（金融学专业论文）中国个人住房信贷的现状和发展.pdf

内容摘要 个人住房贷款自1 9 8 5 年开始开办以来，经过1 9 9 6 1 9 9 9 年的高速 发展，至今已经具备了相当规模。贷款余额迅速增长，贷款规模不断 扩大，各商业银行在这一领域市场竞争激烈，金融创新也层出不穷。 但目前也暴露出一些问题，尤其在贷款的“三性”上： 安全性方面，个人住房贷款存在着信用风险、抵押物处分风险、 流动性风险和其他风险，而道德风险和逆选择的存在又使上述风险得 到放大，而且这些风险都由银行独家承担。 流动性方面，没有住房储蓄和二级抵押市场，使个人住房贷款成 为银行资产负债结构中的一笔刚性资产，在其达到相当规模后，流动 性问题就会成为困扰银行的重大闯题。个人住房贷款过差的流动性直 接威胁到银行资金的安全。 盈利性方面，通过比较现值收益率，个人住房贷款盈利性远远低 于一般企业贷款，主要原因在于目前个人住房贷款的利率并非市场利 率，而是人民银行制定的优惠利率。 要实现个人住房贷款的可持续发展，必须从以下方面着手： 首先要避免道德风险和逆选择。要完善相关的法律法规和社会保 障制度，提高赖帐的成本，由银行设立合理的激励体系，避免道德风 险；建立个人信用制度，量化个人信用，改变逆选择。 其次要建立个人住房贷款的风险分摊机制，引入国家信用担保和 商业保险机制。要以国家信用担保为主，建立政策性担保公司，商业 保险机构积极介入，提供必要的“补充保险”。 再次要积极探索抵押贷款的证券化，解决“短存长贷”的矛盾和 流动性差的问题。要借鉴国外经验，积极试点，探索适合中国国情的 抵押贷款证券化道路，为个人住房贷款发展创造条件。 最后要积极进行贷款营销，加大金融创新力度，开展个人住房贷 款领域的中间业务，开辟新的利润增长点，弥补盈利性差的缺点。 关键词： 个人住房贷款安全性流动性 盈利性道德风险和逆选择现值 收益率信用制度抵押贷款证券化金融创新中间业务 c o n t e n t s i n c et h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a nw a sc a r r i e do u ti n1 9 8 5 ，t h e s e r v i c eh a sa l r e a d yr e a c h e dt oar e m a r k a b l el e v e la f t e rt h ef l y i n g d e v e l o p m e n td u r i n g1 9 9 6 1 9 9 9 t h eb a l a n c eo ft h el o a ni n c r e a s e d r a p i d l ya n dt h es c a l eo ft h el o a ne x p a n d e dc o n t i n u o u s l y a n dt h e f i e r c ec o m p e t i t i o no fd i f f e r e n tc o m m e r c i a lb a n k si nt h i sf i e l d b l e wu pt h ef i n a n c i a li n n o v a t i o n sc o n s t a n t l y h o w e v e r ，t h e p e r s o n a lh o u s i n gl o a nh a ss o m ep r o b l e m s ， e s p e c i a l l yt h eo n ea b o u tt h et h r e ec h a r a c t e r i s t i c so ft h el o a n a st ot h es a f e t yo ft h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a n ，t h ee x i s t e n c e o ft h em o r a lr i s ka n dc o n t r a - o p t i o na g g r a v a t e st h ec r e d i tr i s k ， t h er e a l i z a t i o nr i s ko ft h ep a w n ，t h e1 i q u i d i t yr i s ka n dt h eo t h e r r i s k so ft h el o a n ，w h i c ha r eu n d e r t a k e nb yt h eb a n k e r st h e m s e l v e s a sf a ra st h e1 i q u i d i t yo ft h el o a ni sc o n c e r n e d ，t h el a c k o ft h ei n d i v i d u a ls a v i n g sf o rh o u s e sa n dt h es e c o n d a r ym a r k e t f o rm o r t g a g em a d et h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a nt h er i g i da s s e t so f t h eb a n k w h e nt h ea m o u n to fs u c hl o a n sr e a c h e sac e r t a i nl e v e l ， t h ep r o b l e mo ft h el i q u i d i t yw o u l db et h eb a n k sb i gh a r a s s m e n t a n da tt h i st i m e ，t h ea d v e r s el i q u i d i t yw o u l dt h r e a t e nt h es a f e t y o ft h eb a n k sf u n d sd i r e c t l y t h ep r o f it a b ilit yo ft h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a n ，t h r o u g ht h e c o n s i d e r a t i o no ft h ep r e s e n tr e v e n u er a t i o ， i sm u c hl o w e rt h a n t h a to ft h ec o o nb u s i n e s sl o a n ，t h er e a s o nist h a tt h ec u r r e n t i n t e r e s tr a t ei n v o l v e di ns u c hl o a n sisn o tt h em a r k e ti n t e r e s t r a t e ，b u tt h ep r e f e r a b l ei n t e r e s tr a t ee s t a b i i s h e db y t h e p e o p l e sb a n ko fc h i n a c o n s e q u e n t l y ，t h es u s t a i n e d d e v e l o p m e n to ft h ep e r s o n a l h o u s i n gl o a nl i e si nt h ef o l l o w i n ga r e a s ： n o 1 ：t h ea v o i d a n c eo ft h em o r a l r is k sa n dc o n t r a - o p t i o n ， b e h a v i o r s t h ep e r f e c t i o no ft h er e g u l a t i o n sa n d t h es o c i a l s y s t e m ，t h ea u g m e n t a t i o no ft h ec o s to ft h ei n d e b t e d n e s sa n dt h e e s t a b lis h m e n to ft h er e a s o n a b lee n c o u r a g e m e n ts y s t e mb yt h eb a n k s c a na v e r tt h em o r a l r i s k se f f e c t i v e l y t h eq u a n t i f i c a t i o no f i n d i v i d u a lc r e d i ta b i l i t yb ys e t t i n gu pt h ep e r s o n a lc r e d i t s y s t e mc a nc h a n g et h ec o n t r a o p t i o nb e h a v i o r ss i g n i f i c a n t l y n o 2 ：t h ee s t a b l i s h m e n to ft h er i s kd i s t r i b u t i o ns y s t e mo f t h ep e r s o n a lh o u s i n gl o a na n dt h ei n t r o d u c t i o no ft h en a t i o n a l c r e d i ts e c u r i t ya n dc o m m e r c i a li n s u r a n c e s y s t e m t h ep o l i c y g u a r a n t e ec o m p a n i e su n d e rt h en a t i o n a lc r e d i ts e c u r i t ys y s t e m , a sw e l la st h ec o m m e r c i a li n s u r a n c ei n s t i t u t i o n s ，p r o v i d et h e n e c e s s a r ys e c u r it yf o rt h el o a n s 。 n o 3 ：t h es e c u r i t i z a t i o no ft h em o r t g a g el o a n t h em i r r o r i n g o ft h ef o r e ig ne x p e r ie n c ea n dt h ee x p l o r i n go ft h ep r o p e rw a y t os e c u r i t i z et h e m o r t g a g e l o a nc a n d e f i n i t e l y s e t t l et h e c o n t r a d i c t i o no ft h el o n g t e r me x i s t e n c eo ft h es h o r t t e r ml o a n a n dt h ep r o b l e mo fi o 1 i q u i d i t y t h e s eb e n e f i c i a lp r a c t i c e sc a n e n h a n c et h ef u t u r ed e v e l o p m e n to ft h ep e r s o n a l h o u s i n gl o a n 4 ：t h em a r k e t i n go ft h ef i n a n c i a l s e r v i c e s t h ea c t i v e p u r s u i n g o ft h e f i n a n c i a l i n n o v a t i o n sc a nk o a d e n t h e i n t e r m e d i a r ye n t e r p r i s e so ft h ep e r s o n a l h o u s i n gl o a n ，s u c h p r a c t i c ew i l lb r i n gu pt h en e wp r o f i te a r n i n ga r e a s ，o f f s e t t i n g t h el o wp r o f it a b ilit yo fs u c hl o a n si n e v i t a h l v 2 引言 1 9 9 6 年中央经济工作会议之后，国家确定将住宅建设作为国民经 济发展新的增长点，住房消费作为新的消费热点，房地产业特别是住 宅建设被提高到重要的位置加以支持。产业发展、金融先行，房地产 业的发展离不开房地产金融的支持，尤其是当住房消费成为新的消费 热点后，房地产金融业务的重心也逐渐从“批发业务”房地产开 发贷款向“零售业务”个人住房贷款业务转移。我国的个人住房 贷款，经过1 9 9 7 - - 1 9 9 9 年的高速发展后，现在已经成为房地产金融业 务的核心业务。进一步推进个人住房贷款业务的发展，成为房地产金 融、房地产业发展的重要问题。 上篇个人住房信贷业务现状及存在的问题 第一节个人住房信贷业务发展综述 ( 一) 、个人住房贷款业务的初步开展 1 9 8 5 年中国建设银行深圳市分行发放首笔个人住房贷款，揭开了 我国开展个人住房贷款业务的序幕。1 9 9 0 年，广东省江门市、佛山市 等地借鉴香港的楼字“按揭”方式，推出“供楼”贷款业务。1 9 9 2 年 t 9 月，为了配合住房制度改革和满足个人住房消费贷款市场的需要， 中国人民建设银行( 现“中国建设银行”) 颁发了中国人民建设银行 房地产信贷部职工住房抵押贷款办法，在全国建设银行系统开始全面 推行个人住房贷款。随后，建设银行各分支机构制订了相应的实施细 则，开始开办个人住房贷款业务。 1 9 9 5 年1 1 月，中国建设银行下发了中国建设银行国家安居工 程住房抵押贷款暂行办法。 1 9 9 4 年1 2 月，政策性住房信贷业务管理暂行规定( 银发 1 9 9 4 3 1 3 号) ，对实行房改单位的职工购买、建造、大修理自住住房 1 发放的政策性抵押贷款业务作出规定。1 9 9 5 年7 月，人民银行颁布商 业银行自营住房贷款管理暂行规定( 银发 1 9 9 5 3 2 2 0 号) ，对商业银 行经营性个人住房贷款作出了规定。 1 9 9 6 年2 月中国工商银行向社会推出了中国工商银行个人住房 担保贷款管理试行办法，并拿出2 0 亿专项资金投放于个入住房贷款 市场。在此之后，其他各家商业银行也纷纷开办此项业务。 ( 二) 、个人住房贷款业务的暂时停办和恢复 1 9 9 6 年中国人民银行下发关于商业银行开办住房、汽车消费抵 押贷款业务有关问题的紧急通知( 银发 1 9 9 6 1 6 6 号) 。通知指出：对 汽车、住房等金额较大的商品开办消费抵押贷款，不仅涉及金融政策， 而且涉及到国家产业政策和消费政策，是一项重大经济决策。未经国 务院批准，各金融机构不得擅自对以上商品开办消费抵押贷款业务。 通知说，对城镇居民购买住房办理抵押贷款业务，由中国人民银行统 一制订贷款管理办法，报国务院批准后执行。接到人民银行通知后， 国内各金融机构在一段时间内停办了个人住房贷款业务。 上述通知有着较为深刻的社会经济背景。1 9 9 6 年，我国经济在成 功地实现了“软着陆”的同时，也面临着寻找新的经济增长点和消费 热点的问题，大家关注的目光自然而然地聚焦到个人住房贷款业务上 来。各金融机构在各种力量的推动下，开始普遍加大力度，拓展个人 住房贷款业务市场。鉴于这项业务影响巨大，在全恧推开之前，必须 进行周密的策划，为此，中国人民银行通知暂停开办个人住房贷款业 务，着手规范这项业务。 1 9 9 7 年4 月2 8 日，中国人民银行颁布个人住房贷款管理办法 ( 试行) ( 银发 1 9 9 7 7 1 号) ，允许在实施安居工程的大中城市开展 个人住房贷款业务，使得个人住房贷款业务自1 9 9 6 年9 月以来暂停7 个月后重新在全国全面推开，标志着个人住房贷款发展进入一个崭新 的阶段。这是我国第一次以中央银行名义对个人住房贷款作出规定。 与此同时，中国人民银行还向各国有商业银行下达了1 9 9 7 年1 0 0 亿的 个人住房贷款规模，其中中国建设银行和中国工商银行各4 0 亿元，中 国农业银行和中国银行各1 0 亿元。新规定出台后各家银行都着手制订 实施细则，此项业务面临在更为规范的基础上迅速发展的态势。 总的说来，1 9 8 5 1 9 9 6 年这段时间，我国的个人住房贷款经历了 从无到有，并逐渐规范发展的阶段。截止1 9 9 6 年末，全国各金融机构 累计发放个人住房贷款5 0 0 亿元左右，贷款余额约1 3 0 亿元1 。个人住 房贷款已经初具规模，但总量及占全部贷款的比例依然较小。从地区 分布来看，住房制度改革步子较快以及住房市场较为发达的地区，这 项业务发展通常都大大快于其他地区。其中，上海、广东、深圳、厦 门等东南沿海开放城市业务量就已占到全国的一半以上。 ( 三) 、个人住房贷款业务的高速发展 1 9 9 8 年，中国人民银行又在1 9 9 7 年试行办法的基础上修订出台 了个人住房贷款管理办法( 银发 1 9 9 8 1 9 0 号) ，规定个人住房贷 款业务可以在所有城镇办理。1 9 9 9 年，中国人民银行又出台关于开 展个人消费信贷的指导意见，进一步放宽了个人住房贷款的条件。同 时，1 9 9 6 年以来，随着中国人民银行多次下调各项存贷款利率，个人 住房贷款利率也多次下调。政策的支持和宽松，使我国的个人住房贷 款业务在近两年得到极大发展。贷款余额迅速增长，贷款规模不断扩 大。 截止1 9 9 8 年底，全国各家商业银行个人住房贷款余额为7 0 6 亿元， 1 9 9 8 年中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行和中国银行四大 国有商业银行共新增个人住房贷款4 1 6 亿元。其中，中国建设银行1 9 9 8 年底贷款余额达到4 4 5 亿元，占全行各项贷款余额的比例达到3 5 7 ， 占全部房地产贷款余额的比例达到2 0 5 。1 9 8 5 1 9 9 8 年1 3 年中，中 国建设银行累计发放个人住房贷款6 9 5 亿元，累计贷款户数达到1 6 3 万户，市场份额达到6 3 。1 9 9 9 年底，中国建设银行个人住房贷款余 额达到5 8 4 亿元，占全行各项贷款余额的比例达到5 0 7 。中国工商 银行1 9 9 8 年底个人住房贷款的余额也达到1 5 5 亿元，当年累计发放个 中国房地产市场年鉴( 1 9 9 i 妫，中国计划出版社1 9 9 7 1 2 ，8 6 87 3 人住房贷款1 4 2 亿元。2 2 0 0 0 年，中国人民银行计划1 0 0 0 亿元贷款规 模用于发放个人住房贷款。 ( 四) 、个人住房贷款业务种类 从资金来源上来说，我国的个人住房贷款可分为自营性个人住房 贷款、政策性个人住房贷款和组合贷款。 自营性个人住房贷款是指银行用自有信贷资金发放的个人住房贷 款，是目前个人住房贷款中数量最多、占比最大的贷款种类。自营性 个人住房贷款发展至今，已经从单一的购买住房覆盖到购买住房的各 个环节，出现了装修贷款、置换贷款、二手房贷款、房改单位职工购 房贷款等多个贷款品种。目前占绝对优势的贷种是购买一级市场商品 房的按揭贷款。 政策性个人住房贷款是指银行用政策性资金( 公积金) 发放的个 人住房贷款，也就是公积金贷款。公积金贷款的特点在于利率较自营 性个人住房贷款低，但受制于公积金归集规模，可贷数量较小，往往 不能满足借款人的需求。目前，整个公积金贷款数量占个人住房贷款 总量的比例还很小。公积金贷款的发放主体是各地政府房管部门的资 金管理中心，银行只是接受委托发放贷款。 组合贷款是指用信贷资金和政策性资金( 公积金) 组合发放的个 人住房贷款。由于公积金贷款不能满足人们的贷款需要，贷款数量小， 不足部分由自营性个人住房贷款来进行补充，就是组合贷款，它实际 上是两种个人住房贷款的迭加。 ( 五) 、个人住房贷款的市场竞争和金融创新 1 9 9 9 年中国人民银行在关于开展个人消费信贷的指导意见中 允许所有的中资商业银行开办包括个人住房贷款的消费信贷业务，使 个入住房贷款领域的金融竞争日趋激烈。目前，四大国有商业银行在 贷款数量和规模上占据绝对优势，其他银行也开始涉足。其中，中国 建设银行仍占据市场的主导地位，市场占比一直保持在6 0 以上。各 中国建设银行报，2 0 0 0 年第7 0 2 期 4 商业银行都充分意识到该业务发展的重要战略意义，将个人住房贷款 作为新的业务增长点，在业务发展的数量、质量和手段等方面展开激 烈竞争，客观上推进了个人住房贷款业务的发展。但竞争中也出现了 一些不规范的因素，一些银行不惜一切代价抢占市场份额的做法增大 了个人住房贷款的风险。 1 9 9 8 年全国正式大规模开展个人住房贷款至今的两年间，个人住 房贷款品种得到极大的丰富，出现了个人住房装修贷款、个人购买二 手房贷款，个人住房置换贷款，个人住房组合贷款等新的贷款品种， 满足了不同层次的消费需求，金融服务手段日趋多样化，出现了递增、 递减等各种还款方式，北京、上海等地还成立了个人按揭咨询服务中 心，为借款人提供了更便捷的服务，有的地方甚至出现了“零首付”、 “贴息按揭”、“购房还本保险”等方式，上海、深圳等地还开始了住 房抵押贷款证券化的试点，在开发个人住房贷款的颓品种上进行了大 量和有益的尝试。金融创新是金融竞争的结果，最终使消费者收益， 也大大推进了银行的个人住房贷款业务。 第二节个人住房信贷存在的问题 个人住房贷款经过1 9 9 8 、1 9 9 9 年两年的高速发展，已经达到相当 规模，但同时也暴露出一些问题，尤其在贷款的“三性”上： ( 一) 、安全性方面：资金的安全，是贷款业务开展和发展的基础。如 何避免和化解风险，是银行开展个人住房贷款业务必须面临和解决的首 要问题。 一、个人住房贷款的风险 个人住房贷款的风险，按成因划分为信用风险、抵押物处分风险、 流动性风险和其他风险。 l 、个人住房贷款的信用风险 个人住房贷款的信用风险是指因借款人或担保人的信用问题，而 使银行到期不能回收贷款本息所带来的损失。它可以分为被迫违约风 e 如果现在由于信息不对称，银行无法准确预测c ，而只能根据经 验推断。出于资金安全的考虑，银行往往从最坏的可能出发，推定目 前守信用者的比例为c ，c ，( c 。，此时对应的银行贷款条件为l 。，l 。 l ，即银行的贷款条件较原来苛刻，在贷款期限、金额、成数上有诸 多的限制条件，均衡点下降为p ，( c ，l ) ，在此情况下，有c 。一c 。 的守信用者被排斥在贷款之外，而银行的可提供贷款区域扩大为c 。至 1 的范围( 在图中用黑线标出) ，即真正守信用者部分被排除在贷款范 围之内，而更多数的不守信用者却被纳入贷款对象，因为这些人只要 能获得超过0 的贷款条件即可。这样，银行本来为防范风险而制订的 严格措施，反而带来更多的不守信用者和更大的风险。 逆选择问题又使开发商通过按揭套取、骗取银行资金成为各家银 行普遍遇到的一个问题。开发商利用银行和个人之间的信息不对称， 组织关系人、公司员工进行按揭，以此套取、骗取银行的信贷资金。 在现有的个人信用环境和交易环境下，道德风险和逆选择问题几 乎是不可避免的，而且有加速发展的趋势。同时，个人住房贷款的信 用风险、抵押物处分风险、流动性风险和其他风险在道德风险和逆选 择存在的情况下得以放大。各种风险的综合进一步增大了个人住房贷 款的风险系数。更为重要的是，在我国现阶段，这一系列风险都由银 行独家按市场原则进行承担。银行在承担巨额风险的同时，还要执行 低利率的政策，这不仅欠公平，而且相当危险。随着个人住房信用的 深入发展，这个问题会日渐突出。国际上日本住房经济的泡沫最终导 致银行体系的崩塌，已为我们敲响了警钟。 ( 二) 、流动性方面 一项资产的流动性高低受到市场结构、商业成本、出售时的价格、 找寻高价购买者的时间等因素的影响。流动性高意味着资产能以较低 的交易成本、较快的速度、较稳定的价值转为现金。资产的流动性太 低，则可能迫使银行在最不利的时亥采取高成本措施，如在市场不景 气的情况下，银行不得不承受较高交易费用和折价出售资产的损失。 个人住房贷款是流动性相当差的资产。个人住房贷款周期长、可 1 调节弹性小。银行在发放一笔贷款后，每月从借款人手中收回的偿还 金额十分有限，需要相当长的时间才能完全回收信贷资金，若出现违 约事件时，银行必须拍卖抵押物，其间又得等上一段不短的时间，才 能收回贷款本息。现在个人住房贷款纳入资产负债比例管理，直接占 用存贷比，极差的流动性使个人住房贷款与存款在结构上不对称，成 为信贷资产中的一笔刚性资产，其长期占用性决定了对存款的起码要 求是规模大、相对稳定，这个要求也不是所有商业银行都能够达到的。 同时，按照巴塞尔协议，商业银行贷款中，抵押贷款所占的比例也是 有一定限度的。现在个人住房贷款在整个银行贷款中所占的比例逐渐 增大，建设银行1 9 9 9 年的个人住房贷款新增已经达到全部贷款新增的 1 5 以上。当个人住房贷款达到定规模后，银行资产中长期资产所占 的比例越来越大，去掉法定准备金和巨额的不良债权，不能排除银行 因为资金周转不灵，需要提前回收贷款的情况，即所谓的流动性风险。 国外解决个人住房贷款流动性不足有两条途径： 一是以德国为首的住房储蓄融资体系。在资产负债结构中实现与 个人住房贷款期限、利率相对称的住房储蓄存款。该体系的资金来源 子居民的住房储蓄、银行间的融资、国家资金，资金用途只有一项， 即用于为参加住房储蓄的居民提供购建住房贷款。住房储蓄银行是这 一体系的专门运营机构。居民要得到住房储蓄银行的贷款，必须在该 行有相应的存款。储蓄存款、个人住房贷款的利率都是固定不变的。 该体系以住房融资为唯一目的，保证资金不外流，不闲置，全部用于 住房，其在德国住房金融市场上所占份额基本上保持在2 1 一2 5 的水 平6 。 二是以美国为首的住房抵押贷款证券化体系，将长期的个人住房 贷款转化为可流通的证券，将刚性的资产转化为可流动的资产。有关 的具体情况将在下篇( 四) 中详细介绍。 而在我国，住房储蓄业务没有大规模的开展，虽然成立了烟台、 蚌埠两家住房银行，但运作效果很不理想；住房抵押贷款证券化更是 6 中田房地产金融委员套考察团一德田住房金融考察报告【j 】，中田房地产仝触，1 9 9 9 ( 5 ) 。4 0 4 1 1 4 谈不上。在个人住房贷款规模日益扩大，个人住房贷款占总贷款比例 不断提高的情况下，流动性闯题将会目益突出，流动性风险会直接威 胁到银行的生存。海南发展银行、成都汇通城市合作银行因流动性风 险而发生的悲剧就有可能重演。缺乏流动性，也使个人住房贷款的安 全性问题更加突出。 ( 三) 、盈利性方面：个人住房贷款一般采用每月均还方式，收入稳定， 但收益性不佳。下面通过分析个人住房贷款的收益率来说明。 个人住房贷款的收益分析是通过比较个人住房贷款和般企业贷 款的收益来分析个人住房贷款的盈利，选用的财务指标是现值收益率， 即先将收益贴现为现值，再计算其收益率。 设贷款本金为p ( 万元) ，贷款期限为i l ( 月) ，个人住房贷款的月 利率为i ，一般企业贷款的月利率为i 。，同档次定期存款利率为i 。 1 、个人住房贷款的现值收益率： 额 值 设个人住房贷款采用现在最常用的每月均还法，则每月还本付息 m = ! ( ! 堕： n + 0 8 1 考虑到资金的时间价值，将每月的还本付息额m 贴现，则收益现 n p v ，= m 砉南一p 现值收益率k 。= - 户f 咋- 1 0 0 2 、一般企业贷款爵皇现值收益率 一般企业贷款实行按季结息，到期一次还本。则每季应收利息为 福利组织为失去住房的人提供廉价或免费住房，社会救济金也在一定 程度上考虑了基本的房租费用，所以法院能“残酷”地拍卖违约住房， 把借款人撵出房屋。而在我国，旦拍卖违约住房，借款人就会面临 无家可归的局面。另一方面，要建立完善的法律保障体系。出台配套 的法律法规，如“住宅金融法”、“住宅抵押贷款法”、“住宅金融机构 组织法”、“住宅抵押贷款保险法”等。现在我国的个人住房贷款没有 专门的法律法规进行保障。尤其是在许多细小的环节上，这不仅使法 院在处理这类诉讼纠纷时常常束手无策，即使判决后也不能执行，而 且使银行不德不自己出台些复杂的，费力不讨好的信用保障措施， 给社会公众造成银行惜贷的形象。只有真正做到了上述两个方面，个 人在进行选择时才会意识到，一旦违约，自己的居住条件将会恶化， - 社会信任度将会降低，他才能作出明智合理的选择，银行的债权才能 得到保障。 二、银行应设立合理的激励体系，引导良好社会信用关系的建立和延续。 现在银行在个人住房贷款方面没有任何的激励体系，个人遵守信 用，按时归还贷款的行为不能得到任何形式的奖励，相反，不守信用、 恶意赖帐的行为却可能获得相对多的效益。因此，银行有必要建立合 理的激励体系，奖优罚劣。 银行如何使借款个人遵守合同约定，是设计个人住房贷款激励体 系的中心问题。一般来说，卓有成效的激励计划应该以某种方式使个 人在守信用后得到的报吾 l 取决于其收信用的程度，即决定报酬应对守 信用程度作出怎样敏感的反应。 令c 表示个人的守信程度( 守信度) ，r ( c ) 表示个人在守信后得到 的报酬。银行希望选择能使c r ( c ) 最大化的函数r ( c ) ，即在最低报酬 下实现个人最大的守信程度。 从个人的角度来看，守信用是有成本的，如在前述的理性违约风 险中，个人如果守信，则必定会在经济上遭受损失。设个人守信的成 本为k ( c ) ，并且其总成本和边际成本都随守信度的提高而增加。在守 信度c 下，个人所能获得的效用u - - r ( c ) - k ( c ) 。个入可以有其他使其 得到效用u 的各种选择。激励计划的重点就是必须使个人守信用所获 l e 得的效用至少等于他在其他选择中可能获得的效用；。这种参与约束 为 r ( c ) - k ( c ) ； ( 1 ) 银行就是要诱导个人选择在既定约束下的最大守信度c ， m a xc - r ( c )( 2 ) 使得r ( c ) 一k ( c ) “。 通常，银行希望个人选择的守信度刚好满足条件，即r ( c ) 一 k ( c ) = 五，将此式代入( 2 ) 式的目标函数，得到无约束的最大化问题： 脚a xc - k ( c ) 一五( 3 ) 此时存在m r ( c ) = m c ( c ) ，即边际收益和边际成本相等时的c ，使上 式的最大化得以实现。银行如果想诱使个人选择最大守信程度c ，必 须将激励计戋i jr ( c ) 设计成能使个人由选择c 而获得的效用大于选择 任何其他信用度而获得的效用，这时得至激励相容约束： r ( c ) 一k ( c ) r ( c ) - k ( c ) 对所有的c 因此，银行的激励计划必须满足两个约束条件：一是该计划必须使个 人得到总效用五，二是该计划必须使守信度c 处的边际收益等于边际 成本。 要做到这两点，银行应该建立起完善的个人信用服务制度。在这 种制度下，如果个人的守信度达到c ，那么他就能从银行得到全套的 信用服务，包括在其他消费信贷办理肘的优惠( 免报送部分资料、兔 部分手续和免交部分手续费等) ；信用卡使用上的优惠( 透支额的增加， 服务费的减少) ；金融信息服务和个人理财服务。否则，他就不能得到 任何由守信而带来的报酬，得到的效用为- k ( c ) 。因此，个人的最优选 择是使c = c 。 考虑到不完全信息的情况，银行不可能完全查知个人的守信程度， 个人的守信度也可能随各种因素的改变丽发生变动，银行不得不根据 所能知悉的个人情况猜测个人的守信度。在这种情况下，最优的激励 计划应该是设置分级的信用优惠政策，对在不同时间段内的守信者给 予级差优惠a 如可以对在两年内、四年内、六年内一直守信用者， 可以享受到依次递增的信用优惠和金融服务。这样使个人有守信用的 j 9 激励，却不使他承担全部的风险。 ( 二) 、建立个人信用制度，改变逆选择的局面。 银行为规避个人住房贷款的风险，建立各种风险防范制度，但由 于逆选择的出现，使本为防范风险而采取的措施反而引起了更大的风 险。从第二章中的分析中可以看到，逆选择的根本原因在于信息的不 对称，即没有一个透明的个人信用制度，个人无法向银行传递有关自 身守信程度的信息，银行也无法充分了解借款人的借款资格和还款能 力，从而使银行预期的c ，偏离实际的c ，银行制订的贷款条件偏离 了实际情况，贷款范围中容纳了更多的风险因素。 个人信用制度，是指个人通过信用方式获得支付能力而进行的 种消费、投资和经营的制度，是利用个人信用来达到提前消费、投资 和经营的目的。在西方国家，普遍设立了有关个人信用的一系列管理 制度，如美国，个人收入、纳税资料、犯罪记录、信用记录等资料都 可以从有关政府职能机构和信用库中获取。银行可以根据信用公司的 信用评估，决定是否满足和怎样满足申请人的要求。而在我国，没有 个人信用制度，银行只能在贷款审查上采取“一刀切”的做法，一方 面设置了许多准入限制，如户口、年龄、收入等，另一方面通过上述 软约束，能获得贷款的个人都获得了最优条件的贷款( 最高期限和最 高成数) ，信用档次无法拉开。 要避免逆选择的出现，应该加快建立我国的个人信用制度。我国 个人信用制度主要应包括两个方面的内容： 一是信用准入制度，即建立起个人信用的定量评估体系。首先应 由中央银行牵头，各商业银行、证券公司、保险公司等金融机构和各 级政府部门共同参与，组建个人消费信用信息子库并互相联网，对相 关个人消费信用的各种信息进行收集、汇总、分析、传送等处理。其 次，制定个人资信标准。银行应制订出与所在经济区域相适应的个人 资信评定标准，拉开个人之间的信用档次，使真正有信用的借款人能 享受到银行的个人住房贷款，而将骗贷者和没有信用的人拒之j l ； l - 。 此外，银行还应根据经济环境和经济形势的变化不断调整个人贷款资 n 信标准。 二是信用制裁制度，即对不守信用的个人，采取定的制裁和惩 罚。信用制裁包括金融制裁，社会信用制裁，舆论制裁和法律制裁四 个层次。对不守信用者，首先由银行进行金融制裁，不再提供消费信 贷，不允许使用信用卡或个人帐户透支；其次，结合社会信用制裁， 禁止在购物时采用分期付款等方式；再次，采取舆论制裁，在宣传媒 体上对其进行公示；最后，对情节严重者要诉诸法律制裁。 ( 三) 、建立个人住房信贷的风险分摊机制，引入国家信用担保( 保险) 和商业保险机制。 银行在开展个人住房贷款业务时，往往会面临“两难处境”：按照 市场原则，面对层次多样，曰益复杂的个人住房贷款风险，要么持谨 慎的态度，通过控制贷款规模和利用繁琐的手续来防范和化解风险； 要么置风险于不顾，继续扩大风险以实现业务的增长。如果没有社会 的参与，就会发生启动住房消费市场同防范银行金融风险两大目标背 道而驰的怪圈。因此，有必要建立个人住房贷款风险的分摊机制，改 变银行“孤军深入”的不利局面。 建立个人住房贷款的风险分摊机制，就是要引入国家信用担保( 保 险) 和商业保险机制。 近年来，随着住房消费信贷业务的扩大，社会各界，尤其是银行， 要求保险公司开办个人住房贷款信用保险业务的呼声一直很高，各地 也进行了不少有益的尝试，如1 9 9 5 年中保财险苏州分公司曾推出个人 住房担保保险业务，1 9 9 8 年太平洋保险公司海南分公司推出商品房按 揭贷款保险业务，中保寿险上海分公司推出个人购房贷款定期人寿保 险业务等。同年1 1 月，中保财险总公司推出个人抵押贷款房屋保险 条款和个人购置住房抵押贷款保证保险条款。但是，作为商业保 险公司开办的商业险种，信用保险面临着同个人住房贷款相同的风险。 中保财险苏州分公司同太平洋保险公司北京分公司的该项业务先后停 办。1 9 9 8 年，中保财险颁布的个人购置住房抵押贷款保证保险条款 中，觌定只有在受贷人由于意外事故死亡或伤残，丧失全部劳动能力， 2 1 并且在其法定继承人不具备还款能力的情况下才对贷款余额给予赔 偿，并且绝对免赔率为2 5 ，e h 投保人、被保险人自行负担。这实际 上已经是种变相的人寿保险，而非信用保险了。 我国在现阶段，由于个人信用基础薄弱，抵押由于种种原因而效 力大打折扣，银行在发放个人住房贷款时，往往采用抵押加保证的方 式，即在以住房作为抵押后，要求开发商或其他经济实体进行保证， 如中国建设银行北京分行在按揭中就采用了开发商的全程保证的模 式。在风险发生后，银行通常会要求保证入承担保证责任，从保证金 帐户中直接扣收或要求保证人进行回购。但问题在于这种商业信用的 保证能否存续2 0 年，甚至3 0 年的超长期限? 商业信用同个人信用孰 高孰低，能否起到保证的作用? 如果保证人中途破产，如何处理? 开 办信用保险，仅仅意味着个人住房贷款风险在两个金融部门之间的转 移，而不是化解。保险公司在这方面的态度比银行更为慎重，中保财 险副总经理冯知杰在接受记者采访时就指出：个人住房贷款“不仅存 在风险，而且风险极大”，商业保险公司不会大规模地涉足个人住房贷 款领域，只是对“超出可保额度的贷款作。保险补充7 。 现阶段，需要以比商业信用更高的信用形式对个人信用进行担保， 这就是国家信用。在美国，政府于1 9 3 4 年成立了联邦住宅管理局 ( f e d e r a lh o u s i n ga d m i n i s t r a t i o n ，f h a ) ，为发放个人住房贷款的 商业银行提供信用担保，保证购房人在无力支付房款时，代其向银行 偿付。由于f h a 的介入，使商业银行所面临的信用风险得到转移，对 购房人申请时的资信条件要求降低，购房人最长可获得3 5 年的抵押贷 款，且首期只需支付房价的1 0 ，大大刺激了个人住房贷款业务的发 展。同时，f h a 还规范了整个房地产市场的运作，体现了政府的监管 作用，也为个人住房贷款发行抵押担保证券奠定了基础。类似子f h a 的机构还有退伍军人管理局( v e t e r a na d m i n i s t r a t i o n ，v a ) 、联邦农 场主管理局( f e d e r a lf a r m e rh o u s i n ga d m i n i s t r a t i o n ，f h 姒) 等。 在我国现阶段尤其需要政府介入个人住房贷款领域，以国家信用为个 7 箩辉，“风险是我们共同的课题”一访中保财产保险有限公司副总经理冯知杰【j 】，中国房 地产金融，1 9 9 9 ( 3 ) ，4 人住房贷款提供担保，分散和转移过分集中于银行的风险。因为信用 保险严格意义上属于保证业务，是银行的中间业务，特别的，个人住 房贷款的信用保险中又包含了社会保险的因素，使商业保险公司不可 能也不愿意大规模涉足。以国家信用介入房地产金融市场，成立担保 公司，为个人住房贷款提供担保( 保险) ，可以促进一级市场的流动， 部分解决现在商业银行风险和利益严重失衡的矛盾，对简化贷款手续， 降低贷款“门槛”有重大意义，以此为契机，为个人住房贷款的证券 化作准备。 近年来，上海、成都等地先后成立了住房置业担保公司，在为个 人住房贷款提供国家信用担保方面进行了有益的尝试。其基本模式是： 借款人向银行串请个人住房贷款时，由担保公司为其提供保证担保， 借款人以所购房屋或其他产权房屋向担保公司提供反担保。 以成都为例，1 9 9 8 年1 0 月，成都市住房置业担保有限公司( 以 下简称“担保公司”) 成立。该公司是成都市房地产交易中心的下属机 构，注册资本金1 0 0 0 万元，其中货币资金3 0 0 万元，实物资金7 0 0 万 元。资本金由成都市房地产交易中心和成都市房管局下属的新中心房 地产开发公司共同出资，实物资本是该公司在房地产交易中心中的办 公用房。公司成立的同对，成都市房管局会同中国工商银行成都市分 行、中国建设银行成都市分行、中国农业银行成都市分行和中国银行 成都市分行颁布了成都市个人住房置业担保贷款实施细则，推出个 人住房置业贷款。该贷款是由担保公司为个人提供保证的个人住房贷 款，同按揭贷款不同的是，担保公司充当个人的保证人，而个人将所 购住房抵押给担保公司，而不是银行。当个人不能偿还贷款时，由担 保公司代为清偿，清偿完毕后，担保公司负责处置抵押物。个人要向 担保公司交纳担保费，按贷款金额的2 乘以贷款期限收取。实旌细 则同时规定，公积金个人住房贷款只能由担保公司进行担保。该公 司的优势在于依托予房管部门，在抵押物的处置和借款人的安置上有 一定的政策优势。担保公司成立至今，经过大力宣传，取得了较好的 社会效益和经济效益，已经为4 0 0 0 多万的个人住房贷款进行了担保， 其中绝大部分是公积金贷款。由于担保公司成立时间较短，担保贷款 2 尚未出现逾期情况。 担保公司存在的问题在于：首先，担保公司的定位不明。与美国 的f h a 不同，成都的担保机构是以公司制的形式成立的，政府并未直 接参与。公司是以盈利为目的的企业法人，担保公司的盈利目的不可 避免地要同其担保只能发生冲突。担保公司成立以来，也明显地表现 出强烈的盈利冲动，担保费用过高，甚至提出代房地产开发商为个人 提供按揭贷款的担保，收取开发商销售收入的。1 作为担保费用。担保 公司的优势在于依托于房管部门，具有一定的政策优势，但如果作为 鳇纯的商业性公司，其资金实力过差，甚至不及大型的房地产开发商， 1 0 0 0 万的注册资本目前已经担保了4 0 0 0 多万的个人住房贷款，除去 政策优势，担保公司很难得到银行的认可，在公积金贷款以外的担保 业务目前也开展缓慢。到底定位予商业性公司，还是政策性公司，是 目前中国的个人住房贷款担保机构面临的普遍问题；其次，担保公司 的经营缺乏透明度。公司的资金运用从未公开，虽然设立