地产估价1.pdf

1 地产估价 Real Estate Appraisal 严金海 厦门大学公共事务学院 厦门大学厦门大学 Xiamen University 2010 2011学年第二学期课程 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2 课程目的 Objectives of the Course 理解房地产对象及其价格形成的特质 理解房地产对象及其价格形成的特质 掌握市场法 收益法 成本法 假设开发法等地掌握市场法 收益法 成本法 假设开发法等地 产评估的基本原理和方法 了解我国地价估值体产评估的基本原理和方法 了解我国地价估值体 系和基准地价修正法 路线价法的原理和应用 系和基准地价修正法 路线价法的原理和应用 了解评估工作的流程和评估报告写作的基本要求了解评估工作的流程和评估报告写作的基本要求 策策 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 3 课程大纲 Syllabus 第一章 绪论 2学时 第一节 地产的概念 分类和特性 第二节 地产估价的含义和本质 第二章 地产价格的形成及影响因素 4学时 第一节 地产价格的形成 第二节 地产价格的特征 第三节 地产价格的影响因素 第三章 地产估价的原则与程序 2学时 第一节 地产估价的原则 第二节 地产估价的程序 第三节 估价报告写作规范 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 4 课程大纲 Syllabus 第四章 市场法 2学时 第一节 基本原理 第二节 估价步骤 第三节 举例 第五章 收益还原法 4学时 第一节 基本原理 第二节 报酬资本化法的公式和应用 第三节 净收益的求取 第四节 还原利率的求取 第五节 举例 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 5 课程大纲 Syllabus 第六章 成本法 4学时 第一节 基本原理 第二节 基本公式及因素说明 第三节 建筑物重新购置价格的求取 第四节 建筑物折旧的求取 第五节 举例 第七章 假设开发法 2学时 第一节 基本原理 第二节 公式及应用 第八章 地价评估 3学时 第一节 城镇基准地价评估 第二节 路线价评估 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 6 课程大纲 Syllabus 第九章 不同类型地产评估 3学时 第一节 住宅地产评估 第二节 商业地产评估 第三节 工业地产评估 第十章 特殊目的地产评估 4学时 第一节 拆迁评估 第二节 抵押评估 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 7 课程要求 考核 平时作业 40 期末考试 60 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 8 参考书目 曲卫东 叶剑平 房地产估价 中国人民 大学出版社 2009年 柴强 房地产估价 首都经济贸易大学出 版社 2008年 美国估价学会 不动产估价 地质出版 社 2001年 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 9 第一章 绪论 Introduction 第一节 地产的概念 分类和特性 第二节 地产估价的含义和本质 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 10 1 1 地产的概念 分类和特性 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 11 地产是什么 地产是指土地及定着在土地上的建筑物和 其它附着物的总称 它是实物 权益和区位的结合体 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 12 土地 建筑物 其他附着物 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 13 地产的实物 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 14 地产的实物 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 15 地产的实物 地产 居住地产 综合用途地产 别墅 公寓 商业地产 工业地产非居住地产 其他 特殊物业 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 炣 16 地产的权益 基于地产实物而衍生出来的权利 rights 利益 interests 和收益 benefits 完全所有权 最高级别的权利 占有 收益 处分 继承 也要受法律 城市规划等的限制 部分权利 所有权 使用权 抵押权 租赁权 地役权 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 17 地产的权益 权利束理论 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 18 地产的区位 位置 位置还是位置 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 19 地段 地段 蛇口中心 国际风情 交通 交通 周边20线巴士 紧邻地铁二号线 西部通道 15分钟轻松来往香港 公园 公园 四海公园 近在咫尺 教育 教育 育才中小学 育才舒曼艺术学校 南园幼儿园等近10余所名校 医疗 医疗 南油医院 蛇口人民医院 蛇口联合医院等 商业 商业 享有蛇口沃尔玛 花园城中心 海岸城 四海公寓裙楼商业等商圈资源 运动休闲 运动休闲 大南山 南山体育中心 海上世界 星巴克 蛇口酒吧街 上岛咖啡等 图1 3 华侨城 四海公寓 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 20 区位 location 易达性 accessibility 公共服务和配套设施 环境质量 邻里 neighborhood 问题 学区房房价为什么比周边住房房价问题 学区房房价为什么比周边住房房价 高高 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 21 地产特征 不可移动性 immobility 异质性 heterogeneity 居住特性 dwelling characteristics 位置特征 site characteristics 耐久性 durability 存量与流量 质量与寿命 警惕 上海倒楼事件的发生警惕 上海倒楼事件的发生 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 22 表表1 1 2002 英国住房存量建筑年代结构英国住房存量建筑年代结构比比例例 1325222120比例 19801971 19801946 19701919 1945 1919 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 23 地产特征 昂贵性 costly 外部性 externality 问题 高容积率住宅的建设对附近住房价值 的影响 易受限制 难以变现 保值增值 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 24 排名排名城市城市地块名称地块名称 楼面地价楼面地价 元 元 平米 平米 竞得方竞得方成交日期成交日期 1厦门思明区03 14片区云顶南路东侧30940恒兴2009 9 8 2北京顺义区后沙峪镇地块29859大龙2009 11 20 3苏州独墅湖北 高和路南28057绿城2009 9 22 4上海 徐汇区斜土街道107街坊龙华路 1960号地块 27232绿地2009 9 30 5杭州上城区 南星桥粮库地块 24295西子2009 8 18 6上海徐虹北路8号地块23245上海城建2009 9 2 7上海长风6B B6 7C地块22409中海2009 9 10 8杭州 拱墅区 湖墅南路186号新华集 团地块 22361绿城2009 9 3 9上海长宁区周家桥街道91街坊地块21983朗华2009 6 11 10杭州 下城区 环城北路57号 环城东 路353号地块 20963绿城2009 10 10 表表1 1 中中国住房用地成交国住房用地成交楼面楼面地价地价十十大地大地王 王 11 23 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 25 图图1 2 1965 2008年日本六大都市住宅用地价格指数年日本六大都市住宅用地价格指数 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 26 两个制度与房地产业的发展 住房制度改革 计划经济时代 住房建设投资和维修管理由国家和单位负责 以实物分配方式 通过行政手段配置 土地制度改革 计划经济时代 行政划拨 无偿无期限 禁止流转 市场经济时期 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 27 两个制度与房地产业的发展 土地制度改革 1988年宪法修正案 土地管理法 城市 农村 土地出让方式 土地出让年限 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 28 1 2 地产估价的含义和本质 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 29 地产估价 概念 估价师和估价机构根据估价目的 遵守估价原 则 按照估价程序 运用估价方法 对估价对 象在估价时点的特定价值进行分析 测算和判 断并提供相关专业意见的活动 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 30 估价的本质 评估价值而不是价格 价值和价格的关系 模拟市场定价而不是替代市场定价 地产价值是由众多的市场参与者的价值判断而非个别市场参与者 的价值判断形成 模拟大多数市场参与者的思维和行为 在充分认识房地产市场形 成房地产价格的机制和过程 以及深入调查了解房地产市场行情 的基础上 通过科学的分析 测算和判断活动 把客观存在的房 地产价值揭示出来 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 31 估价的本质 有误差但应在合理范围内 估价的准确性 即使都是合格的估价师 也不可能得出完全相同的评估价值 所有的评估都会有误差 不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准 判断一个评估价值的误差大小或者准确性 理论上是将它与真实 价值进行比较 是一门科学 也是一门艺术 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 32 估价的基本要素 估价当事人 估价师 估价机构 委托人 估价目的 一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途 不同的估价目的影响估价结果 房地产在买卖 抵押前已出租 买卖 抵押时带有租赁期间未届满的租赁合同 购买 者 抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款 即所谓 买卖不破租赁 有租 约限制的房地产 如果为房地产买卖 抵押目的对这类房地产进行评估 就应考虑租 赁合同中约定的租金与市场租金的差异的影响 特别是对于那些合同租金与市场租金 差异较大和租赁期限较长的房地产 如果为城市房屋拆迁补偿目的而估价 则不考虑 房屋租赁的影响 应视为无租约限制的房地产来估价 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 33 估价的基本要素 估价对象 估价客体 本质上是权益 估价时点 一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间 价值类型 同一估价对象有不