住宅工程的进度控制.doc

住宅工程的进度控制吴成法工程进度是房地产工程项目运作过程中较难控制的环节。这不仅表现在住宅项目是个系统工程，牵涉到的相关基建配套种类繁多，各工种之间相互制约或平行交叉，错综复杂，它还表现在住宅作为商品，从立项到将小区交付使用要经过无数次的产品打磨与推敲；主管部门难以计数的审查与批复，在正常情况下，开发周期相当漫长。因此，在速度就是效益的开发竞争中，进度控制尤为关键，在资源拥有量一定的情况，如何优化组合，让其发挥最大效用，即多快好省地将项目建成，是开发商应予关注与思考的重要事情。一、确定工期时应考虑的重要因素合理工期是确保工程如期完成的先决条件，在确定工期时除参照国家工期定额时还应着重考虑以下几方面因素：1、项目所处的位置情况，从气候上讲，有南北之分，寒暖之别，对于北方寒冷地区和南方的多雨地区，工期应相对较长；从地形上讲，针对山地而言，平地工期可以缩短；从地质上讲，地质简单与土质复杂在基础处理上所花费的时间是不可同日而语的；从交通条件及配套设施上讲，便捷的交通与完善的周边配套设施无疑是定额工期最有力的保障。2、项目自身因素。项目的开发规模、单体结构形式，与层高、容积率大小、装修标准档次，都是决定工期的重要因素，显然，一次性开发规模较大，单体结构形式复杂，层数较多，容积率较大等情况，使得我们在确定合理工期时不得不考虑其因交叉作业不清，工序复杂，场地狭小，所带来的工期延误。3、资金到位情况。进度付款是保障工程进度的最有力手段，而工程款不足或拖欠最容易导致工程进度的失控，除非合同中约定了垫资，否则，资金不能到位导致的只能是交房的延期。4、地方政策、法规的影响。尽管国家对基本建设和房屋开发的程序都进行明确统一规定，但因地区差别，各地在以上规定的执行过程中所掌握的尺度会大相径庭，发达地区通常基建手续及对开发商的要求更为严格一些，而相对落后地区及城市的开发新区手续就会更为简化，因而开发速度可加快。5、施工队伍自身因素，施工队伍的人员素质结构和管理水平，决定其产品生产的效率，很难想象无工程经验无社会信誉无资金实力的施工队伍可保质保量如期交房。二、实施进度控制的主要手段进度计划的实施者是承包商，业主对工程进度的控制主要是通过监督、协调、预警、建议等方式表现，下面就业主如何加强进度控制进行阐述：1、从合同条款上进行控制，合同中首先要注明工期，工期提前或延迟的奖与罚，其次要明确包干范围，若出现工程量增减情况应有相应的工期调整办法，最后要明确甲、乙双方的权利和义务，避免因责任不清发生扯皮现象而导致的工期延误。2、督促承包商精心编制施工组织设计和进度计划，并根据实施情况对计划进行及时调整。编制计划不仅可使得施工人员对工程所需的设备、材料、人力做到心中有数，更为重要的是它可以使得主管人员理清各工序间的先后次序关系和材料进场的顺序，从而做到忙而不乱，有的放失。3、进度款支付，进度款的有效支付是确保进度计划完成的关键因素，进度款不宜提前，更不能拖后支付。多项工程实践证明，按月进度付款因其操作过程较为繁琐，常常会发生超付情况，对工程后期的进度控制极为不利，而提前支付进度款的风险在于承包商挪用工程资金或者在业主发生超付情况时恶意对工期进行拖延。4、工程协调会，在住宅工程施工中，特别在后期配套工程阶段，通过工程协调会发现问题解决问题是一种十分有效的手段。在会上，施工各方提出须配合解决的问题，业主安排督办专人，并限定完成时间，同时，业主也可将自己对各单位进度的要求在会上下达。工程协调会能够统一思想、明确目标、协调矛盾、增强合作，从而做到建设资源的高效整合。5、做好现场外围的配套工作，“兵马未动，粮草先行”，施工用水，电，道路在动工前必须先行准备到位，图纸中存在的矛盾和不合理之处应在基础施工前提早解决，甲方供应的材料和设备要跟上现场需求的节拍，而处理好与相邻单位和地方政府部门的关系亦是在进度控制中不容忽视的一个重要环节。三、影响进度的主要外在因素及对策：在工程进度控制中没有一成不变的固定模式，只能以实事求是的态度，具体问题具体分析，在问题与对策的互动中创造性地将工程进度抓上来。在工程开展过程中会遇到各种各样影响进度的因素，综合起来可归为如下几类，下面就问题及对策谈几点心得：1、人的因素：包括承包商管理人员和业主管理人员及分包商、材料商整体人员的职业素养。经验丰富的管理人员在进度执行过程中对阻碍因素会有一定的预见性和前瞻性，能够提早准备或预防；敬业精神在进度控制中的体现往往就是事无巨细，精心安排，严密预防，狠抓落实。这两点是工程进展的原动力。当然，团队的协作精神和人员的稳定性所发挥的作用也不可小视。业主管理要从文化角度入手，从根本上解决留人才，留住优秀人才的问题。在选择承包商，分包及材料商时，除考虑其资金实力和技术水平外，关键还要考查其曾服务过的业主对他们的评价，社会信誉是非常重要的。2、资金因素：分两种情况，一是业主资金不足，二是施工方挪用资金或因管理不善造成亏损。若是资信较好的开发商，缺钱也可以将事情办好，除加强融资力度外，还得吸引一些实力强的乙方，只要能够严格遵照合同，很多总包、分包及材料商都可垫钱做事。在开发过程中会出现因销售不旺，回款不足以支付工程款情况，只要道清原委，并对乙方做出相应承诺，工程也不至于停下来，总之诚信为本。第二种情况中，挪用对工程进度而言危害很大，不仅是资金，对于甲供材料如钢材、水泥等，同样可以挪用。对于一个有实力、有信誉的承包商，在不同项目间进行资金周转本无可厚非，但若资金转走后有去无回就得防范，在建设早期若发现这种情况就得采取应对措施。首先调查资金流向，估计挪用情况，然后对每次付款进行监督使用，要求报出资金分派计划并进行跟踪检查，情况严重时，可由业主直接对分包、材料及施工班组付款，以上情况可在合同中予以明示。工程中经常出现的情况就是承包商因财力不足或自身管理不力，在工程后期无法收尾，这种情况同样要提早预防。在出现苗头的时候，如进度一直上不去、工人难以管理、现场材料浪费严重、返工现象严重等，通常他们代表的就是工程拖延的开始，此时业主方要果断介入，对其资金、进度、质量进行全方位监控、若情况改善不大，就应果断中止其对工程的管理。在接管过程中可能会出现阻工情况，要有应对措施。3、交叉作业的影响。住宅小区建设中，交叉作业无处不在，特别是在交房前期各类配套工程进场施工以后。对于别墅小区，场地宽松，相互影响的矛盾并不突出，而高密度住宅区，这种矛盾就会变得十分尖锐。如何解决这类矛盾。使得各项工程按照即定的节拍，有条不紊的地进行，这需要很强的系统思维。首先要在设计上下功夫，能合并的管线尽量合并，施工时可一起预埋，如电视、电话、智能化等弱电管道；要分开的尽量远离，以免相互干扰，或对已施工的工程造成破坏。由于专业管线为各专业公司自行设计，因此，业主有必要对各专业设计进行审核，并提出自己的修改意见，使之交叉或“打架”的情况尽量减少，其次要把握住施工的顺序，各专业管线队伍什么时候进场合适？从什么地方开始施工？如何避免对其他工序或已完工程的干扰？当然，以上计划要结合场地的提供情况，因此对小区内各栋号的完工和清场时间要有目标计划，该计划是配套工程计划的前提。通常的施工顺序为先主体，后配套；先地下，后地上；先管网，后绿化，而后道路，也有开工之前道路及主管网先行施工的情况，它必须在总图设计已到位，而且时间较为宽松的条件下进行。配套工程施工欲速则不达，道路应是最后的工序，若将之放到前面，基层做好后，任凭施工车辆的碾压和垃圾的堆放，常常会带来全面返工的情况。最后要随时把握各专业工程的施工动态，常开协调会通报各自的进度和下一步工作的计划，注意避免矛盾集中和大面积淤工现象。为了形象地掌握各专业进度情况，可在管网总图上用不同颜色的彩笔标注已完工程，那么未完工程的工作量就一目了然，而管网的交叉时间也可进行估计，同时施工新的管网时就如何保护已埋管网各单位也能做到心中有数。4、其他重要因素：工作段划分及场地布置，若工作段划分不合理，场地布置缺乏精心规划，都会导致淤工费料，劳动效率低下等情况，因此开工前对施工方上报的施工组织设计要仔细研究，施工道路，材料堆场，设备场地，流水段划分等等环节的布置要进行周密长远的考虑。天气因素，常规出现的雨、雪、高温天气并不足以导致工程停工、只要安排合理对进度影响并不大，如雨天可安排室内的墙体及粉刷工作；气温太高时可采用白天休息，夜晚施工的方式等，安排进度时，要考虑坏天气出现时可做的事情，使得人及设备尽量不要闲下来。不常出现的坏天气对工程进度的影响是很大的，如今年春天的雨水，一个月将近二十五天下雨。遇到这种情况怎么办？首先要保证材料能顺利进场，那么坚实的施工道路是必要的，然后要稳定施工队伍，不然的话工人都回家休息了，另外要抢时间，承包商要打破按天给工人计工的方式，可能就是半天或小时的计工方式，除此之外业主也要拿出一些激励措施，对于依然能按进度计划进行的队伍要予以奖励。大面积返工。违背科学盲目抢工期除了成本大幅增大外，还会带来质量问题，如梁及板模板拆得太早会出现开裂，墙体未完成自重沉降就进行粉刷，也会产生开裂，在一定程度上，质量与进度是矛盾的统一体，因此，抓工期一定要在保证质量的情况下，若施工队伍素质太差、监理不到位，质量上也会出现大面积返工情况，因此业主方对质量的监控要贯穿施工的全过程，发现问题及时纠正，从动工伊始就养成从严要求的习惯。物价因素。当前与承包商所签的多为包干合同，在物价上涨幅度较大的情况下，承包商就会处于很被动的位置，有时会无力将工程进行下去。合作双赢应是企业持续发展的准绳，因此，业主在遇到这种情况时为维系甲、乙双方长期友好合作的关系，可能要作出适当让步。政策因素。因一些特殊情况，如高考、迎接城市文明检查、城市举办大型活动、禁止超载等事项会要求噪音及交通限制、材料禁运，有时甚至是工程停工，此时快速反应是有必要的，要主动及时地掌握这方面的信息，进行必要的材料储备和相关的应急措施。四、结语通过以上论述，我们不难发现进度控制的复杂性。其一，控制对象具有隐蔽性，即影响进度的因素中很多不易被觉查，不如成本及质量控制那么直观，因此也难以及时地采取预防措施。其二，很多影响因素不易克服或解决，如资金因素、不可抗