购物广场项目可行性研究报告(DOC毕设论文).doc

一 总论 1 项目实施背景与依据 1 1 项目实施背景 改革开放以来 中国的经济发展取得了举世瞩目的成就 巨大的市场潜力和相对低廉 的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之一 中国入世在即 为了适应 入世之后对外开放新形势的需要 进一步加大招商引资力度 国家外经贸部近日宣布 将 放宽对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制 国家将按照加入世贸 组织承诺的条件 修订和完善有关政策法规 进一步放宽引进外资的领域 地域和技术的 转让等方面的限制 有步骤的扩大服务行业的对外开放 据介绍 今后中国商业领域进一 步扩大利用外资的重点仍是零售业 特别鼓励国际上有实力 技术先进的著名商业集团进 入中国 与国内有实力的零售企业合资合作 共同开拓国内市场 政府主管部门将逐渐把 商业引进外资工作纳入法制化轨道 做到统一 合理 有序 进入 90 年代以来 中国的零售业经历了深刻的变革 由原来的偏重数量扩张转向以 结构调整为重点 带动质量 效益 规模全面增长的发展策略 连锁经营方式的成功导入 加速扩大了国内零售市场的容量 社会商品零售总额持续多年保持了 10 以上的增长速度 中国零售市场已成为世界上发展速度最快 潜力最大的市场 作为享有国际盛誉的零售商 业巨子 美国 集团于 1996 年进入中国市场 相继在深圳 东莞 昆明 北京 大连等地建立了连锁超市 经过几年的积累 本地化的进程大大加快 基本建立 了适合中国市场情况的管理模式 系统和队伍 规模采购和规模销售已形成良性的循环机 制 进入新世纪 重拳出击 全面挺进中国市场 旨在加强对中 小城市店的建 设和开发 大力推进连锁经营 提高经营的规模化与规范化程度 降低流通成本 增加经 济效益 争取到 2005 年将 连锁店在中国发展到 200 家 作为中国地产业的龙头企业 集团股份有限公司抓住了这一契机 在 全面 挺进中国市场之际与之联手 携手共同开发房地产与零售业市场 两强联盟 签署了长期 战略合作协议 双方将在资金管理 品牌共享 市场开发等方面进行全方位的战略合作 在经过对地理位置 周边环境 居民总体收入水平 人均消费水平 市场潜力等几个方面 进行了详实细致的调查与实地考证之后 双方确定以 等五个城市作为首次合作对象 在 各地商业黄金地段 兴建 购物广场 该项目是首次合作项目之一 1 2 项目实施依据 购物广场是 集团股份有限公司与 集团签署的一揽子合作项目之一 此次 项目还包括 购物广场等 5 个城市的四个项目 各地项目均由 集团下属各地产公司分 别施工建设 该项目得到了 市政府及各职能部门的大力支持 部分协议正在草拟之中 目前确认的项目实施依据主要有 集团有限公司与 咨询 深圳 有限公司签署的 房屋租赁协议 中国有限公司与 集团的会谈纪要 中国有限公司与 集团的关于在 选址兴建 购物广场的确认函 集团有限公司与 市国土管理局签署的 国有土地使用权转让合同 2 项目概况 项目名称 购物广场 项目地址 市 区 路 建设内容 购物商城 餐饮及配套设施 项目建筑指标 占地面积 15915 04 平方米 建筑面积 59738 8 平方米 覆盖率 73 容积率 2 9 投资与收益概况 该项目总投资 35895 68 万元 其中 建设投资 35252 86 万元 流动资金 100 万元 正常营业期销售 营业 收入 11341 23 万元 年均利润总额 9876 85 万元 年均税后利润 6617 49 万元 主要技术经济指标如下表所示 序序 号号指指 标标指指 标标 值值 1投资利润率27 69 2投资利税率55 38 3资本金净利润率50 83 4借款偿还期1 年 8 个月 5Pt 税后 全部投资 1 年 11 个月 6Pt 税前 全部投资 1 年 6 个月 7FNPV 税后 全部投资 58726 89 万元 8FNPV 税前 全部投资 94128 68 万元 9FIRR 税后 全部投资 63 90 10FIRR 税前 全部投资 135 96 11FNPV 税后 自有资金 59298 03 万元 12FIRR 税前 自有资金 123 88 3 开发商概况 名 称 集团股份有限公司 法定地址 法人代表 注册资本 经营概况 集团股份有限公司成立于 1988 年 1992 年改制为股份制企业 是东北首批 股份制试点企业之一 该集团公司自成立以来 以每年翻番的速度跳跃发展 经营范围从 单一的房地产业拓展到商业 工业 外贸等多种领域 现已发展成为拥有 40 亿资产 年经 营收入超过 70 亿元的大型股份制企业 集团下属的 房地产开发有限公司作为国家建设 部审定的一级房地产开发公司 率先在全国同行业中向全国公开宣布 三项承诺 八项信 誉保证 受到了国家建设部的肯定 并在全国推广 公司先后在 建设开发了 等居民 小区 等精品楼盘以及 大厦 国际饭店等项目 为促进企业的发展 推动国内房地 产企业和房地产市场走向规模化 集约化和专业化 集团股份有限公司除立足大连本地 房地产开发外 又在北京 长春 成都 南京等地进行了大型房地产项目的投资开发 这 其中不仅包括了 等精品住宅小区 还包括北京 等综合项目 到 2001 年底 集团房地 产开发将拓展到全国 12 个城市 年开发量超过 150 万平方米 销售额超过 50 亿元 该集团公司在创造经济效益 壮大自身实力的同时 也为社会公益事业做出了巨大贡 献 连续几年赞助大连国际服装节 先后捐资兴建大连市高等学校 小学校 幼儿园以及 城市绿化建设 是大连市教育基金会 大连市社会治安基金会 大连市扶贫基金会的发起 单位 该集团公司自成立以来 累计奉献于公益事业的投入额达 7 亿多元人民币 该集团 公司在国内外拥有很高的知名度 形成了巨大的无形资产 已成为大连市一张亮丽的 名 片 该集团公司近期的发展目标是 到 21 世纪初 成为资产超百亿元 年经营额超过百 亿元的中国一流的大型企业集团 该集团公司拥有一支具有开拓精神的领导队伍 具备雄 厚的经济技术实力 具有丰富的房地产开发建设和经营管理经验 完全有能力承担该项目 的实施运作 美国 集团 美国 集团成立于 1962 年 以单一经营日杂食品超市为起点 经过近 40 年的运营 现已发展成为具有传统的百货公司 超级百货商场和仓储式会员店三大经营体系的大型跨 国企业集团 从创业至今 公司始终坚持 低价格 低成本 低利润 的零售经营理念 恪守 天天平价 满意服务 的营销战略 注重管理 信奉 公仆领导 门户开放 的 政策 讲究沟通 沟通 再沟通 仅用了 40 年的时间 就实现了全球化扩张 截至 2000 年底 已经在全球 10 余个国家开设了近 4000 家连锁店 利润增长始终保持强劲势头 年增长速度高达 20 1998 年 从上一年度世界 500 强第 7 位 跻身第 4 位 年营业额 为 1392 亿美元 利润 44 亿美元 2000 年 又攀升至第 2 位 年营业额为 1862 亿美元 利润 62 亿美元 下属员工超过 100 万人 1996 年 进入中国 选择深圳作为其 进军中国市场的桥头堡 此后 又相继在东莞 北京 大连等地开设了分店 取得了骄人 业绩 凭借其雄厚的资金实力 先进的管理经验 庞大的卫星系统建立了自己的 商业帝国 的加盟 必将大大增强该项目的市场潜力 从而为该项目带来满意的 投资回报率 4 编制依据与研究范围 4 1 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律 法规和政策规定 结合该项目的具体情况 该可行 性研究报告的编制依据主要有 国家外经贸委颁布的 外商投资商业试点办法 国家计委与建设部联合颁布的 建设项目经济评价方法与参数 项目所在地城市总体规划 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准 开发商提供的其它有关资料 4 2 研究范围 该可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目发展的必要性分析 项目发展的市场分析 建设条件分析和工程进度安排 建设的规模和性质 工程设计和功能要求 消防 环保和卫生 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 敏感性分析 结论与建议等 在此基础上 考察项目建设的必要性 技术的可行性和经济的合理性 为政府有关部 门审批项目 建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据 二 项目发展的必要性分析 1 该项目的发展将有力推动我国零售业发展 经过几年的发展 我国连锁零售业获得了良好的起步发展 同时该领域前几年对外资 的适度放开 也起到了积极的推动作用和示范效应 入世以后 我国将在 3 年内逐步放开 分销领域的进入限制 零售业将全面迎来开放格局 中国零售业必将掀起新一轮的革命 中国消费市场今年上半年的活跃预兆了这一发展走势 据国家统计局公布的数字 上 半年中国国内各类批发零售商品的销售中 通讯器材类增长 75 2 汽车类增长 36 文 化办公用品类增长 22 2 家用电器和音响器材类增长 13 6 体育 娱乐用品类增长 8 建筑及装潢材料类增长 28 6 以上 数据表明 今年上半年中国国内消费品市场商品 销售活跃 保持了较高的增长水平 实现社会消费品零售总额 17915 2 亿元 比上年同期 上涨 10 3 在吃 穿 用三类商品中 用的商品在居民消费中所占比重略有上升 分析 表明 社会消费品零售总额增长的主要原因为城乡居民收入的增加 节日消费的拉动和市 场商品供给结构的改善 由此可见 我国零售市场 特别是 等一些大中城市市场 已经具备了连锁起步快 速发展的条件 人均收入 800 美元以上 无论对外资还是内资连锁 目前都是一个良好的 发展时机 其大规模 规范化发展 将有力推动我国零售业的发展 2 该项目的发展将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级 该项目的发展方向是在 的商业中心地段黄兴路发展大规模 标准化的超市 超市 是商业零售业态种类中的一种 发达国家的零售商业的发展经验表明 超市在零售业态布 局中占有重要的地位 是一种主流经营选择方式 可以说 我国零售的业态发展革命才刚 刚开始 以超市为代表的商业连锁经营的销售额在极个别的一些重点城市的社会消费品零 售总额中所占的比例刚刚接近 30 全国的平均水平仅仅在 4 左右 由此可以预见 我国零售业态的发展演变才刚刚开始 传统的百货店仍居于主导地位 完成演变革命还需要一个较长的发展时期 入世是一个发展契机 未来的 3 至 5 年将是我 国零售业快速发展的一个时期 这一时期既是最为剧烈的变革时期 同时也是一个发展成 熟的时期 该项目发展将以滚动的方式推进 每年在不同城市的发展大型超市数量将不断递增 依照 在中国的发展计划 2001 年将新增 23 家店 2002 新增 43 个 到 2005 年时争取发 展总店数 200 家 因此 该项目的发展 将在质上提升我国零售业的发展水平 并将迅速 推动入世后我国零售业态的发展升级 3 该项目的发展将加速 市商业发展和城市建设的步伐 市自古是中国南方的一大商贸中心 改革开放以来 商贸业更成为 市的支柱 产业 但是 进入新世纪 市的商业继续进一步提升 首先 从商业布局上看 目前 市商业布局过于集中在 广场 形成所谓的五一广场一级商圈 需要向周边地区加大 辐射力 其次 从商业业态上看 目前 市的百货店数量较多 而现代化的大型超级市 场较少 急需发展大型超市这种新型的业态 再者 从商业业种上看 在商业中 除了批 发零售业以外 现代物流业也是 商业发展中的一个新的经济增长点 是近期已决定将 在 十五 期间建设一个大型商品物流配送中心 要把发展物流作为新型商业发展的重点 同时鼓励发展属于第三方的配送中心 逐步实现物流配送社会化 进驻 后 不仅会给 带来零售业的发展 由于 物流量大 也有向周边辐射的潜力 因此也会带动 市现代 物流业的发展 近年来 市的城市建设有了明显的飞跃 目前 黄兴北 中 南山路 以及五一 广场商业中心区的改造拆迁已经紧锣密鼓的展开 并有了重大的突破 市政府预想建成 一个具有较大长度的商业街 市政府的 项目正位于黄兴南路改造区域内 通过该项目 的建设 公司将给 带来先进的业态和管理经验 集团也将为 市的商业街改造 物 业管理注入新的活力 从而加速 市商业发展和城市建设的步伐 4 该项目的发展将最终形成战略性协作双方双赢的发展格局 在世界的范围内享有盛誉 其成熟的商业运作模式为众多的企业所瞻仰 集团 在国内市场亦具有较高的知名度 特别是在房地产上更是形成了 南有万科 北有 这 一发展之势 因此 该项目可以认为是双方的战略性协作 并且是真正意义上的主业互补 式合作 该项合作不但使得合作双方均能在合作中加快彼此市场开发的速度 同时又能使 集团获得优厚的商业利益 也就是说 集团不但在此项业务合作开发中获得利益 同时也 将给 集团在全国各地房地产市场上的发展带来推动力 众所周知 百万买宅 千万买 邻 在全国各城市的发展必将给周边环境带来人气 这将为 集团在各城市的商品住 宅项目的开发带来联动效应 因此 该项目的成功实施 无论是对 还是对 集团都具有极其重要的战略意义 是一个双赢的战略协作 三 项目发展市场分析 1 市总体环境分析 省省会 政治经济文化中心 也是中南地区重要的资金 技术 原材料集散 地和交通枢纽 全市辖 等五个区及三个县 总面积 1 18 万平方公里 截止到 2000 年末 市总人口 583 19 万 市区人口 175 41 万人 商业区集中在 区 文化高校集中在 区 政治文化中心在 区 而 区 区属于老工业区和市郊区 改革开放以来 经济建设和社会事业的发展都取得了较大成绩 2000 年 市 国内生产总值达 656 41 亿元人民币 增速为 11 3 工农业总产值 737 27 亿元 外贸进出 口总额 16 44 亿美元 全市三大产业的比重为 11 3 40 9 47 8 全市从业人员 340 8 万人 其中城镇 104 万人 2000 年全年在岗职工人均工资为 10137 元 城镇居民人均可支配收入 7985 元 全市城镇居民储蓄余额 295 73 亿元 人均 1 69 万元 居民年平均消费水平 4343 元 非农业居民年平均消费水平 7946 元 是全国重要的商品粮 商品猪生产基地 粮食和牲猪生产在全国都位居前列 水 产品 蔬菜 水果 烟草 湘莲 食用菌 茶叶等大宗农副产品构成了 农业鲜明的特 色 随着市场经济的发展 农业注重在 两高一优 上下功夫 使传统农业向市场农 业 城郊型农业 生态农业方向转变 工业以食品 轻纺 电子 机械为支柱产业 化工 建材 医药 汽车 冶金等 工业也有较好的基础 发展了彩管 计算机 卷烟 汽车电器 空调器等 30 个重点产品 100 多种产品走上国际市场 远销 100 多个国家和地区 2000 年完成全部工业总产值 620 49 亿元 全部国有企业及国有控股企业总体上扭亏为盈 工业走向了以提高经济效 益为中心 持续 稳定 协调发展的轨道 现已成为长江经济带中的一个重要开放城市 尤其是一大批国际大公司 大商社 大财团来 兴业 如日本的日立 韩国的金星社等 更推动了 经济的发展 同时 对 外友好交往活动日益增多 每年接待来 从事友好观光的外国友人 华侨 港澳台同胞数 万人次 市还先后与日本的鹿儿岛市 美国的圣保罗市 新泽西市 刚果的布拉此维尔 市 瑞士的弗里堡等市结成友好城市或建立了友好合作关系 市在经济发展 社会进步的同时 城市面貌亦有了根本的变化 目前城市面积扩 大到了 400 多平方公里 建城区面积由解放前的 6 7 平方公里发展到 150 多平方公里 中 山大厦 大厦 邮电大厦 粮油大厦 国贸金融中心 省广电中心 北极星商业大厦 通程国际商业广场等一批摩天大楼的矗立已成为 繁荣和发展的标志 曾在全国卫生城 市检查中 荣获 全国卫生城市 称号 并连续多年被评为全国城市环境综合治理 十佳 城 市 近年来 为创建现代化国际城市 更加大了城市建设的步伐 已计划投资近 100 亿 元人民币来改善和拓展 的交通 通讯能力 其中市内项目投资超过 50 亿元 长潭高速 公路 长常高等级公路 319 国道长永公路 石长铁路等重点工程的建设 将极大扩展 的对外交通能力 投资达 14 77 亿元的 环线工程 以及金霞大道 雷锋大道 解放路中 西段的续建 石长铁路湘江公路桥 湘江南大桥 汽车客运南站 自来水扩建 程控电话 扩控工程 尤其是以 市委 市府西迁为契机的河西新城建设 必将使古城 有着更加 美好的未来 2 市商业环境分析 2 1 市商业环境概况 自古以来 便是楚南重镇 至汉以后 不仅是封王之地 而且成为中国南部政 治 文化 经济中心 唐宋之后 便形成比较突出的商贸发达 商贾云集的商业城市格局 成为全国最早的 四大米市 之一 素为江南商品集散中心 改革开放以来 商业发展更 为迅速 五虎闹 曾闻名全国商界 商业现已成为 市最具活力的优势产业 2000 年实现社会商品零售总额达 308 亿元人民币 批发零售贸易总额 225 亿元 目前 市 市场建设蓬勃发展 市场网点遍布全市 现有各类商业服务网点 12 万多个 初步形成了大 中小结合 高中低结合 综合市场与专业市场结合 布局合理 层次分明 面向多元化 多层次消费的商业网络 年销售过亿元的大型商场 10 余家 其中友谊集团 东塘百货大楼 进入全国零售商业百强行列 年市场成交额过亿元的大市场 10 个 已建成一级商业群 4 个 二级商业群 27 个 三级商业群 83 个 农贸 小商品市场 200 多个 零售网点 6 万个 市集散的商品量 交易额 商业活动的辐射面在全省乃至我国整个中南地区具有重要 地位 表 2000 年 市限额以上批发 零售贸易企业综合指标 单位 亿元 企业数企业数 个 个 亏亏 损损 企业数 个 企业数 个 总资产总资产 商品销售商品销售 收收 入入 商品销售商品销售 利利 润润 利利 润润 总总 额额 一 批发8939179 01193 187 410 007 二 零售311140 7037 024 200 25 1 百货店4217 1322 932 660 21 2 超市543 441 380 11 0 17 3 专卖店921 643 400 13 0 4 其他13318 489 311 300 003 总总 计计12050219 71230 2011 610 257 2 2 五一广场商圈分析 五一广场自汉代以后一直是 商业文化中心 这在走马楼吴简与马王堆汉墓出土文 物中都有记载 解放后 五一广场不但成为 市的商业中心 同时也成为交通中心 但 是 80 年代末 尤其是 90 年代初 的袁家岭 东塘 伍家岭 火车站等局部商业中心 的形成与超市 专卖店等新业态的出现 五一广场及黄兴路作为传统的商业中心渐成式微 之势 2000 年 9 月下旬 随着五一路交通绿化改扩工程的竣工通车 昔日错乱的广告牌 低矮的临街铺面 拥挤的人行道 车辆杂乱的五一广场 被如今面目清隽而高耸的现代化 大厦 先进而流畅的下沉式交通广场 休闲舒畅的中心绿化广场所替代 从而一个现代化 的五一广场商圈获得了新生 目前 五一广场商圈的范围是 它东抵文运街 犁头街 西达三泰街 藩城堤 南起 药王街 东牌楼 北至新安巷 紫荆街 形状接近正方形 面积达 25 公顷 五一广场的商 业街是五一广场商圈的核心部分 这一定义是市财委的 关于 市商贸流通业 十五 计划 及 2015 年长期规划的汇报 中提到的 三线六圈 概念 90 年代以后 随着五一广场周围的平和堂 友谊名店 新友谊广场 锦绣 东汉名店 广场 新大新时代广场 万代广场的陆续开业 以一个环状围绕于五一广场四周 以其形 象而生动的伫立 描绘了一个真实的 商圈 随着五一广场商圈逐步形成 市的商业 格局 经营模式 档次 等方方面面都发生了重大的转变 从 商业格局来说 90 年代经历了 友谊 阿波罗 中山 晓园 东塘百货 五虎闹 的阶段 友谊阿波罗集团与平和堂龙虎斗的阶段 如今进入了游龙戏珠时期 所 谓龙 便是由友谊商城 阿波罗商城 阿波罗商业广场 友谊名店 新友谊商业广场以及 家润多超市等商场所形成的友谊阿波罗集团阵营 所谓珠 是指集中在五一广场商圈的平 和堂 东汉名店 万代广场与新大新时代广场 从经营模式上来说 五一广场商圈使 的商业模式更加丰富与完备 它包括以友谊 阿波罗集团为代表的国营商业经营模式 以平和堂为代表的中外合资式的经营模式 以东 汉 万代为主的物业管理模式 以新大新为代表的品牌经营模式 从而打破了长期以来 大型商场国营与合资的单一经营模式 带动了商场形式的改变 既有友谊名店 平和堂式 的综合商场 也有东汉名店式的室内步行商业街 还有新大新广场为代表的专业与专向性 商场 以及主题式商场 这无疑使得五 广场商圈真正变得多元化与时尚化 3 项目选址分析 3 1 项目所在位置及规模 项目的选址地位于商业中心区天心区 黄兴南路 解放西路与坡子街汇合处 省公安 局安全局大院内 占地面积 15915 04 平方米 该项目是以 和 集团协商的长春的模式为标准 因此 也为地下一层 地上三层 或四层的商城 地下一层为设备用房或停车场 可容纳 250 300 个车位 地上一层全部或 大部分用于出售 二至三层由 包租 如果建四层 则由与 有业务相联的 客户租用 每个店的建筑面积约 4 5 万平方米 每层建筑面积约在 10000 平方米左右 3 2 周边环境及今后规划 该项目地处的黄兴南路延接黄心中路 是 市最早最繁华的商业区 该项目地址到 五一广场仅十分钟路程 黄兴南路主要集中一些精品店和中档商铺 而大商场均集中在黄 兴中路 主要有平和堂 友谊名店 东汉名店 万代广场 新大新时代购物广场等 都围 绕在五一广场周边 形成 市一级商圈 五一广场商圈 黄兴南路现正在拆迁改造 所以黄兴中路的商店非常火爆 客流量很大 晚上 9 10 点钟商场里人头攒动 超市购物排队交款 尤其是平和堂 由日资兴建 由酒店 商场和 超市组合而成 商场采取开架式经营 对外不租不售 采取扣率 25 30 不等 友谊名店的 规模 经营形式与平和堂差不多 也是黄兴中路人流最多 效益最好的两家店 而东汉名 店 万代广场经营不好 而且万代广场试营业几个月后关闭 从市场调查来看 市黄 兴南路 中路的商铺及大型商场过于集中 竞争激烈 处于饱和状态 市现将黄兴南路拓宽为 54 米宽 长 872 米的步行街 预计 2001 年全部竣工 黄 兴南路步行通道的改造是由福建三木集团 香港兆祥集团合资组建的三兆公司总投资 5 亿 元人民币 黄兴南路西侧全部拆迁 规划三层店铺 一楼全天候的购物通道和部分商铺 二楼经营店铺 三楼库房和办公用房 东侧进行局部整修 不做大的拆迁 两侧公建商铺 后分别开辟两条 12 米贯通道 为商铺进货办公通道 由深圳市建筑设计总院提交的黄兴南路步行商业街方案经专家评审中标 该方案为步 行街构建了一个核心商业区 三大特色文化广场 一条商业主轴 五条商业扩展轴的框架 结构 具体设计如下 商业核心商业核心 以人民路改造为契机 形成具有现代气息的综合核心商业中心 设施包括 综合商场 超级市场 汇食城 娱乐中心及金融设施 电信设施 三个特色广场 三个特色广场 1 文庙休闲广场 引入 购物公园 概念 在南门口形成商业街的入口休闲广场 广场采用西侧文庙 已毁 明清时建筑风格 表达古代建造者 天人合一 的理想追求境 界 展现积极向上的湖湘文化精神 区内设施包括旅游纪念品商店 传统饮食名店 茶艺 馆及小型博物馆 2 火宫殿风味街 规划结合湘江剧院 扩大规模 将美食街沿坡子街发展 成为 具有浓郁传统气息的饮食 文化中心 3 旅游服务中心 结合湘江风光带 在人民路改造时 发展具有较高标准的宾馆 酒店 提高片区的综合服务水平 一条商业主轴 一条商业主轴 规划设想将黄兴南路改造成一个具有民国初期风貌为特征的商业步行 街 成为片区商业发展的主轴 黄兴南路北段以高级服装专卖店 珍宝首饰店为主 衔接 五一商业广场 黄兴南路南段以电子电脑产品商店 照相器材商店 眼镜店为主 五条商业扩展轴 五条商业扩展轴 坡子街 发展 特色风味小吃 成为雅俗共享的美食街 永湘街 形成花 鸟 鱼的专业市场 东茅街 经营窗帘 床上用品的特色市场 大古道巷 经营书画 古玩 文物等特色商品 小古道巷 经营文具器材 乐器为主 3 3 周边物业租售情况 黄兴南路 由于正在拆迁 调查了解到过去的租金是 50 100 元 m2 天 估计以后的 售价平均在 5 万元 m2左右 不含产权费 平和堂 采取扣率方式 25 30 根据商品而定 不租售 友谊名店 采取扣率方式 25 30 根据商品而定 不租售 东汉名店 地下一层至三层 包括 1 2 层之间的夹层 为商铺分割出售 采用店中店 式经营 四层以上为酒店 一层临街最高售价 7 8 万元 m2 最低 3 万元 m2 内部一般 在 1 7 万元 m2 现已全部售完 但由于管理不善 布局不好 现只有一层在经营 其他楼 层停业 万代广场 一至四层为商铺 五至十五层为商住两用房 店铺以开架式经营 开发商 销售时采取返租的形式 租金为合同价的 8 12 由于试营业一段时间效果不好 租户都 已停业 经调查得知 一层面对黄兴中路的店铺价格为 店铺 1 面积 153 90 平方米 售价 700 万元 折单价 4 5 万元 m2 店铺 2 面积 99 72 平方米 售价 400 万元 折单价 4 1 万元 m2 店铺 3 业主自购自用 建筑面积 105 平方米 使用面积 51 平方米 购价 365 万元 折单价 3 48 万元 m2 而现在部分业主转卖的价格在 4 5 万元人民币 如出租的话 租金 840 元 m2 月左右 按使用面积计算 不含税及水电空调费 该项目的销售价格按最保守 估计 每平方米为 4 万元 租金也按最保守估计 每平方米 建筑面积 为 20 元 m2 日 4 项目发展优势 4 1 品牌共享优势 目前国内市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌竞争阶段 房地产企业进入了 品牌营销阶段 零售企业也开始重视依托于品牌的服务体系的开发 与 集团的合作 将首先获得品牌共享的优势 这两个品牌在各自的市场上已经具有一定的竞 争优势 这一战略协作合作模式的建立 将充分发挥其各自品牌的吸引力 为 集团引来买房者 集团的房子为 聚集顾客群 这一优势不仅仅体现在区 位开发上 还可以体现在招商上和营销推广上 4 2 业务拓展优势 与 集团的相互选择显示了其发展的战略眼光 这一战略协作模式的 建立 极其有利于双方的业务拓展 目前 集团除在大连发展房地产项目外 其业 务已经延伸至广州 北京 长春 成都 南京 贵阳和昆明等地 并纷纷成立了经营机构 这为 向中国各城市的扩张提供了便捷的阶梯 同样 在世界范围内享有 广阔的资源网络 除了在国内市场为 集团房地产项目的开发积聚人气外 也可以 为 集团其他业务的发展提供互补性协助 4 3 外部环境优势 90 年代中期以来 市的城市建设步伐明显加快 尤其是对黄兴北 中 南山路 以及五一广场商业中心区的改造拆迁 正在大刀阔斧的进行着 市政府的设想是将这 三条商业街以五一广场为核心由北向南贯穿起来 届时一个长度在全国屈指可数的商业街 将出现在 市内 项目正位于黄兴南路改造区域内 市政府非常 支持 给 带来先进的业态和管理经验 也非常支持 集团为 市的商业街 改造投资建店 因此 市政府在项目审批手续以及政策上都会为该项目创造一个良好 的外部环境 四 建设条件分析和工程进度安排 1 建设条件分析 1 1 场址选择 建设大型商业项目 能否取得可观的经济效益 地理位置是关键之关键 购物广场位于 市最繁华的商业中心区的天心区 东临黄兴南路 西临 市糖酒公司 南临小巷 北临解放路 黄兴南路西侧为新规划的三层商业用房 东侧为重新装修 改造后原商 业用房 解放西路将规划为酒吧一条街 由此可见 该项目地理位置优越 商业氛围浓厚 交通便利 是建设大型购物广场的 理想场地 1 2 外部配套条件 该项目周围基础设施达到六通 即通道路 上水 下水 电 煤气和通讯设施 所以 项目所需的外部配套条件已具备 2 工程进度安排 该项目自 2001 年 6 月开始前期准备工作 2001 年 12 月中旬动工兴建 2002 年 12 月 底竣工 2003 年 1 月投入试营业 具体工程进度安排如下 工程进度安排表 20012001年年 20022002年年序序 号号 项目名称项目名称 6 67 78 89 91010 1111 12121 12 23 34 45 56 67 78 89 91010 1111 1212 1 项目立项 2 项目规划和方案设计 3 项目可行性研究报告 4 项目设计 5 土石方工程 6 支护工程 7 地下室工程 8 主体工程 9 设备安装工程 10 室内装修工程 11 室外装修工程 12 室外工程 13 竣工验收 五 项目的规模和性质 该项目是集商场 大型超市 餐饮为一体的大型商业中心 该项目占地面积 15915 04 平方米 总建筑面积 59738 8 平方米 其中 地下建筑面积 13552 92 平方米 地上建筑面积 46185 88 平方米 覆盖率 73 容积率 2 9 绿化率 20 该项目地下一层 地上四层 建筑物总高度 23 63 米 局部高度 26 3 米 各层建筑面积及层高分别为 地下室建筑面积为 13552 92 平方米 层高 4 8 米 地上 一层 建筑面积为 11546 47 平方米 层高 5 1 米 二 三层 每层建筑面积为 11546 47 平 方米 层高 6 米 地上四层 建筑面积为 11546 47 平方米 层高 4 8 米 六 工程设计和功能要求 1 工程设计 1 1 功能分配 该项目具体功能分配见下表 位位 置置面积 面积 m2 高度 高度 m 功功 能能面积 面积 m2 停车场 322 个车位 9324 消防水池 水泵房 通风泵房 配电室 空调机房 2440 仓库860 地下一层13552 924 8 其它928 92 店铺10300 一层11546 475 1 其它1246 47 超市10600 二层11546 476 其它946 47 超市9810 餐饮414 5 办公706 三层11546 476 其它615 97 餐饮10600 四层11546 474 8 其它946 47 1 2 交通布局 保证人流与购物车流和供货车流避免交叉 各自出入方便 平面交通 在建筑物的四周设环形人行步道 一层设三个人流出入口 地下停车场用 的二个汽车出入口 一个货车入口和设一个室外卸货平台 垂直交通 地下室至地上四层设 10 部人行步道 五上 五下 二层至三层设 4 部人 行步道 二上 二下 2 部自动扶梯 一上 一下 收货区设货梯 2 部从地下室至地上 四层 一层至四层设 8 个钢筋混凝土楼梯 其中有 4 个楼梯通往地下室 1 3 建筑设计 该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及 市有关城市规划 消防 交通要求 并按照设计任务书所确定的条件进行设计 考虑城市景观及区域内已有的建筑风格 发挥项目优势 利用建筑造型 体量 颜色 创造出一个造型大方得体 简洁具有超时代气息的现代建筑新形象 给周围居民献上具有安全便捷的交通环境 温馨的购物环境 愉悦的娱乐环境 舒适 的休息环境的耳目一新 亲切可人的商业中心 1 4 结构设计 该项目采用片筏基础 主体采用框架结构 柱网为 8 4 8 1m 和 8 4 8 4m 楼板 屋面采用现浇钢筋混凝土 墙体采用空心砖砌筑 1 5 装修 外装修 干挂理石 内装修 一层 各专卖店粗装修 地面采用花岗石磨光板 其它部分精装修 二 三层 四层 内墙及柱均做装修面 涂白色乳胶漆 顶棚钢丝网 现浇 水磨石地面 地下一层 地面采用细石混凝土压光地面 墙面及顶棚为喷白涂料 汽车上 下坡道应做成锯齿形防滑路石 2 功能要求 2 1 给排水系统 生活给水系统 该项目给水方式采用下行上给式 由市政管网直接供水 供水要求压力 0 45Mpa 日 需用水量 480 立方米 最大小时用水量 40 立方米 热水系统 该项目热水用于三层超市食品加工处和四层餐饮的厨房 由直燃型溴化锂吸收式冷温 水机组供给 空调冷却水循环系统 空调系统设 3 台冷水机组 为了节约用水 全部循环使用 按系统循环水量的 1 5 由生活给水系统补给 冷却水循环系统流程为补水 冷却塔 循环水泵 电子水处理器 冷水机组 冷却塔 消防部分 消火栓给水系统 自来水管网压为 0 45MPa 能够满足室内消火栓给水系统压力的要求 所以消火栓给 水系统由自然压力供给 室内消火栓用水量 15L s 室内消防给水管道有两条进水管与室外环状网连接 并将室内管道连成环状 当环状 管网的一条进水管发生事故时 其余的进水管仍能供应所需用水量 消火栓采用铝合金箱 箱内配有 DN65 消火栓 口径 19 毫米水枪 25 米麻质水龙带 自动喷洒系统 当自来水管网不能满足喷洒系统和水幕系统的用水量和压力的要求时 故在地下一层 设消防水池 贮存 1 小时喷洒用水量和 3 小时的水幕用水量 水池容积约为 800m3 水幕系统 用于防火卷帘门的保护 其它均同自动喷洒系统 排水系统 该项目雨污分流排出 粪便污水 生活废水经管道排入室外化粪池 处理后排入城市 污水管网 雨水采用密闭式内排水系统 利用管道竖井形成独立排水系统 2 2 采暖 通风与空调系统 该项目采用集中供冷 供热空调系统 空调方式为单风道 变风量全空气系统 夏季冷负荷 7500KW 采暖 空调系统 冷源 冷源集中设在地下室 采用 3 台直燃型双效溴化锂吸收式冷温水机组制作 5 10 低温水 供应该项目的空调设备 大门设冷风幕兼热风幕 通风系统 该项目送风方式采用散流器顶棚送风方式 由新风机组将新风送到风口处 地下设备 间设排风兼排烟系统 卫生间设排风系统 超市内食品加工处和餐饮厨房处设独立的排风 系统 2 3 强电工程 变配电设备工程 该项目用电负荷为一级负荷 由城市电网两个不同的供电地点引入两回路10KV电源 用电负荷7200KW 该项目在地下一层设置变配电室 内设2台1600KVA和4台1250KVA配电变压器 其 中2台1600KVA变压器专门为空调负荷供电 4台1250KVA配电变压器为全楼的消防用电及 一般动力 照明负荷供电 变配电室采用高压真空开关柜 低压抽屉式配电屏 操作电源采用硅整流镉镍电池组 作分合闸直流操作电源 采用电磁操作 断电保护与计量进线柜采用过电流保护 变压器柜采用过电流过负荷保护 动力配线工程 该项目采用放射式与树干式相结合的配电方式 对大容量用电设备采用放射式供电 对小容量用电设备采用树干式供电方式 竖向干线采用二套双母线 一套双母线用于一般 动力 照明负荷供电 另一套双母线用于对消防用电负荷供电 楼层配电箱对本层的负荷 供电 低压动力线采用铜芯电线套暗管暗敷设 照明工程 该项目按照国际照度标准 采用新型节能光源及灯具 选用格栅日光灯 室外设泛光 照明 室内设应急照明装置 由镉镍电池屏供电 防雷接地 该项目为一级防雷建筑物 采用防雷装置作直击雷保护 该项目采用综合接地 接地 电阻要求小于1欧姆 利用建筑物基础 柱子主筋做接地装置 引下线 低压配电系统接地 型式采用TN S系统 用电设备及移动设备采用漏电开关保护 2 4 弱电工程 通讯系统 引入市电话电缆线路 引进外线400对 商场 超市 行政办公室及主要设备房间设外线电话 营业场所每层配备一定数量的 公用电话 公用电话为磁卡或IC卡电话 超市用电话线 其中包括一条DDN专线及一条ISDN线 有线电视系统 本工程设有线电缆电视系统 广播音响系统 该项目广播音响系统为商场 超市和餐饮提供背景音乐 该广播系统兼做火灾紧急广 播系统 保安电视监控及防盗报警系统 在主要出入口 大厅 长廊 商场 餐厅 停车场场所设置不同类型 定焦 自动光 圈半球型 变焦云台型 针孔型 的监控摄像机 进行有效监视和实时录像 在一些无人值守的重点场所 根据不同风险等级要求及现场条件进行区域设防 系统控制主机及分控机分别设在一层消防控制中心 停车场计算机管理系统 采用计算机停车场管理系统 在停车场 2 个进出口处分别设置读验卡机 信号灯 拦 车器 感应线圈及 LED 显示屏 主控计算机设出口管理室 入口无人看守 出口自动或人 工管理 对于固定客户 临时客户及内部人员 既做到了区别对待 又做到了统一管理 2 5 煤气工程 该项目煤气用于三层超市食品加工处和四层餐饮的厨房 日需要 2000m3 管线采用 普压镀锌钢管 并配以煤气表 七 消防 环保和卫生 1 消防 1 1 总平面布局 该项目四周有城市道路 形成环形消防车道 宽度大于4米 建筑物与周围建筑物保 留一定的防火间距 主要出入口及疏散口的位置符合城市交通规划要求 平面设计 地上每层设3个防火分区 每个防火分区面积不大于4000m2 地下一层设 2个防火分区 1 2 安全疏散 建筑物一层设三个出入口 地面以上一层至四层有 6 部自动人行步道直通室外 8 个钢筋混凝土楼梯直通室外 地下室 设备间有 1 部安全疏散楼梯直通室外 还有 3 部钢筋混凝楼梯直通地上一层 形 成了立体高效的交通系统 1 3 火灾自动报警及联动系统 消防中心控制室内设有报警控制器 火警通信 紧急广播 模拟显示装置 每层分别设有重复显示屏 地址编码烟感探测器 地址编码感温探测器 消火栓报警 开关 手动报警开关及消防对讲电话 水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元 声报警 器 紧急广播等 组成消防控制中心 集中控制自动报警及联动控制系统 1 4 灭火器配置 采用 2kg 手提式干粉型 磷酸铵盐 灭火器 地下一层设 60 具 5A 型 地上每层设 46 具 5A 型 灭火器应放置在楼梯 电梯及明显和便于取用的地方 2 环境保护 2 1 绿化 该项目进行地面绿化 有人行步道铺地 花坛 小品等 2 2 生活污水处理 建筑物排出的粪便等生活污水出户进入钢筋混凝土化粪池处理后和厨房污水经隔油器 处理后再排入市政排水管网 2 3 噪音的隔绝 水泵设减振基础 进出口设软管接头 泵出口设消声止回阀 冷水机组 空调机组 通风机 水泵及风管系统均设有良好的消声减振措施 冷却塔采用低噪声型 2 4 废气的排放 餐饮部分的污染油 气 烟由油烟排气罩排出 并截住油烟 车库产生的废气通过排烟竖井排至室外 3 劳动卫生 3 1 劳动措施 该项目所有用电设备均有接地装置 以防漏电 保证人身安全 低压配电系统的接地 形式为 TN S 系统 其保护接地线 PE 与工作零线 N 是独立分开的 正常情况下 用电设备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护 单相三孔插座的接地端均与 N 线等截面的 PE 可靠连接 设防雷保护 3 2 卫生措施 按卫生标准 空调系统补充足够的新风量 全空气系统补充 15 20 的新风量 保证 了营业场所符合劳动标准 地下停车场设置了排风系统和补风系统 从而冲淡了有害气体的浓度 达到符合卫生 标准 八 投资估算与资金筹措 1 投资估算 1 1 建设投资估算 该项目建设投资 35252 86 万元 构成内容如下 项目建设投资汇总表 单位 万元 序序 号号项项 目目估算价值估算价值占建设投资比例占建设投资比例 1固定资产投资19531 15 55 40 2无形资产投资13693 00 38 84 3递延资产投资 350 00 1 00 4预备费 1678 71 4 76 合合 计计35252 86100 00 详见附表 1 1 2 流动资金估算 根据该项目的具体情况 项目建成后将房地产全部出售 出租 由物业管理部门运作 预计每年所需流动资金为 100 万元 1 3 建设期利息估算 该项目建设投资借款总额 18557 99 万元 借款年利率 5 85 建设期利息 542 82 万 元 该项目投资总额为 35895 68 万元 2 资金筹措 该项目资金筹措方案如下表所示 单位 万元 序序号号项项 目目估估 算算 值值 1自有资金13100 00 1 1自有建设投资13000 00 1 2自有流动资金 100 00 2建设投资借款18557 99 3预售款反投资 3694 87 合合 计计35352 86 如上表所示 该项目资金来源于三个渠道 自有资金 自有建设投资 13000 万元 自有流动资金 100 万元 银行借款 18557 99 万元 销售款反投资 3694 87 万元 该项 目一层公建的预售收入可进行再投资 资金筹措方案和投资使用计划详见附表 2 九 财务数据估算 1 计算期估算 该项目计算期 20 年 其中建设期 1 年 运营期 19 年 2 销售 经营 收入估算 2 1 一层公建销售收入估算 该项目一层公建全部销售 根据 市房地产的价格行情及走势 确定该项目的销售 方案如下表所示 该项目销售方案 第第 1 年年第第 2 年年 项项 目目比比例例 面面积积 m2 价价格格 元元 收收入入 万万元元 比比例例 面面积积 m2 价价格格 元元 收收入入 万万元元 估算值404618 594000018474 35606927 884000027711 53 2 2 租金收入估算 根据 集团与 公司达成的协议 该项目的二 三层为 购物广场 购物广场 的租金确定在 54 元 平方米 月 该项目地上为四层 其中地上第四层全部出租给经营餐饮的业户 其租金水平参照当 地的租金价格 租金收入的估算详见下表 项目租金收入估算表 单位 万元 序序号号出出租租方方案案估估算算值值 1二 三层 1 1出租面积 m2 23092 94 1 2租金价格 元 m2 月 54 1 3年租金收入 万元 1496 42 2四层 2 1出租面积 m2 11546 47 2 2租金价格 元 m2 月 600 2 3年租金收入 万元 8313 46 2 3 其他经营收入 该项目建有停车场 停车场的收入每个项目可按 300 万元 年考虑 该项目建成后还可获得外墙广告收入 预计每个项目的外墙广告牌收入为 400 万元 年 该项目物业管理收入 按 30 元 平方米 月 物业管理年收入为 831 35 万元 3 总成本费用估算 3 1 工资估算 该项目物业管理人员的年工资总额及福利费 按工资额的 40 计提 为 67 20 万元 3 2 折旧费估算 该项目固定资产原值 17548 19 万元 扣除销售部分所占比例后的余额 净残值率 10 折旧年限 19 年 按直线法综合计提折旧 该项目年折旧费为 831 23 万元 3 3 修理费估算 该项目修理费按折旧费的 30 计算 每年为 249 37 万元 3 4 摊销费估算 无形资产摊销总额 11091 25 万元 扣除销售部分所占比例后的余额 摊销年限 19 年 年 摊销额为 583 75 万元 递延资产总额 350 万元 全部计入经营期第 1 年的成本中 则第 2 年的摊销费为 933 75 万元 从第 3 年起每年均为 583 75 万元 3 5 销售费用估算 商品房销售费用按销售收入的 2 计算 则为 923 72 万元 3 6 其他费用估算 其他费用根据同类项目的经验数据确定为 346 31 万元 总成本费用估算详见附表 4 4 销售税金及附加估算 该项目缴纳营业税 城市维护建设税和教育费附加 综合税费率为 5 5 估算结果 详见附表 3 5 利润及