个人在新西兰的买房经验分享.docx

个人在新西兰的买房经验分享纯属个人经验，权当抛砖引玉了9 ) |6 Q* H) % g. U! xE: K$ O. W3 m a$ M1. 价格：3 l2 S! V/ j) p$ 5 v* F3 F价格是大家普遍最关心的了。个人一直坚信，价格是反应价值的。买卖双方的交锋其实就是在如何确定该物业的价值上。很多人买完房还是觉得不踏实，一直在想到底是亏了还是赚了。议价的时候，一律砍下20%或更多开始慢慢磨。那么你的心理价值到底是多少呢？不知道。8 P2 T! H9 n I! k; D0 z房屋价值的确定，既有共性，又有特性。没有任何两个物业是完全相同的。需要综合各种因素来最终确定物业的价值，也就是你的心理价格。/ 1 t: 9 8 P: k/ zj在这里，尽管把价格放在了第一位，因为是大家最关心的，但是也希望大家能够看下去，我们先来讨论决定价值的要素，再来看如何决定价格。, i. O5 X/ e0 C3 y0 b1 p7 a$ H# P* W2. 心态：; M p0 b2 1 e6 F# ?7 r- W8 N心态往往是大家容易忽略的，而洋人买房确实很注意的。在国内，大家一般买的都是公寓，由于建筑方式的不同，可比性更强一点，选择起来也更容易一点。在这里，我们只说house。+ K* 5 P w8 k: u, A- Z决定心态的第一步，你是在买投资房还是自住房。w8 zW3 N* E5 c8 H/ d0 j# 3 k投资房，要考虑的是租金回报，维护成本，退出策略。4 R9 l; W5 b# v; O L6 T3 ?自住房呢，最主要的是，你喜欢不喜欢。洋人一般在买自住房的时候会考虑住很长的时间，他们在选择买home，不仅仅是house。这一点，我相信对大家买自住房也是适用的。X0 + | K6 T% g P9 W, t建议大家先考虑，打算hold该物业多长时间。无论投资还是自住，该物业在这一段时间内是否能够满足你的需要。对于投资来说，在目前的投资环境下，快进快出不太可能。还是做长期投资的打算吧。自住的话，多考虑一下生活上的需要，交通，学校，房屋的维护保养（很重要！大部分华人买房后都不太重视维护，造成物业的贬值）。5 g W1 I O( b7 + |) F) z7 / P- Y k, mm3. LOCATION, LOCATION, LOCATION$ j/ J6 v5 Y* E) G4 0 j所以的房地产投资都会讲LOCATION。对于这部分大家讨论的也多。我这里不说那里是好区，只说个人经验。大家在新西兰生活的时间都不长，尽量买熟悉的街区。你在那条或相邻的街住过，你的朋友有在那里住过，等等。这样，你更容易了解周围的环境，交通；最主要的，你的邻居。街区是人组成的。以物以类聚的原则，你也希望能够融入一个你喜欢的街区。投资房也一样，你希望你的租客是什么样，也可以从你的邻居身上看到。+ R! 3 l g: 如果不熟悉呢，亲自去看看。去周边散步，遛狗，随便你做什么。找平时吧，最好是下午3点到6点；早上太早了；只有这时候，你基本上可以看到所有的邻居。看什么呢，最简单就是看他们开什么车。基本上可以估计出周围的年龄结构，收入情况。看看周边的房子都是那年的；估计一下街区的形成和发展。我不是说大家去研究这条街的历史，但是研究一下建筑历史总是必要的。前面说过，由于物业的独特性，物业的价值是比较出来的。我个人的原则是，买该街区价值居中，甚至偏下的。如果说物业价值由地价和房子组成的话，在同一街区，相同面积的地的涨幅是一样的，而房子本身由于折旧最终会趋同。（可能有人会不同意以上的说法，但是我还是觉得新房的附加值过高了，经不起市场的洗礼的）0 W, N, e# y1 h7 / Y5 ( N, _- U, ! p6 V# m: P# x, ?4. 价位7 A o9 ( g8 9 G尽量控制物业的价位在自己可承受的范围内。网上有很多的贷款计算器，可以帮你计算贷款的还款额。excel也可以，用pmt()函数。控制还款与收入的比例在一个可接受的范围内。以auckland的价格，40万的房子，贷款35万，利率7%，30年贷款；每两周还款$1074。基本上相当于一个年薪3万5的税后收入。 J Z1 x: r O- G. Y简单的计算一下差额吧，看看出去水电，保险，电话外还能给自己剩下多少家用呢，毕竟还是要有生活的，不要做房奴啊。个人不太接受把房子分租出去来补贷款的做法；个中的辛苦，我相信所有做过房东的人都能体会的到。当然，经营motel或home stay生意的另说啦。 w, E/ c, Q$ p* d/ l0 5 1 Y6 1 k$ A$ R/ W8 O% 7 L7 R5. 房屋结构8 u. i$ D+ t, 0 r: J e9 c1 s个人觉得这一点比较重要，华人大部分不想洋人从小就接受了DIY的训练。简单的一个花园，说起来容易，做起来难。尽量买房前补补课吧。最起码，了解一下不同的材料都需要什么样的维护。# _# C2 c1 u8 t4 Z% c个人还是喜欢砖瓦，保养起来比较容易。比较看好70末到80初的砖瓦房，那时候是新西兰经济最好的时期，从格局上比较解决现在的生活需要，用的材料也好。很多人喜欢买年份新一点的房，可能最近两三年都不用担心维护的问题，但是接下来的问题呢？材料是否经得住时间的考验呢？master builder质保7年，weather tight保漏水10年。大家小心漏水房。（纯属个人喜好，建造商别不高兴）至于50年以上的，适合巨有钱，平时爱好点古董什么的；或者家里有林场，啥木头都搞的到。5 D0 V/ PS* T0 - e然后就是维护，一定要去看屋主是否对房子有足够的维护。很多问题是不住不知道的，只有从房子的维护情况上来推测。屋主是什么样的人，对房子是否爱护，有问题是否及时的进行修理。如果不注意，一年时间就可以让一个很好的房子面目全非。阿三更厉害，1个月吧，就能搞的全屋都是顽固不化的咖喱味。) q, V: r7 s3 W7 O6 R3 |( n所以，个人还是喜欢从一个爱家的人手里买房，你可以很清楚的看到被精心照料的痕迹，而这样的房子也是成交比较快的。至于那些房子炒家，很多情况下都会在出售前进行简单的装修，但是可能并没有解决根本的问题，或者问题被隐藏起来了。如果房子是新装修的，大家要小心，看的要更仔细一点。5 ; v2 N6 ?( f h. r! v7 D, jY/ y5 Q0 S6. 议价+ S( w) A- E2 Z: J b. H房屋的几种交易方式，论坛上的讲的很多了。主要还是说一般的offer - negotiation吧。; J/ d1 l! g+ n好了，现在你已经找到了符合你的条件的物业了，几个open home看下来，对屋况也满意。找中介下offer吧。慢！你了解物业的价值了吗，你打算出一个什么价格呢？这时候你需要尽快，尽可能多的了解该街区的信息，比较价格。跟中介要近期周围的成交记录，实地考察一下。内部可能看不到，但是可以给你一个大概的比较价位。CV在这时候可以起一个很重要的作用。由于是public information，而且是免费的，你可以看到所有的政府估价。同时，中介会说，政府估价是不准确的；的确。但是你可以得到一个和邻居之间的比较。为什么他的地税比你的交的高呢？政府估价也是有一定的原则的。S, x8 ?* _ f/ 6 r2 R当你得到以上的信息后，基本上有知道卖家的开价是怎么样的。一般来说，如果通过中介出价的话，是有一个市场指导的，不可能与现实价值偏离太远的。但是个人经验，上下2万的浮动是可以接受的。在现在的市场情况下，其他的因素加进来，给了买家更多的议价余地。但是确定一个心目中的底价还是必要的。这时候要去了解卖家的情况，出售原因等。关键是你的中介的诚信，和你的议价能力了。短期操作的不算。不过细算起来，辛苦半天，好像还没中介赚的多。不考虑，不建议。# e6 r: b* e) F% h0 x我的原则是，如果是一个好的deal，也不要太斤斤计较。机会错过了，人还是要后悔的。我个人是把物业作为长期投资的，议价中的得失相对来说只是小便宜，不占也罢。( E, h1 s! M5 R& d8 N( P4 - sB5 g6 ) w# k3 B1 e, o t乱七八糟的说了一堆，回到开篇所说的，还是抛砖引玉吧。毕竟，好像大部分在论坛的还是要家里人支援的。买房是比大投资。按kiwi的说法是the biggest asset in whole life。谨慎一点总没有坏处。* g% i% u$ p4 u) z7 g( ?- O, z; + i6 T) j! n5 h1 g5 c, A( E: Q/ Y q Q) q. mr) E$ W- N B编外：5 v! K. e, V7 q; I: y; h4 u* K# p4 e, D ; K关于LIM8 I! R$ S: o) X6 w8 l* 8 Y4 P) s4 _. t% pLIM REPORT是政府对于你的物业的记录A: P ; q) W: q1 _; X( 9 T% G- m0 律师要求LIM report主要看title是否清楚。0 c* e0 g9 v# wI- P: O: n房子的图纸要自己去看的，看是否有非法加建，看你的boundary是否符合。还有建地的土壤报告，看房子是否建在合适的地上，地基是否能有足够的支撑。8 6 v5 o7 q: k O* K1 O7 a# E Q( K7 x1 ( O1 y7 D一般例如cross-lease title的会知道那里是public section，以避免纠纷。公用的drive way等( p# % _. _0 D0 V, X图纸上要注意的有地下的下水道，电路管线等。像我一个朋友新铺了水泥路，但下面就是下水管道，如果出现问题要修的话，一定会把路扒开的，钱就白花了。加建不能建在这些管线上的。2 ?# C g0 G6 ) 还有要注意的，就是车库。很多人把车库改成房间了，是没有cc的。如果不报批的话，可能会导致罚款的；最高到10万$ Y0 , Y; P3 Y个人经验，车库上面可议价的余地很大。例如，一个原本是3房单车库的物业（很多，上面是房，下面是车库的那种），下面改成房间了，甚至有独立厨房，卫浴。广告成4房在卖（这其实也是不可以的，可以告中介误导的；但是市场上还是有很多是这样做的）。这样的话，价钱会差很多。看房就要小心，如果没有CC，一定要把价钱谈下去的。要去向city council申请的，city council不会给你cc，但是可能会接受unauthorised working report，放到你的property file里（不是lim），证明这个改建是被council接受的。你就安全了。要不然就要叫卖家全部改回去。这个报告要builder去做的。( k- j( P qF) j( _8 B+ |0 Q2 O) k* V( _% Q0 P据说，有的building inspection也可以帮你检查LIM；不清楚，可以问一下- u# L; s. i4 u2 n+ v* M 7 D$ K/ 0 O3 + N4 X9 j( h5 F5 M k5 l. m9 h0 n! c8 0 L7 r9 7 v$ I关于改建 h% t. l6 X U N7 O $ , & f* p9 c3 n: P刚刚回答了一个问题，贴出来共享一下0 L+ u* 0 z8 H5 H) K也希望有DX给指正2 B! w6 U+ g8 s i( k8 J% x: X u/ K- v$ - b我就是你 F6 O) k3 s4 R d09-1-6 22:17 u4 B6 r0 Z$ G$ C9 P( Z2 W如果房子的其中一个独立房间，中介坦白说不是合法的FLATE，这个是指的私改后，市政府没有备案的房间么？ 中介说只是炉具不合法，可是我还是怀疑有问题。 请教一下，谢谢。% 5 ?% v4 ; l/ y$ q2 Vpanys : M6 j6 M; 7 n, |09-1-7 17:54# Q+ z4 M1 d! Q( v4 n合法不合法是说改建是不是有cc。你在做改建的时候要向council申请，council同意了，就会给你发cc。你才能够合法的开工# Z$ 9 Q7 Q3 3 J4 S7 iN$ p/ b7 M/ K0 o b0 m8 $ i d如果65年以前的房子（具体年可能不对，总之是老房子），可以不报的；问起来你就说是以前改建的。不过个人感觉要能自圆其说才行，如果改建的很新的话，可能就不会有人信的。, q R4 Y3 # L4 F( K3 2 i6 ! d% y% m# v0 V- O v! U另一种做法是，如果改建是符合标准的，可以找builder帮你做unauthorized work report，在city coucil 备案。改建还是没有cc的，但是是合法的。9 q; kh9 x/ q/ i4 y! r, R9 ?, C1 G# A2 b2 2 再有就是，council会责令你改会去。! V/ ?3 X( Z h, D0 n. S& Z# _ * F! V/ N5 A0 b9 F U3 F) Z3 h对于不合法的改建，像你这样的情况，容易引起的纠纷有：* m( q9 $ A, a% c- k1. 如果用于出租，房东是得不到法律保护的2 R9 X: nk% J6 b1 a$ 7 c8 O* D# 2. 房屋存在安全隐患。不合法灶具引起火灾，保险不会赔偿( W# F* f) V/ k6 ae3 m0 3. 如果被council发现的话，可以罚款。up to $100k m1 F% RA( i8 R9 n5 6 O+ / of ) w1 u* . l8 具体对你的情况。听起来像是独立进出的房间，这样的话炉具不可以和卧室在一起的，还有就是要看是怎么开的门，有没有改动结构，水电是不是有动过/ j2 W新西兰是如何征收物业税的？日期:2010-04-13阅读: 399来源:中国金融网综合近期有很多关于物业税的讨论，新西兰的政府机构被公认为是全世界最廉洁的政府，也许我们可以借鉴一些他们在物业税上的做法。新西兰的物业税叫作“Rates”， 是一种源于英国的税款，是根据房屋和土地的总价值按一定比例征收的地方税，它为各地方政府公共财政提供了稳定的现金流。下面是对新西兰物业税的一个简单介绍：1. 每个城市根据每年的财政预算自行决定税率，因此，不同城市的税率不同。如新西兰的第一大城市奥克兰2010年的物业税为房产总价值（包括土地和房屋）的0.4%左右，人口只有奥克兰三分之一的基督城为0.5%左右，而人口只有几万人的小城市Nelson和Invercargill则为房屋价值的0.75%左右。2. 大城市房屋要贵些，相应的税率虽然低，但交税的总额大城市还是要高些。例如奥克兰房屋中间价为43万新元，中间价房屋的物业税为1720新元; 基督城房屋中间价为30万新元，中间价房屋的物业税则为1500新元左右; Invercargill房屋中间价仅为17万新元，中间价房屋的物业税为1275新元。这里说的税率是指全城平均数，实际上很多住宅付税低于平均税率，商业用房则高于平均税率；房屋中间价是指有50%的房屋低于此价，另外50%的房屋高于此价，它比房屋平均价更能反映实际状况，不会因为少数高价格的豪宅拉高统计值，使人感觉“被增值”，因为豪宅动辄几百万上千万新元，平均房价通常会因此而比中间房价高许多。（注：1新元目前约等于5元人民币）3. 新西兰每三年对房屋的价值进行一次评估，评估值作为收取物业税的依据。房屋评估由各地方政府选择的专业公司进行，他们通常不到实地检查，只是根据不同房屋类型，建筑年代，所在小区及过去三年的市场情况乘以一个系数计算而来。为保证公平合理，评估公司会提前三个月把新的评估值寄给业主，业主在三个月内可以提出反对意见，并提交证据要求提高或降低评估值。因为每间房屋的评估值均可在地方政府的网站上查到，业主很容易就能找到邻居或与自己相似的小区的房屋进行比较，判断自己的房屋价值是否合理。4. 对新建房屋，地方政府会要求报详细的建筑图，花费，建筑公司名字等，再加上土地价值，就会得到一个房屋的总价值，地方政府会按此核定物业税。房屋改建，也会要求业主报相应材料，地方政府会按此调整房屋的价值。业主一般不会因为能少交物业税而少报价值，因为任何人在地方政府网站上均能查到的房屋估价是将来卖房时最重要的参考依据之一。5. 同一城市在不同年份税率不一样，总体房屋价值增加并不意味着要交的物业税也要增加。地方政府根据下一年的财政预算总额，再按房屋价值分摊到每间房屋上，如果地方政府在下一年没有大的项目，如大型公园，体育场等，整体的房屋增值反而会使税率降低。要交的税款的数额仅与地方政府来年的财政预算和该城市全部房屋的总价值相关，如你的房屋仅是随大流以平均幅度上涨，要交的物业税数额变化不会太大。6. 新西兰不考虑是自住房还是第二套或第三套房，税率是一样的。税率只与房屋价值和所在的小区域有关 （因为地方政府提供的服务不同，见第10条解释），商业房，工厂，农场和住宅一样交物业税，税率稍有不同。7. 业主是法定纳税人，出租的住宅租金一般已经包括了物业税，租客不需再额外支付。商业房则需在租金之外额外支付物业税，但也是先交给业主，再由业主交税。地方政府提供年初一次交清（有大约1.5%的折扣）或按月或季度扣交。如果欠物业税达到一定的数额，地方政府有权拍卖该物业。8. 物业税有很好的收入调节作用，富人一般居住在比较昂贵的区域和房屋里，税会交得多些。除此之外，地方政府还对低收入和年老的业主提供免交部分物业税的优惠，减免可高达每年550新元，接近普通住宅年物业税的50%。9. 下图是有30多万人口的基督城在作物业税预算时解释的物业税去向。2010年全市需要二亿五千六百万新元，市政府把它按物业价值分摊到全市超过10万间物业上。预算安排是：垃圾废物减少和处理占 4.8%（每周市政府免费到各住宅前收取垃圾一次）；规则管理2%；社区服务14.4%；街道和交通13%；图书馆服务11.7%；公园和户外空间10.4%；废水收集处理排放9.3%；艺术、博物馆及“我们的城市”项目6.3%；城市发展6.2%；水供应6.1（基督城不收取水费，免费提供）；排水和下水道5.4%；民主和政府5.4%；经济发展5%。需要解释的是警察及治安，城际间的道路，各种学校的经费等是由国税支付。国税主要由收入税，增值税，公司税等组成。10.以最大城市奥克兰为例（其它城市的计算方法可能完全不同），2010年的物业税为：a. 每间物业无论价值多少需支付250新元的基本物业税；b.大多数物业每间需支付183新元垃圾收集处理费；c.部分物业由于不同的垃圾处理方法，支付的垃圾处理费经批准可以减少115新元，不同的再循环方法可以减少63新元；d.如有要求，额外支付63新元可以提供进一步的再循环利用；e.根据物业的性质，其物业纳税价值（物业的总值乘5%或可收年租金的80%，以较大值为准）乘以不同的系数得到的数额。 奥克兰分为以下几个类型：住宅 （系数为0.038497），非住宅（0.086818），商业中心非住宅（0.095007），Great Barrier (奥克兰附近岛屿)非住宅（0.074414），农场和开阔地（0.035818），限制进入的区域（0.008925），偏远岛屿（0.000000）。f.位于17条主要街道的物业需要支付额外的物业税，系数从0.004639到0.03373不等。因为市政府对这些主要街道提供的服务要多些，如清扫的次数，安装的设备等；g.除垃圾收集处理费用外，其他税费根据业主性质可以只收50%或完全不收，但绝大多数是收100%， 只有医院，学校，国家和非赢利机构拥有的产业一般才会得到该优惠。下面是二个奥克兰物业税的计算实例：1）位于一般街道价值为35万新元的普通住宅2010年应支付的物业税：250（基本物业税）+ 183（垃圾费）+350000 * 5% * 0.038497 （普通住宅比例分摊值）= 1106.70新元。2）位于主要街道价值为38万的商店2010年应支付的物业税：250（基本物业税）+ 183 （垃圾费）+ 380000 * 5% * 0.086818（商业用房比例分摊值）+ 380000 * 5% * 0.021240（位于主要街道的分摊值）= 2486.10新元。通过以上介绍，希望读者能对新西兰物业税的收取有一定的了解，我们在制定物业税政策时也许可以借鉴。不大想谈房价的问题，因为这是智者见智，仁者见仁的问题。6 t) o1 M$ y2 r) G8 z7 T. X2 z先说明一下个人背景, 首先不是房产行业的，来auckland前在国内的工作和建筑有点关系，公司是国内合资机械行业排名前十的，在研发部呆了好些年，与不同专业的同事有些切磋，来这儿后又重新开始做学术了。仅从房子质量方面来讲一下自己的看法。: i+ 5 ) f9 N# U, e/ X5 j+ Ej, V! 5 H* w早些时候写了一些有关Auckland引用水管的问题，纽西兰目前好像还没有计划更新这些水管。- F) K1 i: o. B8 n0 A8 M9 O; nL$ / O4 c0 Q A由于纽西兰如今相对是一个较穷的发达国家（从经济方面衡量），它大多的房屋建筑质量还是相对较差的。去过澳洲的人，应该会感觉到akl和sydeny的在城市规模上的巨大差距， 这点必须得承认。darling Harbour在周末晚上的热闹场面绝对不输给中国国内任何一个大都市。个人并不喜欢sydeney，普通居民的居住环境总体不如auckland，但豪宅区要明显强于Auckland的，豪宅房子可以说不是一个等级的。记得以前Borders有卖一本书的可能是叫“200 TOP HOUSES IN THE WORLD”，反正很惊讶的是里面纽西兰一栋都没有，反而澳洲有不少，而且数量几乎可以和美国相比了。澳洲大多的房子是砖瓦机构，这一点可能与地质有关，毕竟澳洲不大有地震！ z g# Z# K; Q6 o y- e6 b; H: 1 s% x) i+ Z1 T又扯远了，咱们来说说纽西兰的房子质量到底怎样，很多人说比国内的好。这要看怎么比，如拿apartment比，我想没有多少人会认为这儿的质量比国内高品质的公寓楼好。当然，如果把view的因素加入的话，就没办法说了。PRINCE WHARF的公寓楼质量在Auckland应该算是相当好的（价格也相当不错），但看看用的卫浴，厨房设备，再想想每年交的费用，会有什么结论？1 L* Q I0 b/ J+ x8 m4 C3 Y. |P2 a9 t* w0 h在auckland买房，成天要担心房子是否会漏水，这绝对是一种讽刺。那么高的建筑成本，还要考虑这种最简单的问题。我不相信new zealand的天气是极其恶劣的，否则也不会有那么多人愿意居住在此。加拿大、北欧的冬天的天气状况应该对建筑材料的要求更严！问过加拿大的朋友，那儿也有漏水房，但情况不像这儿普遍。5 ?3 X4 I+ R9 w5 r1 B) Z3 1 ( / L, v Y朋友在渥太华买了一块地，委托建筑公司建的房，连地加房子总共50万多加元。不说别的，房屋里面的装修比纽西兰的百万豪宅都强许多，地下室的是建筑商免费提供的，不计入成本。客厅实木地板，厨房对于kiwi来讲可能是超级豪华了。当地的家庭平均收入是89万加元，贷款利率是4%，房屋中间价是32万加元。当然，渥太华在加拿大是比较轻松买房的城市。在VANCOUVER 情况要明显差许多，房屋中间价近45万，家庭收入在67万。$ w; g0 _2 X O% J# 9 : g8 k! o; h; 3 x0 J顺便说一下，Auckland的房子看了许多（也算是一个业余爱好吧），价位也很广泛，从30多万的到200多万的，总体来说室内装潢是相当差的，没有见到什么让我惊讶的东西，迄今为止，从没有看到房屋里是HANSGROHE的水龙和淋浴板，grohe的倒是看到过2家，Villeroy Boch的卫浴也只在北岸看到过一次。相对华人装修的房子，当地kiwi的厨房设备相对好一点，用的五金设备一般是较大的品牌. 很多新建房子的厨房表面看上去很新，但经不住细看，五金配件一般都很差. 说个品牌（FGV），说是made in italy，其实是中国国内小厂家生产的,质量不大好，而heitch的是珠海定点加工的，质量强很多。估计很多人根本不会考虑这些细节的。8 n: c# |$ H6 BQ5 _) A0 c$ f) 7 Z) b可能有些人会说我没有看到过这儿好的房子，也许吧！但以前见过如何能称为豪宅的房子，在国内工作的时候，有机会去看了上海世贸滨江顶楼的豪宅（据说是琼瑶订购的），从56楼到58楼，57楼是一个游泳池加游戏室，室内总共面积是750多平米，当时成交价格是￥2500多万（好像是2001年），室内的装修比现在纽西兰的400多万的房子强多了。campbells bay用于new Zealand next top model show 的房子也就是景好，renovation蛮差的（按它的要价来讲）。$ a) f) y1 t! m7 j; |! V# V/ 4 j+ i4 x6 x+ H3 : j来横向比较一下纽西兰和北美的房子。有机会可以去看一下open2view的美国站，看看它们房子的质量和内部装修，可能某些人会说auckalnd的房价当然比那些美国的高（美国列出的房子都不在大都市）。那么我想说，有人看过Coromandel Peninsula上小镇(不是WHITIANGA 和 Thames)海边的房子吗，去年我看过一栋，900多平米的地，4房2卫，海边，要价1.1million。房子建筑和内部装修都极其基本，没有丝毫亮点，唯一的亮点就是SEA VIEW.( q6 V Z# v3 d; n/ |# 0 I6 U6 z% J( n4 W - : r& n房价的高低应供需要求而定，无所谓过高或过低，如果是自住的话，只要自己觉得值就可以。4 i( X& j. ! a$ W) p0 Q7 ; A& u* l! i以上写的只不过是从房屋的质量来分析一下new zeland的房市，没什么特别意图。很多东西需要自己亲身去经历，才会有自己的观点。旁人的观点很多都是片面的，应为是以他的眼光来判断的。9 x( O8 2 V! oR# z) G4 7 G1 Y: C7 ! t题外话，就我去过的地方而言，Auckland的居住环境还是非常好的，没有去过欧洲，不敢妄加评论，但确实比澳洲的大城市好许多, 比日本的大城市好，比有些小城市差，象日本三重的鸟羽市，长崎的佐世保环境都相当不错，有些房子也有非常好的海景，生活比Auckland更方便。日本并不是像很多人想像的那么拥挤！我倒是对美国的大城市印象蛮差的，city里感觉较乱，也不干净，黄石公园也就那回事。0 Q+ L3 D O5 , 4 _, . k9 U, d4 ( Z7 g个人以为，从房子质量来讲，auckland的的房价是虚高的，但new zealand的房产有自己的特点，所以不便妄加评论。新西兰长期房产趋势 更新：加入失业率的影响新西兰, 失业率, 房产, 趋势看了财政部关于Capital Gain Tax的言论，虽然我记得国家党选举时承诺本届政府任期内不会有CGT, 但如果成真，将对房产投资造成挺大的打击。$ B2 j* 9 6 w* | d2 n3 * ( t) s2 t6 P: 大家这几天贡献了不少有用的资讯，我也不能落后了：1 m. S: X% G; i/ I- |8 G C. w+ e- d- Z我这两天搜集了新西兰的民用房产，从1979年第四季度，到2009年地一季度的数据，共约30年。这个数据叫做QHPI, Quarterly House Price Index, 是一种指数化的房价数据。是目前世界不少国家采用的，据说比average和median price要准确一些。) g# j% k! k X5 m. v% w( v$ O+ uxl- _* 如果你想进一步了解QHPI的计算方式，这里是说明：4 E+ B6 V EN C% ghttp:/www.qv.co.nz/faqandsupport/infobasefaq/default.htm#E1+ p# V8 U4 W; Q I9 M8 t% h n 2 m# Q! T& V7 E数字是中立的，所谓仁者见仁，智者见智，大家可以都来看看，发表一下自己的看法。以下是几点声明：: ?. D. R, w9 c0 W# E- ! G! H, R+ W X0 ?. c; B0 f1、房价数据来自QV b n. 1 Q9 U4 5 S6 T% p! p- D2、CPI指数来自Stats NZ8 * x8 T% yD8 d$ t( b3、为了便于分析，我将1979年第四季度的房价指数化为100，每格代表一个季度# u( N3 n% C/ F) W3 Z+ NW- E4、为了体现房产的真实成长，已经扣除通货膨胀的因素。可以看到，30年间，房价真实成长了5倍。* I* 2 S( T- 5、紫色线条为房价，红色线条为增长趋势（季线）。可以看到30年来房价基本围绕趋势线移动，偶有脱离，也在短期内回归。4 9 7 p2 : q9 D$ B3 u. S, p; M 3 Y3 w8 e a* f( l) R0 E! y( k# r+ K5 L0 Z4 w: j z7 D0 y ! h6 ; 5 I* N- s8 R6 ( b8 Z更新：失业率与房价的联系 2009-6-18 C0 H% X8 0 k# k8 B: / ) b z1 L+ q- Q H现在主流的意见认为，新西兰失业率会从目前的5%升高至8%（包括财政部、储备银行、大多数商业银行都是这个意见），也有少部分经济学家认为会达到10%。2 u, Z: l! v Q. g: Z b! F4 v% G5 i纵观西方国家的历史，失业率上升无不伴随着房价下跌，尤其以英国和美国最为典型。新西兰的情况是否如此呢？可能需要具体情况具体分析。# S( X% o) 5 S. n4 , n- K M2 N9 j3 ) Y i4 ?我收集了1989年以来的失业率数据，将其与房价走势比对，希望能对各位的研究起点作用，抛砖引玉吧！t5 r, t _# r# X* L) e# B6 o d7 f8 y f U $ J$ R9 i) E欢迎大家踊跃讨论。3 D2 g+ j: Q, A$ b( S8 k* U v7 d0 G+ R, h4 p/ p, Q8 jN a M3 N; j N# Q# r5 P- B9 Z1 T! $ h: : B, u8 y. B- N1 V三点说明：2 T/ J0 u0 J0 d, F1 U7 A8 a. p1 |2 E5 d) Q% q1、房价数据来自QV 的QHPI房价指数（设定同上）# k* ( Z/ N3 E2、失业率数据来自储备银行7 A7 5 o; T6 l2 m) 3、图中可以明显看出89-92年世界经济危机、97-98亚洲金融危机和本次世界金融危机的痕迹：6 I4 z2 K: q% B! X5 G4、前两次金融危机时新西兰失业率本身就在6%之上，而当时的房价相对于平均年收入而言还相对便宜。当时失业率的对房价的影响：1）导致房价砸出一个短暂小坑，2）然后就维持横线移动3-4年左右。本次金融危机，失业率的起点较低，而且预测上升幅度较大，房价相对平均年收入较高。目前看来失业率对房价的影响比前两次经济危机时要大。失业率到底时房价到顶，房价下跌的速率几乎等同于失业率上升的速率。关于在烂区中淘金心得, 淘金之前看下面的贴子问Manurewa的The Gardens，想起来自己买房的时候考虑过的几个烂区中的好街，跟大家分享一下。% c4 D/ t5 E* D: ! q/ |: v3 K 2 P8 x8 N4 x/ k首先说说Manurewa。虽然区乱