中产家庭第三套房置业规划[文档资料]

中产家庭第三套房置业规划 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 秦先生， 45 岁，某公司管理人员，月收入 2.5 万元，年底奖金 6 万元；秦太太， 42 岁，某公司财务经理，月收入 1.6 万元，年底奖金 3 万元。秦先生的月生活支出为5200 元，秦太太的月生活支出 5000 元。孩子 20 岁，已上大学，月生活支出 3000 元。秦太太家庭目前拥有 2 套住房，其中一套自住，市场价值 280 万元；另一套出租，市场价值 150万元，每月还贷 4200 元（秦先生负担），租金收入每月 3800元 。家用车 1 辆，市场价值 38 万元，每月养车支出 3500元。活期存款 18 万元，定期存款 25 万元。基金定投月支出2000 元，目前已经有 5.1 万元的基金市值。夫妻双方都有社会保险。另外，秦先生购买了 80 万元保额的商业保险，保险费用年支出 2.4 万元；秦太太购买了 50 万元保额的商业保险，保险费用年支出 1.6 万元。孩子的学费、老人赡养费、旅游费用等其他支出每年约 10 万元。在限购限贷政策放松的情况下，秦太太想购买第三套房进行投资以更好地养老。 家庭财务状况诊断 秦太太家庭的资产负债及收支情况分别见表 1、表 2。 秦太太家庭财务很安全，风险评级为低风险。秦太太的家庭月总支出为 22900 元，其中，日常生活支出为 13200元，占比 57.64%；月房贷还款支出为 4200 元，占比18.34%。家庭日常支出占月收入比重为 29.46%，低于 50%，表明家庭控制开支能力较强，家庭储蓄能力较高。家庭月房贷还款占月收入的比重为 9.38%，低于 40%，财务风险较低，处于较为安全的水平。家庭年结余 236800 元，留存比例为37.73%，储蓄能力较好。 理财规划 一个完整的家庭财务规划包含应急准备、长 期保障、子女教育、退休养老 4 个基本规划。由于秦太太的孩子已读大学，子女教育规划已经完成，因此只需要先考虑 3 个基本规划。 应急规划 秦太太家庭每月需要的生活费用为 13200 元，每月需要偿还的房贷为 4200 元，按 6 个月生活支出和房贷支出额来准备应急资金，需要准备 104400 元。做好应急准备是应付家庭紧急情况的重要措施。对于秦太太的家庭来说，可以将应急准备金中的 1/6 以活期存款方式保留，另外 5/6 购买货币基金或余额宝、理财通等类货币基金产品。 长期保障 秦先生的年收入为 36 万元，除社保之外，还购买了 80万元的商业保险，年交保费 2.4 万元。如果要保障意外情况下未来 5 年的收入，则保额应不低于 180 万元，意味着目前尚有 100 万元的保额缺口。加上秦先生负担所有的房屋贷款，考虑房贷保额缺口为 157 万元。目前秦先生还可增加 1.2万 3 万元的保费来增加长期保障。 秦太太的年收入 22 万元，除社保外，还购买了 50 万元的商业保险，年交纳保费 1.6 万元。保障意外情况下未来 5年的收入，保额应不低于 111 万元，意味着保额缺口为 61 万元。按保费支出占年收入 10% 15%的比例测算，秦太太还可增 加 6200 17300 元保费支出增加长期保障。 养老规划 秦先生 45 岁，秦太太 42 岁，两人每月的生活费用10200 元。按 3%的通货膨胀率测算，秦先生 60 岁退休时家庭所需生活费用为 15891 元，秦太太 55 岁退休时家庭所需生活费用为 14979 元。由于秦太太还将继续工作的年限少于秦先生，因此按秦太太退休时所需生活费用来测算未来需要的养老金，测算结果约为 449 万元。如果其中的 50%可由社保满足，另外 50%自己筹备，则秦太太需要每月为家庭做一个8869 元的基金定投。 从上述测算来看，秦太 太家庭不需要购买第三套房产也可实现养老目标。由于秦太太家庭还有财务资源结余，因此也可进一步测算是否有财力购买第三套房产来改善未来的养老生活。 房产规划 秦太太购买第三套住房可采用以下两种方式：一是直接全额购买第三套房产；二是先还清第二套住房的贷款，再贷款购买第三套房产。 在第一种方式下，不考虑上述基本规划所需资金，秦太太目前可动用的可投资资产（存款和基金）为 48 万元；如果考虑未来 1 年后买房，加上 1 年的结余 23 万元，可负担 71万元的房产。考虑上述基本规划所需资金后，由于 10 万元要作为应急资金储备，可投资资产中仅有 38 万元能用作买房，1 年后的年结余只有 8 万元，一共只有 46 万元能用作买房。两种情形下秦太太能承受的房价见表 3。 第二种方式下，秦太太目前能用来偿还贷款的可投资资产最高为 48 万元，而第二套房房贷尚余 57 万元。秦太太还需要筹借 9 万元才能完全偿还贷款，可行性不高。 综上分析，秦太太家庭的最佳做法是按上述基本规划操作后， 1 年后考虑不贷款购买 60 平方米的房产，可接受的房价为 7667 元 /平方米左右。 实施策略 （ 1）准备 10 万元的应急资金，其中 1/6 以活期存款方式保留， 5/6 可购买货币基金等理财产品。 （ 2）秦先生可增加 1.2 万 3 万元的商业保险费用支出，保额尽可能提升至 200 万元左右，秦太太可增加 0.62万 1.73 万元的商业保险费用支出，保额尽可能提升至 100万元左右。以重大疾病险、寿险、意外险来做保险组合。 （ 3）每月