广州石楼地产项目物业发展建议.doc

石楼地产项目物业发展建议定稿广东中原地产代理有限公司目 录第一部分 项目定位回顾5第二部分 项目开发策略6一、项目整体开发思路61、早期郊区楼盘开发战略解析62、后郊区楼盘开发战略解析7二、项目开发周期及分期开发策略101、开发周期及开发次序建议10方案一10（1）开发周期10（2）开发次序分析10方案二13（1）开发周期13（2）开发次序分析13方案三15（2）开发次序分析152、项目开发建设分析183、启动区核心模式19第三部分 项目整体规划建议22一、项目总体规划依据221、项目经济技术指标222、项目总体规划指导思想223、项目规划目标23二、项目整体规划布局241、社区空间架构关系242、土地的利用253、整体规划布局264、 开发强度265、风景资源的保护与强化286、项目整体规划布局与特色分区287、建筑高度308、交通动线组织30第四部分 项目产品规划设计33一、项目产品规划设计理念331、理念阐释332、理念分解333、生态文明地产的产品落地工程34二、项目产品规划设计原则371、合理规划原则372、资源整合原则373、以人为本原则374、可操作性原则37三、项目整体产品规划要点381、住宅空间布局382、社区交通组织383、景观空间规划42四、项目首期产品规划要点431、示范展示原则432、产品提升空间预留原则433、建立生态标准原则43第五部分 项目单体建筑概念设计建议44一、整体建筑设计风格441、总体构想：442、建筑风格应用：44二、别墅建筑设计441、建筑形式及结构442、建筑立面453、单体设计45三、小高层/多层建筑设计481、建筑立面482、单体设计48四、生态环保材料的运用511、墙体保温技术512、窗523、屋顶绿化处理524、风环境（通风）525、光环境52第六部分 项目户型概念设计建议53一、项目产品线构成建议531、 产品线分析532、产品组合建议533、户型配比建议544、项目户型设计要点59第七部分 园林景观设计建议75一、园林整体风格75二、园林景观设计要点751、空间组织立意752、注重点线面相结合753、健康生态原则754、多层次空间765、内外融合原则76三、园林景观细部设计761、水体系统762、本项目水体系统规划应遵循以下原则：763、 水体系统整体构思774、绿地系统785、入口786、 园林道路797、植被选择808、 休闲场所809、 雕塑小品8110、 照明景观81四、生态环保技术在园林的运用821、雨水收集系统822、 渗水路面823、水体微生物处理82第八部分 项目配套设施建议83一、商业配套83二、会所83三、幼儿园84四、泛会所841、 运动场地842、 生态休闲架空层853、 儿童天地854、 情趣场所86五、示范区建议861、 营销中心872、 现场包装903、 园林示范区90六、项目智能化设计建议921、 本案智能化设施建议922、核心智能化设施923、安防设施924、其他设施93第九部分 项目物业管理建议95一、项目物业管理服务定位95二、管家式服务体系构成951、 体系构成一：基本服务952、 体系构成二：特色服务963、社区文化营造97三、物业公司介入时机建议971、 提前介入的必要性972、 提前介入的工作内容：983、提前介入的操作要点98四、物业管理方式建议99五、生态环保技术在物业管理的运用1001、中水处理技术1002、太阳能的利用1003、生活垃圾处理100六、酒店发展建议1011、当前楼盘配套酒店相关运营模式1012、酒店运营模式剖析1033、三种酒店形态在本项目的可行性1034、本项目酒店运营模式初步探讨1045、本项目酒店目标客户群分析105结 束 语107第一部分 项目定位回顾一、 项目整体功能定位：广州生态复合型休闲社区二、 项目定性：非刚性需求的第二居所三、 项目市场定位：休闲居家型生态社区四、 项目营销定位：山水中式庭院休闲生态住区五、 项目建筑风格定位：具有岭南特色的现代中式建筑六、 项目园林风格定位：具有岭南神韵的现代中式园林七、 项目户型区间定位：产品类型建筑面积比例普通住宅160(五房两厅两卫或三卫)1%别墅联排别墅 200-2506%双拼别墅 250-4004%商业酒店、沿街商业5%八、案名参考：倚莲半岛、观山半岛、莲畔领邸第二部分 项目开发策略一、项目整体开发思路1、早期郊区楼盘开发战略解析早期的新区或郊区大盘，处于市场未成熟期的楼盘，取得成功的关键就是解决了生活的基本条件，满足了购房者的短期生活需求。郊区楼盘的开发三步法三讲：讲交通、讲配套、讲产品1） 讲交通。既要引入城市公交配套，也要开设社区楼巴，改善交通环境，方便住户出行，提高出行的通达性。在交通上满足消费者。2）讲配套。在一期住区开发的同时，会首先把包括商业、教育、医疗等配套做好，满足居住者的日常生活需求；并把样板区做好，在开盘前展示项目的真实生活情境。在配套上打动消费者。3） 讲产品。通常会考虑以丰富的景观生活，精细的产品设计占领市场。在产品上吸引消费者。我们认为：三讲是做郊区楼盘的必要条件，在市场成熟、竞争激烈的时代，三讲已变成了开发的常规动作，要在市场上取得成功，必须充分预见城市未来发展，满足城市及居民的长远发展需求，依靠更高的发展战略，为项目制定出可持续增长的价值发展路线。2、后郊区楼盘开发战略解析1）开发战略的转变开发战略的三大转变从项目洞察到全面洞察从“内生型开发”到“内生开发与外源开发相结合”从居住空间的提供到城市公共生活空间的提供洞察城市历史，洞察城市发展方向，洞察城市居住文化，洞察项目发展潜力，洞察居住者内在需求，并以此为依据进行市场定位、产品定位、品牌定位，进而找到项目价值立足点。充分利用政府资源，顺应城市规划发展需求，借助外部资源力量，创造完整具有可持续发展的配套生活空间，为居住者提供一个满足当前与未来生活需求的生活空间。从城市经营的高度审视项目发展，创建一个与城市共同和谐发展的城市公共生活空间，而非一成不变的居住空间，在城市发展过程中，能够不断丰富居民生活内容和提升居民居住品质。新区楼盘开发战略要点与城市的价值认同感同步与区域的发展步伐一致与项目自身开发条件相融区域在城市中的地位是由区域自身的特性和政府规划所决定。城市及居民对区位价值的认同度决定了项目物业的开发价值，要充分尊重和迎合城市对区域价值的认同度，强化和确立项目在市场上的地位。新区项目的生存和成长对区域的发展建设状况有比较大的依赖性，尤其是消费者对区域居住现状的关注显得更为突出，因此，应更充分了解和认识到区域的发展状况，以至整个项目的发展战略与区域发展步伐相一致。根据自身区位条件、资源条件、人文环境等基础要素，充分利用优势条件，规避不利因素。创造项目独特的市场竞争优势，使项目在区域竞争中脱颖而出。、2） 新区楼盘开发分水岭分析开发战略新区楼盘利用自身规模优势，建立完备的居住配套体系，在短期内满足消费者生活需求。人定胜天，相对较为感性。主动融入城市发展，利用城市公共资源与自身配套建立完善的城市公共生活空间。顺应城市，相对较为理性。认为郊区楼盘开发就是城市运营，往往通过大规模营销推广来改变消费者和市场对区域的看法，重新建立项目区域价值认可度，过高估计了郊区大盘的力量。大盘主导论站在城市运营的高度，洞察城市发展趋势，把握宏观趋势，了解政府意图，用区域经济和城市经营的眼光来发现土地的价值，城市价值决定项目价值。城市主导论在楼盘的开发、运营过程中，不断加强对社区配套的投入，以强化自身配套优势，项目配套与城市配套之间没有建立良好的互补与提升效应。属竞争被动型社区发展与城市规划相互融入，社区随城市的发展而不断成熟，而非长期依赖于社区自身配套建设的增添，社区生活能够在城市变化的大环境中自我成长。属自动成长型前郊区楼盘开发” VS 后新区楼盘开发战略一：站在城市高度洞悉城市发展趋势，建立项目核心价值立足点，构筑项目在市场上长久竞争优势！战略二：主动融入城镇发展，推动区域成长进步，反哺区域资源价值，建立可持续成长的项目价值体系！3）大背景下项目总体战略思考从城市发展趋势，到项目区域规划，无不给予了本案良好的发展机遇，为此我们必须为项目制定一个清晰、有效的开发战略指导原则，以确保项目开发成功。新区楼盘开发战略表面认知的“三讲”战略与城市、市场认同感同步发展的战略与城市认知同步与区域发展同步与项目价值相融项目市场位置城市角度区域角度非主流居住集中区未来亚运村辐射区发展条件不成熟区域的居住价值变化动荡、迅速变化的市场位置以现状需求为目标，与区域发展同步成长项目总体开发战略：二、项目开发周期及分期开发策略1、开发周期及开发次序建议本项目总建筑面积达37.59万平方米，由于本项目周边暂无可做参考的楼盘作为销售面积的相关比较数据，从资金链安全的角度出发，为保证项目的顺利进展，集合地块特性，因而在进行项目开发期间，必须对项目的开发周期和开发分期有明确的计划，以适应不断变化的市场环境，实现企业利润的最大化。现提供三套方案予贵公司参考，内容如下：方案一（1）开发周期l 开发周期分析本项目分四期开发，开发周期约为4-5年。目前，由于区域尚未成熟，因此，一期第一批开发应适当控制规模，待区域成熟后，后期加大开发量。l 开发周期建议综上所述，项目分四期，总开发周期约为4-5年，第一年开发约7.3万平方米（其中包含公建配套约0.2万平方米），后4年每年平均开发约8-10万平方米。（2）开发次序分析首期开发必须考虑业主入住后的出行便捷、周边自然环境以及项目形象的展示；由于项目周边暂无市政道路接入地块，仅有沥江涌对岸通往莲花山高尔夫球场的道路较为美观，因此须在沥江涌上建桥与对岸道路接通。根据政府相关规划，考虑到对周边环境的影响，建议延伸地块南端的城市道路建桥跨河与对岸道路相通，同时在地块南部沿河区域修建景观路，以便一期对地块南侧部分的开发。考虑区域目前状况，普通消费者无法承受郊区居住的生活成本，建议首期针对高端客户群体，以高档产品（包括别墅与多、高层住宅）入市，同时也可提升项目整体形象。各期开发产品应充分结合地势与中心景观的价值进行打造。主入口主入口售楼部酒店、会所、超市会所项目开发次序如上图所示：n 一期开发地块包括南侧的别墅及多、高层住宅。架设桥梁将地块南侧规划道路与对岸道路相接，项目主入口设于地块南侧，在入口节点处布置售楼部及底层商铺，烘托小区商业氛围；同时在地块南侧沿河区域修建景观大道，增添地块人文景观。既展示楼盘形象，同时施工方便，因此该地块作为首期开发，开发顺序为先别墅，再多层，后高层；n 二期开发地块位于东侧，产品包括别墅及多、高层住宅。周边自然景观丰富，将地块南部景观大道沿河延伸至地块东北侧，以营造出高尚、典雅的景观楼盘形象；n 三期开发地块位于西侧，产品为11-16层高层住宅及沿街商铺。随着亚运村板块的开发成熟，以及北部莲花大道的通车，地块西侧的道路将成为繁忙的城市干道，因而沿街部分设置底层商铺，同时将小区主入口及售楼部建在此处，既提升楼盘档次以刺激销售，又方便社区居民的出入。n 四期开发地块位于西北侧，产品为11-16层高层住宅及沿街商铺并修建酒店。酒店设置带有小区会所功能，既提高了社区的整体形象，又完善了社区配套设施，同时也为酒店的运营带来了不少收入。依托地块优良的自然景观以及前三期塑造的楼盘形象，后期开发产品将随之紧俏。（3）各期开发次序及产品组合见下表：开发分期开发量（万）双拼别墅（万）联排别墅（万）多层住宅（万）高层住宅（万）商业 （万）17.30.90.61.34.30.227.90.61.80.74.70.1310.29.90.3412.210.71.5总量37.61.52.42.029.62.1建议：一期开发时由于周边基础设施很不完善，因而只开发了地块南侧的一小部分，开发顺序为先别墅、多层住宅，后高层住宅；一方面可防止一期投入资金过大造成资金危险的同时实现资金的快速回笼；一方面也可通过项目试探市场反应，以决定二期产品的开发进度与价格；另一方面可聚集人气，为二期的开发打下基础。二期开发时加大对沿河景观路的建设，建设顺序为先别墅、后高层，高层住宅的修建时间根据一期的销售情况而定，以加大对资金的利用率，实现资金的良性循环。方案二（1）开发周期l 开发周期分析项目分三期开发，开发周期约为3-4年。l 开发周期建议第一年开发约6.4万平方米（其中包含公建配套约0.2万平方米），后4年每年平均开发约11-13万平方米。（2）开发次序分析会所酒店、会所、超市售楼部主入口主入口项目开发次序如上图所示：n 一期开发地块包括全部别墅和南侧少量的多、高层住宅。架设桥梁将地块南侧规划道路与对岸道路相接，项目主入口设于地块南侧，在入口节点处布置售楼部及底层商铺，烘托小区商业氛围；同时在地块东侧沿河区域修建景观大道，将地块沿河景观充分利用，提升项目品质，以促进后期销售。因此该地块作为首期开发；n 二期开发地块位于西侧，产品为多、高层住宅及沿街商铺。待西侧城市道路通车后将小区主入口及售楼部设于此处，以提升楼盘档次，同时方便社区居民出入；n 三期开发地块位于西北侧，产品为多、高层住宅及沿街商铺并修建星级酒店。酒店设置带有小区会所功能，既提高了社区的整体形象，又完善了社区配套设施，同时也为酒店的运营带来了不少收入。随着亚运村板块的开发成熟，以及北部莲花大道的通车，地块西侧的道路将成为繁忙的城市干道，交通可达性大大增加，依托地块优良的自然景观以及前期塑造的楼盘形象，后期开发产品将随之紧俏。（3）各期开发次序及产品组合见下表：开发分期开发量（万）双拼别墅（万）联排别墅（万）多层住宅（万）高层住宅（万）商业 （万）16.41.52.40.91.40.2213.90.713.10.3317.30.415.11.6总量37.61.52.42.029.62.1建议：一期开发时由于周边基础设施很不完善，因而只开发了地块南侧的一小部分多、高层住宅，开发顺序为先别墅、多层住宅，后高层住宅；一方面可防止一期投入资金过大造成资金危险的同时实现资金的快速回笼；一方面也可通过项目试探市场反应，以决定二期产品的开发进度与价格；另一方面可聚集人气，为二期的开发打下基础。方案三（1）开发周期l 开发周期分析项目分三期开发，开发周期约为3-4年。l 开发周期建议第一年开发约4.0万平方米（其中包含公建配套约0.2万平方米），后4年每年平均开发约12-15万平方米。（2）开发次序分析会所酒店、会所、超市售楼部主入口主入口项目开发次序如上图所示：n 一期开发地块包括南侧的别墅及多、高层住宅。架设桥梁将地块南侧规划道路与对岸道路相接，项目主入口设于地块南侧，在入口节点处布置售楼部及底层商铺，烘托小区商业氛围；同时在地块南侧沿河区域修建景观大道，增添地块人文景观；n 二期开发地块位于中部，产品包括别墅及多、高层住宅及沿街商铺。周边自然景观丰富，将地块南部景观大道沿河延伸至地块东侧，以营造出高尚、典雅的景观楼盘形象；待西侧城市道路通车后将小区主入口及售楼部设于此处，以提升楼盘档次，同时方便社区居民出入；n 三期开发地块位于西北侧，产品为产品包括别墅及多、高层住宅及沿街商铺并修建五星级酒店。酒店设置带有小区会所功能，既提高了社区的整体形象，又完善了社区配套设施，同时也为酒店的运营带来了不少收入。随着亚运村板块的开发成熟，以及北部莲花大道的通车，地块西侧的道路将成为繁忙的城市干道，交通可达性大大增加，依托地块优良的自然景观以及前期塑造的楼盘形象，后期开发产品将随之紧俏。（3）各期开发次序及产品组合见下表：开发分期开发量（万）双拼别墅（万）联排别墅（万）多层住宅（万）高层住宅（万）商业 （万）14.00.90.60.91.40.2216.10.31.10.713.70.3317.50.30.70.414.51.6总量37.61.52.42.029.62.1建议：一期开发时由于周边基础设施很不完善，因而只开发了地块南侧的一小部分，开发顺序为先别墅、多层住宅，后高层住宅；一方面可防止一期投入资金过大同时实现资金的快速回笼；一方面也可通过项目试探市场反应，以决定二期产品的开发进度与价格；另一方面可聚集人气，为二期的开发打下基础。二期开发时加大对沿河景观路的建设，建设顺序为先别墅、后高层，高层住宅的修建时间根据一期的销售情况而定，以加大对资金的利用率，实现资金的良性循环。三种分期开发方案在本项目中的可行性方案二：优势在于一期将别墅部分全部开发，完成了对沿河景观的塑造，因而小区景观效果大大提高，对后期的销售有较大的刺激作用，有利于在一期实现快速的资金回笼；劣势在于一期别墅产品全部开发后，造成后期产品的单一化，推出大量的高层户型，在二期销售时严重依赖北部莲花大道及西侧城市道路的通车以及亚运村板块的成熟完善，由于这两条公路的通车时间存在相当大的不确定性，亚运村板块的发展速度也有待时间考验，有可能会造成二期项目资金的大量积压，导致项目后期开发难以为继；方案三：优势在于将别墅部分分为三期开发，因而可以保证项目开发各个阶段销售品种的多样性，并且随着区域的发展和周边基础设施的改善，项目的稀缺性将得以体现，后期的别墅产品将带来相当大的利润空间；劣势在于一期开发面积过小，造成二期面积的大幅增加，致使其与方案二之劣势如出一辙，同时由于别墅部分分散于各阶段建设，因而造成沿河景观带分散、不连贯，影响小区的景观效果，不利高层观景楼盘的销售；方案一：优势在于将项目分为四期开发，各阶段开发面积分配较为合理，投资分配较为均匀，有利于资金的充分利用，同时将大量的高层住宅安排在后期建设，此时区域发展较为成熟，有利于高层住宅的销售，避免在项目的中前期推出过多高层户型出现资金积压，有利于资金链的安全；劣势在于项目后期无别墅产品，后期产品体系较为单一；综上所述，本项目建筑面积巨大，对资金的占有量相当大，如何保证项目的顺利进展的关键是资金链的安全。由于项目周边基础设施亟待完善，亚运村板块尚未形成雏形，从保证资金利用安全的角度出发，在项目的前期、中期开发进程中不宜投入过多资金，因而我司建议采用方案一。2、项目开发建设分析分 析： 根据国务院规定的90/70原则，本地块内至少有24.85万的面积为90以下的小户型。由于地块所处片区较为偏远，至今都未实现三通，周边公共设施严重缺乏，对中等收入人群的吸引力很小，而这部分人群却是购买小户型房产的中坚力量，因而本项目存在很大的风险。在项目开发进行到三期时，地块西侧将设置小区主出入口及售楼部，由于该道路开通时间的不确定以及北部莲花大道的通车与否，都会对项目的销售产生非常大的影响。n 项目存在风险：如受90/70规定的限制，本项目的小户型面积庞大，但在早期销售情况却不会理想，将直接影响到楼盘的后期开发和资金链的安全；n 项目三期开发资金积压：若地块西侧市政道路在三期开盘后未能通车，将会直接影响项目三期的销售情况，积压大量的资金，不利于项目的后期开发建设。因此，从保证项目的顺利进展和实现项目预期利润的角度出发，其开发建设工作应作如下调整：n 由于当前经济形势正在复苏，国家为拉动内需已放松了一些对房地产行业的监管、限制措施，90/70规定虽仍未取消，但地方政府应该对该项条款的执行力度不会很大，因而需要积极联系相关部门，全力解决项目的90/70问题；n 积极与有关部门协商，争取周边市政路网早日建成通车，若相关部门暂无计划，可在项目二期建设完毕后，采取先垫资建设道路，后由政府拨款或减税等偿还资金的方式解决。3、启动区核心模式（！）项目即将体现的亮点u 生态住宅通过在项目选址、建筑规划、产品设计中采用生态住宅的设计标准，把生态概念灌输到项目每个细节，同时也将项目打造成生态住宅区的典范。u 具有岭南特色的现代中式风格社区无论在建筑风格以及园林风格上，项目采用传统与现代相结合，把岭南建筑和园林的神韵融入到现代建筑中，形成具有自我个性的现代中式建筑与园林，向外界表现民族文化复兴的新方向。u 休闲社区生活项目定位休闲社区，在社区氛围和配套设施中均导入休闲生活的概念，把小区的社区氛围与传统的居住小区在精神境界和生活方式上进行区别，使客户提早感受悠游写意的生活。u 高尚住宅的品质体现通过创新的别墅和普通住宅产品，让客户感受到各产品带来的居住魅力，通过户型中多变的庭院、露台、户内花园等空间的搭配，使居家空间更加丰富。u 高质素的管家式物管物管提前介入，在销售的初期客户已经能感受到贴心细致的物管形象，在日常的服务中建立客户对社区服务的认同。（2）启动区的模式对于本项目作为非传统的住宅，在首期开发中对于项目核心竞争力的表现将是赢得市场的基础，我们的客户对项目是非刚性的购买需求，如何通过各种手段去展现项目的吸引力将在首期开发启动中引入适合自己的启动模式，因此我们建议采用全方位体验模式。体验模式将以项目核心优势提前展现在客户面前，不是通过纸张或画面，而是在实实在在地提前把社区的缩影展现出来，让客户在购买前就可以感受未来的生活。（3）体验模式的示范点u 具有与项目定位意境相符的营销中心u 具有岭南神韵的园林示范区u 风景优美的沿江风光带u 精致的示范单位u 高质素的物管人员（4）开发时机建议09年完成所有设计报批，2010年初正式动工，2010年底正式发售三大市场依据：近期番禺成交表现良好，后市需求旺盛根据中原地产2009年一季度统计，全市十区总体吸纳率为1.54，其中中心六区吸纳率为1.41。除黄埔、南沙、萝岗区的吸纳率低于1外，其余七区的吸纳率均超过1。其中番禺区由于新增供应量过少（仅有6.15万平方米）而令到该区在一季度的吸纳率达6.8之高，此外各区的吸纳率则多在1.0-1.6之间。而在一季度看番禺的新增量也有所下降，如按照此趋势发展，到2010年底番禺区的住宅可供应量将降至低点。因此本项目的推出将能获得更多的需求支撑。亚运焦点作为2010年11月举行的亚运盛会，无疑令到石楼区域成为市场关注的焦点，而从过往发生所知，几乎所有亚运、奥运等盛会给当地所带来的巨大的经济拉动是十分巨大，而房地产则是首当其冲的受益者，所以亚运召开也必将带动亚运板块的地产投资热潮，另外得知本项目旁的球会将兴建亚运元首接待府邸，这更令到本项目锦上添花。作为日后面向市场发生的运动员村，能真正推出市场也可能在2011年年底或以后，所以本案在2010年推出，能更好的把握市场先机。石楼项目的竞争根据我司调研所知，石楼板块内除了庄士影蝶蓝湾规模与本项目相差无几外，保利地产、雅居乐地产所储备的土地面积并不大，其中保利地块总建筑面积约116919，属于中型发展项目，现已动工兴建，规划由45栋6-11层的小高层电梯住宅组成，预计在2009年下半年推出市场。雅居乐地块总建筑面积不大于25898，估计是其集团的储备用地，与其他地块一起发展，短期内不一定能开发，影蝶蓝湾二期预计09年地开始推出，而其产品以小高层住宅为主，别墅产品在3期以后开发。因此在区域内的竞争在2010年并非很激烈，加上本项目首期主打别墅产品将有效地打开市场的空白点与竞争者的差异化。第三部分 项目整体规划建议一、项目总体规划依据1、项目经济技术指标可建设用地面积187960容积率2.0建筑密度25%绿地率30建筑限高48米2、项目总体规划指导思想n 顺势顺应区域环境项目的成功必须与区域环境相融合，通过“顺势求形”来规避项目开发的风险，其中包括与城市发展的融合、与区域景观的融合、与地形地貌的融合。n 挑战独特性的追求一个成功的项目均有其独特的个性，来彰显其魅力，因此在这样一个全新的建设中，独特性的成功塑造是非常具有挑战性的。n 创意场所感的营造一个社区的成功营造应该向人们提供一种完整的空间体验，这样的空间体验是由硬件和软件的充分配合而营造出来的，从建筑、景观、交通、尺度感等等出发，使之成为其本身的特性。本案规划愿景体系图定位生活生活风格自然的、健康的、舒适的、亲切的休闲目的地文化、教育、养老、休闲、度假山水基地开阔视野、亲密尺度生态生态与文明人、自然、建筑、社会肌理多样与人性凝聚力人群的集结精英阶层以人为本尺度感形象整体性整体形象项目的识别性多样性体验感丰富的内容现代永恒、简洁建筑、智能化传统地方与传统历史文化、城市灵魂、本土语汇3、项目规划目标（1）居住和自然共存的社区强调与现状紧密结合的、恢复自然生态环境的、以及鼓励休闲生活方式的总体居住环境。n 彰显依山傍水的质朴自然环境；n 创造不同于市区的、非都市化的自然生活环境，并提供多样化的活动；n 通过开发密度的控制和布局，营造开阔的自然空间感；n 密致有序的开放空间网络。（2）可持续性发展的社区在开发与生态环境协调平衡的框架下，保证社区的可持续发展，具体如下：n 加强建造环境与自然环境间的关系；n 提供生态友好、并且整体完备的基础设施和环境设施，降低开发对环境带来的影响；n 保护并有效管理自然水环境；n 通过减少机动车进入生态敏感区和步行区的策略，减少噪音和空气污染；n 鼓励绿色生态建筑的运用。（3）现代生态布局的社区典范以现代的设计手法与绿色环保的建筑材料，提倡人与自然和谐共生的居住文化，打造生态社区。n 加强人与山水间的关系；促进人行优先的环境，提供综合完整的步行、车行交通网络；n 以人性化尺度的建筑和精心设计的社区开放空间，提供共享的宜人环境，加强邻里间的社会网络关系，推崇强烈的社区感；n 吸收并重新诠释传统空间的布局和现有社区的尺度；n 利用质感的材料、色彩和元素，来映射现有社区的特性。二、项目整体规划布局1、社区空间架构关系四级空间关系阐 述：在社区空间关系上，遵循“开放空间半开放空间半私密空间私密空间”的有层次的完整的空间序列，营造出住户层次分明的居住空间和居住体验。n 一级空间：开放空间，即面向城市的公共空间，商业街、会所等与市政规划路及市政广场紧密连接，创造与城市空间的互动联通；n 二级空间：半开放空间，即社区园林绿化区域，对社区居民开放，是整个社区的公共区域；n 三级空间：半私密空间，即建筑中的架空层及空中邻里庭院，具有一定的私密性；n 四级空间：私密空间，即住户独有的景观阳台、入户花园等私家场所，强调私有性和隐私性。开放空间半开放空间私密空间半私密空间2、土地的利用n 塑造一个融以居住为主、融合商业、娱乐、休闲等用途的社区；n 为不同区域的居住组团提供各自的环境特征，分级的开敞空间，而会所、零售、餐饮等构成的综合用途地块提供邻里服务中心的功能；n 聚集不同类型的居住组团布置： 低密度的别墅住宅主要集中在东侧的沿河区域，通过引入砺江涌水系建造人工水体景观，贯穿于整个别墅组团；创造优美环境的同时，也将别墅区与其他住宅分隔，保证了别墅区的幽静和私密； 高密度的高层住宅集中在西侧，均为南北朝向或景观朝向，周边优美景色尽收眼底，南方眺望莲花山之自然美景，东方俯瞰高尔夫球场之优雅景致； 较低密度的多层情景住宅分布在别墅区与高层区之间，尽享外部壮观之自然风光及区内幽静之人文景观，同时遮蔽高层区对别墅区的干扰；n 公共绿地紧密地结合水体设置；n 开放空间在用地中占有较高比例；n 开放空间系统城市道路紧密结合。3、整体规划布局对于本项目而言，各区域和邻里的尺度、多样性和特色的考虑至关重要。分区按照指定的规模、用地性质和自然地貌以及周边环境而界定。整个社区在统一色彩和设计语言的框架下，每个区域又通过以下方面体现各自的特色和个性：n 空间关系和布局关系；n 建筑和景观元素的结合；n 指定节点区表达的分区或邻里特色4、 开发强度n 目标： 塑造疏密有致的建筑轮廓，创造不同的生活环境。 彰显周边环境特色的布局。n 原则： 满足商业、居住等综合性的使用功能，确保社区开发的活动强度，该区的容积率最高； 开发强度越接近西侧城市道路越高，越接近东侧沿河区域越低，容积率由西向东递减； 塑造四种不同的开发强度： 低密度的别墅区 中密度的多层情景住宅区 高密度的现代高层住宅 尺度亲切的商业街项目整体布局意向图：开放空间：包括商业街、入口广场、酒店等；半开放空间：社区园林，业主享用；别墅区 多层住宅区 高层住宅区变电站5、风景资源的保护与强化项目的建成需要一个相当长的时期，为了确保项目的成功，对几个重要核心区需要进行严格的控制。n 目标：在公共视线范围中，改善区域的景观可视性。n 原则 通过对建筑层数的变化，在丰富项目的河岸天际线的同时保证后期开发的高层住宅也拥有丰富的自然景观资源； 通过基地的视线走廊的设计，改善景观可视性； 明确从道路通往基地的观景点，在公共范围内提供观景设施。6、项目整体规划布局与特色分区对于本项目而言，各区域和邻里的尺度、多样性和特色的考虑至关重要。分区按照指定的规模、用地性质和自然地貌以及周边环境而界定。整个社区在统一色彩和设计语言的框架下，每个区域又通过以下方面体现各自的特色和个性：n 空间关系和布局关系n 建筑和景观元素的结合n 指定节点区表达的分区或邻里特色组团景观节点社区景观中心绿化景观带景观轴线自然景观界面入口主要景观节点7、建筑高度n 目标： 塑造一个较高品质、尺度适宜的现代居住区形象，较高密度的中高组团置西面。 创造丰富活泼的天际线。 降低建筑对东面景区、环境的压迫感。n 原则： 整个基地分为三个层次，即小高层、多层与别墅。 鼓励多变化的天际线。建筑的高度随着越接近自然景观区（江边景区、远处莲花山景观）而降低。小高层多层别墅砺江涌岸高尔夫球场莲花山景观8、交通动线组织（1）车道系统n 目标： 创造一个步行优先、闲适轻松的生活环境。 提供多种方式的交通体验。 提供方便高效的交通服务设施。 建立明晰的道路等级，满足功能需求。 将穿越性交通最小化。 塑造小尺度的组团的尺度与空间风格特色。n 原则： 道路可分为外部联系道路和区内道路，而区内道路又分为环道、组团道路、入户路三个等级。 为塑造人性的亲密尺度的邻里空间，在满足交通量的前提下，控制道路的红线宽度，不使路幅过宽，并在组团中引入尽端路。 公共停车场的设置与人们的活动聚集点（商业、会所）相结合，并考虑与主要进出干道的关系，提供到达与疏散的便捷（2）步道系统n 目标： 强调步行优先，鼓励休闲游憩性的步行活动。 围绕景观走廊塑造特色滨水步行空间。n 原则： 开放空间内设连续的步行道，提供舒适、宜人的步行空间。 主要道路上的步行专用道每隔300米（舒适步行距离）设置服务设施，提供休整点，遮荫休息区。 设计了步行专用道网络，主要由核心区环线、景观廊道组成，并均可向中心延伸，进入中央核心区。 景观带与步行道结合，强调山水特色、提供滨水的休闲活动空间，指定了几个特色步行街区：滨水散步道、组团步行、生活步行街。 商业街区主要位于地块西侧，是该区的主要商业中心。 对各级道路，有不同于既定的剖面设计处理。 在道路剖面设定和景观处理手法的共同作用下，塑造空间尺度；这样的空间提供人们交流的场所、反映项目形象。（3）停车系统 别墅停车按每户1辆设置；多层住宅与小高层使用地下停车和结合绿化掩体的停车设施。 商业设施的停车位建议以道路退让的地面停车为主。第四部分 项目产品规划设计一、项目产品规划设计理念1、理念阐释以生态的理念构建传统与现代相融的现代中式社区关键词：生态、中式社区项目结合区域和项目地块的生态特征精神，以生态地产作为开发理念，在实践过程中坚持建筑生态技术的应用，并将健康和休闲引入未来的社区生活方式，从而使项目获得较高的价值认可度。通过融入岭南特色的现代中式风格，使社区居民能更好的在精神意识形态上，通过传统的中式居住氛围达到和谐小区的创建，使社区居民能从外观和内感中贴切感受到浓郁的社区文化和氛围，从而对我们所提倡的居住价值观有很深刻的认可。2、理念分解（1）将生态的理念引入房地产生态文明作为政府在十七大首次提出的新理念，意在实现社会的可持续发展，将其引入至房地产，具有原创性，而且项目所在片区的生态资源具有高度的一致性，同时，在产品规划时可将该理念进行良好地实施，从而实现形象力与产品力的结合。（2）具有岭南特色的现代中式建筑群建筑体现出一个社区的生活方式，表达其独特的生活价值取向。具岭南特色的现代中式建筑便是对项目社区生活的形象展示，使消费者从感官上直接体会社区的生活品位，并在心里形成鲜明、清晰的生活印象。（3）高品位的景观生活空间通过营造健康、舒适、优美的社区环境，丰富和提升居民的生活内容及生活品质。实现景观环境良好的参与性和欣赏性，实现景观、人与建筑之间的融洽和谐。使居民不仅得到身体上享受，更有一份让心灵放松、休憩的享受空间。（4）满足现代人多元化的生活需求在社区整体规划上，要充分考虑到人口聚集对生活配套的高要求和多要求，满足居民对休闲、购物、教育、交通等多方面的必要日常需求。结合项目区域目前发展尚不成熟的现状，项目前期的开发应充分利用自身的商业配套，并根据业主的实际需求作为依据。（5）构筑和谐的社区邻里生活空间本项目在规划时应有意识的通过建筑空间营造出邻里生活氛围感，通过景观及活动空间的组织，增进社区居民之间的日常生活交流。创造出符合人们内心的现代加传统的社区生活空间。3、生态文明地产的产品落地工程（1）绿色生态建筑的基本认识绿色生态建筑，是可持续建筑，即把可持续理念融入建筑全寿命周期（材料生产及运输、建造、使用、维护、改造、拆除和建筑废弃物处理）的建筑。建设生态的社区，实现健康的生活，首先要解决好人与自然的关系，如果人与自然的关系非常紧张对立，那么和谐生活就空谈。建设人居生态社区，就要按生态学原理规划设计，运用生态技术方法建设，遵循节地、节水、节能原则，实现资源可循环利用，以维持自然生态系统的连续性，保持周围环境的生物多样性，从而将建筑融入自然生态环境系统之中。（2）生态地产的两大标准u 生态资源利用：最大限度地节省资源（能源、水、土地、材料）。u 生态环境保护：最大程度地减少对环境的破坏（大气、水、绿色循环、自然环境、固体废弃物的处理）。（3）生态地产的成本与效益设计不需增加任何成本，却能大提升项目品质对规划方案的调整、户型设计的完善、交通组织的优化，对窗墙比、建筑体型系数的调节，均能提升项目品质。 适当增加一次性投入，却能在运行中收回如水资源回用、雨水收集利用、建筑节能等，虽然增加一次性投入，却能很快收回，并使住户在今后消费中获益。 采用先进技术和产品，达到节约资源、减少污染的目的如新能源的利用（如太阳能路灯照明、太阳能热水）等，能产生较好的经济效益和社会效益。 节能效益生态建筑比普通建筑节能50%以上，可以为用户节省采暖、空调能耗支出30%以上。 节水效益生态建筑比普通建筑节水15%-50%，污水排放量可减少25%-55%，可以为用户节省用水支出15%-25%。 人、建筑与自然高度和谐统一生态建筑比一般建筑更节能，更节水，室内的热环境、声环境、光环境得到极大地改善，是天人合一的建筑。（4）生态住宅评估体系核心内容u 住区环境规划设计：包括住区区位选址、交通规划、绿化与景观规划、住区空气质量、噪声污染、日照与采光以及住区微环境等；u 能源与环境：包括建筑主体节能、常规能源系统的优化利用、可再生能源利用以及能耗对环境的影响等；u 室内环境质量：包括室内空气质量、室内热环境、室内光环境以及室内声环境等；u 住区水环境：包括用水规划、给排水系统、污水处理与回用、雨水利用、绿化与景观用水以及节水器具与设施等；u 材料与资源：包括绿色建材使用、就地取材、资源再利用以及垃圾处理等。（5）本项目生态标准和内容u 住区环境规划设计 不对环境造成永久性破坏 绿地率大于35%，绿地本身覆盖率大于70% 减少住区集中污染源排放u 能源与环境 建筑主体节能符合现行建筑节能标准的相关规定 常规能源系统优化利用：如充分自然采光、采取节电措施等u 室内环境质量 通风空调系统：如良好地自然或机械通风条件 室内空调末端装置及各种管线布置合理 每套住宅至少有1个居室获得日照，如果有4个居室，至少有2个居室获得日照u 住区水环境 因地制宜选择水量平衡方案 充分利用市政供水以外的水资源，如雨水、再生水 给排水系统中的水质符合相关用水水质标准，水量合理，给水方式合理，雨污分流等 污水处理回用 雨水收集利用 绿化、景观用水水质符合相关标准u 材料与资源：使用绿色环保建材注：具体生态体系建设项目选择，可与相关规划设计单位进行接触后由该单位提出更完善而实用的生态体系建议。二、项目产品规划设计原则1、合理规划原则充分考虑到地块的地形地貌以及当地的地域环境、气候条件及居民居住心理，使本项目的规划设计既有创新，又能满足石楼的地域特性，从而确保消费者对项目价值的认可。2、资源整合原则加强项目与景观的联系，以及与周边功能区域的沟通，促进功能互补，延续项目景观面。在建筑空间的布局上，充分利用地块周围建筑景观、生态景观，增强项目外部景观空间的延续性。3、以人为本原则贯穿以人为本的思路，以建设生态地产作为开发理念，创造一个布局合理、交通便捷，功能齐全的生活社区。注重生态环境和居住质量，建设一个以人为本的现代人居社区。4、可操作性原则加强规划设计与建筑设计的灵活性，在保证项目整体品质的同时为项目的分期实施和营销推广，提供合理、可行、富于弹性的开发计划和设计手段。针对灵兴片区的开发建设，以循序渐进的发展模式，形成良性循环，滚动开发的机制，从而能够适应市场的变化。三、项目整体产品规划要点1、住宅空间布局先景观后建筑 全景式规划以山水生态景观主导规划，通过先景观后建筑的规划理念，根据项目基地特征，总平面设计在融合现存地块环境，将居住环境中的公共场所、水体、绿地结合起来，不仅保证每栋建筑景观的均好性，而且让建筑与景观融为一体。2、社区交通组织（1）总体设想部分人车分层，别墅车辆入户轴线清晰，步步随景考虑社区别墅规划，必须实现车辆入户要求，因此较难实现严格意义上的人车人流设计；在车库的设计过程中，类别墅产品尽量做到车辆入户，而高层与多层产品尽量利用地下车库实现人车人层，确保组团内不受车辆干扰。小区内的进出道路系统应有清晰的主次轴线，勾勒出清晰的居住空间层次，营造缓慢进入家庭的回家线路。交通道路景观化，使住户一进入社区就能感受到强烈的归宿感和温馨感，在回