昆明轨道交通沿线参展楼盘统计.doc

（一）、参展项目轨道交通沿线物业情况概述轨道交通作为一个城市扩大后，缓解交通压力，提升沿线物业居住品质的一种重要的通行方式，越来越被所有人重视。到此次房交会为止，我刊统计出昆明已经在建设或规划建设的6条轨道交通的沿线楼盘，简单阐述看其一般物业是否会存在差异。对房地产项目而言，首先需要认清基本的3个点，才能探讨其它方面的发展：首先，轨道交通作为通行的一种方式，以国外成熟的结论来看，属于层次相对较低的一种，大多数高档物业会有意识的离轨道交通线有一定距离。其次，楼盘最主要的竞争力主要体现在产品、竞争对手、客户上，轨道交通仅能作为其中的一个因素。最后，轨道交通致使客户对楼盘具体地点的要求下降，但必然会在诸如房型、内部设计、楼盘整体规划、社区配套上提出相对高的要求。1、 轨道交通线路情况概述： 备注：以下内容摘自现代新昆明建设重点规划征求意见，仅作研究参考之用，具体规划以最终政府方案为准。 2009年6月8日，国务院批准了昆明轨道交通建设规划。依据规划，轨道交通线网由“三主三辅”6条线组成，总长度162.6公里，设94个站。其中已经在建设中的1、2、3号线，共55个站，长71.4公里。1、2号线预计将于2012年建成通车。其余路网将在2018年建成通车。1号线(南）大梨园停产场至市中心小西门附件，途中与其它5条线路均有站点交叠。线路长34公里，城市骨架线职能，高峰断面3.7万人次/小时，属大运量地铁。2号线（北）严家村备用基地线，（南）苏王村停车场，北端至南二环附件基本沿路北京路运行，南二环外向南方向沿盘龙江至南边停车场，中途与1、3、4号线有站点交叠。长22.4公里，城市基本骨架线职能，高峰断面3.7万人次/小时，属大运量地铁。3号线（东）放马桥车辆段线，（西）石咀停车场，除靠近西端头附近转至春雨路行进，以及小西门至东二环附近路段，其它路段基本沿人民路运行，途中与其它5条线路均有站点交叠。路长19.1公里，城市基本骨架线职能，高峰断面2.21万人次/小时，属中运量轻轨。4号线大漾田停产场至白龙潭停产场，由昆明主城西北角穿城区而过，运行至呈贡新区雨花区域，中途与其它5条线路均有站点交叠，是目前6条线路中最长的一条线路。线路长42.9公里，城市内部填充线职能，高峰断面2.02万人次/小时，属中运量轻轨。5号线（西南）云之乡车辆段至（东北）世博园附近，斜穿过城区，途中除了不与6号线有站点交叠外，与其它4条线路都有站点交叠。线路长19.1公里，城市基本架线职能，高峰断面2.21万人次/小时，属中运量轻轨。6号线也成为机场线，主要担负新机场与主城的连接，目前有两条运行待选线路，但无论其中哪一条都将与其它5条线路的某几条连接。线路长26.6公里，内部填充线职能，高峰断面0.59万人次/小时，属于低运量轻轨。2、 轨道交通沿线参展楼盘一览项目一览线路项目名称所处环线1号线候谷怡境花园三环外新亚洲体育城星宇园欢乐城（海运花园）上海东盟商务大厦呈贡2号线昆明广场二环内金领时代三环外3号线经典双城二环至三环间西府景苑4号线云安阳光城二环内云上城天宇葡萄街区志远城市综合体5号线华夏曦岸二环至三环间世博首岸空间俊园二环内滨江俊园合计16个二环内7个二环至三环间4个三环外4个呈贡1个备注：6号线是以服务机场为主的线路，本次参展楼盘中，没有6号线路沿线参展楼盘。l 本次参展的轨道交通沿线16个楼盘中，有7个楼盘是首次亮相，5个楼盘在售，4个楼盘即将开盘。（二）、轨道交通沿线楼盘物业开发情况1、各线路参展楼盘开发情况数据统计各线路参展项目开发情况数据统计表线路项目个数（个）占地面积（亩）总建筑面积（万平方米）总户数(户)车位数（个）1号线4444100.16438045592号线2215.3104.7589848713号线21278.75458.25372237224号线4864.34181.75727499345号线4372.66116.9964205358合计163211.05961.852769428444l 以开发量来看，16个楼盘平均开发量达到了每个楼盘约200亩，16个楼盘平均房源量达到了约1700户，可见未来轨道交通沿线楼盘的逐渐建成，可以间接的促进轨道交通沿线楼盘的发展速度。l 3号线虽然只有2个参展楼盘，但仅只经典双城一个楼盘的土地开发量就达到了1100亩以上。其它几条线路沿线，还有7个楼盘土地开发量在150亩以上，规模型开发已经形成。l 轨道交通建设以及后面将逐渐形成的轨道交通网，必然会使大量开发商蜂拥而至，与主城核心区域成反方向，向外扩张。以目前1号线沿线的4个项目为例，其中3个项目统计的都只是一个大盘规划中的一个地块而已，可以想见土地开发规模之大。最终，一个个沿线的楼盘将形成类似“糖葫芦”似的被轨道交通串联起来大型复合居住社区。2、轨道交通沿线参展楼盘物业及项目定位参展楼盘物业类型及项目定位概览项目名称物业类型部分卖点金领时代普通住宅昆明首个超高层住宅项目。多条公交线路、紧邻地铁2号线羊肠村站。北市区丰富的配套资源。候谷怡境花园普通住宅、商业拟建建筑为地上6-8层，一层地下室。紧邻螺蛳湾国际商贸城仓储区，国家机关单位建设用地。周边将建设规模较大的商业区和住宅区。欢乐城（海运花园）普通住宅、商业、公寓处于新亚洲板块的核心。紧临轻轨一号线和彩云北路、广福路两条重要干道。新亚洲体育城星宇园普通住宅、商业星宇园属新亚洲体育城7期产品。由北京科建集团与昆明星耀集团联袂打造。轻轨1号线途在体育城设有站点。周边有多个大型商住综合体项目。 5-8期配独立幼儿园、小学、中学，铂金风情商业街等。经典双城住宅、公寓、写字楼、商业该项目占地1100亩，总体量400余万平米，商业体量约一百万平米。项目集合了商务资源、办公资源、商业资源、休闲资源、居住资源、功能复合、互为价值链的高度集约的建筑群体。昆明广场商业、写字楼、普通住宅同步全球的领先规划和摩天大楼的城市地标立位昆明。代言昆明城市形象、生活高度，商务高度。上海东盟商务大厦写字楼外立面采用全玻璃幕墙，主办公楼每层层高达4米。 云南首家采用了节能环保的“地源热泵”空调系统和太阳能光伏发电系统。目标客户群主要为国内外企业总部经济。商业裙楼定位于国际品牌百货、高端奢侈品牌专卖店、高档中餐、洋快餐、咖啡影院、健身休闲、金融网点。空间俊园住宅昆明城市中心。梁志天设计。国际顶级品牌精装修。绅士管家级物业服务。西府景苑住宅、商业对面即是岷山公交车场，在建的地铁3号线沿人民西路途径“西府景苑”住宅小区。住宅的面积区间在40170平方米之间。华夏曦岸住宅、别墅滇池板块行政核心区。别墅、水岸叠墅、纯低密度花园洋房、沿街商业、办公楼等综合物业。世博首岸住宅世博板块。低容积率，低密度。纯居住。高品质景观生态。毗邻世博大道及规划地铁5号线，交通便利，居住空间安静。云安阳光城住宅、公寓、写字楼、商业一环边低密度双景观社区。临学府路、121大街。云上城住宅、公寓、写字楼、商业吴志强设计。区内教育、医疗、生活配套精良完善，更有高等学府错落为邻。天宇葡萄街区住宅、公寓、写字楼、商业由各自独立的街区串联而成的现代开放式街区。是一个集公园、高档住宅、星级酒店、商业中心、高档写字楼为一体的多功能、现代化、综合性城市多维空间。志远城市综合体住宅、商业、写字楼由大型商业区；商务办公区；高尚居住区；中央休闲广场；莲花池公园；轻轨枢纽中心；大型停车中心组成。滨江俊园住宅、写字楼地处昆明的一环路与二环路之间。项目总建筑面积约95万，总投资金额约30亿元。其中配套建有一所占地约27亩的36班小学和一所占地约9亩的18班幼儿园。城市中央一个超大型的以居住为主、兼顾片区综合配套的、环境优美的社区。备注：上表中项目卖点仅为部分，最终以开发商版本为主。l 已经在建的3条线路的沿线楼盘，大多已经打出了轨道交通卖点，其中又以偏离市中心的楼盘提及最多。l 定位为高档居住区德楼盘，往往不会提及，或者较少提及轨道交通卖点。l 商业部分庞大，又在轨道交通线或是直接与轨道交通站点接驳的楼盘，即使目前轨道交通线仅在规划中，也会以此作为一个卖点。l 高档定位的商务楼盘，轨道交通是其中可有可无的卖点。l 配套充足而又在目前仅只是规划线路沿线的楼盘，大多还是以配套为主要宣传点。l 当其它卖点充足，特别是诸如现在大部分购房者所重视的，教育资源相对充足时，轨道交通很少提及。（三）、轨道交通沿线在售物业价格分析在售物业价格情况线路项目名称目前均价（元/平方米）2号线金领时代88193号线经典双城95504号线云上城110005号线空间俊园195005号线滨江俊园11700备注：以上数据仅供参考之用，具体情况以开发商提供为准。l 参展项目中已经开盘的5个项目，虽然也在售价上附加了“轨道交通沿线”的附加价值，但与省外许多城市相比仍有一定潜力和空间。1、轨道交通建设周期对价格的影响2、3号线已经开工建设，在这2条线路上的两个项目都已经打出了轨道交通沿线物业的招牌，按照我刊以前的监控来看，显然在价格上有一定的促进作用。另外2条线目前仅仅是规划阶段，甚至还没有看到勘探的痕迹，所以沿线楼盘也暂时没有打出相应的卖点，而是仍然集中在所在区域的具体特点上。2、具体所处区域对价格的影响4、5号线路沿线此次的参展项目都是位于二环内的项目，甚至“空间俊园”就位于市中心，而另外2条线的项目则都在二环至三环间或者三环外，由三者间的价格可以明显看出，区域价值仍然是主导价格的主要因素。且就算对于都处在相似区域的楼盘而言，3、周边区域配套对价格的影响对于一个楼盘而言，交通通行条件仅仅是其中一个会对楼盘价格产生影响的点而已。目前昆明的楼盘，决定价格的主导因素还是在于所在区域周边发展的成熟度。例如“经典双城”和“金领时代”两个楼盘一个在二环至三环间，一个在三环外，周边社区的成熟度自然也有所差距，如果与市中心的其它楼盘相比，两个楼盘的社区成熟度肯定远远低于市中心的楼盘。如果在两者间相比，“金领时代”周边虽然已经交付使用了大量的新兴住宅小区，并且都配备有体量不小的商业部分，但整体配套还是显得薄弱，需要依靠北市区霖雨路以南区域的支持。“经典双城”虽然周边配套比“金领时代”还弱，但是由于楼盘自身带有大量商业配套，又是大盘规划，所以显然卖点更为充足。4、具体站点位置对楼盘价格的影响本次轨道交通沿线的参照楼盘中，只有“经典双城”大致确定了有站点接驳，其它几个在售楼盘都暂时无法确定是否之间接驳站点。所以在这5个楼盘中“经典双城”目前也是对“轨道交通盖上物业”这个卖到宣传的最多的。附加在这个卖到上的价值也肯定相对较高。（四）、小结l 由此次轨道交通沿线参展楼盘的房源供应量来看，2.7万余套的房源供应量，未来可能高达5万余人次的出行，且多位于三环内区域，可以大幅度的有效减缓各个对应交通节点的通行压力。l 不同的楼盘定位、物业类型，对轨道交通的依赖程度相差较大。高档楼盘几乎不会提及，普通住宅物业提及最多，商业、商务物业对其依赖程度较低。l 由轨道交通沿线楼盘，特别是在售楼盘的特点来看，轨道交通对偏离主城二环外区域的楼盘影响更大；而位于二环内区域的沿线楼盘，由于