海马公园开盘调研4.25.docx

20110423海马公园一期首批开盘市调简报一.项目概况：海马公园项目是海马集团之全资子公司海马（郑州）房地产开发有限公司在郑州开发的第一个房地产项目，该项目位于东风东路与商都路交汇东北角，距规划建设中的郑东新客运站（2011年底投入使用）仅300米，地理位置卓越，总用地面积796亩，容积率3.17，规划总建筑面积110万，规划超前，设计人性科学，是一个集居住、教育、商务办公、休闲购物等多功能为一体的城市综合体项目；项目总体分三到四期开发。其中，一期位于地块西南角（东风东路与商都路交汇处东北），总用地面积约95亩，规划建筑面积约23.7万平方米，全高层板式纯住宅规划，总户数1724户 当期户数662户，于2010年7月开工建设（现主体工程建至18层左右、接近准现房销售），目前聘请推广公司（深圳博思堂）整合推广，由开发商自行销售。该项目于2010年9月以“一百元，一套房，一座公园的慈善捐款”(抽奖送房)启动亮相并营销，截止本次开盘前，总共积累客户资源6000余组，其中，积累海之会会员客户近720组（3月25日起凭10万元以上存款证明办理）。二、推售房源：1号4号楼，共计662套。其中，1、4号楼针对海马集团员工及内部关系户，2、3号楼针对VIP排卡客户。主力户型：阳光两房（40-90）；花园三房（100-115）；公园三房（120140）；阔景四房（145-155）；全景复式（155-230）户型设计如下： A6户型89（两房两厅）A1户型112（三房二厅） B3户型131（三房两厅）B1户型135（三房两厅） C1户型 157（三房两厅）三、开盘流程安排：1. 本次开盘分三个阶段： 第一阶段：4月20日，海马集团员工、关系户等内部资源选房； 第一阶段：4月22日，邀约vip前600号客户提前选房 第一阶段：4月23日，600号以后客户入场选房，同期举行“一百元，一套房，一座公园的慈善捐款”的抽奖活动。（注：本日为开发商公开的开盘日期）2. 各阶段开盘详情：l 第一阶段1) 时间：2011-4-20（上周三）2) 地点：海马公园售楼部3) 客户来源：海马集团员工，关系户4) 认购房源：1号、4号、（共计399套房源）5) 表单成交价：9000元/，6) 认购及优惠条件：必须交30万定金 : A：40-95 优惠 8000元；B：100-115优惠10000元；C: 120-140优惠12000元； D: 143-230优惠15000元7) 成交量：约200套8) 选房率：50%l 第二阶段1) 时间：2011-4-22（上周五）2) 地点：海马公园售楼部3) 客户来源：邀约前600号客户提前选房4) 认购房源：2号、3号楼及1、4号楼剩余，约450套5) 开盘流程：严格按照开盘流程，无vip卡无法进场海马公园选房流程会员签到会员到场凭vip卡签到休息会员进入休息区就坐等候叫好验卡区核实会员身份粘贴选房顺序号等候区会员就坐等候进入选房区选房销控区会员选定房源并销控房源签约区签订商品房认购协议书财务区缴纳定金复核区复核整个流程礼品区领取选房礼品6) 成交价格：9580元，一户一价7) 优惠条件：按照转定优惠对照表（图示如下）不同房屋类型转定优惠对照表定金额度基本定金5万元定金30万定金50万定金80万一次性付款不同房屋类型享受优惠额度阳光房标准间/一房一厅40-9008000100001200015000二房二厅花园房三房二厅100-11510000120001500020000公园房三房二厅120-14012000150001800024000三房两厅阔景房三房二厅/四房二厅143-15515000180002200030000全景复式顶层复式155-230150002000025000350008) 选房成交量：约270组 (包含不符合购房条件客户)9) 选房率：58%l 第三阶段1) 时间：2011-4-23（上周六）2) 地点：海马公园3) 客户来源：600号以后的客户4) 认购房源：全部剩余房源，约200套5) 开盘流程：再次遵守22日的开盘流程，但任何人员均可入场，基本无控制。6) 配套活动：文艺演出、“一百元、一套房、一座公园”活动揭晓。7) 优惠条件：（如下图）不同房屋类型转定优惠对照表定金额度基本定金5万元定金30万定金50万定金80万一次性付款不同房屋类型享受优惠额度阳光房标准间/一房一厅40-9008000100001200015000二房二厅花园房三房二厅100-11510000120001500020000公园房三房二厅120-14012000150001800024000三房两厅阔景房三房二厅/四房二厅143-15515000180002200030000全景复式顶层复式155-230150002000025000350008) 所剩房源：余192套，多91的小户，少量顶层复式。当日销控表统计如下图：总数（套）余(套）销售价格（元）备注1号1885一房一价格，均价价9500元剩余房源均为91户型2号158303号105204号21140总计66295易居观点：经过实际调研，现场人气一般，尤其4月23日上午10：30-11：00半个小时内只选定1套房，销控表怀疑有注水成份。据内部可靠消息：1号、4号，经20日、22日内部认购约200套后，实际还余199套，可23日9点开盘，销控表上仅余45套，差额154套，注水率高达77%四、配套公关活动4月23日上午10点30分开始抽奖：“海南游大礼价值5000元”；分别抽出5位幸运认购客户“转定金大礼价值1万、2万购房代金券”；分别抽出5位幸运认购客户“一百元爱心大礼价值海马公园房子一套” 抽出一位幸运大奖，（说明：“一百元爱心大礼“价值“海马公园房子一套”： 面积55，需缴纳交17%偶然所得税。）综述：三个阶段开盘，客户帅选为三种，不以常规出牌，常规方式是长期蓄水，集中引爆