房地产评价体系指标库的研究和确定 张晓坤.ppt

评价体系指标和体系的选择 报告人 张晓坤报告时间 2015年6月18日 问题 房地产投资具有投资周期长 投资预期收益高 投资风险大的特点 为了应对各种风险 需要一系列的决策 需要明确各决策对于投资收益的影响 从而需要一套从整体上反映房产企业现金流情况 盈利情况 资源运营效率和使用情况 工程项目进度情况的运营评估体系 从而对企业进行全面和重点健康检查 为企业决策提供数据依据 为企业管理层从总体上把握管理变革的进度和方向提供参考 管理者需要定期拿到成型的 想要的管理报表 聚焦管理与决策 更多的关注未来 然而实际工作中常存在这样的问题或困惑 企业内部报表众多 反映企业情况的指标众多 哪些指标可以综合反映企业的运营状况 哪些指标是合理和科学的 反映企业运营状况的指标间的逻辑关系是怎样的 如何应用这些指标 如何整合这些指标 使用一套报表监控企业运营中的指标信息 几个思考 1 评价体系建立的目的 2 衡量的标准数据如何确定 3 指标如何选择 4 谁去评价 5 如何评价 6 评价完以后干什么 评价体系的目的 1 评判一个项目好坏 对以后项目的借鉴 评价就是对一定的想法 方法和材料等做出的价值判断过程 它是一个运用标准对事物的准确性 实效性 经济性以及满意度等方面进行评估的过程 2 过程评价进行纠偏 3 对项目全周期的监控 4 对不同期间的指导 财务指标需要具备的特点 1 全周期性 可以在项目各种进度情况下进行评价 2 可操作性 可以操作和实现 3 实用性 能够真实的反应问题 4 通用性 针对哪个项目都可以使用 并且客观 公平 房地产企业价值链 运营评估指标体系以价值链为载体 通过对财务指标的加工与解读 一是评估企业资源使用的效率和效果 衡量组织决策与控制的质量 像对待历史一样对待未来 二是着眼于关键的价值驱动因素 实现公司的决策与控制 决策以实现未来预期为目标 价值链展示了企业选择价值 实现价值 以及宣传价值的完整过程 运营评估指标体系用于数字化地衡量企业价值创造能力 是企业资源分配决策的依据 由 信息加工能力 和 信息解读能力 构成 衡量基准 1 基于投资收益测算执行版为衡量指标2 过程中产品结构发生重大调整 论证后修改后投资收益测试为评价标准 3 BSC法的参考 一 财务指标 财务指标 盈利能力 盈利能力指标主要包括销售利润率 成本费用利润率 盈余现金保障倍数 总资产报酬率 净资产收益率和资本收益率六项 实务中 上市公司经常采用每股收益 每股股利 市盈率 每股净资产等指标评价其获利能力 财务指标 盈利能力 财务指标 盈利能力 财务指标 盈利能力 财务指标 盈利能力 盈利指标选择 ROE 财务指标 营运能力 财务指标 营运能力 财务指标 偿债能力 财务指标 偿债能力 营运指标选择 资源占有回报率 财务指标 现金流 财务指标 现金流 财务指标 现金流 财务指标 发展能力 现金流指标选择 此类指标 包含发展能力的指标 适合针对集团的还债能力评估 对于项目公司不适用 不能运用于每个阶段 收益类 净利润效益类 净利润率 IRR资产类 NPV资金类 经营性现金流 资金平衡时间 标杆企业 财务指标确定 二 内部运营指标 内部运营指标 管理能力 内部运营指标 运营效率 内部运营指标 产品能力 内部运营指标 管控能力 内部运营指标选择 内部运营指标选择 内部运营指标选择 标杆企业 进度 关键节点的达成 质量 设计图纸 工程质量等 安全 是否发生重大安全事故 专业管理 销售目标达成 成本目标达成 内部运营指标确定 三 客户满意度指标 客户满意度 客户满意度 内部管理指标中 公共关系维护 客户满意度中 知名度 认知度 美誉度 品牌当地影响力 媒体负面曝光 群诉事件 有内容发生重叠 客户满意度指标选择 客户满意度指标选择 标杆企业 项目品牌 知名度 认知度 美誉度 客户满意度 规划设计 销售服务 工程质量 物业服务 工程维修等客户满意度 客户满意度指标确定 三 学习成长指标 学习成长指标 学习成长指标 学习成