投资烂尾楼的风险解读（包括北京烂尾楼列表）.doc

投资烂尾楼的风险解读(图表) 北京究竟有多少烂尾楼？本报调查，北京市有“烂尾”历史的项目有近50个。这其中已经复工并销售的“复活产品”有近20个，如中国第一商城、US联邦公寓、玫瑰园等；处于复工阶段或准备复工的20余个，如七星摩根中心、中宇大厦等；而短期内无法摆脱烂尾状态的项目只有10余个。 目前北京市场存在的“烂尾楼”多数都已搁置了五六年以上，个别项目甚至超过了10年。西直门、亚运村、朝外、东三环、宣武门等地，都存在数量不等的“烂尾楼”。其中，朝阳区所占比重居于榜首，为60%以上。 从产品类型上看，北京的烂尾楼多以综合楼为主，涉及住宅、商业、办公等多种产品，其中不乏大体量、高档且占据核心区域的项目，如著名项目有西直门的枫蓝国际中心、工体北路的中宇大厦等，而公寓烂尾项目最多，接近一半。 2007年7月31日，中国第一商城东楼纽约住宅的业主孙懿送走了到期的租户，便盘算着把租金调高一千元。因为从代理租赁的地产公司的反馈信息来看，今年这里的租赁需求十分旺盛。“物价一天比一天高，房屋租金上涨也是必然，这个地段的房价和租金也在提高。”即使涨价，孙懿对于将房子出租非常乐观。但他并不知道，自己的房子有着一段“烂尾”历史。投资收益不减“不会吧！这房子是烂尾楼？”当记者询问当初为何会投资这个烂尾项目时，孙懿的回答多少有些出人意料。“我从没听说过这个说法，房子以前的主人从没提起过。”据孙懿讲：不论是周围邻居还是房产经济公司，都不曾提到中国第一商城的“烂尾”历史。中国第一商城的确曾经是一个烂尾项目。2001年4月，由于开发商资金问题以及与产生业主纠纷，原定2001年初交房的项目被搁置。直到2002年7月有新的开发商接手，项目才得以“复活”。孙懿对于自己的房子是否曾经烂尾并不担心，自从2005年他以185万买下这套160平方米左右的房子后，出租情况一直很好。“房子基本上就没空过，月租金一直保持在7000元以上，今年打算涨到8000，而且房子也在不断升值，这笔投资肯定不会赔的。”如孙懿所言，中国第一商城2001年开盘时的12000元/平方米，如今二手房以涨到了16000元/平方米。据中大恒基金台路分店销售主管原浩介绍：中国第一商城已成为这一区域租金提升的主要动力。“我们手上很多房源租金上涨都是靠着中国第一商城的拉动，毕竟它是一个高档项目，自然会成为价格标竿。”北京烂尾楼面积排行榜（本数据图表由中国房地产报提供给和讯网独家使用，未经许可，不得转载）烂尾后遗症陆晨波是一家食品公司的老板，40出头的他事业上一帆风顺，在北京拥有3处房产，其中更有一处是位于二环里的高档住宅英嘉公寓。但就是这套房子让陆晨波很头疼，因为它有着“北京最高档烂尾楼”的称号。 据了解：10多年前，西单商业区建设开发公司与香港的两个公司联合成立英嘉公寓房地产开发公司，共同开发英嘉公寓。但1999年，西单商业区建设开发公司宣布退出，随后英嘉公寓房地产开发公司解散，留下了未完成的英嘉公寓和大量的银行债务。直至今天，总共两栋楼、80余套房屋的公寓小区，也只有20来户业主入住了一栋楼，另一栋楼则为通过验收，很多住房都处于法院查封状态。“当初买这套房就是为了投资，所以选了城中心，没想到现在200多万的资金被套牢，也算是自作自受吧。”原来，2001年陆晨波手上有一笔闲置资金，考虑再三他决定投资房地产，为了尽量降低成本他把目光盯在了当时已经陷入资金泥潭的英嘉公寓。当年的高档公寓，如今已是风光不再：小区内只有零星居民走动，地下室的水电管线锈迹斑驳，还晾晒着衣物。有居民反映小区住宅楼内的电梯存在安全隐患，许多公共设备丢失，物业公司却没有钱更换，曾经停水断电数日“当时仗着自己有丰富的投资经验，胆子比较大。因为英嘉公寓开发商分裂，价格跌很厉害，于是我买了一套二手房，价格比开盘时还低。我想毕竟这是二环以里的项目，不可能让这么好的地段就烂着，以后肯定会摆脱困境，大幅升值。”于是陆晨波花了170多万，一次性付款购买了一套159平方米的三居室。但6年过去了，英嘉公寓还是身处泥潭，负面新闻不断，丝毫没有复兴的迹象。而且在这6年中，尽管月租金已降到了6300元，但房子依然很难租出去，大部分时间都处于空置状态。他也曾尝试以原价出售但却无人问津，对此陆晨波也很无奈，因为受各种负面新闻影响，英嘉公寓早已是“名声在外”了。毕竟“烂尾”不是一个好称谓，“即便烂的不是质量，烂的是项目形象和名声。”一位业内人士说到，烂尾项目终归是有“瑕疵”的。造成项目烂尾的原因多是开发商实力不足导致，复活后遭遇租售困难也是情理之中的。投资信心来自何方？曾经组织过购房团的北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰也接触过不少烂尾项目，并且在US联邦公寓取得不错的销售成绩。“烂尾项目复活后，从开发商到销售公司都会对烂尾历史有所回避，毕竟烂尾的名声会极大挫伤购房者的信心，使其产生顾虑和担忧。”据杨少锋介绍，很多烂尾项目复活后会有很大的“低价优势”。位于CBD区域的某项目曾经找他做代理。“周边住宅每平米价格都是万元以上，这个项目却仅有5000元，经过调查发现项目产权存在问题，于是没有与他们合作。为了恢复形象，一些开发商会选择低价吸引人气的做法，对此投资者一定要有所警惕。”但烂尾楼并不是投资禁区，能够复活的烂尾项目还是有很强的品质保障的。US联邦公寓就是很好的例子。其项目推广总监虞征远表示：在产权、工程手续以及项目质量上均得到认可的项目才可能重新上马。从个人投资者的角度讲，对烂尾项目历史和考察是决定投资成败的关键。“我们从来不回避自己的烂尾历史，因为这是体现开发商实力的有力证明。”对于投资者来讲，一个项目的“烂尾”标签其实并不重要，最核心的问题还是房子能不能顺利租售出去。对于投资者面对烂尾楼所产生的顾虑，杨少锋表示：