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2020 1 5 1 房地产专业基础知识 2020 1 5 2 房地产基础知识及常用名词 1 房地产 是指土地 建筑物及其他地上定着物的统称 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 房地产与建筑物密不可分 上述定义中的地上定着物 是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草 树木或人工建造的庭院 花园 假山 为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水 暖 电 卫生 通风 通讯 电梯 消防等设备 2020 1 5 3 2 土地的所有权种类 国有土地 集体土地 3 土地使用权的获取方式 征用 划拨 出让 其中 以出让方式获取土地使用权 目前已经实行 招拍挂 的方式进行 即以招标 拍卖 挂牌的方式进行出让 协议出让已经停止 4 生地与熟地 熟地是指已经拆迁完毕 达到 三通一平 施工条件的土地 生地则是相对应熟地而言的 是指尚未具备上述施工条件的土地 三通一平 水通 电通 路通 场地平整 七通一平 给水通 排水通 电通 路通 燃气通 通讯通 供热通 场地平整 2020 1 5 4 5 房地产按用途划分的类型 a 居住房地产 普通住宅 高级公寓 别墅等 b 商业房地产 写字楼 旅馆 商店 影剧院等 c 旅游房地产 公园 风景名胜 历史古迹 沙滩等 d 工业房地产 厂房 仓库 e 农业房地产 农场 林场 牧场 果园 f 特殊房地产 学校 教堂 政府机关办公楼等 6 土地使用权出让的使用年限 居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合或其他用地50年 2020 1 5 5 7 商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房 商业物业的功能多样化 既有能满足市民购物 饮食 娱乐 休闲等需求的社会功能 又有能满足商家经营 商务活动 市民投资等需要的经济功能 商业地产是包括购物中心 大卖场 商业街 shoppingmall 主题商场 专业市场 批发市场 折扣店 工厂直销店 娱乐类商业地产 住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品 在现实生活中 我们接触最多的便是社区商业 大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态 2020 1 5 6 8 CBDCBD的全称是CentralBusinessDistrict 我国现有三种译法 中央商务区 商务中心区或中央商业区 其概念最早产生于1923年的美国 当时定义为 商业会聚之处 随后 CBD的内容不断发展丰富 成为一个城市 一个区域乃至一个国家的经济发展中枢 一般而言 CBD应该具备以下要素特征 它是城市的功能核心 城市的经济 科技 文化 商业等高度集中 它交通便利 人流 车流 物流巨大 它白天人口密度最高 昼夜间人口数量变化最大 它位于城市的黄金地带 地价最高 它高楼林立 土地利用率最高 2020 1 5 7 9 购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是 作为一个独立的地产进行设计 开发 拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体 包括地区购物中心 中型购物中心 零售公园 专业购物中心等多种形式 通常说的ShoppingMall 音译 摩尔 或 销品贸 意为大型购物中心 属于一种新型的复合型商业业态 摩尔 购物中心 特指规模巨大 集购物 休闲 娱乐 饮食等于一体 包括百货店 大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心 严格意义上讲 小于10万平方米的 叫做购物中心 大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL 而大于20万平方米的 可叫做超级摩尔购物中心SUPERMALL 2020 1 5 8 10 CLDCLD就是中央生活区 是英文CenterLivingDistrict的简称 是指一个大型城市中 在政府总体规划的引导下 随着经济发展到一定阶段 人们的工作 生活等行为模式发生了功能分化 那些由若干居住区组成 可满足城市主流人群集中居住 消费 娱乐 教育需求 位于城市中心地带 并具有城市一流生活质素 高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域 中央生活区 按聚集群体可以分为 民营企业总部汇集的商务区 城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区 聚集大型购物中心 展览中心等商业居住区等等 2020 1 5 9 11 商圈商圈是零售学用语 现商用物业开发也借用该词 意指商业圈或商势圈 指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群 以其所处的最远距离为半径 划定的一系列圆形或方形区域 简言之 即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围 商圈一般按层次分为核心商圈 离消费地最近 吸纳总量50 80 顾客的范围 次级商圈 吸纳15 25 顾客的范围 边缘或辐射商圈 吸纳5 25 顾客的范围 商圈就是指店铺以其所在地点为中心 沿着一定的方向和距离扩展 那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围 换而言之就是店铺顾客所在的地理范围 2020 1 5 10 12 写字楼5A级写字楼 5A 指的是一个写字楼产品的智能化水平 与写字楼品质有一定关联 但绝对不是划分写字楼等级的标准 5A 仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低 对写字楼品质有一定的影响 但是绝不能说 5A 级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼 因为影响写字楼品质的因素很多 比如写字楼的区位 交通 配套 车位 电梯等 智能化程度只是其中的一个方面 5A级写字楼 的 5A 是指OA 办公智能化 BA 楼宇自动化 CA 通讯传输智能化 FA 消防智能化 SA 安保智能化 甲级 写字楼所谓甲级写字楼 是目前行业内自发形成的一种通行叫法 国家在这方面并没有成文的规定 它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中 逐步引进并流行起来的词汇 是将写字楼按照其综合质素不同 划分为甲 乙 丙等几个等级 从一般意义上讲 国际上判断甲级写字楼有八大特征 管理国际化 24小时写字楼 人性化 空间的舒适性和实用性 数字化 节能化 便捷的交通和商务化等 2020 1 5 11 13 拆迁补偿的方式 货币补偿 实物补偿 回迁 搬迁 目前较多采用货币补偿方式 14 在什么情况下 国家可以收回有限制出让的土地使用权 a 土地使用届满 如果在土地使用权届满以后 再重新交纳规定金额的土地出让金 出让金视该地段标的收取 就可以继续使用 b 根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回c 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 2020 1 5 12 15 土地出让金 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者 并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款 16 产权及房产种类 房产证可分为商品房 房改房 村民自建房三种形式 房屋产权 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利 也就是房屋各项权益的总和 即房屋所有者对该房屋财产的占有 使用 收益和处分的权利 房地产权利人 指依法享有土地使用权 房屋所有权的自然人 法人和其他组织 2020 1 5 13 产权证书 指 房屋所有权证 和 土地使用权证 房屋产权证书包括 产权类别 产权比例 房产坐落地址 产权来源 房屋结构 间数 建筑面积 使用面积 共有数纪要 他项权利纪要和附记 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图大产权证 即开发商首先要取得的产权证 是开发商拥有房屋产权的证明 这只能由开发商来办理 小产权证 即每个购房者拿到的产权证 由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理 开发商只有取得了大产证 购房者才能去办理小产证 商品房 是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业 2020 1 5 14 公房 也称公有住房 国有住宅 指由国家及国有企业 事业单位投资兴建销售的住宅 在住宅未出售之前 住宅的产权归国家所有 使用权房 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅 政府以规定的租金标准出租给居民的公房 集资房 改变住房建设由国家和单位包的制度 实行政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 进行住房建设的一种房屋 职工个人可按房价全额或部分出资 政府及相关部门用地 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免 集资所建住房的权属 按出资比例确定 个人按房价全额出资的 拥有全部产权 个人部分出资的 拥有部分产权 共有房产 两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权 2020 1 5 15 五证 预售条件 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 和 商品房预售许可证 简称 五证 一证三书 楼房交付使用条件 一证 房地产建设项目竣工综合验收合格证 三书 商品房质量保证书 商品房使用说明书 收楼通知书商品房质量保证书 主要约定了保修年限 保修方式等商品房使用说明书 介绍额定电流 主体结构 各部件在使用中应注意的问题 2020 1 5 16 现房 已经交付使用的商品房 客户交付部分或全部房款后即可入住 开发商已办妥房地产权证 大证 的商品房 期房 尚未交付使用的商品房 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证 大证 为止的期间 准现房 指房屋主体已基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现 房型 楼间距等重要因素已经一目了然 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋 2020 1 5 17 17 价格 价格的种类很多 如均价 起价 最低价 最高价 一口价等 其中的两种 最低价 指目前销售中最低的单价 最高价 指目前销售中最高的单价 均价 指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和 可以反映一个楼盘整体价格 起价 指物业各楼层销售价格中的最低价格 多层一般以顶层的销售价为起价 高层以低楼层的售价作为起价 不能真实的反映楼盘的价位 一口价 指不分楼层 不分方向 一次性付款的价格 2020 1 5 18 18 定金与订金的区别 定金是当事人约定由一方向对方给付的 作为债权担保一定数额的货币 它属于一种法律上的担保方式 目的在于促使债务人履行债务 保障债权人的债权得以实现 定金应当以书面形式约定 当事人在定金合同中应约定定金交付的期限 定金合同自实际交付定金之日起生效 定金的数额由当事人约定 但不得超过合同标的额的20 如果购房者交了定金后改变主意 决定不买了 开发商有权以购房者违约为由不退定金 如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人 应向购房者双倍返还定金 这里需要注意定金与订金之间的区别 法律规定 订金不具有法律效力 只是双方的一种约定 无论哪方违约 订金必须退还购房者 2020 1 5 19 19 违约金 指违约方按照法律规定和合同的约定 应该付给对方的一定数量的货币 违约金是对违约方的一种经济制裁 具有惩罚性和补偿性 但主要体现惩罚性 只要当事人有违约行为且在主观上有过错 无论是否给对方造成损失 都要支付违约金 20 房地产一级市场 房地产一级市场又称土地一级市场 是土地使用权出让的市场 即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场 出让的土地 可以是生地 也可以是经过开发达到 七通一平 的熟地 房地产一级市场是由国家垄断的市场 2020 1 5 20 21 房地产二级市场 房地产二级市场 是土地使用者经过开发建设 将新建成的房地产进行出售和出租的市场 即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场 房地产二级市场也包括土地二级市场 即土地使用者将达到规定可以转让的土地 进入流通领域进行交易的市场 22 房地产三级市场 房地产三级市场 是购买房地产的单位和个人 再次将房地产转让或租赁的市场 也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场 房地产三级市场也包括房屋的交换 2020 1 5 21 23 预售的条件 商品房预售实行许可证制度 开发经营企业进行商品房预售 应当向城市 县市房地产管理部门办理预售登记 取得 商品房预售许可证 开发经营企业进行商品房预售 应当向承购人出示许可证 其商品房预售广告 售房宣传资料和说明书均应载明预售许可证的批准文号 其许可证应在售楼场所显著位置悬挂 未取得预售许可证的 不得进行商品房预售 2020 1 5 22 内销商品房预售 开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料 开发经营企业的 营业执照 有市计委 建委批准的商品房项目建设计划文件 已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件 并已交付全部土地使用权出让金 取得建设工程规划许可证和建设工程开工证 有纳入市建委销售计划的证明文件 按申请预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 或达到相应的工程进度 并已确定施工进度和交付日期 本市 商品房预售许可证 2020 1 5 23 外销商品房预售 开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料 开发经营企业的 营业执照 付清地价款 包括市政基础设施建设费 拆迁安置补偿费和土地使用权出让金 取得土地使用证 市或区县建委颁发的建设工程开工证 建筑施工合同 采暖 给排水 供电 燃气 电视接收 电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料 已完成工程建设总投资额的25 工程施工进度和竣工交付日期已经确定 外销商品房预售许可证 2020 1 5 24 1 建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 如果计算多 高层住宅的建筑面积 则是各层建筑面积之和 建筑面积包含了房屋居住的可用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 他公摊面积等 2 使用面积 住宅的使用面积 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和 计算住宅使用面积 可以比较直观地反应住宅的使用状况 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格 3 套内建筑面积 套内使用面积和套内墙体面积与阳台建筑面积之和 规划术语及相关规定 2020 1 5 25 4 公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便 正常交往 保障生活所设置的公共走廊 楼梯 电梯间 水箱间等所占面积的总和 开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题 5 竣工面积 指竣工的各幢房屋建筑面积之和 房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工 经验收合格的建筑 6 共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 2020 1 5 26 7 分摊面积 公共场所 如楼梯 及公共设施 如供电房 所占的面积按一定比例分配给每户的面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 1 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和 得到建筑物的公用建筑面积分摊系数 即公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积 套内建筑面积之和 普通住宅的一般公摊比例 多层 8 15 小高层 10 20 高层 15 30 2020 1 5 27 8 容积率 项目总建筑面积与项目总用地面积的比值 容积率 总建筑面积 总用地面积多层容积率一般控制在1 3以下 小高层的容积率可以达到2左右 高层视情况一般在4或5左右 对于开发商来讲 容积率越高 出的建筑面积就越多 土地成本就越容易摊薄 利润空间自然就越大 而对于购房者来讲 则正相反 容积率越低 说明楼与楼之间的空地越大 视野 采光就越好 9 建筑密度 在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值 建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 建筑密度 小区全部建筑地基面积 小区总占地面积 100 2020 1 5 28 10 绿化率 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 绿化率自然越高越好 一般在40 左右 绿化率 绿化面积 总用地面积 100 11 实用率 是指套内建筑面积与套 单元 建筑面积之比 也称之为 K 值 实用率 套内建筑面积 建筑面积 2020 1 5 29 12 用地面积 规划地块划定的面积 是指产权人使用土地的范围包括其土地上建筑物包括天井 通道 庭院占地面积的总和 即占地面积 13 用地红线 指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线 在规划图中一般用红线标示 故称之为用地红线 14 道路红线 城市道路用地的规划控制线 即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线 15 日照间距系数 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值 2020 1 5 30 16 建筑间距 两栋建筑物外墙之间的水平距离 17 日照标准 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的 居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量 1994年2月1号执行的 城市居住区规划设计规范 中规定 住宅建筑日照标准 冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时 2020 1 5 31 18 居住区用地 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地的总称 住宅用地 住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路 公建用地 与居住人口规模相对应配建的 为居民服务和使用的各类设施的用地 包含建筑基底占地及其所属场院 绿地 和配建停车场等 道路用地 居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等车辆的停放场地 公共绿地 满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的 供居民共享的游憩绿地 包括居民区公园 小游园和组团绿地及其他块状 带状绿地 2020 1 5 32 19 配套设施 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 20 建筑小品 指既有功能要求 又有点缀 装饰和美化作用的 从属于某一建筑空间环境的小体量建筑 游憩观赏设施和指示性标志物等的统称 2020 1 5 33 建筑基础知识 1 定义 广义 人工建筑而成的所有东西 狭义 即指房屋 是指有基础 墙 顶 门窗等 能够遮风挡雨 供人们在内居住 工作 娱乐 储藏物品 纪念或其他活动的空间场所 不包含构筑物 构筑物 指房屋以外的建筑 人们一般不直接在内进行生产和生活活动 如烟囱 水塔 水井 隧道等 一 建筑物 2020 1 5 34 2 分类 房地产行业对于建筑物的分类方式较多 标准也不尽相同 现仅介绍其中的几种分类方式 按使用性质分 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑按层数分 低层 1 3层 多层 4 6层 小高层 7 15层 高层 15层以上至建筑高度100米 超高层 建筑总高度超过100米 不含单层建筑超过100米 按结构分 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 分框架 剪力墙等 钢结构 一 建筑物 2020 1 5 35 1 基础 定义 建筑物的组成部分 是建筑物地面以下的承重构件 它支撑其上部建筑物的全部荷载 并将这些荷载及自重传给下面的地基 按构造形式不同分类 条形基础 独立基础 箱型基础 高层常用 桩基础 2 地基 定义 不是建筑物的组成部分 是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层 二 建筑构造 2020 1 5 36 3 建筑物的结构类型 钢筋混凝土结构 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构 钢筋主要承受拉力 混凝土主要承受压力 又可依结构布置情况分为排架结构 框架结构 剪力墙结构 框架 剪力墙结构 筒体结构等 优点 A 耐久性好 强度不随时间增长而降低 反而略有提高B 耐火性好 水泥保护钢筋受热 使之耐高温C 整体性好 节点的连接强度高 提高其刚度和稳定性D 可模性好 根据模具浇筑成任意形状E 就地取材 其粗 细骨料产地普遍 降低造价F 节约钢材 二 建筑构造 2020 1 5 37 砖混结构 主要是砖墙承重 部分是钢筋混凝土屋面板和梁承重的结构 砖木结构 主要承重构件是用砖和木两种材料制成的结构 其他结构 凡不属于上述结构的建筑物都归此类 如竹结构 石结构 砖拱结构 窑洞 木板房 土草房等 框架结构与混合结构的区别框架结构是由钢筋水泥的梁 柱及楼板组成 墙体无承重任务 只起间隔与维护的作用 故可以拆除 混合结构是由砖墙和钢筋水泥楼板构成 墙体是承重构件 不能随意拆除 二 建筑构造 2020 1 5 38 4 墙体和柱 竖向承重构件 支撑屋顶 楼面等 并将这些荷载和自重传给基础 墙体分类 外墙 内墙 纵墙 横墙 承重墙 非承重墙 承重墙 直接受外力作用和自重的墙体 非承重墙 一般情况下仅承受自重的墙 结构墙 主要承受侧向力或地震作用 并保持结构整体稳定的承重墙 又称剪力墙 抗震墙等 二 建筑构造 2020 1 5 39 剪力墙 高层建筑因为其高度的原因 将承受较大的水平荷载 风力 地震力 从而产生剪切力 用于抵抗剪切力的墙体称为剪力墙 它是承受垂直及水平力设计的墙体 起承重的主力 主要由钢筋制成 墙内设有双层钢筋网 墙上的门 窗洞在设计时已经按力学的要求进行设计 洞口的四周还另外埋设有钢筋进行加固 因剪力墙钢筋网密集 难于开凿 若开洞后则难以加固洞口四周的被破坏部分 并且会直接破坏剪力墙的整体性和受力体系 故建成后极少再于剪力墙上开洞 2020 1 5 40 5 门窗 门的分类 平开门 推拉门 转门 卷帘门 弹簧门 木门 塑钢门 铝合金门等 窗的分类 平开窗 推拉窗 旋转窗 固定窗 悬窗 木窗 塑钢窗 铝合金窗等 6 地面 楼板和梁 地面 通俗指每层楼的人脚踏的楼面 楼板 分隔层与层之间的水泥混凝土板 梁 跨过空间的横向构件 2020 1 5 41 7 楼梯 一般由三部分组成 楼梯段 休息平台 栏杆扶手 楼梯的宽度一般在1 2米左右 住宅楼梯的倾斜度一般在15 20度台阶分踏步和踢步两部分 踏步宽度在20 25cm 踢步在15cm时人们的感觉最舒适 8 屋顶 屋顶分平屋顶和坡屋顶 建筑物的构造另外还有散水 阳台 雨篷等部件 二 建筑构造 2020 1 5 42 9 开间 住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因为是就一自然间的宽度而言 故又称开间 住宅开间一般不超过3 0米 3 9米 砖混结构住宅开间一般不超过3 3米 规定较小的开间尺度 可缩短楼板的空间跨度 增强住宅结构整体性 稳定性和抗震性 开间5米以上 进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40 50平方米甚至更大的居住空间 与同样建筑面积的小开间住宅相比 承重墙减少一半 使用面积增加2 便于灵活隔断 装修改造 二 建筑构造 2020 1 5 43 10 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 进深大的住宅可以有效地节约用地 但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件 住宅的进深在设计上有一定的要求 不宜过大 目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右 不能任意扩大 11 层高 指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度 12 净高 层高减去楼板厚度的净剩值 注 一般楼层规定净空应为2 8米高 连楼板在内应为3米高 二 建筑构造 2020 1 5 44 13 过道 住宅套内使用的水平交通空间14 走廊 住宅套外使用的水平交通空间15 格局 指一户房屋之房型 方正或属长型 不方正 异型16 私密性 指私生活之隐私性 动静分区 栋距要宽 17 采光 指光线日照之明亮度18 通风 风之来源 去路 二 建筑构造 2020 1 5 45 19 标准层 指平面布置相同的住宅楼层 单制楼宇的一层 其层面平整 没有特殊设计工艺 20 错层 室内不同功能区楼地面不在同一平面 楼层的几部分之间地面高低错开 高度差约为40 60cm之间 以实现动静 公私的分离 一般在设计当中把客厅 餐厅 厨房 公共卫生间等公共活动区域的楼层面与房间等私密性强的楼层面通过3级踏步楼梯级相对错开 形成高低两级楼层平面 二 建筑构造 2020 1 5 46 21 跃式 指住宅占有上下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房可以分层布置 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接 有别墅式的感觉 跃层住宅是一套住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居 厨房 餐厅 卫生间 最好有一间卧室 二层安排卧室 书房 卫生间等 22 复式 复式住宅在概念上是一层 并不具备完整的两层空间 但层高较普通住宅 通常层高2 8米 高 可在局部拘出夹层 安排卧室或书房等用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积 提高住宅的空间利用率 二 建筑构造 2020 1 5 47 23 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2者 24 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者25 住宅的楼梯有否规定为几宽 住宅的楼梯一般净宽不应少于1米 梯级为30 15 宽 高 二 建筑构造 2020 1 5 48 1 给水 排水系统给水的方式有 直接供水 在水压水量稳定的情况下采用 设置水箱供水 水压在一天内定期高低变化的情况下采用 设置水泵 水箱供水 水压经常性的低于所需水压的情况下采用 分区分压供水 多用于多层 高层建筑 当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水 不能满足上面楼层用水时 通常分成两个供水区 下层直接供水 上层采用设置水泵水箱供水 给水的管材目前多采用PVC管 铝塑管 排水系统主要指排放生活污水 废水及雨水 目前多采用PVC管材 三 建筑设备 2020 1 5 49 2 采暖系统 采暖系统可分为两类 一是独立采暖 二是集中采暖 集中采暖又可分为两种 热水供暖 采用热水进行供暖 供水温度一般95度 回水温度一般70度 这种方式的特点是热得慢 凉得也慢 多用于住宅等不间歇采暖 蒸气采暖 采用水蒸气进行供暖 这种方式的特点是热得快 凉得也快 多用于间歇性采暖建筑 如剧院等 集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式 但是由于计量价位的不确定 大多开发商都没有采用 当前使