 通过产品创新和营销突破 实现利润最大化 通过良好的开发节奏与产品线搭配 保证企业整体资金链的平衡及开发进度 开发目标 21 如何突破竞争 快速树立项目的标杆地位与认知 对策 通过全新项目形象与物业创新 成为黄冈全新生活方式的引领者 如何化解地块的高成本 保证项目合理的盈利空间与快速的资金回笼 对策1 通过商业指标的最大化销售 化解高成本制约 对策2 通过供应产品的快速去化 实现资金的有效回笼 如何实现项目3 6万方商业价值的最大化 为项目利润贡献力量 对策1 通过主力店的成功招商 促进商业价值与销售速度的最大化对策2 通过规划创新 引领区域全新消费模式与观念 实现最大范围的客户认知与销售 核心问题 22 城市背景 竞争格局 客户访谈 23 城市总人口达到600余万 城市gdp总值与固定投资均位列 1 8 首位 仅低于武汉 巨大的人口潜力与强劲的经济基础是城市房地产市场的重要支撑与保障 城市背景 观点一 城市圈gdp排名仅低于武汉 例城市圈第二位 高于孝感 咸宁 gdp产值高于仅一江之隔的鄂州近406亿元 观点二 城市圈城镇固定资产投资位列第二位 高于第三名孝感约140亿元 证明黄冈政府及社会投资新建 扩建项目在规模 资金投入 建设速率方面均较高 大大说明黄冈市城市发展潜力较大 房地产开发潜力与升值潜力较大 观点三 城市人口总量达到669万人 仅低于武汉 庞大的人口基数是楼市的重要保障 24 观点一 近年 在 8 1 城市圈中房地产开发投资排名黄冈名列第三位 黄冈房地产开发热度相比武汉周边八个主要卫星城市偏高 观点二 城市圈九个城市中 黄冈房屋竣工面积列第三位 排列靠前 仅略低于孝感100万方 但远高于第四位咸宁近300万方 观点三 从城市圈中城镇居民可支配收入比较可见 黄冈人口数量达到约669万人 仅低于武汉约260万人 由于人口基数较大 可支配收排名第八 仅高于天门 一方面房地产投资与竣工面积居城市圈第三位 整体楼市供应较大 另一方面城市居民人均可支配收入较低 仅高于天门位列城市圈第八位 较低的收入水平是制约整体楼市价格水平与居住品质快速提升的重要原因所在 城市背景 25 观点一 未来两年市场潜力供应巨大 2010年土地成交 招拍挂及协议 面积47 07万 而2009年全年土地成交面积12 95万 增长263 4 观点二 品牌开发商进驻 市场竞争升级 从目前土地成交的情况看 成交土地大多为小型地块 但随着保利地产 升华集团等大型开发企业的进入 中大型地块成交增多 未来城区将有更多规模品质型的大盘入市 市场竞争将越来越激烈 城市背景 从潜在供应看 2010年土地供应较大 未来两年市场激烈竞争 26 从价格表现看 较低的收入水平与较高的市场供应 导致城市整体价格涨幅缓慢 至2010年整体楼市均价不足3000元 平米 仅与武汉2006年水平相当 从市场表现看 月均市场供应保持在30万方以上 而月均市场需求仅在5万方左右 供需差幅达6倍以上 整体楼市供过于求趋势明显 因此 差异化与高性价比是本案竞争的重要突破方向 从市场表现看 整体楼市月均供应保持在30万方左右 而月均销量保持在5万平米左右 单盘月均销量约在30套左右 整体供过于求趋势明显 城市背景 月均供需差幅保持在6倍以上 27 从不同产品形态看 住宅与商铺是市场主流需求对象与畅销产品 是实现快速回笼资金的重要途径 城市背景 黄冈商品房销售套数 住宅与商铺供需稳定住宅 1 5月住宅供应量一直保持在30万方以上 5月由于推盘减少销售加速 市场供应相对减少 商业 供应量一直保持在18 21万左右 住宅方面 住宅月均销售基本保持在450套左右 走势平稳 商业销售4月相对走高 其它月份相对偏低 黄冈房地产市场不同产品供应对比 28 从不同结构产品的价格表现看 具备总价优势的中小面积产品具备较强溢价空间与能力 是本案突破高成本限制的重要解决途径 120 144 的舒适性三房仍是市场需求主流 但呈下降趋势 而中小面积产品需求逐步增长从成交备案户型面积来看 120 144 的舒适三房的成交量依旧为市场主流 90 100 左右的改善性两房成交量出现大幅增长 市场需求放量100 120 的紧凑型三房需求稳定 城市背景 具备总价优势的中小面积产品具备更高溢价空间与能力60平米以下的小面积产品均价达到3900元 平米 较市场均价高出近1000元 平米 面积越大 溢价能力与单价表现越低 80 以下以及180 以上户型价格3300元 120 144 区间的成交均价为3120元 100 120 区间成家均价约在3200元 观点一 改善型120 140平米左右三房为市场主流需求产品 成交均价在3000元 左右 观点二 具备一定投资价值的紧凑小户型溢价空间较大 成交均价在3900元 平左右 29 从去化速度看 140平米以上的大面积产品去化缓慢 不利于资金的快速回笼而40 50平米小面积产品去化较快 可作为本项目快速回笼资金的重要载体之一 房产市场 难售产品 易售产品 30 综合结论 观点一 从城市楼市水平与竞争阶段看 差异化与高性价比是本案定位与规划的思考前提虽然城市人口基数较大 但整体购买力水平较低 同时供过于求趋势显示 潜在供应巨大 整体市场处于初级的量价竞争阶段 因而差异化与高性价比是实现竞争优势的关键 这也是本案后期价格目标与产品规划的重要思考基础 观点二 从不同结构产品与市场需求上看 产品线的多元化是本案实现均衡去化 化解高成本制约的保障首先 120 140平米之间中大面积的改善性需求仍是市场主力 因而也是本案住宅产品中的主力之一 但当前价格表现较为一般 无法满足本案高成本限制与突破 因而针对此类产品 在当前基础上的适度领先与创新是奠定竞争优势 实现价格突破的关键 其次 80 120平米之间的刚需型产品市场需求稳定 价格表现居中 是本案必不可少的产品线组成之一 同时也是项目的重要利基保障 最后 60平米以下的小面积产品市场需求较大 去化快速 同时价格表现较优 具备较高的溢价空间与能力 是本案突破高成本制约 并实现快速资金回笼的重要载体 因而也是本案必不可少的产品线组成元素之一 观点三 针对商业需求 街铺化是规避资金沉淀风险实现有效资金回笼的重要方向客户投资意识仍停留在较为初级的商铺阶段 其它商业形态如公寓 写字楼等仍需培育与引导 针对本案整体约3 6万方的较大商业规模与快速回笼资金的开发需求而言 商业形态的街铺化是实现商业价值 规避资金沉淀风险的重要考虑方向 31 城市背景 竞争格局 客户访谈 32 竞争格局 从竞争区域上看 东部新城区所在的黄州区是本项目所在区域的重点竞争板块 而高新技术开发区对项目所在区域的竞争威胁相对较小 一级竞争 以本地块2km范围内的楼盘 是本案重点竞争关注对象 基本为同区域项目 二级竞争 以2km 4公里范围内的重点在售项目为主 大部分集中在老城区所在的黄州区范围内 33 竞争格局 从区域判断 城中板块仍是当前市场认知较高的区域所在 也是本案的重点竞争区域所在 从趋势来看 本东城板块目前价格水平已接近城中板块 潜力较大 对本案是重大利好 本项目所在东城板块价格上升较快 市场认知与接受度已基本建立 对本案是重大利好 但从市场需求度上看 城中板块的市场接受度仍然最高 本项目所在区域的市场接受度仍有待培育 因此 如何拓宽本项目的客户渠道 吸引城中板块客户的关注也是本案后期营销需要解决的关键因素 34 从销售周期看 城中板块后期存量巨大 与本项目入市时间相同 是本项目重要潜在竞争威胁 2010年 2012年 万象巴黎0 7万平米 紫金城已经售4万平米 剩下13万方待开发 三清国际华城2 6万平米 康逸家园 锦绣星城 君城锦府0 8万平米 城北板块 城中板块 宇济一号存量0 6万平米 文峰宝坻2 8万平米 城东板块 聆湖春天2万平米 金家上城30万平米 一期建设7 5万平米 后期存量22 5 2011年 保利一号公馆8 4万平米 瑞天新城 7万平米 本项目的入市时间推测区间 竞争格局 八仙咀项目45万平米 亚昆置业项目15万平米 35 综合结论 观点一 配套上 项目所处城东新区配套设施仍在逐步完善中 尤其交通配套不及中心城区 对本案的客户拓展渠道有较大影响 观点二 价格上 城东新区价基本与中心城区持平 区域价值已经得到认可 是本案的一大利好所在 观点三 客源上 以地缘性客户为主 对中心城区的客户吸引力缺乏 是本项目未来客户拓展的重点 观点四 产品形态上 区域以小高及高层为主 同质化趋势明显 差异化缺失 是本案竞争的重要突破方向 城中板块无论从客户接受度上 还是后期推盘量上 均是本案的重点竞争威胁所在 36 竞案对比 规模决定本案无法成为引领者 区域内金家上城30万方 三清国际华城居近尾盘但后期仍会拿地开发 城中板块将建成升华地产八仙咀项目45万方 相比之下本项目规模18万方 气场较弱 品牌认知尚未形成 无法给予本案附加值支撑 国内一线保利进入 三清 金家 宇济等当地知名品牌开发商汇聚 黄冈房地产竞争已经进入品牌化阶段 从重点竞案看 从项目规模上不具优势 资源上无唯一性 品牌上尚需建立 因而产品力将是本项目奠定竞争优势的重要突破口 37 从成交速度上看 40 60 小户型产品去化最快 从需求量上看 以110 130 的改善型产品需求较大 一级竞争项目的主流产品是90平米左右的二房与110 120平米左右的三房 产品类同 同质化竞争比较严重 由于目前在售供应较少 在售项目的去化率较高 开盘量均在百套以上 去化产品以100 140平米之间的 说明区域市场改善性需求旺盛 预计上市项目 在售项目 80 90 100 120 170 230 90 122 129 140 129 145 61 119 87 119 86 90 80 90 88 120 85 91 130 140 84 95 升华八仙咀项目 瑞天新城 三清国际华城 保利一号公馆 宇济一号 紫金城 120 140 300 200 240 138 158 110 135 172 182 109 120 126 145 竞案对比 聆湖春天 40 50 万象巴黎 一级竞争 二级竞争 38 一级竞争典型项目 竞争与影响一 该项目住宅预计将于2011年销售完毕 对本案住宅的直接竞争威胁较小 从其销售情况看 小户型产品热销 小三房产品需求较大 是本案住宅产品定位的重要参考与借鉴所在 瑞天新城 距离本项目一墙之隔 7万平米小型城市豪布斯卡综合体 商业占比近60 达4万方左右 对本案商业有重要影响与参考 竞争与影响二 其4万方的商业则是本案重点关注目标 从其规划布局上看 整体呈回字形 通过连廊加强人流的横向互动与引导 值得本案借鉴 但人流的吸纳与聚散性略显不足 与周边的互动性较弱 是本案可以创新和突破的方向所在 从其业态定位上看 除酒店外 以影院 餐饮 娱乐 购物为主 针对周边学生群体 较为完善 能否招商成功是未来成功关键 也是本案存在超越可能的方面 39 瑞天新城 产品分析 50平米以下一房占比约50 去化较快 价格表现较优 是本案可以重点考虑的产品线之一 一级竞争典型项目 观点一 中小面积产品需求旺盛 量价较优 本案可重点借鉴与参考50平米以下占比49 均价达4100元 平米左右 较其它类型产品高出约300元 平米 目前已销售近半 85 109平米之间的两房均价3800元 平米左右 去化较慢 可见功能性与性价比仍是客户关注重点 118平米三房整体去化率已达33 均价3900元 平米左右 可见具备功能与总价优势的改善性小三房市场需求旺盛 观点二 产品创新与面积赠送是奠定竞争优势与超越对手的重要方面一房产品 为住宅指标 在产品设计方面考虑了厨房的通风效果 实用性较强 两房产品 为全南设计并不通风 三房产品设计一般 没有考虑大阳台 入户花园等附送面积设计 因此在产品创新与产品附加值方面没有较大优势 40 金家上城 体量30万平米 是区域目前在售最大规模项目 开发周期较长 对本案住宅有直接竞争影响 一级竞争典型项目 项目概况 首期7 5平米以40平米小户型最为畅销 开盘当天抢购一空 目前存量以130平米三房为主 近期加推3万平米两房三房产品 以两房相对易售 三房四房较难销售 该项目后期产品小户型较少 主要以两房三房和少量四房为主 小户型产品存在一定市场空间与机遇 41 小户型产品开盘当天抢购一空 其余产品月均去化20套左右 一级竞争典型项目 目前项目销售情况 消化情况 项目在半年的销售周期内去化率约53 其中 其近300套小户型产品2010年12月推出即抢购一空 备案销量为256套 开盘均价3800元 平米左右 高出其余产品价格约300元 平米 其余产品月均去化率约20套左右 开盘均价约3500元 平米左右 目前已涨至3700元 平米左右 其中 89平米两房 105平米三房 111平米三房完全售罄 面积超过139平米以上的大面积产品严重滞销 大三房 四房与复式产品销售量为零综合结论 控制大面积产品供应占比 考虑总价优势 功能创新与性价比较优的中小面积产品是本案住宅重点思考方向 42 金家上城 产品分析 注重入户花园等功能性设计 市场接受度较高 一级竞争典型项目 40平米一房两个阳台 功能性较强 极受市场欢迎 139平米三房的入户花园与生活阳台是亮点 89平米两房的入户花园较受客户青睐 本项目借鉴与参考 小户型产品面积控制在40平米左右 功能完善 提供一定赠送空间 入口花园较受客户青睐 本项目可借鉴与参考 以紧凑型两房与三房为主 控制130平米以上的中大面积产供应 加速销售 43 聆湖春天 6万平米中低密度楼盘 定位失误导致销售缓慢 一级竞争典型项目 本项目借鉴点 一 定位不当导致销售缓慢项目以小高层和别墅为主 但由于周边无优势景观资源 别墅 顶层大面积产品滞销 在近三年的销售期内别墅存在过半 二 产品缺乏品质支撑 价格体现较弱除了别墅以外 该项目多层和小高层由于整体品质与档次较低 至今仍未售磬 44 八仙咀项目 凭借优越的景观优势和45万方的体量 是黄冈目前体量最大 档次最高的项目 预期住宅均价将达到4500 5000元 平米 别墅均价近6000元 平米 一级竞争典型项目 项目现状 规模与景观优势明显 整体规模约45万方 三面临湖 景观资源优越 产品线丰富 产品组合以别墅与高层以及少量商业 产品线较为丰富 目前处于入市前的准备阶段 预计首期以临湖别墅为主 配少量洋房 后期高层将对本案有一定影响与冲击 极受市场高端客户关注 目前积累客户主要以政府官员 本土私营业主为主 较受市场高端客户关注 在销售周期上对本案的高端客户有一定分流威胁 对本项目的影响与借鉴 1 本项目住宅类产品可通过创新与价格优势 吸引目标客户 减少竞争威胁 2 本项目商业可通过入市时机优势 尽早入市 吸引市场投资客户关注 减小该项目商业的影响与威胁 45 黄州区区政府所在地 城市中心区成熟配套资源 全部以高层住宅为主 产品以120 大户型居多 主要是周边县市外地做生意者回家置业人群 少量公务员 目前整体均价3700 4100元 区域优势 产品形态 客户特征 价格表现 老城板块 市场认知度较高 生活配套齐全 价格表现与客户接受度均高于本区域 目前在售项目大部分为尾盘 未来潜在供应对本项目具有较大竞争和影响 二级竞争典型项目 46 本项目借鉴与参考 112平米小三房 78平米两房与复式产品销售情况较好 面积超过139平米的大三房与155平米四房销售缓慢 入户花园与多阳台设计是其亮点所在 该项目户型圴有入户花园与多阳台或飘窗设计 使产品附送面积达到15 左右 创新与实用价值极大提高了该项目的性价比与附加值 极受市场欢迎 值得本案重点借鉴与参考 紫金城产品分析 两梯五户 产品品质一般 但大飘窗 入户花园与多阳台设计 赠送率达到15 左右 较受市场青睐 值得本案借鉴与参考 二级竞争典型项目 入户花园 入户花园 47 本项目借鉴意义 创新点 项目普遍采用入户花园 空中花园概念 提高赠送空间 两房变三房 三房变四房的设计 并且考虑大阳台与飘窗的设计 使产品附送面积达到20 左右 从而使得项目101 112平米大两房 128平米三房销售较快 问题点 而面积超过135平米的大三房与超过200平米顶层产品销售难度较大 结论 对本案而言 提高赠送空间和性价比优势 控制面积和总价是促进后期住宅快速销售的重要途径 文峰宝邸产品分析 134 160平米大户型销售零套 125平米以下产品销售超过90 其中两房改三房 三房改四房的创新设计 赠送率达到20 值得本项目借鉴 二级竞争典型项目 48 竞案总结 从一级竞争来看 瑞天新城商业 金家上城与八仙咀项目对本案具有较大影响 其中 1 瑞天新城4万方商业 回字型 规划布局 业态丰富 本案可从规划创新 招商前置两方面予以突破 2 金家上城以住宅为主 后期小户型缺乏 因此 本项目小户型产品可弥补一定市场空白 同时通过面积赠送和创新 提高性价比作为竞争突破口 3 八仙嘴项目 前期以别墅和洋房为主 对全市高端客户有较大吸引力 对本案而言 一方面提前入市赢得市场先机 另一方面 通过主流目标客户的差异化 借助该项目对市场的影响力 吸引中高端客户的关注 促进项目的顺利销售 从二级竞争来看 保利一号公馆对本案有一定竞争和影响 对此 本项目一方面需要密切关注该项目销售动态 包括价格与产品 另一方面 通过创新 提高性价比 实现项目的差异化竞争优势 综合而言 通过竞争分析 对本案的影响与借鉴如下 1 40平米左右的小户型产品是本案的重点考虑产品 2 60 90平米的两房 100 120平米的三房是本案主流产品 控制130平米以上的大面积产品 通过面积控制总价 提高总价竞争力是本案竞争突破的重要方向 3 通过创新 如入户花园 阳台 飘窗 挑空复式等提高居住功能与实用性 是本案产品力的重要表现 49 市场环境背景 竞争格局 客户访谈 50 黄冈明珠大道项目住宅产品客户研究体系 随机访谈分析 定向访谈分析 100名意向购房客户调研样本分析 黄冈业内专家的深度访谈 黄冈房产局的政策规划了解 客户研究分析体系 调查方式 随机人群购房意向问卷调查 预备统计客户人数为100名 针对年龄20 50岁之间 准备问卷100份 实际完成97份 来源主要有 黄冈市中心区域 经济开发区居民 学生群体 沿街商家 房地产行业管理层 项目销售经理 51 随机访谈结果表明客户对东城板块的认知度已经形成 接受度较高 同时投资兼自住者占多数 因此 关注改善性需求与投资潜力将是本案产品规划重点 被访问者表示未来2年内计划买房的达到61 购买意愿较高 90 的被访谈者愿到本项目所在东部板块置业 投资兼自住占绝大多数 购房特征 52 观点一 多层与洋房接受度较低 接受调查的对象中 86 更倾向购买中高层产品 观点二 中小户型占到了购买需求较多 接受调查的客户中 计划购房面积在90 以下的为53 对140以上产品存在一定抗性 接受度较低 面积需求表明 1房 2房与小三房产品 面积在60 110平米之间是客户需求主力 其次对大阳台 入户花园 面积赠送较为关注 购房特征 53 价格需求表明 被访者大多数对总价的敏感度远高于单价 总价成为购买决策的重要因素 被访问者对于单价的接受程度在4000元以下 且多在3000 3500元 被访问者对于总价的接受程度在35万元以下占到67 其中25 30万的最受关注 购房特征 54 黄冈明珠大道项目住宅产品客户研究体系 随机访谈分析 定向访谈分析 100名意向购房客户调研样本分析 黄冈业内专家的深度访谈 黄冈房产局的政策规划了解 客户研究分析体系 调查方式 随机人群购房意向问卷调查 预备统计客户人数为100名 针对年龄20 50岁之间 准备问卷100份 实际完成97份 来源主要有 黄冈市中心区域 经济开发区居民 学生群体 沿街商家 房地产行业管理层 项目销售经理 55 政府部门 黄冈市房产局 罗科长观点一 黄冈近几年的房地产发展迅猛 量价保持平稳增长观点二 从备案成交统计来看 黄冈成交客户主要以城区内客户为主观点三 从住宅供应市场来看 未来两年城东区供应将呈现井喷之势观点四 从成交备案户型来看 目前城东区近期市场主流的户型为90 以内的一房两房户型为主 观点五 对于产品定位方面 低密度产品除非有强势资源 否则不会考虑 洋房产品由于区域供应偏少有一定溢价空间 但实际单方溢价上远不如小户型产品 深度访谈 56 业内专家 宇济一号销售经理 宇济一号专案 游亮联系电话点一 心理抗性较大 认为城东的发展潜力较大 未来几年的价格仍将有持续的增长动力 但购房自住目前还是以中心区为主 毕竟开发区配套还是差一点 不像武汉 黄冈人对距离很敏感 特别是下面乡镇上来购房的 不希望买的房子周边不繁华 觉得没面子 不叫进了城 观点二 总价较低的小户型较受欢迎 黄冈人自有房的相当多 开发区购房多以投资为主 投资20万以下小户型市场认可度相当可观 认为项目高层小户只要产品设计不错 入市价格可以达到4200元左右 金家上城的小户型300套入市700组客户抢购当天几乎卖光了 剩下的都是大面积的 同样的事情发生在瑞天新城 50平以下小户也是开盘售完 观点三 在户型同质化严重 现在大户型产品太多 特别是东部开发区同质化开发严重 销售不是很好 观点四 商业消费力有限 持有较多 本地开发商多半持有商业 面积超过100平米以上大不太好销售 区域消费主要还是学生消费为主 消费能力有限 深度访谈 57 观点五 政府关系较为重要 当地政府对房地产商在手续上控得很死 很多关系好与不好 多半是要在他们关系户购房时让利才能实现 比如说我们宇济一号 很多房子都是成本价卖给一些规划局 房产局 国土局 税务等这些政府官员手上观点六 客户渠道较为单一 买房的以政府公务员 教师 周边乡镇的企业管理层购买 什么做窑炉的 搞矿的 在黄冈只有电力单位的人 他们的房子卖不到 他们的房子多半是单位分了 观点七 比较讲风水 黄冈人比较讲风水 地势低 设计不讲风水 朝向不好的房子一般不要 观点八 对物业管理不太看中 黄冈人一般买了房子后都不想交物业费 这种现象在这里很普遍 都感觉买了房子再交物业费是在受开发商骗 但他们又对物业管理公司特别看重 外地物业公司的一般不喜欢 其实对外地开发商都不认同 黄冈人其实比较保守 什么外地开发商啊 外地物业管理公司啊 都认为是在赚黄冈人的钱 观点九 对洋房接受度不高 本区域洋房供应不多 原先主要是三清国际华城和一些小盘做一些砖混结构的产品 但现在基本上都是高层了 黄冈人还是喜欢电梯房 深度访谈 58 客户访谈 的士司机 随机客户访谈 观点一 购房群体单一 目前黄冈95 以上家里都有房子 买房的总就那些有钱人 我认识的多半都不买房子 屋里亲戚就当官的和在医院做事的买了 再就是当老师的买了 观点二 区域内教育租赁需求较大 黄冈中学 师范边上都是搞按日出租和按月出租的宿舍 村子里面也有 生意相当的好 再加上一些陪读的 那边一片出租生意蛮火 观点三 100平米左右的三房即可 住还是要住大的 三房就可以了 一百个平方 观点五 区域配套尚缺 现在不会住到经济开发区 配套比城中区要差 没有幼儿园 没有菜场 过早都没地方 深度访谈 59 特征3 对高层产品的接受程度已经较高 而对洋房类产品接受度较弱 普遍溢价程度不如小户型产品 因此 对本案而言 3 0的容积率打造高品质高层产品具备一定优势 特征4 区域配套尚不完善 购房客户以区域为主较为单一 消费特征以学生为主 消费力较弱 区域商业尚有等成熟 对本案商业而言 商业定位需立足区域消费特征与消费水平 适度超前而不可盲目乐观 特征5 对产品品质上 物业管理不太看中 而对风水 面积赠送 入户花园较为关注 对本项目而言产品创新与面积赠送将是建立产品力优势的重要方向 特征1 区域接受度较高 受教育驱动 区域租赁需求较大 因此 投资兼自住的小户型需求旺盛 对本案而言 适量小户型产品成为必然 特征2 对总价因素较为敏感 面积100平米左右 总价30万以下 单价不超过4000元 平的产品为关注重点 而总价超过40万以上 面积超过130平米以上的产品抗性较大 因此对本案而广州市 面积控制与总价优势是建立竞争优势的关键方面 访谈小结 60 打造高附加值支撑的高品质高层与小户型产品是本案住宅产品重点规划方向 定位思考 61 以商业价值最大化原则考虑 建议放弃多层与小高层洋房产品 以全高层产品面市 由于项目建筑密度限制 考虑洋房产品将会减少首层商业的规划面积 从单方考虑 从市场了解到洋房产品虽然属稀缺产品 但单方溢价能力并不优于商业 从市场考虑 东城区客户多偏向于投资型产品 洋房产品一梯两户多设计面积过大产品 不易于快速销售 洋房及小高层产品将减少首层商业面积 从而减少项目整体收益 如果不考虑洋房产品 能将有限的建筑密度优先分配给商业 有利于首层商业价值最大化 从单方考虑 商业单方溢价能力远超过洋房产品 从易售性考虑 首层商业的增加将有利于销售回款目标的实现 不考虑洋房能实现商业价值最大化原则 定位思考 62 住宅开发策略 建立与土地资源相关的产品价值体系 分级 将地块价值最大化 产品分级符合本项目目标客户差异化的需求协调 通过组团布局处理不同层级产品的关系 注 在此产品建议仅作思考 最终须看具体规划设计要求与可行性 定位思考 63 户型配比 64 住宅产品形象定位 利用本项目的景观优势 引领黄冈全新都市上空的空中院馆生活方式 skyhouselife 空中院馆 skyhouse生活模式 专属的 尊贵的 yours 高享受的 high technology 开阔的 hill 我们定义的院馆生活是 空中别墅 都市生活配套 别墅优越居住享受 精致生活品位 65 通过一系列以空中别墅为主的居住空间 强化全新的空中别墅享受的舒适生活方式与理念 66 住宅 别墅概念植入高层形成空中院馆式的别墅生活 产品建议 通过角度偏向 使位于项目东北角的高层也具备观湖视野 在产品上 建筑形成观景大露台 营造院馆生活 通过大面积的空中花园 可以尝式后期成为面积赠送的一部分 盒式住宅 充分利用山墙面与正面的错阳台设计 形成建筑形式的趣味性和户户大露台的设计 67 入户花园增加居住功能与享受 产品建议 68 面积赠送 凸窗 凸窗的利用 既有使用价值 又能提高生活情趣 自由盒子式凸窗面积赠送可高达6 凸窗的进深较大 步入式凸窗增加厨房的使用面积 产品建议 69 空中院馆 赠送约20 的有效使用面积 提高产品的竞争力 70 空中院馆 71 城市主流高端客户主要由本地和本市其它区域构成 外地客户的比例不超过1 从2009年至今 黄冈住宅外销比例一直保持在10 以下 说明黄冈市对周边人口的吸纳力较弱 楼市需求基本为自给自足型 客户定位 72 本项目客户定位 客户结构 全市 本区域 外地 5 4 1 客户定位 73 价格评估参考因素 住宅价格定位 共享层面 平分或者微调因素 如交通 配套等城市层面的地段价值如客户 区域商业环境与消费力水平 优势层面 加分因素 户型产品创新 小户型投资产品溢价 高层普通中等户型产品的设计附加值 企业品牌 未来3万平米商业环境与配套 劣势层面 减分因素 自然资源环境内部绿化环境 74 小户型产品高层住宅价格定位 住宅参考价格 p pi i 1 2 各楼盘均价 各楼盘权重 4000参考楼盘平均得分 w pi i 1 2 各楼盘总得分 各权重 79 8项目参考价格为 81 81 5 4000 3975年增长3 3975 1 3 4094元 平方米 权重值 4000 基础价格 4100元 住宅价格定位 75 小户型公寓产品价格测算 以4100元 平米为基础产品附加值 5 导出销售价格 4300元 平方米 小户型公寓产品价格定位 周边竞争项目同类产品总价区间 瑞天新城产品面积45 50平米 市场均价为4100元 平米 总价区间为18 45万 20 5万元金家上城产品面积为43 52平米 市场均价为3900元 平米 总价区间为16 77万 20 28万元 面积区间 35 45平米估算总价区间 16 5万 21 5万元 综合结论 在产品面积在35 45平米有创新设计时 均价4300元 基本能在市场同类产品竞争者中保持总价优势 住宅价格定位 76 板式高层产品价格定位 住宅参考价格 p pi i 1 2 各楼盘均价 各楼盘权重 4000参考楼盘平均得分 w pi i 1 2 各楼盘总得分 各权重 79 8项目参考价格为 75 79 25 3540 3350 15年增长5 3550 15 1 3 3450 66元 平方米 权重值 3540 基础价格 3540元 住宅价格定位 77 板式高层产品价格测算 以3540元 平米为基础产品附加值 10 导出销售价格 3800元 平方米 周边竞争项目同类产品总价区间 瑞天新城两房产品 总价区间为29 33万元 三房产品总价区间为42 48万元金家上城两房产品 总价区间为31 34万元 三房产品总价区间为 45 50万元 两房产品面积区间 65 95平米估算总价区间 25万 36万元三房产品面积区间 100 135平米估算总价区间 38万 50万元 综合结论 在普通中端产品有附加值设计时 均价3800元 基本能在市场同类产品竞争者中保持总价相对优势 住宅价格定位 板式高层住宅价格定位 78 重点商圈调研 重点商家问访 商业定位思考 79 针对项目区位 针对黄冈与鄂州两个地区进行调研 论证本项目3万方商业较为可行的业态定位 档次定位 消费者与投资者定位 重点商圈界定 基于黄冈现有中心区成熟商圈的现状与消费者特征 及本项目所在开发区现有商圈现状与消费者特征等统计数据 综合判断本项目商业定位方向 鉴于本项目的城市界面效应以及鄂黄长江大桥对于本项目的带动与促进 我司访谈范围扩大至6公里辐射范围内的鄂州市区潜在消费者 如何打造本项目3万方商业 才有可能吸引鄂州市大量消费人群 商家与投资人群 调查目的 通过调查研究 如何定位本项目商业 调查本项目6公里范围内人口集中区域商圈情况 涵盖黄冈中心区 鄂州市中心区与开发区 调查商圈经营状况 业态分布 主力商家及租金情况 二手商户销售价格等 调查区域消费者的消费习惯 商户经营情况 项目测试 是否有商家愿意到本项目来经营 区域消费者对本项目定位与经营业态有什么建议 走访调查 直接通过步行 目测等方式进行数据录入 问卷调查 对家户 消费者进行随机问卷调查 随机访谈 随机对沿街商户进行访谈 调查方式 随机问卷调查 80 城市商圈格局尚未形成 以本项目所在东城区与中心城区为主形成两大自然商圈格局 中高端消费场所较少 以街铺与超市为主 目的性消费特征明显 消费水平与档次较低 目前 黄冈市集中商业网点除奥康步行街 八一路区域消费环境相对成熟完善以外 其它区域均以底层街铺较为主 目的性消费为集中特征奥康步行街主题化商业街区 业态以服装为主 中档中百仓储 武商量贩单层商业 经营面积一般 以便利百货为主 黄冈商圈格局 黄冈中心城区商圈 目前经济开发区主力店为三能超市和一条学生街 人口量较低消费力弱是目前最主要现状三能超市购物中心模式 中低档业态 经营状况较差学生街主要以中低档学生消费业态为主 餐饮 东部新城商圈 81 零售业态 超市 日用品 专营店 百货 服饰 鞋帽 化妆品 珠宝 服务 摄影 美容理发 旅行社 婚庆 洗衣 通讯电子 专卖店 营业厅 区租金最高为150元 平米 月 最低为60元 平米 月 黄冈中心商圈 以奥康步行街 中商百货 黄冈购物广场等大型购物中心和精品商业街区为主 带动周边形成购物 餐饮 休闲等联动的商业局面 整体消费模式与消费档次较低 82 奥康步行街 黄冈城区最大的商业街 集娱乐 购物 休闲于一体 是黄冈当前的主要购物消费场所 奥康步行街占地面积为4 2万平米 建筑面积为7 4万平米 是黄冈最大的步行街区式商业群项目 也是黄冈人最主要的购物休闲消费娱乐场所 业态以服装为主 占到80 以上 以全国一线二线品牌 本土品牌服装为主 其次还包括一线二线餐饮店 卡拉ok等休闲娱乐 工贸家电与苏宁电器等 典型商业网点 83 武商量贩 中心城区摩尔城项目首一层 中端定位 面向普遍大众化消费 典型商业网点 武商量贩位于八一路摩尔城一层 整体面积约5000平米 经营业态为超市百货 定位中端 门面租金为80元 平米 月 84 中商百货 地上与地下联合经营 地下超市 地上百货 仍以中端消费为主 典型商业网点 中商百货超市位于八一路 整体经营面积约2万平米 其中 地下一层布局为中百超市 地上为中商百货 经营业态为 1f中百超市 生鲜蔬菜水果 肉类 五金1f 名表 化妆品 金银首饰 鞋子 电器2f 名品女装 男装 体育服装 结合本案特征 可重点借鉴其对地下商业空间的利用与业态布局 提高本项目商业创新与价值 85 黄冈购物中心 以服装为主 以休闲娱乐为辅 中低端定位 典型商业网点 86 以中低档消费为主 在品牌与档次上缺乏中高端消费场所 黄冈中心区商圈特点小结 从物业形态上进行升级换代 通过领先的消费模式与购物环境 成为全市新型消费的引领者 商业形态上 以传统集中性购物与零售街铺为主 消费模式与环境较为落后 高端消费难以满足 消费水平上 从经营业态上看 以生活型服饰 超市 百货等为主 缺乏特色休闲娱乐业态与场所 经营业态上 以满足区域及周边地缘性为主 辐射力与吸纳力较差 消费群体上 本案启示 从消费水平上弥补中高端消费空白 提高服务质量与档次 吸引区域外的中高端消费者 从经营业态上 针对主城区较为落后的集中购物模式 通过差异化的特色休闲娱乐消费 吸引区域外的消费群 弥补区域消费群与消费力的不足 从消费群体上 以区域学生群体消费为主 以区域外中高端消费群为辅 通过差异化的业态定位与环境打造 扩大项目消费群 促进项目的成功销售与经营 87 东城区商圈 现有商业主要为一个三能超市 一条学生街 新港二路 沿街住宅底铺学生街南北两边分布着200余间商铺 经营业态以网吧 旅馆 快餐厅 ktv 服装店 超市为主 学院路商业街主要以服务对象主要面对学生与教师人群餐饮 短期住宿与休闲娱乐业态为主要需求 商业业态以低端服务休闲类为主 主要消费人群以过境人群和学生为主 现有商业格局主要以服务区域学生群体 以中低端服务休闲业态为主 88 由于经营档次与消费力较低 租金每月每平米约在30 50元之间 较中心城区差距在2倍以上 学生街 项目地块 东城区商圈 月租金 35 50