资产评估师资产评估考试难点复习.pdf

资产评估师考试 资产评估 冲刺重点串讲讲义 全 第一部分串讲前言 首先建议大家把串讲讲义的前言和第二部分关于评估方法等综合题的讲解内容打印下 来然后听 一 一 20042004 20102010 年的考分合计分布图年的考分合计分布图 说明 第 12 章是 2009 年新增章 而且近 2 年没有出大的考试题目 每年只有 1 分 单选题 二 经过对近二 经过对近 7 7 年的考题分析 得到了以下结论和复习策略 年的考题分析 得到了以下结论和复习策略 1 高度重视评估方法的计算题的知识 这是考试是否能够及格的关键 需要大家特别注意的是 我们这门课程考试的分值近 3 年大约有 64 分以上是计算题 因为单选题中也至少有 10 18 分以上的计算性的选择题 2010 年单选题中的计算性选 择题达到 18 分 所以大家要高度重视教材中涉及到的计算型的知识点 由于本教材涉及 到计算题的内容很多 但是事实上知识点不是很多 主要是成本法 收益法和市场法等几 种方法 所以我们在计算题目上拿高分还是很有希望的 所以我们的串讲将分两部分讲解 第二部分涉及计算型知识点也就是评估方法的讲解 专门针对 64 分的计算题 其他的分章 节来讲解其他的 36 分左右的客观题目 成本法 收益法和市场法三种资产评估的方法 从近 3 年的统计情况来看 占整个 计算题的分值比重分别是 20 65 10 剩下的是其他的小方法 从中大家可以认识到 收益法的重要程度 所以大家要通过这门课程 必须掌握好收益法的基本原理并能够熟练 运用 注意 2009 年新增加的第十二章 今年存在考大题的可能性 过去 2 年没有出大题 每年才考了 1 分 这章内容大家觉得比较难学 事实上这章内容涉及到资产的确认和计量估价两部分内 容 确认部分主要属于会计学的知识 教材介绍比较简单 所以会计基础差的同学可能觉 得有些地方不好懂 但是要注意这部分内容教材不会要求很高 如果要求高了将需要扩充 很多的知识 和评估学的知识重点就会有冲突 大家要把更多的关注点放到如何计量已经 确认的资产价值 这些价值如何估价 这样问题就变得比较容易了 这部分内容我也将在 第二部分内容中专门讲解 从计算题大题涉及到的章节分布情况看 主要分布在第 4 章机器设备评估 第 5 章 房地产评估 第 7 章无形资产评估 第 10 章企业整体评估和第 8 章长期投资性资产评估 第 8 章长期投资性资产评估如果考大题主要是针对第 3 节 其另外第 12 章可能会对企业合 并对价分摊出综合题 如果出题 应该和教材例题相当 应该也不难掌握 如果希望本科必过 扩大复习面的话 把流动资产评估中涉及的评估方法予以掌握 以上的内容我将在后面正式串讲的第二部分用 30 页的篇幅全面总结讲解 2 对于客观题目的 36 分看 我希望大家做到有几个必定掌握 第 1 章 4 分左右 第 2 章 6 分 这两章是基础 对整个教材的掌握和理解比较重要 对于这些内容全面仔细掌握 第 3 11 13 14 章考点比较容易把握 估计今年分数都在 2 分上下 把串讲中分 章要求掌握的知识点掌握就可以了 我已经将内容压缩到最少 其他部分的客观性选择题目按照我分章节讲解的内容或者做模拟试题就可以了 关于这一部分我将在串讲的第三部分分章介绍 3 最后的押题 在大家时间的确紧张的情况下 可以作为赌一把的基础 但是这门课 考试计算题多 即使考试的题目和我押的题目属于同一种题目 但是计算上不可能完全一 样 同时我在串讲中提到的习题班中的例题视作押题的内容 三 考试器材准备三 考试器材准备 具有指数计算功能 无声无编辑存储功能的计算器 四 考试注意事项四 考试注意事项 1 考试全部采用计算机网络方式阅卷 严格按照考试要求 根据题号标明的位置在有 效区域内作答 超出答题区域作答无效 正文部分必须使用黑色墨迹的钢笔或签字笔作答 填涂部分用 2B 铅笔 2 计算题要尽可能分步骤做 步骤尽可能详细 考试是按照步骤给分的 如果一步得 出结果 出了错误一分不给 3 同时每个步骤需要写明计算原理和理由 然后再进行计算 这样即使计算错了 公 式正确也能够给分 写公式的时候记不住符号 可以使用文字 4 计算的精确度要注意 中间过程的精确度 保留的小数位数 要比最后的结果要求的精确度 保留的小数位 数 高 多 5 计算结果因为中间计算过程小数位数的不一致导致结果的误差不会影响得分 曾经 有一年的标准答案 容许数值和标准答案差别在 6 左右 6 折现系数需要大家自己计算 所以需要大家记住复利现值和年金现值的计算公式 要能够使用计算器计算 1 10 10 0 3855 7 多选题如果漏选的话会按答对的个数给分 第二部分评估方法等综合计算题讲解 把以下内容搞懂 再做习题班的题目 掌握今年出题方向和思路 一 收益法一 收益法 收益法的理论依据 财务管理中的 NPV 的计算原理 或者说是货币的时间价值原理 即 评估价值 被估资产未来的现金流 折现系数 收益法应用的前提条件 KP45 1 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 A 2 资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量 i 3 被评估资产预期获利年限可以预测 n 收益法中各个指标的确定 1 收益额的确定 A 或者 Rt 收益额是归资产所有者所有的收益 46 页 在企业价值评估中 体现为 355 页 企业创造的不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益 例如税收 不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益 凡是归企业权益主体所有的企业收支净额都可视为企业的收益 无论是营业收支 资产收支 还是投资收支 只要形成净现金流入量 就可视为企业 收益 事实上 这一点运用到房地产的评估中表现为 162 163 页 收益额应该是净收益 客观总收益 客观总费用 收益额两个特点 46 页 收益额是资产未来预期收益额 而不是资产的历史收益额或现实收益额 用于资产评估的收益额是资产的客观收益 而不是资产的实际收益 客观的收益就是根据各种变量 因素合理估计被评估资产的收益 而现实收益 总 收益 总费用 中可能包括不合理的因素 参见我习题班第十章综合题 2 和 3 企业价值评估中收益额的确定 企业收益基本表现形式 企业净利润和企业净现金流量 KP355 应选择净现金流量作为企业的收益基础 KP355 因为企业净现金流量是企业收支的差额 不容易被改变 更客观准确 净利润与现金流量的关系及计算 教材 362 页的表格 净利润的计算 净利润 利润总额 所得税 利润总额 1 所得税税率 利润总额 营业利润 投资收益 营业外收入 营业外支出 营业利润 产品销售利润 其他业务利润 管理费用 财务费用 产品销售利润 产品的销售收入 产品销售税金 产品销售成本 包含折旧 净现金流量计算 净现金流量 净利润 折旧 无形资产摊销 追加资本性支出 一般为零 企业价值评估中收益额的常用口径 KP355 356 股权自由现金流量 净利润或净现金流量 净利润或净现金流量 扣税后的长期负债利息 长期负债利息 1 所得税税率 企业自由现金流量 净利润或净现金流量 扣税后全部利息 全部利息 1 所得税税率 企业收益预测的基础 KP358 企业价值评估的预期收益的基础 应该是在正常的经营条件下 排除影响企业盈利 能力的偶然因素和不可比因素之后的企业正常收益 企业预期收益的预测 应以企业的存量资产为出发点 可以考虑对存量资产的合理 改进乃至合理重组 但必须以反映企业的正常盈利能力为基础 任何不正常的个人因素或 新产权主体的超常行为因素对企业预期收益的影响不应予以考虑 无形资产评估中收益额的确定 KP243 246 注意习题班第七章综合题第 1 题 直接评估法 R 使用无形资产后净利润 使用无形资产前净利润 Q2 P2 C2 1 T Q1 P1 C1 1 T 差额法 与行业平均水平比较 无形资产带来超额收益 净利润 净资产总额 行业平均资金利润率 7 6 分成率法 收益额 销售利润 销售利润分成率 1 所得税税率 7 8 销售收入 销售收入分成率 1 所得税税率 7 7 销售收入分成率 销售利润分成率 销售利润率 尽管销售收入分成率和利润分成率之间存在一定关系 并可以通过数学关系进行互换 但销售收入分成率合理性的基础仍然是利润分成率 这是必须明确的 要素贡献法 2 折现率 r 1 从本质上讲 KP46 折现率是一个期望的投资报酬率 是投资者在投资风险一定的情况下 对投资所期望 的回报率 2 从构成上看 KP46 折现率 无风险报酬率 风险报酬率 3 资本化率与折现率的关系 KP47 在本质上是没有区别的 但是二者适用场合不同 习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率 i 用于有限期 预期收益折现 资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率 i 二者是否相等 主要取决于同一资产在未来长短不同时期所面临的风险是否相同 当题目中分别告诉了资本化率与折现率 则要区别使用 否则视作二者相等 4 折现率的计算 方法一 折现率 无风险报酬率 风险报酬率 KP369 以及 165 安全利率加风险调整 值法 无风险报酬率即最低报酬率 通常可以银行储蓄利率和国库券的利率确定 一般用rf表示 风险报酬率的确定 风险累加法 由此方法最后计算出来折现率的方法称为累加法 KP367 369 风险报酬率 经营风险报酬率 财务风险报酬率 行业风险报酬率 其他风险报酬率 系数法 由此方法最后计算出来折现率的方法称为资本资产定价模型 KP368 369 此方法计算出来的折现率属于权益资金的折现率 行业风险报酬率 KP369 Rr Rm Rf 10 7 式中 Rr 被评估企业所在行业的风险报酬率 Rm 市场期望报酬率 Rf 企业所在行业的 系数 这里 Rm Rf代表社会平均风险报酬率 企业的风险报酬率 如果所求 系数是被评估企业所在行业的 系数 而不是被评估企业的 系数 则需要 再考虑企业的规模 经营状况及财务状况 确定企业在其所在行业中的地位系数 即企业 特定风险调整系数 即企业在行业中的风险调整系数 然后与企业所在行业的风险报 酬率相乘 得到该企业的风险报酬率 Rq 如下式表示 Rq Rm Rf 10 8 如果所求 系数是被评估企业相对于社会平均风险的 系数 企业所在行业的 系数 企业特定风险调整系数 直接利用 系数就可以了 直接得到 Rq 而不需要再考虑 企业特定风险调整系数 因素了 Rq Rm Rf 式中 Rq 企业的风险报酬率 企业相对于社会平均风险的 系数 方法二 加权平均资本成本模型 KP370 若计算全部资本的折现率 折现率 各种筹资渠道资金占总资本的比重 该种资本的资本成本率 其中 所有 者权益的资金成本率可以使用资本资产定价模型求得 负债的资金成本率 债务税前资金成本 1 所得税税率 若计算投资资本 即权益资金和长期负债 的折现率 方法三 净收益与售价比率法 KP164 135 实质上 净收益与售价的比率 就是投资报酬率 售价代表资产的价值 方法四 各种投资收益率排序插入法 KP165 5 房地产评估中折现率的种类 计算及其关系 KP165 166 综合资本化率 建筑物资本化率和土地资本化率的关系 L B r L r1 B r2 很容易得到 式中 r 综合资本化率 r1 土地资本化率 r2 建筑物资本化率 L 土地价值 B 建筑物价值 明白了以上公式的原理之后 很容易理解 所谓资本化率 还原率 就是资产的收益 率 期望投资收益率 符合折现率实质的实质 特别注意 以上折现率的计算方法在计算企业价值和房地产评估以外 根据已知条件 直接计算使用 不需要区分属于权益资金折现率 全部资金折现率和投资资本折现率 收益期限 n 1 根据持续使用的能力 在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益 2 关于无形资产的收益年限 掌握下面内容 按照我国专利法的规定 发明专利的保护期限为 20 年 实用新型与外观设计的保护 期限为 10 年 均自申请日开始计算 搞懂无形资产评估第 2 节最后我补充的例题 2009 年考题 确定无形资产有效期限的理论依据 无形资产收益期限或称有效期限 指无形资产发挥作用 并具有超额获利能力的间 无形资产具有获得超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限 资产评估实践中 预计和确定无形资产的有效期限 可依照下列方法进行 法律或合同 企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的 可按照法定有 效期限与受益年限孰短的原则确定 法律无规定有效期 企业合同或企业申请书中规定有受益年限的 可按照受益年 限确定 法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的 按预计受益期限确定 预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出 3 企业价值评估中评估价值类型 收益额类型以及折现率的匹配 企业价值 对应的收益额 折现率 种类公式折现率种类计算方法 股 东全 部权 益 价值 净 资 产 价 值 或 所 有 者 权 益 价 值 净利润或净现金流量 股权 自由现金流量 权益资金的 折现率 资本资产定 价模型公式 10 10 企 业投 资资 本 价值 这种分类不是 341 页 指导意 见 中的分类 所 有 者 权 益 长 期 负债 净利润或净现金流量 扣税 后的长期负债利息 长期负 债利息 1 所得税税率 权益资金和 长期负债资 金的综合折 现率 加权平均资 本成本模型 公式 10 12 企业整体价值 所 有 者 权 益 价 值 和 付 息 债 务 之和 净利润或净现金流量 扣税 后全部利息 全部利息 1 所得税税率 权益资金和 全部负债资 金的综合折 现率 加权平均资 本成本模型 公式 10 11 部 分股 东权 益 价值 先计算出来股东全部权益价值 然后按照股权比例进行折算 不过 如果股权比例在各个年度不同的话 需要在各个年度使用相应的股 权比例进行计算 收益法应用的形式 以下几个公式除考大题 每年至少也有 3 4 分的计算性选择 题 KP47 51 1 各年收益不相等的情况 评估值 Rt 1 r t 2 13 2 各年收益相等的情况 2 15 3 纯收益在若干年后保持不变 2 18 4 纯收入按等差级数变化 KP49 50 教材公式记忆技巧介绍 5 纯收益按等比级数变化 KP50 教材公式记忆技巧介绍 6 如果各年收益相等 折现率是 0 则 P A n 7 已知若干年后资产价格 公式 2 27 8 年金法 收益年限为无限年限 但是只能够估测近几年的 KP351 10 2 式中 企业前 n 年预期收益折现值之和 年金现值系数 我们可以认为公式 10 1 中的 A r 资本化率 例 10 1 待估企业预计未来 5 年的预期收益额为 100 万元 120 万元 110 万元 130 万元 120 万元 假定本金化率为 10 试用年金法估测待估企业价值 答疑编号 2499020201 正确答案 先计算未来 5 年的预期收益额的现值 100 0 9091 120 0 8264 110 0 7513 130 0 6830 120 0 6209 437 计算五年预期收益额的等额年金值 A P A 10 5 437 A 437 3 7907 115 3 万元 计算待估企业价值 P A 10 115 3 10 1153 万元 收益法在不同评估对象中应用的特别形式 1 企业整体评估与商誉的关系 KP293 296 今年可能性大 注意习题班第七章综 合题 2 3 方法一 割差法 商誉 企业整体资产评估价值 企业可确指的各单项资产评估价值之和 方法二 超额收益法 超额收益 企业净收益 按可确指资产及行业平均收益率计算的行业平均收益 然后将各年的超额收益折现 2 房地产评估的收益法 KP166 167 1 评估房地合在一的房地产价值 房地产价值 房地产纯收益 综合资本化率 5 5 房地产净收益 房地产总收益 房地产总费用 房地产总费用 管理费 维护费 保险费 税金 不含折旧 2 由土地收益评估土地价值 适用于空地出租 土地价值 土地净收益 土地资本化率 5 6 土地净收益 土地总收益 土地总费用 土地总费用 管理费 维护费 税金等 3 由房地产收益评估土地价值 方法一 房地产价值扣减法 注意掌握教材例题 5 4 和习题班综合题第 1 题 土地价值 房地产价值 建筑物现值 5 7 建筑物现值 建筑物重置价 年贬值额 已使用年数 当耐用年限小于土地使用权尚余年限 则年贬值额 建筑物重置成本 残值 耐用年限 说明 住宅用地到期后自动续期 所以需要考虑残值 而且不用考虑剩余年限 当耐用年限大于土地使用权尚余年限 则年贬值额 建筑物重置成本 残值 土地使用权尚余年限 注意 上述关于年贬值额的公式的基本原理是 61 页 2 36 这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限 这两个年 限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算 中取短 年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定 但是土地使用权年限小于房屋耐用 年限时 根据 城市房地产管理法 规定 土地使用权出让合同约定的使用年限届满 土地 使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的 土地使用权由国家无偿收 回 非住宅用地土地使用权收回后 是否还能够获得建筑物剩余残余价值 不一定 如果 有残余价值 应该予以考虑 方法二 建筑物收益扣除法 土地价值 房地产纯收益 建筑物纯收益 土地资本化率 5 8 建筑物纯收益 建筑物现值 建筑物资本化率 4 单独评估建筑物的价值 建筑物价值 房地产纯收益 土地纯收益 建筑物资本化率 5 10 特别注意 特别注意 这里公式 5 5 5 6 5 8 5 10 计算的都是无限年限的价 值 而实际评估中基本上都是有限年限 n 的土地使用权价值等 应该将上面的公式 5 5 5 6 5 8 5 10 中的加下划线的相应的除以各自资本化率 改为 P A r n P A r1 n P A r1 n P A r2 n 房地产的总费用不包括折旧费 3 土地评估的假设开发法 亦称剩余法 教材 188 194 1 基本思路 评估待估土地价格时 将待估土地上的开发后的房地产预期价值 扣除其正常的开发 费用 销售费用 税金及合理开发利润 从而估算待估土地价格的方法 2 适用范围 待开发土地的估价 开发完成后房地产价值减去建筑费 专业费等 将生地开发成熟地的土地估价 开发完成的熟地价减去土地开发费 待拆迁改造的再开发地产的估价 这是的建筑费还包含拆迁费用 3 基本公式为 地价 楼价 建筑费 专业费 利息 利润 税费 租售费用 建筑费 专业费 利息 利润 税费 实质上相当于房屋的建筑成本 式中 楼价即土地开发建设后的价值 一般用市场法或者收益法 确定所开发房地 产出租的净收益 将所有的净收益折现得到房地产的总价 获得 建筑费用为土地开发的具体产品的耗费成本 可根据评估时同类建筑物工程预决算 及相关数据求得 专业费用是指测量 设计等专业技术费用 该费用通常可以按建筑费的一定比例计 算 即 专业费 建筑费 i i 为一定的百分率 利息是指全部预付资本的资金成本 全部预付资本包括地价 但是建筑费和专业费 可能分年度投入 利息计算公式为 建筑开发费和专业费期初一次性投入 n 是建造期的长度 利息 地价 建筑费 专业费 1 r n 1 1 建筑开发费和专业费均匀投入 其建造期为开发期的一半 利息 地价 1 r n 1 建筑费 专业费 1 r n 2 1 2 建筑开发费和专业费分段均匀投入 例如 第一年投入 30 第二年投入 70 计 息期为各段时间一半附加剩余占用期间 利息 地价 1 r 2 1 建筑费 专业费 30 1 r 1 5 1 建筑费 专业费 70 1 r 0 5 1 3 特别注意 建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息 利润是指全部预付资本的机会成本 假设正常利润率为 P 则 利润 地价 建筑费 专业费 P 税费通过地价与税率 t 的乘积计算 即 税费 地价 t 租售费用通常可以根据经验预测确定 将公式 代入公式 中 得一等式 可以从中解出地价 二 股权投资的评估 二 股权投资的评估 312312312312 313313313313 页 页 下面的虽然是文字性内容 但是可以和收益法等方法结合考综合题目 近几年每年都 有一个此类题目 所以记住以下各种情况下的评估方法和计算方法 非控股型股权投资 少数股权 评估 1 对于非控股型股权投资评估 可以采用收益法 收益确定 对于合同 协议明确约定了投资报酬的长期投资 可将按规定应获得的收益折为现 值 作为评估值 对到期收回资产的实物投资情况 可按约定或预测出的收益折为现值 再加上到期 收回资产的现值 计算评估值 对于不是直接获取资金收入 而是取得某种权利或其他间接经济效益的 可通过了 解分析 测算相应的经济效益 折现计值 对于明显没有经济利益 也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算 2 在未来收益难以确定时 采用重置价值法进行评估 即通过对被投资企业进行评估 确定净资产数额 再根据投资方所占的份额确定评估 值 如果进行该项投资的期限较短 价值变化不大 被投资企业资产账实相符 可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额 再根据投资方所占的份额确定 评估值 注意 不论采用什么方法评估非控股型股权投资 都应考虑少数股权因素可能会对评 估值产生的影响 控股型股权投资评估 1 评估思路 对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值 整体评估应该以收益法为主 特殊情况下 可以单独采用市场法 对被投资企业整体评估 基准日与投资方的评估基准日相同 2 不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并 而应该单独评估股权投资的价值 并记录在长期股权投资项目之下 3 评估人员评估股东部分权益价值 应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权 和少数股权等因素产生的溢价或折价 资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控 股权和少数股权等因素产生的溢价或折价 三 市场法三 市场法 今年可能性较大 注意习题班第 2 章市场法的综合题 今年市场法考试大题的可能性较大 一般掌握我下面的总结就可以了 关注教材例题 5 8 如果不能够掌握市场法的方法 就背下这个题目 和例题 2 7 大家对市场法的修正系数计算总觉得困难 我下面将进行总结 大家如果理解困难或 者发现教材前后矛盾的时候 以我这里为准 市场法的理论依据 1 市场法的理论依据是替代原则 2 市场法是最为直接 最具说服力的评估方法之一 市场法应用的前提条件 KP30 1 要有一个活跃的公开市场 2 公开市场上要有可比的资产及其交易活动 资产及其交易的可比性 具体体现在以下几个方面 参照物与评估对象在功能上具有可比性 包括用途 性能上的相似或相同 参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性 包括市场供求关系 竞争状况和交 易条件等 参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长 同时时间对资产价值的影响是 可以调整的 市场法的基本公式及计算步骤 1 根据各个 3 个以上 参照物确定的评估值 参照物价值 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 2 被评估资产的评估价值最终确定 评估人员对若干初评结果进行综合分析 以初评结果中最合理的评估值作为最终的 评估值 如果参照物与评估对象的可比性都很好 评估过程没有明显的疏漏和疏忽 这个时 候各个参照物价格调整得到的评估值应该十分的接近 可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果 评估值 根据各个参照物确定的评估值 n 注意 n 大于 3 也就是说至少需要选取 3 个以上的参照物 如果各个参照物价格调整得到的评估值中 某一个数值明显偏高或者偏低 应该将 其剔除 说明该交易案例不符合可比性 余下的数值进行平均得到评估值 考试的时候如果结果在计算正确的情况下 某个数值偏差极其明显或者题目要求注意 剔除不合理的数值时候 需要考虑这个问题 直接比较法 用于仅某个或者几个基本特征的有差异下 运用关键在于因素调整 1 市价折扣法 KP34 页 资产评估价值 参照物成交价格 1 价格折扣率 2 3 注意 从公式的含义可以推知 本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大 而实际 评估工作中 并不能够这么肯定 我将教材例 2 1 修改一下 大家看看解法 修改后例 2 1 评估某拟正常变现的资产 参照物是快速变现资产 在评估基准日 与其完全相同的快速变现价为 10 万元 经评估师综合分析 认为快速变现的折扣率应为 40 则被评估资产价值接近于 16 67 万元 10 资产评估价值 1 40 所以资产评估价值 10 1 40 16 67 万元 2 功能价值类比法 KP35 和 58 页 1 生产能力比例法 数学表达式一般表述为 所以 被评估资产评估价值 参照物成交价格 2 资产价值与其功能呈指数关系的情况 通常被称作规模经济效益指数法 数学表达式一般表述为 3 价格指数法 参见下面的内容 4 成新率因素 KP38 页 成新率价格调整法 资产评估价值 参照物成交价格 评估对象成新率 参照物成新率 资产的成新率 资产的尚可使用年限 资产的已使用年限 资产的尚可使用年限 直接比较法使用频率高的方法 KP39 43 页 方法一 市场售价类比法 1 分析影响参照物和评估对象价值不同的因素 主要因素有 时间 交易日期 因素 KP36 37 40 98 100 175 容积率因素 KP176 页 交易情况因素 KP40 175 页 土地使用年限因素 KP41 177 页 区域因素 KP41 页 个别因素 包含功能 实体特征和质量等 KP133 页实体状态因素 2 各个因素修正系数的确定 在这方面 语言的理解不同就会导致对系数的计算结果的差异 下面归纳出一般的方 法和技巧 大家考试以此为准 1 时间因素 就是物价因素 实质上这和成本法中的物价指数调整法基本相似 注意 平均每月或者每年价格上涨 X 和 每月或者每年价格上涨 X 两种说法使得 时间因素对调整因素的影响的不同 说法一 当说明是 平均每月或者每年价格上涨 X 评估对象的价值 参照物的价值 100 1 X n 100 说法二 当说明是 每月或者每年价格上涨 X 评估对象的价值 参照物的价值 100 1 X n 100 说法三 当说明是 从参照物交易日到评估基准日价格上涨 X 评估对象的价值 参照物的价值 100 1 X 100 说法四 价格指数法告诉物价变化情况 物价指数法的有关定义 定基物价指数 是以固定时期为基期的指数 通常用百分比来表示 以 100 为基础 当物价指数大 于 100 表明物价上涨 物价指数在 100 以下 表明物价下跌 例如某类设备的定基物 价指数计算过程如下 经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格 实际运用中往 往省略百分号 表 4 1 教材 98 页 年份 该类设备实际 均价 定基物价指数 当年实际物价 基年物 价 定基价格变动指数 当年实际物价 基年物价 基年物价 1999 基 年 50100 200051 5103 51 5 50 100 3 51 5 50 50 100 200153106 53 50 100 6 53 50 50 100 200254108 54 50 100 8 54 50 50 100 200355110 55 50 100 10 55 50 50 100 200456112 56 50 100 12 56 50 50 100 200557 5115 57 5 50 100 15 57 5 50 50 100 定基价格变动指数与定基价格指数的关系 某年的定基价格指数 1 该年的定基价格变动指数 物价指数与定基价格指数关系 物价指数 评估基准日的定基物价指数 参照物成交日的定基物价指数 比如上表中 2004 年相对于 2001 年的价格指数 112 106 105 66 物价变动指数与物价指数关系 物价指数 1 物价变动指数 比如上表中 2004 年相对于 2001 年的价格变动指数 112 106 1 5 66 环比物价指数 记作等 教材 37 页公式 2 7 2 99 页公式 4 3 本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商 环比物价变动指数 记做 a1 a2 an 教材 36 页公式 2 6 2 和 57 页 本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商 环比物价指数 1 环比物价变动指数 年 份定基物价指数 环比物价指数 环比变动物价指数 1999100 2000103103 103 1003 103 100 100 2001106102 9 106 1032 91 106 103 103 2002108101 9 108 1061 89 108 106 106 2003110101 9 110 1081 85 110 108 108 2004112101 8 112 1101 82 112 110 110 2005115102 7 115 1122 68 115 112 112 价格指数法在评估中运用的计算公式为 参照物资产交易价格 评估基准日资产定基价格指数 参照物交易日资产定基价格指 数 参照物资产交易价格 1 评估基准日同类资产定基价格变动指数 1 参照物交 易期日同类资产定基价格变动指数 参照物成交价格 价格指数 2 7 参照物成交价格 1 物价变动指数 2 6 参照物成交价格 2 7 2 4 3 参照物成交价格 1 a1 1 a2 1 an 2 6 2 适用条件 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况 且时间差异不能过长 2 容积率因素 在正常情况下应首先搜集城市关于容积率标准的规定 测定容积率与地价的相关系数 然后 用比较案例容积率的相关系数与待估土地容积率相关系数进行对比 求得容积率修 正系数 计算公式为 例题 某城市土地容积率修正系数见下表 容积率0 10 40 71 01 11 31 72 02 12 5 相关系数0 50 60 81 01 11 21 61 81 92 1 如果确定比较案例宗地地价每平方米是 800 元 容积率为 2 1 被估宗地规划容积率是 1 7 则待估宗地容积率修正系数计算如下 容积率修正系数 1 6 1 9 0 8421 2 容积率修正 以待估宗地为 100 比较实例及待估宗地容积率与其相比 每上升或下 降 0 1 地价往上或往下修正 1 5 这和教材 178 页的例题相似 ABC待估宗地 容积率0 40 70 460 3 参照物 A 修正系数 100 100 1 0 4 0 3 0 1 1 5 100 101 5 参照物 B 修正系数 100 100 1 0 7 0 3 0 1 1 5 100 106 参照物 C 修正系数 100 100 1 0 46 0 3 0 1 1 5 100 102 4 3 交易行为 情况 因素 原因 市场一般是一个不完全竞争市场 价格的形成往往具有个别性 需要将交易中由于非 市场的原因引起的价格偏差予以剔除 使其成为正常的交易价格 公式 评估对象的价值 参照物的价值 100 100 1 X 要注意理解什么情况下使用 X 参照物价格由于各种原因价格较正常价格偏低 什么情况下使用 X 参照物价格由于各种原因价格较正常价格偏高 需要修正的情形 有特殊利害关系的经济主体间的交易 交易时有特别的动机 这以急于脱售 价格交正常价格低 需要比正常值 100 低 这个时候公式中为 X 或急于购买 价格交正常价格高 需要比正常值 100 高 这个 时候公式中为 X 最为典型 买方或卖方不了解市场行情 往往使房地产交易价格偏高 X 或偏低 X 其他特殊交易的情形 如契税本应由买方负担 却转嫁给了卖方 X 特殊的交易方式 如拍卖 招标等 X 4 土地使用年限的修正系数 评估对象的价值 参照物的价值 1 1 r m 1 1 r n 这个公式原理就是收益法折现的原理 在 177 页 不需要死记 m 被评估土地的剩余使用年限 n 参照物的土地剩余使用年限 注意在基准地价调整法中这个值应该是法定的最高出 让年限 5 当分别告诉参照物和被评估对象的因素的数值大小时 KP41 页区域因素修正 被评估对象的价值 参照物的价值 被评估对象该因素的数值 有时候不一定是 100 参照物该因素的数值 6 其他个别因素 个别记忆 记住教材的 133 页的实体状态调整内容 同时参照教材 178 页 表格对土地状况的修正给出条件的表达方式 直接告诉调整百 分率 事实上就是假设分子是 100 对分母在 100 的基础上做调整 方法二 价值比率法 KP42 页 参见习题班第 10 章综合题第 3 题 教材 42 页采用的价值比例为成本市价比例 市价 合理成本 以及市盈率 每股 市价 每股盈利 同时教材 377 382 页的参考企业比较法和并购案例比较法就属于价值比例法的运用 有一定可能考 381 页类型的综合计算题 解题步骤如下 1 确定价值比率 确定价值比率的关键在于两点 1 对可比企业的选择 判断企业的可比性存在两个标准 行业标准和财务标准 当然需要选定 3 个及以上参照物 比如表 10 5 中 选了 A B 和 C 公司 2 对可比指标的选择 在寻找参照企业的过程中 为了降低单一样本 单一参数所带来的误差 国际上通用的 办法是采用多样本 多参数的综合方法 比如表 10 5 中 选定了市价 销售额 市价 账面价值 市价 净现金流量 2 计算出参照物的各个可比指标的数值 并求出各个指标的平均值 比如表 10 5 中 计算出了参照物 A B 和 C 公司的市价 销售额 市价 账面价值 市价 净现金流量三个指标的数值 并计算出了三个指标的平均值 3 计算出被评估企业的销售额 账面价值和净现金流量 4 用各个指标的均值乘以被评估企业的对应数值 被评估企业的销售额 账面价值和 净现金流量 得出根据各个指标计算出的评估价值 5 分析各个指标计算出的评估价值 剔除异常值 将剩余的评估值平均就得到被评估 企业的价值 间接比较法 KP43 页 1 特点 或者说和前面方法的区别在于 参照物特殊 参照物是被估价资产国家标准 行业标准或者市场标准 标准可以是综合标准 分项 标准 2 适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样 只要求参照物与评估对象在大的方 面基本相同或者相似 3 具体运用 1 基准地价修正法 参照物是基准地价 注意在修正土地年限的时候 参照物即基准地价的年限是国家法定的最高出让年限 必须记住国务院确定的土地使用权出让最高年限 居住用地 70 年 工业用地 50 年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50 年 商业 旅游 娱乐用地 40 年 综合或者其他用地 50 年 2 路线价法 我认为也可归为此类 参照物是路线价 划分路线价区段 地价相等 地段相连的带状地段 确定标准宗地 沿主要街道的宗地中选定的深度 宽度和形状标准的宗地 标准深度是指标准宗地的临街深度 临街深度是指宗地离开街道的垂直距离 评估路线价 路线价是标准宗地的单位价格 深度百分率表 单独深度百分率 大小为标准宗地深度一定比例的各小地块 该地块的深度是确定的 面积价格占路线 价的百分率 即为单独深度百分率 单独深度百分比实质上指的是在标准宽度下 各个小的地块的深度不同 则该地块的 价格不同 深度越深 距离道路越远 则价格越低 比如 某深度地块的价格是 40 元 标准宽度 米 该地块深度 累计深度百分率 累计深度百分率 各段单独深度百分率 平均深度百分率 平均深度百分率 累计深度百分率 宗地深度 标准深度 计算宗地价值 宗地总价 路线价 累计深度百分比 临街宽度修正系数 其他条件修正率 说明 路线价的单位为 元 标准宽 如 100 英尺 100 米 标准深度 如 100 英尺 100 米 累计深度百分比的单位 用于修正被评估宗地的深度 临街深度修正系数 如 100 英尺 100 米 用于修正被评估宗地的宽度 该系数 应该反映宗地深度是路线价所反映地块宽度的倍数 其他条件修正率 如果宗地条件特殊 如宗地属街角地 两面临街地 三角形地 梯形地 不规则形状 地 袋地等 则需要考虑其他条件修正率 估计考试的时候涉及到的话会给出这个系数的 掌握教材例 5 12 四四 成本法成本法 关于复杂设备的成本法一直没有考试 参加习题班 4 个综合题 尤其是 1 和 2 成本法应用的前提条件 1 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态 2 被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值 特别说明 成本法运用中要注意 形成资产价值的耗费是必须的 这个内容今年教材没有明确给 出这个内容 但是这个在多处的计算中有体现 也就是说 按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费 评估时 应该去掉 无效耗费 成本法运用的思路 被评估资产的价值 重置成本 实体性贬值 功能型贬值 经济性贬值 该公式包含两种情形 1 被评估资产的价值 复原重置成本 实体性贬值 包含超额投资成本的功能型贬值 经济性贬值 2 被评估资产的价值 更新重置成本 实体性贬值 不含超额投资成本的功能型贬值 经济性贬值 各项指标的估算 重置成本及其估算 重置成本的定义 重置成本分为复原重置成本和更新重置成本 复原重置成本 用被评估资产原来相同的材料 建筑或制造标准 设计 规格及技术 等 复原购建与被评估对象相同的全新资产所发生的费用 自然在功能上也和旧的一样 只是使用现在的价格 更新重置成本 只是强调和原来旧的资产功能一样 可以使用现在的技术 材料和工 艺 价格当然是现在的价格 二者的关系 采用的价格都是现在的价格 功能都和被评估资产一样 注意 评估时尽可能使用更新重置成本 一般而言 复原重置成本大于更新重置成本 如果选用了复原重置成本 则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值 的一部分 一次性功能性贬值或者叫超额投资成本 重置成本的计算方法 重置核算法 特点 按照资产的成本构成 按照现行市场价格和合理消耗量计算该资产的全部成本的方法 计算公式 重置成本 直接成本 间接成本 直接成本 1 间接成本分配率 说明 成本的构成如果按照资产原来的结构和工艺 则计算出来的是复原重置成本 成本的 构成如果不是按照资产原来的结构和工艺 而是按照现在的新工艺和技术构建的 则计算 出来的是更新重置成本 使用本办法时 尤其是计算出复原重置成本时 对原来发生的不合理的支出 应该予 以扣除 本方法的其他运用 综合估价法 多次考试 08 年度这个公式才修改正确 而 09 年度由于再一次按照新 税法修改 设备成本中不再含有增值税等税金 今年十分重要 地方 在机器设备评估中 教材的 KP100 页中提到了综合估算法 公式分析 第一步 主材费 Mrm 不含增值税成本 4 5 第二步 Mrm Km 本企业生产该设备的成本费用 不包含外购材料费 第三步 主要外购件费 Mpm 不含增值税成本 主要外购件如果价值比重很小 可以综合在成本主材费率 Km 中考虑 则不 再单列为主要外购件 外购件的价格按不含税市场价格计算 计算公式为 4 6 第四步 Mrm Km Mpm 该设备使用的全部成本费用 包含外购材料费 第五步 Mrm Km Mpm 1 Kp 生产该设备的正常价格 成本加利润 第六步 Mrm Km Mpm 1 Kp 1 Kd n 在上一步的基础上加上应该承担的专用设备的设计费 注意 要理解上面每一步骤的计算原理 不要死记公式 否则考试出题一旦比较灵 活 就无法套用公式了 进口设备的重置成本计算 地方 教材的 115 117 页 计算步骤 A 明确几个概念 FOB 离岸价 外币标价 CIF 到岸价 人民币标价 CIF FOB 1 海运费率 1 保险费率 B 计算公式 进口设备附属 8 项费用外加设备的离岸价 FOB 之和计算步骤 计算到岸价 离岸价加上国外运费和运输保险费 CIF FOB 1 海运费率 1 保险费率 到岸价 关税 消费税 增值税 车辆购置费之和 CIF 1 关税税率 1 消费税税率 增值税税率 车辆购置费率 1 消费税税率 银行财务费 FOB 银行财务费费率 外贸手续费 CIF 外贸手续费率 注意 FOB 价以外币表示 CIF 价以人民币表示 按照我以上的计算 一直没将 CIF 价折算 为人民币 所以各个步骤得到的最后答案是外币计价 将以上的 就得到类似于国内设备的 设备本体重置成本 接着需要考虑的 是国内运杂费 安装费和基础费 对于进口设备 这三项费用都是按照 CIF 价为基础计算 的 T 通过以上的计算得到了设备的必要的 合理的直接成本费用 还需要根据题目的已知 条件得到设备的间接成本和资金成本 全部合计才能够得到设备的重置成本 大家看教材的 117 页例题 4 6 通过这个例题要掌握机器设备资金成本的计算方法 本方法是在假设资金在投入当年平均投入的前提下 当年的利息按照半年计算 投入当年 以后的年限 利息按照全年计算 同时这里使用的是单利计息 而不是复利 这里的利息 计算方法和房地产中不一样 要记住两种利息的计算方法分别适用于不同的章和评估对象 物价指数法 参见市场法中物价指数相关内容 说明 本方法计算出来的是复原重置成本 进口设备应用所进口设备的生产国 或者设备的出口国 分类物价指数 特别注意此 处前 10 年教材都是错误的 09 年才修改正确 考试可能性大 一般采用某一类产品的分类物价指数 不可采用综合物价指数 一项科学技术进步较快的资产 采用价格指数法的重置成本往往会偏高 功能价值法和规模经济效益指数法 参见市场法中相关内容 使用本方法 当参照物的重置成本是更新重置成本的时候 则被评估资产的重置成本 也为更新重置成本 当参照物的重置成本是复原重置成本的时候 则被评估资产的重置成 本也为复原重置成本 统计分析法 这种方法运用的步骤是 在核实资产数量的基础上 把全部资产按照适当标准划分为若干类别 在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产 应用功能价值法 物价指数法 重 置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本 依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数 其计算公式为 K R R 式中 K 资产重置成本与历史成本的调整系数 R 某类抽样资产的重置成本 R 某类抽样资产的历史成本 根据调整系数 K 估算被评估资产的重置成本 计算公式为 被评估资产重置成本 某类资产账面历史成本 K 注意 大家应该注意到 这种方法必须和前面的几种方法结合使用 并不是一种独立的方法 其计算结果是复原重置成本还是更新重置成本 取决于本方法的第 步中计算出来的是什 么成本 实体性贬值及其估算 实体性贬值的定义 资产由于使用和自然力作用形成的贬值 实体性贬值的计算方法 观察法 特点 专业知识和经验丰富的技术人员 根据被评估资产的状况 凭经验判断资产的成新率 从而估计被评估资产的成新率 计算公式 资产的实体性贬值 重置成本 1 实体性成新率 重置成本 实体性贬值率 使用年限法 又叫年限法 KP61 KP120 特点 根据资产的实际使用年限占资产的估计使用寿命 年限或者工作量表示 的比率计算 实体性贬值率 即认为资产的实体性贬值率与其已经使用年限成正比关系 计算公式 情形一 对于按照工作量来衡量使用寿命的资产可以使用 KP120 例 4 7 实体性贬值率 己经使用量 已经使用量 尚可使用量 情形二 对