海尔（东盟）商贸物流中心项目.doc

海尔（东盟）商贸物流中心项目概况及投资方背景调查报告一、 项目概况项目规划条件：GC2013-016地块位于兴宁区昆仑大道以北、昆岭路以西,实际出让面积515217.4平方米（折合772.83亩），由A、B、C、D四地块组成。四地块面积和规划设计条件分别如下： 地块A和地块B：地块A，面积234907平方米（折合352.36亩）；仓储用地；容积率0.8且2.5，建筑系数30%且60%，绿地率10%且20%。 地块B，面积208008.05平方米（折合312.01亩）；土地批准用途：仓储用地；容积率0.8且2.5，建筑系数30%且60%，绿地率10%且20%。 以上A、B两个地块均为仓储用地，总面积664.37亩，建设所需行政办公及生活服务设施用地面积占项目总净用地面积的比例、建筑面积占总计容建筑面积的比例均不得超过7%。严禁在项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 地块C和地块D：地块C，面积35042.98平方米（折合52.56亩）；土地批准用途：城镇住宅（居住）、批发零售（商业）、住宿餐饮（酒店）用地；容积率1.5且2.0，建筑密度20%且28%，绿地率35%。城镇住宅（居住）建筑面积占75%-80%，批发零售（商业）建筑面积占5%-10%，其余为住宿餐饮（酒店）。 地块D，面积37259.37平方米（折合55.89亩）；土地批准用途：城镇住宅（居住）、批发零售（商业）用地；容积率1.5且2.0，建筑密度20%且28%，绿地率35%。城镇住宅（居住）建筑面积占85%-90%，其余为批发零售（商业）。 以上C、D两个地块均为住宅用地，总面积108.45亩，住宅商品房项目中套型建筑面积90平方米以下住房建筑面积必须达到住宅开发总计容建筑面积的40%以上。 项目土地价格：GC2013-016地块出让起始价为人民币52万元/亩，楼面地价折合约321元/平米，总价40187.16万元。 项目地块出让方式：地块出让方式为挂牌出让，挂牌截至时间为8月22日。地块设置了严格的挂牌竞买条件：竞买申请人在报名前须与年营业收入不低于人民币700亿元（以上海或深圳证券交易所公布的2011年报数据为准）的国内上市家电制造企业签订物流设施使用协议项目地块位置图：海尔（东盟）商贸物流中心项目兴宁区昆仑大道以北、昆岭路以西。该地块是兴宁城区政府重点招商引资项目，自治区主席陈武于2013年7月初亲自引荐海尔集团作为该项目的最终业主。2013年8月22日，广西新宝通投资控股有限公司以52万元/亩的起拍价摘得该地块，成交总价为40187.16万元。二、项目前景1、区位方面（1）“一带两区三基地”根据兴宁区“十二五”规划，兴宁区致力于打造“一带两区三基地”（一带：昆仑大道经济带；两区：朝阳商业中心区、金桥商贸物流新区；三基地：三塘总部经济基地、五塘工业基地、现代特色农业开放合作基地）。本项目位于昆仑大道和厢竹大道交汇处，处于兴宁区致力于打造的金桥商贸物流新区范围内，毗邻两大公园广西药用植物园和狮山公园。（2）“外东环”项目位置根据南宁市城市总体规划（2011-2020年），南宁市区将会向东扩展，也就是外东环地区。外东环发展定位为：南宁市跨越发展的新的综合居住地带；南宁市旅游休闲、物流等现代服务业拓展区；南宁市发展现代加工制造业的重要基地。规划近期人口约142万人，远期约280万人。本项目正好位于外东环与南宁市旧城区的交接地带。目前金源城、盛天东郡、红日山湖、嘉和城 、大嘉汇东盟国际商贸港 、大嘉汇东城 、金桥农产品批发市场等均扎根于该区域，该区域的成熟度逐年提升。2、交通方面项目位置南宁市城市快速路系统规划（2009-2020）于2013年1月获得南宁市政府批复。规划提出了“四横、四纵、一连接”的近期推荐方案。根据规划的近期推荐方案，南宁市将在7年内新建设9条快速路。项目地块正处于四纵中的两条纵线交通之间，待南北纵线路通车后，项目所在地将与凤岭北核心区域和五象商圈实现无缝对接，项目所在区域将具备更高的升值潜力。3、项目自身条件就项目本身条件而言，本项目规模较大，获取土地成本较低，且后续变性作房地产开发的可能性较大。另外，据悉除该地块现有用地规模外，后续仍有400多亩在筹备中。综合以上项目区位、交通、自身条件分析，我中心认为该地块前景看好，未来升值空间大。我中心将重点跟进该项目，并抓紧安排与海尔集团洽谈合作事宜。三、 项目投资方背景2010年6月6日，南宁市人民政府与海尔集团公司、青岛啤酒集团有限公司及青岛新宝通投资管理有限公司联合签订了“青啤海尔（东盟）运作管理中心”项目投资合作框架协议，框架协议达成青啤（广西）总部基地&海尔（东盟）总部基地项目、海尔（东盟）研发培训基地&青啤（东盟）文化街项目、海尔（东盟）商贸物流中心等项目合作，这三个项目由海尔集团和青岛啤酒集团一起组建联合体以广西新宝通投资控股有限公司来运作。此外该公司还在南宁运作了五象新区弘良路南侧地块商品房项目和安置房项目。广西新宝通投资控股有限公司于2011年1月成立，隶属于青岛新宝通投资管理有限公司，是海尔集团公司和青岛啤酒集团有限公司的内置全资子公司，注册资金为人民币4亿元整。三、广西新宝通运作的项目1、已获取项目（1）青啤（广西）总部基地&海尔（东盟）总部基地项目项目选址在南宁市五象新区五象大道南侧、体育中心西侧、平乐大道东侧，实际用地规模约50亩，计划建设青啤（广西）总部基地、海尔（东盟）总部基地办公楼及高级酒店式公寓、星级酒店等。2011年2月16日，五象新区核心区11号路西侧GC2011-024地块，经过一次举牌，该地块最终由8号竞拍者广西新宝通投资控股有限公司拿下。GC2011-024地块总占地面积48.084亩，挂牌起始价为604万元/亩，成交价为605万元/亩，成交总价为29090.9834万元。地块为商务金融、批发零售、住宿餐饮用地。 （2）安置房项目 广西新宝通公司参与了“森林假日”、“凤江绿缘”两个安置房项目的开发。这两个项目位于五象大道延长线与友谊路交叉处南宁市经济技术开发区，邻近汇东新城。森林假日位于南宁市经济技术开发区重点规划的北部湾科技园内，且为园区内距交通车站最近的项目。项目占地100亩，建筑面积29.5万平方米。开发户型有78109平方米的2+1房和2+2房。凤江绿缘项目占地60亩，总建筑面积15.3万平方米。据了解，这两个项目均由广西良凤江投资有限公司投资建设，而该公司于2011年由广西新宝通投资控股有限公司与广西壮族自治区南宁良凤江森林公园共同投资组建，以上两个项目已开工，在建设中。（3）五象新区弘良路南侧地块2012年8月16日，五象新区弘良路南侧地块面积为94.132亩，广西新宝通投资控股有限公司以2.87亿取得，约合300万/亩。根据规划，该地块须建设66272.4平方米的回建安置房建筑面积，为解决农民生活出路的商用产业，用房建筑面积不少于15202.8平方米，原则以一、二层铺面为主。此外，良庆区政府就近安排不少于3240平方米的用地，建设9个班幼儿园一所，由项目竞买人负责出资，幼儿园建设须与项目建设同步完成，竣工验收。（4）海尔（东盟）商贸物流中心项目拟选址在南宁市兴宁区昆仑大道北侧、金桥农产品批发市场西侧的位置，主要建设一中心（智能信息处理中心）、两城（智慧物流城、东盟家电城）、二区（综合配套区、配套居住区）。项目占地1200亩，项目规划建筑面积约260万平方米，预计投资超130亿元。其中项目7