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站在开发商的角度看建筑及景观设计引言：建筑师在和开发商打交到的时候总有很多困惑：“他们为什么老是对我的方案提问题？”“为什么很多甲方总喜欢听一些虚的概念？”“为什么他们不喜欢我们设计的户型？”“为什么甲方不喜欢这个会所的设置？”“为什么甲方不希望做那么多的水景？”“为什么商业运营公司要把我的设计改来改去？”通过日常的工作积累，依据我和开发商打交道的经验，总结了一些他们的想法与大家分享，也许我们能找到一些问题的原委。第一部分：关于总图规划及地下室 设计概念问题1， 有概念总比没概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念。2， 新概念加上新材料、新工艺效果更佳。如峰尚国际公寓因“告别空调暖气时代”而一炮打响。3， 查询、研究、提炼地块所在的历史文化价值，利用项目将传统优秀的历史文化发扬广大，既是独特的卖点，又能起到事半功倍的销售效果。4， 商业物业在销售前期要尽量能引入大公司、名牌店，随后再见诸新闻，能起到羊群效应。5， 除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。第一：古树不花钱；第二、古树不是花钱就能买来的；第三、能提高社区品味、增加卖点；第四、能落个保护环境的好名声。6， 如果参加房展会，一定要精心设计装饰展位，因为增加的促销效果远比投入大得多。否则，不比不知道，一比想逃跑。停车问题7， 地下车库的设计在规范许可的情况下，尽量做成半地下车库。因为半地下车库施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地形的自然高差做半地下车库则更好。8， 可能的话，尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。9， 可以利用项目的红线退距当做地面停车场，给客户更多的、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为追求“人车分流”而将社区“立交化”，必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购房成本和生活成本，也不符合未来社区的发展趋势。10， 对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有量不高，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯瞰爱车，就想自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。 配套问题11， 社区会所90%以上经营不善，因此要尽可能地不做或少做会所。即使必须要做，一定要进行差异性功能设计，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。12， 规模小的社区最好不要配套游泳池，因为游泳池维护费用太高，使用率普遍较低。而且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。13， 规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等，因为师资、生源难有长期保障。可以其它学校甚至贵族学校联建，将本社区的生源作为资源换取入学优惠，远比自己建设一所要划算得多。14， 围墙设计一次到位：一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装，给客户以信心，还能减少多次拆砌的的费用，开始时只要修好参观入口和施工入口即可，至少沿着主干道的一面围墙一定要一次到位。15， 利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。16， 为解决郊区住宅的交通问题，可申请公交车设站点，既有利于销售和宣传，也是一种长期投资（今后可转让）17， 在普通小区设羽毛球场比网球场更受欢迎，而且价格便宜得多。18， 社区大门要精心设计、开盘前做好，只要与施工大门分开，不影响正常施工。第二部分：关于户型及立面设计 套内空间19， 户型设计科单独招标，户型要充分体现舒适性、科技性、区域性、迎合性原则，真正做到以人为本。有创新的户型能降低很大的促销费用，又是大卖点。20， 一楼户型设计“私家”庭院，打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高售价。21， 进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。22， 大面积的复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空，既可降低所减计面积的税费，出让金等，又能增加卖点。23， 主卧室不要太大，开间不低于3.6米，最好3.9米；开间进深比1:2左右。功能要多，如可设步入式衣帽间、卫生间、化妆间等三小间。24， 在厨房设计专用的冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比较方便。25， L型厨房最佳：面积不大（1.8米X3米净尺寸），利用率较高，最适合一人做饭的“家庭分工”26， 复式房屋设计时，可在实体隔墙上预留几个高低、大小不等的洞，作为放置艺术品的壁龛。27， 利用新材料、新工艺尽量增大室内空间：留给客户的改造余地大，也增加出房率，客户普遍欢迎。28， 根据项目和客户定位，特别是以面向二次置业者为主销售时，尽量提供精装修。精装修时附加的项目卖点，而成本却比客户自己装修要低。建筑设备29， 多层的办公物业也要尽量用电梯。电梯能增加物业的档次，提高售价。如果没有电梯，楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。30， 智能化报警系统的误报率很高，而且越多“智能”误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统既可。31， 电话插座最好三个，分别在客厅、主卧室、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。立面设计32， 可以将靠近山墙的卫生间窗子开大，增加直接采光面积，能提高卫生间的档次，有利于销售，还可丰富外立面。33， 外墙砖的拼贴要求设计单位进行不同的色彩和样式的组合拼图。同样的花费，而立面效果可能大相径庭。34， 眼睛是心灵的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但颜色、窗型、分格等一定要设计好。开启扇的高度、宽度一定要适合人的开启使用。第三部分：关于景观设计水景35， 水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。36， 人工水池尽量要浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。而是在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。37， 慎做大喷泉，多为小水景、亲水池。如利用毛面大理石做2-4厘米深的嬉水池，更受儿童欢迎。道路及广场38， 减少人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要设计路沿石，采用红砖或者片石平面铺设，让草自然地向人行道延伸，更具品味。39， 减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿化。因为人们更喜欢在树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树，房前的花就了然了。植物40， 多种树，少种草，树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比拟的。41， 绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费很高，绿化效果也不如前者。42， 在大城市，与其全部种观赏树，不如辟出