房地产 策划 有效 结论 模板.ppt

1 各类户型抗风险分析 各类户型分类标准 风险研究 户型分类原则 除别墅项目外 按物业类型分类 公寓 住宅按户型面积分类 小户型 90 中户型 150 大户型 150 按是否有资源分类 有资源 无资源户型分类结果 公寓小户型无景观 住宅小户型无景观 住宅中户型无景观 住宅大户型无景观 住宅中户型有景观 住宅大户型有景观 市场分类 卖方市场 买方市场 世联分析模型介绍 数据来源 世联户型研究 2 世联研究 各类户型抗风险分析 住宅大户型有景观 公寓小户型无景观 住宅小户型无景观 住宅中户型无景观 住宅大户型无景观 住宅中户型有景观 买方市场下大户型风险大 未必博高价小户型风险小 有调价空间 控制风险为首要任务下 产品应为小户型 风险研究 数据来源 世联户型研究 3 二 三线城市大盘启动模式研究 模式三优势资源展示启动型 项目地块有较强景观资源 开发企业有一定品牌和较强的实力 展示项目的自然景观资源 以高端产品高价格走高端路线 高品牌高形象带动后期产品 模式四配套前置 强势启动型 项目区位较差 开发企业具有较好的品牌基础 开发企业具有较强的资金实力 各种配套在先期完成后才开始售楼 前期高投入 对产品溢价能力较高 前期启动高品质低密度产品 与开发经营目标不符 4 基于项目启动区选址的一般原则 我们对本项目选址进行综合评估 1 2 3 昭示性 地块资源 可进入性 盘点地块的内部资源 如坡地 水体等对项目有影响的资源与外部环境资源的关系 目标客户能否方便进入本区域现状及未来的道路系统对项目影响 选址是否利于项目的对外展示 展示面是否足够大 促进销售 启动区选址的一般原则 5 战略分解一 城市高端豪宅价值体系 城市豪宅价值体系 城市地段指标 优质产品指标 稀缺资源指标 核心商务区 城市核心区 城市资源极大丰富 认知高尚 历史悠久的人文积淀区域 稀缺的山体 海景 湖泊 公园等自然资源 实力雄厚 一线品牌 规划气势与社区园林 建筑形象与品质 创新的产品设计 服务的独特性 高档齐全的配套 舒适服务指标 便利指标 人文指标 商务指标 自然指标 规划指标 户型指标 建筑指标 品牌物管 特色物管 配套指标 外部条件定位的基础 产品素质打造的方向 城市豪宅进入指标 城市豪宅竞争指标 6 战略分解二 创新产品价值体系 豪宅客户认知价值 身份标签 投资保值 市场明星产品 居住舒适性指标 占有稀缺资源 配套指标 优质资产 升值保值潜力 居住功能 安全与私密指标 彰显地位与实力 保证居住舒适性 便利性和安全性 作为资产架构的组成部分和投资渠道 客户敏感点 创新产品体系 南湖景观资源最大化 领先市场的先进产品 大尺度空间 顶级豪华会所 品牌物管 大面积赠送 7 分期开发的价值链 大盘开发每一期都需要有新的价值点支撑 第一期 综合项目价值提升 社区成熟度 低 高 社区品牌社区成熟度便捷的交通自我中心化的商业配套 风情商业 售楼处 展示部分水景展示规划城市意向展示 核心园林水景展示风情商业实体展示两进三院 合院别墅 Mini洋房创新产品展示 社区价值 产品价值 配套价值 形象价值 南向社区整体形象及景观展示轨道交通的预期ShoppingMall大卖场预期 第二期 第四期 第三期 8 客户演变分析 镇区市场的商品房启动期 周边需求推动期 发展期 成熟期 轨道交通新城 我们所处的阶段 区域首次商品房置业为最初客户动因吸引周边区域客户吸引看好市场预期的首批客户 以周边地区换房需求及浦东工业园区刚性需求客户为主养老客户及投资型客户成为重要的补充资源吸引的高端物业客户 轨道交通为核心推动力产业人群形成主要客户群别墅物业得到更多客户认同 陌生市场成长周期图 项目发展后期 轨道交通将是本项目的最大支撑 客户主要通过交通方式导入 纯自住需求 纳入南汇区域房地产市场竞争吸引浦东工业园区刚性需求客户为核心动力养老 拆迁 高端物业客户为补充 9 南汇经济发展迅速 其商业发展已经进入都市Mall发展的成熟阶段 购物中心面临升级转型 南汇区人均GDP达到6620美元 集市 沿街商业 大型综合超市 专业店 仓储式购物中心 便利店 都市MALL 郊区MALL 百货商店 批发市场 500以下 500 1000 1000 3000 3000 4000 4000 7000 7000 10000 10000以上 生存需求 价格 品质 传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段 随传统商业业态不断丰富 市场开始细分出服务于不同人群 经营不同门类的专业市场 并带动其上下游产业链得以共同发展 伴随生活资料相对过剩 各种商业业态在城市中心混杂聚集 车水马龙 景象繁华 形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区 形成条件 形成过程 随市场不断细分 寻找空隙日益艰难 这时出现在一定辐射范围内经营相同门类 且档次有重合的不同商圈 相互分流客户 产生替代性竞争 市场需求多元化 主流产品面临激烈竞争 商业业态细分完全 总量饱和 阶段特征 刚刚走出农业社会的自给自足 商贸交易信息不充分 城市原始商脉的发展和延续 民间自发形成 具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态 承担城市商品流通中心的基本功能 相互具有替代性的不同商圈以整体规模 经营档次 价格或服务的相对优势 通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 市场信息和市场机会被充分关注 商家有比较明确的市场目标 经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力 文化 情感需求 便利 敏感因素 人均GDP 出现业态 上海 南汇区 城市发展 上海人均GDP达到8015美元 10 高端豪宅产品发力模式总结 创意概念流水别墅长城脚下的公社 创新产品蝴蝶谷星河丹堤凤凰谷 高科智能红树西岸 极致奢侈香蜜湖1号上海檀宫 11 战略分解一 城市高端豪宅价值体系 城市豪宅价值体系 城市地段指标 优质产品指标 稀缺资源指标 核心商务区 城市核心区 城市资源极大丰富 认知高尚 历史悠久的人文积淀区域 稀缺的山体 海景 湖泊 公园等自然资源 实力雄厚 一线品牌 规划气势与社区园林 建筑形象与品质 创新的产品设计 服务的独特性 高档齐全的配套 舒适服务指标 便利指标 人文指标 商务指标 自然指标 规划指标 户型指标 建筑指标 品牌物管 特色物管 配套指标 外部条件定位的基础 产品素质打造的方向 城市豪宅进入指标 城市豪宅竞争指标 12 战略分解二 创新产品价值体系 豪宅客户认知价值 身份标签 投资保值 市场明星产品 居住舒适性指标 占有稀缺资源 配套指标 优质资产 升值保值潜力 居住功能 安全与私密指标 彰显地位与实力 保证居住舒适性 便利性和安全性 作为资产架构的组成部分和投资渠道 客户敏感点 创新产品体系 南湖景观资源最大化 领先市场的先进产品 大尺度空间 顶级豪华会所 品牌物管 大面积赠送 13 战略分解三 极致奢侈主题 超越市场以大为美 以豪为美的价值体系 承接区域 皇家园林 历史形象和文化价值 重温大唐皇城脚下的尊崇感 客户需求 区域特征 市场机会 建立以皇家尊贵为主题的产品内涵 关键词 宏伟 辉煌 神秘 华贵 14 纯郊区化的物业开发模式 世联经验 15 根据世联经验 南屿属于纯郊区化开发方向 具备低密度物业开发的条件 16 根据福州市场上客户偏好分析 本项目目前开发高层 小高层不能提升项目整体价值 17 土地的供给平衡论 影响某一城市房价和房地产运营的关键因素 01 05年深圳市房地产土地供应及均价 03年至今福州市房地产土地供应及均价 02年至今合肥市房地产土地供应及均价 以深圳 福州为代表的城市 房价涨幅较大 根本的问题就是由于土地资源紧缺导致市场供需关系紧张 06年福州和深圳仍然位于全国房地产涨幅城市的前4名 类似合肥 长沙等城市 由于政府在土地出让管理上的指导思路问题 导致房地产开发量过大 房价上涨缓慢 土地成为预测房地产发展走势的最重要的参考指标 福州市土地供应的紧缺和近郊城市可发展空间的严重匮乏 必然会导致房价的上涨 涉及到城区内的房地产价格涨幅将会更大 房地产问题的本质是资源在政府 开发商 消费者之间的流通和再分配问题 而土地成为其中最为关键的环节 未来的福州房价必然会处于上涨期 在这样的市场环境下应当加快开发滚动节奏 世联地产关于国内房地产价格走势的判断理论之一 18 区域发展不平衡的毫普剪力差理论 价值圈层理论的实践检验 福州不同类型产品均价对比 一线城市和有强大辐射力的城市 富人聚集程度高 深圳 青岛 土地资源异常紧张且政府供地较少的城市 福州 深圳 城市资源差异较大的城市 比如山水资源 青岛 福州 哪些城市的毫普剪力差会较大 典型城市不同类型产品价格对比 随着福州城市发展 低密度物业的剪力差将拉开 本项目在较强资源区 具备了高档低密度物业的先决条件 近3年全市高档住宅与普通住宅的剪力差已经拉开 但别墅的剪力差仍未拉开 这是因为福州低密度市场被低价低品质项目充斥 但在金山片区该剪力差正逐渐拉开 随着城市房地产的发展不断深入 城市的毫普剪力差将会继续加大 它是不可再生资源在消费者中再分配的结果 而处于城市的核心区域 强势资源区域或者产品力强大的项目更容易成为受益者 世联地产关于国内房地产价格走势的判断理论之二 19 成熟市场中的豪宅放大镜理论 豪宅成为高价的载体 其涨幅几倍于普通住宅 世联地产关于国内房地产价格走势的判断理论之三 在90 70政策和低密度禁止开发政策的打压下 豪宅产品日益稀缺 其增值潜力及稀缺优势将进一步体现 物权法的颁布使得房子可以 传世 富人加入游戏 使得市场对价格的承接力强 下一阶段 豪宅价格与速度将互相支撑 高速高价将成为新的市场特征 市场大势好 豪宅领涨 否则豪宅领降 豪宅成为放大镜的原因 福州目前高端低密度物业市场现状 政策层面 福州市对低密度的打压使得其稀缺价值更加凸现 供给层面 结构不合理性 缺少领涨的项目 需求层面 富人对高端高品质产品有需求 看大势上涨 福州低密度市场的不成熟造成豪宅放大镜作用不是很明显 随着高品质低密度物业的入市 放大镜作用会越来越明显 20 房价上涨过程中的豪宅发动机理论 富人的游戏带动城市房价的上涨 世联地产关于国内房地产价格走势的判断理论之四 豪宅带动城市房价的上涨 其实是对区域价值的重新定义 富人的游戏决定了一切 中国房地产到现在始终