房地产开公司多项目管理体系设计【稀缺资源，路过别错过】

房地产开发公司 多项目管理体系设计 北京大学房地产研究生班 一、 背 景 2002年 12月，我公司市场研究室对 300家三级以上资质的房地产开发企业多项目开发的情况进行了抽样调查。 调查结果显示：有 73.3%的房地产企业在同时运作着两个以上的项目，有 4 %的房地产企业在同时运作着四个以上的项目， 8.67%的房地产企业有异地开发项目。 我公司正在运作着几个项目？ 调查同时显示 对于多项目开发的目的，有 94%的企业选择了 “ 实现资本、规模的快速扩张 ” ，87%的企业选择了 “ 整合资源，使资源利用充分化 ” ， 83%的企业选择了 “ 创建知名品牌，提升品牌附加值 ” 。 部分明星企业多项目开发情况： 万科股份 ：在 深圳、广州、上海、南京、武汉、北京、天津、沈阳等城市共有 20多个开发项目。 华新国际 ：在沈阳、北京、成都、重庆、上海、广州等现有 12个开发项目。 阳光 100 ：在北京、济南、南宁、天津、重庆等城市现有 8个开发项目。 大连万达 ：在大连、长春、沈阳、济南、南京、昆明等城市共有 20多个项目在运作。 天津顺驰 ：在天津、北京、南京等地现有 5个开发项目。 2003年 3月，我公司联合江苏省建设厅对南京市 10家多项目开发的企业进行了深入调查。几乎所有企业都存在 “ 总公司对项目部之间职责划分不合理，接口关系不明确 ” 的状况。异地进入南京的开发情况中，项目经理的任职时间平均不足 2年，项目成本核算偏差率平均高于 20%。 多项目开发存在的 “成长的烦恼” 接口关系不明确、争权普遍 内部制度不健全 资金链出现问题 公司指令执行变异 与合作单位关系紧张 对品牌贡献率不大 与预期利润率偏差率较大 同时运作 3个项目最能实现资金、人员配置的最优化，最易实现自有资金的投资价值最大化。 在快速扩张下，企业的资金、人员、资源等已明显出现极限状态下的不适应性！ 是否象炮弹一样升得快，也炸得快？ 产品开发模式可以复制， 但企业管理模式不能沿袭！ 您能体会到一个 100KG的大胖子仍穿着 50KG时的衣服的感觉吗？ 二、单项目管理与多项目管理的异同 1、 单项目管理 单项目管理比较简单，从总经理到副总经理、职能部门经理、主管、办事员，几乎都是采用扁平化的垂直管理模式。直线职能制的垂直管理模式是单项目管理的最实用、最有效的管理模式。 总经理 管理者代表 决策委员会 副总经理 副总经理 前期部 工程部 采购部 造价部 销售部 客服部 办公室 财务部 项 目 组织机构示意图 ： 岗位示意图 ： 董事会 总经理 副总经理 部门经理 主 管 办事员 2、多项目管理 多项目同时运作开发的特点 多项目同时运作开发，各项目在地点、物业类型、产品品质、客户定位、价格、营销策略等方面均有不同性，所以在投资管理上、人力资源管理上、产品设计上、销售上都会有所不同。而公司希望能通过项目的开发销售实现公司资本 /规模的快速扩张，丛而符合公司的品牌发展战略。 垂直管理 几个项目的工作均统一在公司的一个部门操作，各部门同时负责所有项目该阶段的工作。 优点： A、 有利于节省人力； B、 有利于充分利用公司已有的公共关系资源，降低重新公关的费用； C、 有利于有效控制，便于统一协调，共同行动。 垂直管理的缺点： A、 职能部门权利集中 ， 易产生权力 “ 寻租 ” ； B、 职能人员责任大 ， 对人员的素质要求非常高 ， 一旦离职会造成工作严重脱节； C、 职能人员多头管理 、 工作繁忙 ， 易顾此失彼 、 亲疏有别 D、 项目总经理权利过小 ， 受多头管理 ， 积极性不高； E、 实际工作中定是：问题集中于总经理 ， 使总经理成为不断开会和协调的机器 。 采用单项目的垂直管理模式显然是不行的。 独立项目公司 优点： A、 分工明确 ， 责任明确 ， 目标明确 ， 项目公司内部人员对项目会有很深的认识； B、 项目公司总经理权利集中 ， 便于指挥和决策； C、 易实现本土化经营 。 独立项目公司 缺点： A、 机构庞大 ， 管理的等级太多 ， 管理成本太高； B、 项目总经理权利集中 ， 一旦离职或工作失误 ， 会给项目造成重大的影响和损失； C、 不利于公司现有内部资源和公共关系资源的利用 ，易造成重复浪费； D、 项目之间各自为战 ， 领导风格会决定项目风格； E、 项目之间沟通减少 ， 不便于统一协调 ， 共同行动 ，公司品牌的统一性会受一定影响 。 完全采用项目公司制的管理模式显然也是不行的。 公司希望（挑战点）： 公司能对各项目实现及时 、 有效的服务和监控； 充分利用公司既有的公共关系资源； 充分利用 、 整合和配置公司内部的资金 、 人力等资源； 充分调动项目部的主动性 、 积极性和创新能力 ， 决策迅速 、 正确； 实现公司规模的快速扩张； 建立连锁运营 、 持续发展的公司品牌 因此 ， 建立垂直管理与项目公司管理相结合的 、 与公司实际和项目实际相适宜的项目管理制是最合理 、 最理想的管理模式 。 三、多项目管理体系设计 董事会 副总经理 副总经理 总经理 监事会 副总经理 资金部 研发部 设计室 造价部 工程部 材料部 客服部 策划部 品牌部 办公室 本地项目 合作项目 异地项目 图示： 代表“公司必须直接管理” 代表“公司必须进行服务和指导” 代表“公司必须主控或监控” 代表 “ 公司根据合作章程可以主控或监控 ” 多项目管理有七种情形： （ 1） 本地 独资 项目部 （ 2） 本地 控股合作 项目公司 （ 3） 本地 参股合作 项目公司 （ 4） 异地 独资 项目公司 （ 5）异地 控股 合作 项目公司 （ 6）异地 参股 合作 项目公司 （ 7）承建项目 公司对项目部的管理涉及以下方面： （ 一 ） 以项目制为核心的公司发展战略规划与管理 （ 二 ） 以项目制为核心的公司组织机构设计 （ 三 ） 项目运作模式选择 （ 四 ） 项目部的组建 （ 五 ） 目标与计划管理 （ 六 ） 保障服务与项目开发流程管理 （ 七 ） 项目部内部管理 公司对具体项目的服务、指导和管理涉及以下方面： （ 1） 投资管理 （ 2） 财务管理 （ 3） 人力资源管理 （ 4） 行政事务管理 （ 5） 法律事务管理 （ 6） 研发与设计管理 （ 7） 目标与计划管理 （ 8） 招投标与采购管理 （ 9） 工程管理 （ 10） 销售管理 （ 11） 客户关系管理 （ 12） 供方管理 （ 13） 品牌管理 （ 14） 信息管理 （ 15） 企业文化管理 多项目管理体系设计的注意要点 A、 明确定义服务 、 指导 、 监控 、 管理的含义防止理解上的歧义； B、 要明确界定公司和项目部在每一个方面的服务 、 指导 、 监控或管理的职责权限 。 如设计管理方面 ， 包括如设计委托 、 设计过程控制 、设计评审 、 设计变更评审 、 设计单位评价 、设计改进统计等要分别明确公司和项目部的职责权限 、 工作流程等 。 C、 要建立对管理及管理体系的测量 、 分析和改进措施 ， 以确保管理体系的充分 、 适宜 、持续有效 示例： 某上市公司的多项目管理体系设计 一、企业发展战略 公司的优势是什么？ 公司的劣势是什么？ 当前和未来若干年内市场环境如何？ 稳固本市市场，市场份额达到多少？ 立足本市，进军异地？ 上 “ 一线 ” ，还是到 “ 二线 ” 、下 “ 三线 ” ？ 先进入哪些城市？ 各会计年度的项目布局、销售额目标？ 资源需求？ 如何实现目标？ 基本目标：通过项目部和职能部门的协同， 来满足客户需求 ，构建竞争优势 。 解决思路：建立以项目制为核心， 以高层决策 、 职能部门服务和管理的组织体系 矩阵制组织管理架构 分层分类的项目制运行方案 各机构的职能定位 各岗位的职能定位 二、组织机构设计 1、组织体系设计的总体思路 2、设计原则 按照有利于整合资源、降低成本、提高效率、增强竞争力的原则对现有的组织架构进行调整。 经营职责由一线项目部承担，公司经营管理的重心围绕一线展开，项目部是公司的 利润中心 ；公司的责任是 “ 规范、监管、支持和引导 ” ，为项目部提供服务和管理；项目部在接受公司管理的基础上，充分利用公司既有资源，以提高效益和效率。 项目制下业务管理的三级体系 董事会 业务决策委员会 公司各职能部门 业 务 项目 A 项目 B 项目 C 监控与管理体系 项目经理对业务的管理（一级） 各职能部门对项目的服务与管理 业务决策委员会对项目经理的管理和对关键点的审议、纠偏与决策；对各项目之间的总体安排和资源调整。 信息反馈体系 项目经理直接反馈到决策委员会； 各项目将项目信息汇总到决策委员会。 明确的职责分配是关键 股东大会 董事会 监事会 总经理 副总经理 研究发展部部 工程技术部 总经济师 计划成本部 企业管理部 法律审 计 部 人力资源部 总经理办公室 证 券 部 财 务 部 财务总监 销 售 部 客户服务中心 总工程师 董事会秘书 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 股东大会董事会 监事会总经理副总经理研究发展部部工程技术部总经济师计划成本部企业管理部法律审计部人力资源部总经理办公室证券部财务部财务总监销售部客户服务中心总工程师董事会秘书项目部AA 项目部示例： 3、职责分配 是多项目管理最基本的问题。 对于职责分配，明确比合理更重要！ 通过多种方式实现职责分配的明确化和合理化，实现统一、闭合 方式 1： 传统的部门和岗位责任制（但必须做到 全面、不重复、不遗漏） 方式 2： 用图表明确接口关系 方式 3： 某一流程的职责分配 方式 4： 对流程的文字描述 “ 职责分配 ” 方式 1： 董事会 总裁 副总裁 总工程师、财务总监 办公室职责（略） 财务管理中心 人力资源部 公司各职能部门与项目部的关系 人力资源行政部 为各项目部提供人事行政助理 ， 负责各项目部的内部人事管理 、 后勤服务 、 档案管理 、 公文处理和对外联络等 。 财务部 为各项目部派驻财务人员和会计出纳 ， 负责或协助项目部的财务管理 、 工程造价 、 预算控制 ， 为项目提供财务方面的咨询和建议；为项目部提供资金运做的平台或内部银行支持；为项目部与外部供方的交易结算提供平台 。 销售管理部 为各项目部提供市场推广人员 ， 制定总体计划和目标 ， 协助并监督项目部执行；提供公用的品牌宣传 、 联合销售 。 工程管理部 为各项目部提供设计 、 施工技术 、 造价等的服务和管理 。 物资供应部 为各项目部提供大宗材料、设备的集中采购；为项目部的其他物资采购提供的技术标准、渠道资源，必要时进行管理指导。 示例：销售部 1 参与项目的可行性研究 ， 提供市场特别是同质物业的数据资料 ，进行销售价格预测 ， 为项目投资决策提供依据 。 2 提出项目 产品建议书 ， 参与设计方案的评审 ， 提出设计改进意见 。 3 协助测算房屋单位的销售面积 。 4 负责业主房屋权属证的办理 ， 协助办理土地出让手续 、 销售预售许可手续 。 5 负责项目部成立以前的项目宣传和市场推广；项目部成立后 ，协助项目部制订销售计划和广告计划 ， 参与项目部对销售代理和广告代理单位的招标和评审 ， 协助项目部选择销售代理和广告代理单位 。 6 审核项目的各类宣传资料 ， 审核项目的广告稿满足设计要求的情况 7 统计汇总各项目的销售量 、 销售额 、 回款额等 ， 测算项目部销售指标的完成情况 ， 作为对项目部的考核依据 。 8 项目部解散后 ， 负责项目剩余单位的销售和租赁 。 9 负责项目配套会所的运营和管理 。 注意：不是全部职责 A， 是在 “ 项目管理 ” 方面的职责 B， A B 方式 2： 接口关系表 部门 相关部门职责 项目部 /公司职责 办公室 财务部 1 2 3 4 1 2 3 4 注意：有接口关系的职责 C一般少于 B， 即： A BC 方式 3：某一流程的职责 例：设计变更控制程序职责分配 100多个流程，一个都不能少！ 现场工程师 提出 A类变更 ， 签署 B类变更意见； 通知监理公司 、 施工单位 ， 并监督设计变更的实施 。 项目部工程主管 提出 A类变更 ， 签署 B类 、 C类 、 D类变更意见；进行 “ 进度评审 ” 项目部 分管副经理或 分管经理助理 进行 “ 进度和造价关联性评审 ” 和 “ 技术评审 ” 。 通知现场工程师实施变更。 项目经理 提出 A类变更；签署 B类 、 C类 、 D类变更意见； 识别变更是一般变更还是重大变更 ， 审批一般变更 。 工程造价主管 提出 A类变更 ， 签署 B类 、 C类变更意见；进行 “ 造价评审 ” 。 销售、客服主管 提出 A类 、 C类变更；将变更通知客户 。 副总经理 提出 A类变更；签署重大变更意见 总工、工程部 提出 A类变更；协助解决技术问题 。 总经理 提出 A类变更；审批重大变更 。 施工单位 提出 B类变更；实施变更 。 监理公司 签署 B类变更意见；监督施工单位实施变更 。 设计单位 提出 D类变更 ， 进行 “ 技术评审 ” ；按照要求完成设计变更 。 A类变更 B类变更 C类变更 销售主管评审 客 户 进度评审 销售公司签署变更意见 现场工程师评审 、 签署变更意见 造价评审 造价、进度关联性评审 技术评审 批准设计变更 通知销售主管 通知、实施设计变更 D类变更 NO YES 方式 4： 对流程的文字描述 例：设计变更控制程序（节选） 5 4 造价评审 5 5 造价与进度关联性评审 5 5 1项目部副经理或经理助理负责进行 “ 造价与进度关联性评审 ” 。 5 5 2项目部副经理或经理助理在接到造价主管转交的设计变更申请书和设计变更评审意见后在 2日内完成 “ 造价与进度关联性评审 ” 。完成后，项目部副经理或经理助理需填写设计变更评审意见。如果认为认为不合理、不必要的，或设计变更会导致严重增加造价的，可予以否决，退回申请人；如果认为可行的，可签署 “ 造价与进度关联性评审 ” 变更意见。 5 6 技术评审 4、工作接口关系 列表 三、项目运作模式选择 项目运作模式的确定 本地重点、影响较大、难度较高的项目宜设 “ 直属项目部 ” 本地规模大、时间跨度长、利润率不高的项目，商业项目宜设项目公司 所有合作项目、异地项目肯定设项目公司 项目难易度量化是基础 四、项目组织管理 项目组织机构设计 项目经理 项目副经理 经理助理 领导层 工程主管 规划、技术主管 工程造价 主管 策划 主管 销售主管 客户服务主管 财务、行政助理 执行层 工程师 操作层 销售员 针对不同类型项目设计，合作项目的人员组合是难点 4.1 项目经理 第一章 总则 第二章 项目经理的选聘 （任职条件、限定情形） 第三章 项目经理的职责、权限 （根据项目类型） 第四章 项目经理的薪酬 第五章 对 项目经理的考核 第六章 项目经理的解职与解聘 第七章 责任书 第八章 项目副经理 第九章 附则 项目经理评选程序 项目难易度分析 确定项目经理的必备条件 人事部门进行候选人提名 总经理审批 评分汇总产生 项目经理 组织评选小组 无领导小组讨论 方案评审 演讲与答辩 候选人制定项目