土地估价的基本理论(2).ppt

土地估价理论与方法 福州大学管理学院王阿忠 第二章土地估价的基本理论 2 1地租理论2 1 1地租的概念和表现形式2 1 2马克思主义地租地价理论2 1 3西方地租地价理论2 1 4地租理论在土地估价中的指导作用2 2区位理论2 2 1土地区位的概念2 2 2区位理论的主要内容2 2 3影响土地区位的主要因素2 2 4区位理论在土地估价中的作用 本章概况 第一节地租理论 一 地租的概念地租是直接生产者在农业 或其他产业 中所创造的生产物被土地所有者占有的部分 是土地所有权借以实现的经济形式 是社会生产关系的体现和反映 二 地租的表现形式马克思主义经济学的分类a 级差地租b 绝对地租c 垄断地租等资产阶级经济学的分类a 契约地租b 经济地租近代西方经济学的分类a 广义地租b 狭义地租 2 1 1地租的概念和表现形式 2 1 2马克思主义地租地价理论 马克思主义地租理论区别于其他经济流派的主要标志是 其地租理论是建立在劳动价值论的基础上 在对剩余价值论 平均利润和市场价格等问题分析的基础上 着重分析了地租产生的条件 原因和源泉 其研究对象是资本主义农业地租 一 级差地租1 概念是指租用某些较好的土地所获得的 被土地所有者占有的超额利润 由于这种地租与土地的等级差别相联系 所以称为级差地租 2 形成条件 级差地租的形成条件是土地自然条件的不同或土地等级差别的存在 这里的等级差别既可以是土地肥沃程度的不同 也可以是土地位置距离中心市场远近的不同 由于当时落后生产条件下的农产品的供不应求 就使得一种农产品的社会生产价格是由劣等地的较高的个别生产价格所决定的 这样租种劣等地的农业资本家仅仅获得了平均利润 而租种中等地和优等地的农业资本家既获得了平均利润 同时又获得了超额利润 农业资本家就可以把超额利润以地租的形式上交给土地所有者 3 级差地租的形式 按照级差地租形成的条件不同 可把级差地租分为级差地租 和级差地租 3 1级差地租 1 概念由于不同地块的土地肥沃程度不同或不同地块的地理位置优劣的差别而形成的级差地租叫级差地租 2 形成过程例如 由于土地肥沃程度不同而引起的级差地租 的形成过程 见表3 1表3 1级差地租 的形成 2 1 2马克思主义地租地价理论 2 1 2马克思主义地租地价理论 3 2级差地租 1 概念连续投在同一块土地上的各个资本 由于生产效率的不同 生产效率较高的资本产生的超额利润 被土地所有者占有时所转化的地租叫级差地租 2 形成过程把资本连续投入在同一块优等地上 用于改良土壤 改进生产技术和生产工具 从而提高单位面积优等地的产量 这样 追加的资本就可以获得超额利润 这部分超额利润便形成级差地租 表3 2级差地租 的形成 2 1 2马克思主义地租地价理论 农产品为什么可以不按生产价格而按市场价格出售呢 思考一下 2 1 2马克思主义地租地价理论 二 绝对地租1 概念这种由于土地所有权的存在 不论租种什么样土地都必须缴纳的地租叫绝对地租 2 形成条件农业资本的有机构成低于社会资本的平均有机构成 投入同样的资本 在剩余价值率 等于m v 相等的情况下 农业部门则比工业部门创造更多的剩余价值 按照相同的利润率确定的社会生产价格 则农产品的价值要高于其社会生产价格 而工业品的价值则等于其社会生产价格 而农产品是按照高于其社会生产价格的价值出售的 这样农业资本家便获得了高于其社会生产价格的差额 从而形成了绝对地租 表2 3绝对地租的形成 2 1 2马克思主义地租地价理论 3 绝对地租形成原因土地私有权的垄断 这是因为土地私有权的垄断使得农产品的价值高于其社会生产价格的超额利润能够保留在农业部门内部 不被社会其他部门所平均 从而形成绝对地租 4 绝对地租的源泉农业工人创造的剩余价值 仍然反映的是农业资本家和土地所有者共同剥削农业工人的关系 三 垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润转化形成的地租 垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值 而是来自社会其他部门工人创造的价值 四 矿山地租工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租 五 建筑地段地租工商业资本家和房地产业家为获取建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租 2 1 3西方地租地价理论 一 资产阶级古典经济学家和庸俗经济学家的地租地价理论1 资产阶级古典政治经济学的早期地租理论代表人物主要有英国著名的资产阶级经济学家威廉 配第 和代表重农主义的杜尔哥 奎耐 威廉配第在他的 赋税论 中首次提到了地租地价的概念 对级差地租理论做出了开拓性的贡献 杜尔哥初步揭示了地租与土地所有权之间的关系 提出地租是土地所有权的结果 弗朗西斯 魁奈是重农学派的创立者 重农学派的地租观是 纯产品 学说 它将社会不同的生产部门分为两类 一 使社会财富扩大的部门 二 使社会财富相加的部门 纯产品 实质上使农产品价值超过生产费用的余额 是农业工人为租地农场主创造的剩余价值 2 古典经济学地租理论代表人物主要有亚当 斯密和李嘉图 亚当斯密的观点具有双重性 一方面认为地租是由劳动创造的 另一方面 又说地租是由土地和资本创造的 对于后者 他提出 1 地租是作为使用土地的代价 是为使用土地的代价 2 土地有自然和改良的差别 3 地租是土地所有权要求的 是土地所有权的单纯结果 是一种垄断价格 斯密虽然没有明确提出绝对地租的概念 但确肯定了绝对地租的存在 2 1 3西方地租地价理论 李嘉图是英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者 他对商品价值取决于生产商品所耗费的劳动的规律作了透彻的表达与发挥 并运用劳动价值论完善了级差地租理论 提出 1 级差地租产生的两个条件是土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异性 2 土地产品的社会价格是由劣等地的生产条件决定 即最大的劳动消耗决定的 3 简要提到不同条件形成的级差地租 即位置地租 资本地租 3 资产阶级庸俗政治经济学的地租理论主要代表人物由萨伊和马尔萨斯 萨伊是从效用价值论考察地租的 他认为生产不是创造物质 而是创造效用 他又在此基础上提出了生产三要素论 即凡生产出来的价值都应归于劳动 资本和土地三者作用的结果 按照这一理论 工资是对劳动服务的补偿 利息是对资本服务的补偿 地租就成了对使用土地的补偿 这样 萨伊就彻底抛弃了以斯密为代表的古典学派关于地租是劳动生产物的一部分的论断 进一步从生产三要素论转向了三位一体的分配论 马尔萨斯作为土地贵族的利益代表 认为地租是总产品价值中的剩余部分 是 自然对人类的赐予 否认地租是土地所有权垄断的结果 马尔萨斯的地租理论彻底抹煞了地租所体现的剥削关系和阶级关系 2 1 3西方地租地价理论 二 西方新古典主义城市地租理论1 阿兰索地租模型阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表 他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑 并首次引进了区位平衡这一新古典主义概念 同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题 1 模型假设条件A 一个平坦的 没有任何地理差异的平原 土地质量处处相等 均可直接用于开发 并可在市场上进行自由贸易 B 买卖双方对土地市场都有充分的了解 卖方希望其收入最大 买方希望其愿望能最大程度地得以满足 C 有一座单一核心的城市 城市中任何方向的交通都极为便利 2 1 3西方地租地价理论 2 阿兰索公式 阿兰索认为 家庭收入将用于土地投资 交通运输费用和购买其他商品 包括储蓄 即 Y PzZ P t q K t 式中 Y 收入 Pz 其他商品的单位价格 Z 其他商品的数量 P t 距市中心t处的地价 q 土地数量 K t 距t处的交通费用 t 距市中心距离 在对公式进行分析后 阿兰索指出 在开支总数不超出收入的前提下 对于单个家庭来说 区位平衡的取得取决于土地数量q 其他商品的数量Z和距中心距离t之间比例的确定 即通过变化三者的比例关系 使其满意程度最大 2 1 3西方地租地价理论 于是 阿兰索运用同好曲面 IndifferenceSurface 来表示这种个人的意愿 在这一曲面上 不管地价怎样变化 都保持个人在不同区位满意度不变 由此可对三个变量进行多种组合 满意程度U也是其他商品数量Z 土地数量q和距市中心距离t的函数 即 U u z q t 3 买价曲线阿兰索将买价曲线定义为 一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线 以此来表示假设的地价和距离的组合 如果地价按此曲线变化 那么家庭 或企业 将不会计较具体的区位 相对于不同的满意度 或企业的利润 水平 就会有一组买价曲线 买价曲线BP的位置越低 其满意度 或利润 越高 由上图可得结论 家庭 或企业 会选择满意度最高且与地价构成曲线相吻合的区位 即上图E点 这是就取得了区位平衡 2 1 4地租理论在土地估价中的指导作用 一 绝对地租是土地价格存在的根源二 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素三 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 第二节区位理论 2 2 1土地区位的概念 区位就是自然地理区位 经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现 就你所知道的自然地理区位 经济地理区位和交通地理区位进行讨论 讨论一下 2 2 2区位理论的主要内容 一 农业区位论二 工业区位论三 中心地理论 2 2 2区位理论的主要内容 一 农业区位论1 杜能 孤立国 假设条件 1 该国只有一个城市 且位于其中心 其他都是农村和农业土地 这个城市是 孤立国 中商品 农产品唯一销售市场 而农村靠城市供给工业品 2 该国没有通航的河流与运河 马车是城市与农村间联系的唯一交通工具 3 各地与中心城市只有陆路相通 且运费和重量与到中心城市的距离成正比 4 平原农业区内所有土地的肥力 气候条件 农业技术条件和和农业经营者能力是相同的 且适合各种农作物的种植 农业区之外 全是荒地 5 不同的产品 由于其运输费用和生产成本的不同 其总成本也不相同 农业经营者根据市场供求调整经营品种 以达到经济利益最大化的目的 2 2 2区位理论的主要内容 2 模型推导根据上述条件 再假设生产某种农产品的单位面积土地上的收入为V 生产成本为E 到中心城市的运费为T 则利润P V E T 对于某种农产品而言 由于由于V E不变 那么利润P就只与运费T有关 我们可以用图形来表示 从图中可以看出 生产某种产品的利润与产地到中心城市的距离是呈反方向变动的 即产地离中心城市越远 所获得的利润越低 如离中心城市较远的d 点的利润要小于离中心城市较近的d的利润水平 到了N点 利润变为了0 超过了N点 就开始亏损了 没有了生产的意义 T 3 结论农业经营利润的大小 主要取决于耕种农作物的土地到中心城市的距离 2 2 2区位理论的主要内容 4 杜能圈以中心城市为中心 由近及远形成一系列的同心圆 接近中心城市的圈层 可实行集约化经营 主要生产体积大 不易保存的鲜活产品 离中心城市较远的圈层 可实行粗放式经营 生产一些耐储存 耐运输的产品 杜能把农业生产布局分为六个圈层 第一圈层 是自由农作物圈层 主要生产易腐 不易长途运输的产品 第二圈层为林业地带 主要生产需要量大 不易运输的木材和柴草第三圈层为谷草农作圈层 主要生产非集约化的谷物 牧草及蓄类 第四圈层为草田轮作区 提供的商品 农产品主要为谷物和畜产品 第五圈层为三圃农作制区 即 1 3黑麦 1 3燕麦 1 3娱乐 第六圈层为放牧区 可用图形表示为 5 杜能圈的修正 2 2 2区位理论的主要内容 二 工业区位论1 概念工业区位论是关于企业合理选址的理论 即通过对运输 劳力和集聚因素相互作用的分析 计算 选择产品成本最低的点作为工厂理想区位的理论方法 2 假设条件1 所研究的区域为一个孤立国 不存在对外贸易 2 这一区域除工业区位的经济因素外 其他因素如地形 气候 种族 技术及政治制度都相同 3 工业需要的原料 燃料和劳动力的供应地和消费地为已知 且其他矿藏条件 产品需要量 劳动力供应状况和工资不变 4 运输方式为铁路 且运费与运输距离和运载重量呈正比 2 2 2区位理论的主要内容 3 工业企业区位的选择主要涉及到三个因素 运输费用 劳动成本和集聚因素 1 运输成本对工业区位的影响为使工业成本最低 韦伯认为 工厂企业自然应选择在原材料和成品二者总运费最小的地方 因此 运费的大小取决于运输的距离和货物的数量 他还把原料分为遍布性原料和限制性原料 并在此基础上提出了原料指 系 数的概念 其计算公式为 原料指 系 数 限制性原料总重量 制成品总重量由这个公式可以得出三个结论 A 当原料系数小于1时 为降低运费 工厂应建在消费地 B 当原料系数大于1时 为降低运费 工厂应设在原料地附近 C 当原料系数等于1时 工厂可以设在原料地和消费地连成的直线上的任一站点上 2 2 2区位理论的主要内容 2 劳工成本对工业区位选择的影响对于影响工业区位的第二项因素 韦伯提出了一个劳工系数的概念 劳工系数 劳工成本系数 地域重量a 劳工成本系数指生产每单位重量产品所需支付的平均工资成本b 地域重量指每生产单位重量产品所需运输的重量 计算出劳工系数后 就可根据其大小选择工厂厂址 劳工系数大的 可把工厂建在工资成本较低的地点 因为这样带来的工资成本的节约超过了运输成本的增加 这样会使总成本降低 他还提出 当劳工成本在特定区位对工厂配置有利时 可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位 从而移向廉价劳动力的地区选址建厂 3 集聚因素对工业区位选择的影响集聚因素就是指一定量的生产集中在特定场所带来的生产或销售成本降低 集聚因素的作用主要表现为两种形态 一是由于企业规模的扩大所带来的规模经济 生产成本降低 二是由于相关企业在空间上的集中 而产生的集聚效益 主要表现为分工 协作和资源共享所带来的成本节约或利润的增加 2 2 2区位理论的主要内容 三 中心地理论 这些名词 你都知道么 中心地 中心性 需求门槛 商品销售范围 2 2 2区位理论的主要内容 决定城市的数量 规模以及分布数量的规律是否存在 如果存在又是怎样的空间结构 2 2 2区位理论的主要内容 克里斯塔勒的中心地理论1 假设条件1 均质平原 居民收入水平和消费方式完全一致 2 理想地表 即 每一点均有接受一个中心地的同等机会 一点与其它任一点的相对通达性只与距离成正比 而不管方向如何 均有一个统一的交通面 3 生产者和消费者都属于经济行为合理的人 4 货物自由流动 2 六边形市场区3 市场等级序列 2 2 2区位理论的主要内容 中心体系的基本模型1 市场原则克里斯塔勒首先关心的是在农村市场中心基础上发展起来的聚落体系 因此他首先论述的也是按市场原则建立起来的中心地模型 按照市场原则 低一级的中心地应位于高一级的三个中心地所形成的等边三角形的中央 从而最有利于低一级的中心地与高一级的中心地展开竞争 由此形成K 3的系统 低一级市场区的数量总是高一级市场区数量的3倍 由于每个中心地包括了低级中心地的所有职能 即一级中心地同时也是二级乃至更低级的中心地 所以 一级中心地所属的3个二级市场区内 只需在原有的一个一级中心地之外再增加两个二级中心地即可满足3个二级市场区的需要 在9个三级市场区内 因已有了一个一级中心地 两个二级中心地 因此只增加了六个三级中心地 这样 在K 3的系统内 不同规模中心地出现的等级序列是 1 2 6 18 由市场原则形成的中心地等级体系的交通系统 是以高等级中心地为中心 有6条放射状的主干道联接次一级的中心地 又有6条也成放射状的次干道联结再次一等级的中心地 由于此种运输系统联系两个高一等级中心地的道路不通过次一级中心地 因此 被认为是效率不高的运输系统 2 交通原则克里斯塔勒认识到 早期建立的道路系统对聚落体系的形成有深刻影响 这导致B级中心地不是以初始的 随机的方式分布在理想化的地表上 而是沿着交通线分布 在此情况下 次一级中心地的分布也不可能象K 3的系统那样 居于三个高一级的中心地的中间位置以取得最大的竞争效果 而是位于联接两个高一级中心地的道路干线上的中点位置 和K 3的系统比较 在交通原则支配下的六边形网络的方向被改变 高级市场区的边界仍然通过6个次一级中心地 但次级中心地位于高级中心地市场区边界的中点 这样它的腹地被分割成两部分 分属两个较高级中心地的腹地内 而对较高级的中心地来说 除包含一个次级中心地的完整市场区外 还包括6个次级中心地的市场区一半 即包括4个次级市场区 由此形成K 4的系统 在这个系统内 市场区数量的等级序列是 1 4 16 64 次级市场区的数量以4倍的速度递增 与K 3的系