物业实务案例分析练习题(潘老师).docx

物业实务案例分析练习题一，8号楼张先生夫妇去白洋淀旅游，其家中的猫渴了，猫自己爬到洗菜盆上将水龙头打开喝水，导致屋内的水跑出，导致电梯主板烧坏。案例分析：1，业主所豢养的宠物，属于业主需要抚养和监护，猫的行为导致了该楼全体业主共有的电梯受到损害，该业主理所当然的要对其家里猫的行为负有责任，张先生理应负担修复电梯的全部费用。2，物业公司应该迅速做出反应，在取得业主授权的情况下，请派出所监督，请开锁公司打开户门，关闭水龙头，把损失降低。3，尽快修复被跑坏的电梯。4，将现场拍照取证，做好记录。二，小区赵某因前期购买的房屋内的管道占用了户内的使用空间，导致他比同户型业主面积少了不到1平米，因协商未果，强行将自己的车堵在车库出口。案例分析：1，首先分清法律关系。赵某和开发商的纠纷可以通过法律程序解决，而堵车的行为已经严重违反了北京市交通法规并影响了其他业主的正常生活和工作的时间。2，分清法律关系后，物业公司可以在取证的前提下，要求该业主迅速将车挪走，并向被堵业主公开道歉。3，积极协调开发的主管部门解决纠纷，解决不了，可以通过法律程序，提起诉讼。三，4号楼的刘阿姨家养了9只流浪狗，白天晚上不停地叫声，导致相邻业主多次投诉，物业劝说几次都不能奏效。案例分析：1，刘阿姨收留流浪狗的行为是有爱心的表现，应该给肯定，但已经严重影响了相邻业户的生活秩序，造成了邻里的不满。2，物业公司可以求助街道办事处，居委会的支援共同做好刘阿姨的工作，规劝其按规定办理养犬的犬证，并将犬送走。3，协商未果可以请求当地公安机关协助执行。4，服务的核心是为业主解决疑难问题，物业公司要以积极的态度，协调直到广大业主满意为止。四，9号楼配电柜维修，停点5分钟，由于电梯不能使用，李奶奶走楼梯去买菜，下到3楼由于步行梯照明灯泡不亮，导致李奶奶一脚踏空后髌骨骨折。 案例分析：1，物业公司维修前应公开告知该楼业主，应将停电原因，时间明确公示。2，却因3楼步行梯灯泡已坏不能保证楼梯照明，物业公司理应负担李奶奶的医疗费用。3，物业公司需要通过此案例总结经验教训，将经营风险列入公司服务程序修改和补充的范围，防止交过的学费重复再交。 五，夏天小区里经常会有人在晚饭后聚集在路灯下对弈，支招的，摔棋子的声音，常常吵得2号楼的业主不能开窗户，对此业主多次投诉。 案例分析： 1，有条件的情况下，物业公司可以考虑开一间棋牌室，供业主娱乐和对弈。 2，没条件要限定下棋的时间和地点。 3，在相对干扰较小的区域开辟娱乐空间，要求对弈的业主尽量保持安静，还其他业主们一个安静的社区环境。六，马先生是个收藏家，一天打电话求助物业公司帮助将一幅名画挂在墙上，工程部员工小吴讲画挂好后，因小吴衣服袖子上的油泥把画弄脏了，马先生要求物业公司索赔。1，如果物业公司收了挂画的费用，就已经形成了事实上的合同关系，物业公司就有义务承担保护业主的名画的义务，理应赔偿部分损失。2，如果没有收费，物业公司出于帮忙，尽义务，物业公司就没有赔付的义务。3，关键是物业公司要有这种服务的风险意识，要将工程入户维修的程序规范化，标准化，以防止因小失大。七，开发商给业主预留的空调排水孔王先生不愿意使用，非要另开孔从其他地方引出排水管，物业公司怎么讲道理就是不听，并声称不让他另开孔，就不交物业费。 1，关键是该业主的行为在业主公约里应该有约定，业主理应按约定履行自己的承诺。 2，保证小区楼宇外立面的整齐美观是业主应尽的义务，也是全体业主共同的愿望，王先生的行为已经起到了破坏区内整齐划一的效果，物业公司必须坚决制止。3，倘若王先生强行安装，也要责令其拆除并恢复原状。八，周小姐的车在露天停车场停放了一夜后发现前保险杠被挤裂，由于该车入场时没有认真检查，车管员说不清车被挤裂的时间和地点，周小姐非要物业公司赔偿。案例分析：1，调出停车场的录像查找该车的停放资料，核对该车在入场后的情况。录像清晰，无任何被损坏记录，该业主的诉求予以驳回。2，没有录像设备，检查自吴小姐停车入场后至发现车坏时间内所有出场车辆有没有受损和撞车的痕迹，如果没有，仍然可以驳回该诉求。3，上述两种情况均不能支持物业公司，可以协商解决，通过公共责任保险予以支持。4，物业公司通过该案例，应将技防设备给予合理补充。九，大雪下了整整一晚上，清晨曹阿姨出门上班，不小心在楼门前摔了一跤，将盆骨摔裂，看病加上请假要求赔偿人民币9800元。1，物业公司有防雪预案，提前将防滑垫放置在楼门前的情况下，该诉求予以驳回。2，物业公司没有防雪预案，没有放置防滑垫，理应给予赔偿。3，关键是物业公司在经历的风险后应该制定切实可行的各种规范程序，以保证服务风险降到最低。十，送奶工处于对9号楼吴妈上次换牛奶的不满，故意将吴妈一家放在门口的拖鞋全部丢在了垃圾桶里，并将半瓶臭豆腐汤顺着门缝隙倒进了家中。吴妈的儿子要求物业公司管一管。案例分析：1，调查取证，将送奶工的