旅游地产开发模式专题研究.ppt

旅游地产开发模式专题研究 工作 成果 旅游地产发展概况不同资源类型下旅游地产开发模式典型的旅游地产项目案例 各类资源下旅游地产开发模式研究 第一篇 旅游地产主体类单体的开发思路和成功要素旅游地产配套类单体的开发思路和成功要素 各类产品开发模式单体研究 第二篇 工作回顾 第一阶段不同资源类型旅游地产开发模式分析 第二阶段不同产品类型旅游地产单体研究 第三阶段旅游地产开发模式专题报告汇报 旅游地产开发模式专题报告要点整合与汇报 旅游地产开发模式专题研究 汇报稿 成果说明 第一篇各类资源下旅游地产开发模式研究 第二篇旅游地产各类产品单体研究 报告内容 涉及案例45个 国内案例33个 国外案例12个 详细案例15个 252页 12 5万字核心内容 不同资源状态下旅游地产开发模式研究 报告内容 主题类产品三类 配套类产品三类 164页 6 7万字核心内容 度假酒店 度假别墅 度假公寓 游艇码头 商业街 会所等产品的开发模式研究 三篇报告 四类项目 六种产品 45个案例 418页 20万字 PPT汇报篇旅游地产开发模式专题研究 报告内容 各类资源及产品核心要点总结 并对三类产品做针对性研究核心内容 旅游地产开发模式要点总结 岛屿 坡地 非核心资源区域开发要点分析 首先思考三个问题 问题一 如何理解旅游地产 其未来的发展前景如何 问题二 如何理解旅游地产的核心要素 问题三 如何理解旅游地产的资源分类 其产品有何特征 5 问题一 如何理解旅游地产 其未来的发展前景如何 什么是旅游地产 国际惯例表明 一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期 旅游形态主要是观光旅游 人均GDP2000 3000美元 旅游形态向休闲旅游转化 进入出国旅游的增长期 人均GDP3000 5000美元 旅游形态开始向度假旅游升级 2009年中国人均GDP3603美元 世界银行 人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期 旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变 旅游产品不断升级 旅游地产向复合型发展 观光旅游 休闲旅游 度假旅游 旅游地产发展趋势 江浙湖泊岛屿 旅游地产仍处于起步阶段 全国各地争相打出旅游地产概念 东部为热点发展区域 项目发展以依托自然和人文资源为主 国内旅游地产发展格局 区域分布 海南热带海洋沙滩 高尔夫球运动 文化古镇 沿海发达区域是旅游地产发展的重点 发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础自然 人文资源 人工景点是旅游地产依托的主要资源类型 大型品牌企业积极进入旅游地产市场 一线资源被大量瓜分 开发出众多旅游地产项目 但尚未形成成熟的运作模式 市场处于快速发展期 国内旅游地产发展格局 企业动态 传统旅游地产企业 大型品牌地产企业 绿城千岛湖度假公寓 雅居乐清水湾 三联青岛田横岛渡假村 华润万宁石梅湾 北京华侨城 深圳华侨城 成都华侨城 万恒大连莱茵海岸度假村 中旅 中旅珠海海泉湾度假村 10 旅游地产发展前景 旅游地产 传统住宅 目前旅游地产以投资需求为主导 GDP高速增长 流通性过剩 一定时期内投资需求将持续旺盛 但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性 高收入人群持续扩大 旅游度假需求处于快速增长中 构成旅游地产长期发展的基础 2009年国内旅游人数达到19 2亿人次 2010年有望超过21亿人次 旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域 是地方政府重点扶持产业 在政策调控下 旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性 对开发企业抗风险能力要求较大 PK 旅游地产以投资需求为主导 经济高速增长 流通性过剩 度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境 旅游地产处于较好的发展机遇 问题二 如何理解旅游地产的核心要素 旅游地产开发的核心因素包括引擎资源 产品配套和客源导向 本报告从产品开发的角度上 重点阐述资源和配套产品两部分 旅游地产开发的核心要素解读 问题三 如何理解旅游地产的资源分类 其产品有何特征 旅游地产资源类型 旅游地产常用引擎资源 滨湖 地文景观 高尔夫 文化古镇 会展商务 主题公园 滨海 温泉 目录 一 滨湖类项目 目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源 高档次的项目集中分布在湖泊密集经济发达的长三角区域 杭州千岛湖开元度假村 依托资源 千岛湖开发主题 休闲度假产品选择 半岛度假别墅 五星级标准度假酒店客户选择 度假人群 企业客户娱乐配套 餐饮 临湖SPA 临湖游泳池 游艇俱乐部经营状况 首批自驾游基地 高端且高知名度的旅游 度假 会议目的地 夏威夷Kapalua社区 国内滨湖类项目中品牌价值上升最快 营销最为成功 开发成熟的当属千岛湖 较成熟的项目为千岛湖开元度假村 依托资源 Kapalua Oneloa theRitzKapalua海滩开发主题 休闲度假产品选择 公寓别墅 度假别墅 酒店客户选择 多为高级白领人士及外籍人士娱乐配套 购物中心 植物园 网球中心 高尔夫球场经营状况 酒店入住率年平均54 68 之间 地价和住宅销售已高出原价的45 一 滨湖类项目 代表 杭州千岛湖 代表 安徽太平湖 代表 山东雪野湖 新安江水力发电站而拦坝蓄水形成 千岛湖是国家级重点风景名胜区的主要组成部分 人工湖泊 可依赖资源 人工水库 天然湖泊 滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊 人工湖泊 人工水库等 湖水优质 区域景色优美是项目价值的核心源泉 雪野湖三面环山 形成湖光山色的秀美风光 雪野旅游区整体开发定位为 湖滨休闲度假中心 山水运动 会议疗养基地 太平湖本以防洪 灌溉 发电为主 兼有航运 水产养殖之利 近年来 它又以秀丽幽深的景色闻名于中外 成为广大游客所向往的旅游胜地 一 滨湖类项目 一 滨湖类项目 注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销 打造游艇类亲水旅游项目 以高星级酒店带动整体项目的高端开发 文化价值挖掘 以文化打造品牌昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国 大大提升湖泊品牌知名度 昆山阳澄湖 绿城千岛湖度假公寓游艇 以游艇提升项目的娱乐性和参与性 喜来登酒店 以高星级酒店提升项目形象 奠定项目档次酒店是度假类项目必备产品 目前多数项目采用万豪 希尔顿等高星级酒店提升项目档次 酒店由专业公司运营 而分时度假的产权式酒店运营模式尚未发展成熟 一 滨湖类项目 产品打造的关键 建筑排布以湖景为核心 产品设计酒店化 产品线丰富 建筑排布 围湖而建 亲水排布 湖景为滨湖项目的核心资源 建筑排布围绕湖景资源别墅类产品亲近湖水 如千岛湖开元度假村围湖而建度假公寓产品强调望见湖景 如绿城千岛湖度假公寓 产品线 产品类型丰富 户型面积跨度大 滨湖类项目客户类型丰富 非常住产品 户型面积跨度较大 既有迷你别墅 又有大面积豪宅 如绿城千岛湖度假公寓 产品从70平米1房到1000 大户型 产品设计 户型设计酒店化 精装交付为主 滨湖类度假产品非第一居所 客户居住时间较短 兼顾出租经营的作用 因此采用酒店化设计 强调观景平台 弱化厨房等居家设计客户异地购买较多 因此多采用精装交付 千岛湖开元度假村 绿城千岛湖度假公寓精装70平米 建筑排布围绕湖景 户型设计酒店化 南海区域 海南岛 环渤海城市 二 滨海类项目 三亚半山半岛 雅居乐清水湾 山东田横岛度假村 香水湾一号 博鳌蓝色海岸 东和海棠福湾 大连莱茵海岸度假村 受海洋资源的限制 滨海项目集中在海南 青岛 威海等滨海区域城市 目前比较成功的项目大多分布在海岸资源丰富的海南省 青岛金海角度假村 南澳东冲度假村 滨海类项目 依托大海与沙滩 丰富度假内容 形成旅游度假与居住的结合体 二 滨海类项目 项目成功主要依托区位 产品以及项目创新 二 滨海类项目 滨海类度假项目在选址方面应遵循以下原则 判定海景资源价值 首选优良 特色海景区域 海景质量 海水质量 沙滩沙质 海岸线范围及视野 台风 水温等气候特征 海平面是否适合水上运动等 海景特色 是否具有海湾地形 是否具有山景与海景的结合 是否具有良好的热带植物景观 日出日落时是否具有特有的景色 是否具有文化内涵 选取成片且有一定纵深的海滩地块 项目规模 成片地块较易规划和开发 便于开发企业打造业态齐全 有规模效应的产品 地块特征 地块最好具有一定的纵深 以便对物业进行合理配比 建造配合度假物业的其他物业 增强旅游地产产品的整体性 传统以别墅 酒店的形式逐渐丰富 创新产品类型涌现 住宅区除了别墅也要有观景公寓 酒店除了一般商务酒店 标准型酒店外 要有别墅式酒店 度假酒店 丰富的产品线 多样的产品形态 高端的产品档次 高档的产品让人们趋之若鹜 而产品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外 也可以为项目盈利添上亮丽一笔 二 滨海类项目 中国已知的温泉点约2400多处 台湾 广东 福建 浙江 江西 云南 西藏等地温泉较多 其中最多的是云南 有温泉400多处 温泉产品已经由最初的单纯依靠天然温泉的洗浴项目提升到打造 汤文化 的项目 目前的温泉产品突出保健概念 针对不同人群的体质开发不同种类的温泉项目 并配合健康检查 美容 养生 水疗以及休闲娱乐项目 使得温泉产品更丰富 更有包容性 三 温泉类项目 温泉类项目主要依托地热温泉资源 目前有人工温泉可利用 温泉项目通常与养生 休闲娱乐相结合 与会展商务等做复合型开发 温泉类度假项目的关键在于品牌与配套 通过配套重塑区域 打造品牌 从而完成客户从旅游观光到休闲度假的转换 最终形成以温泉资源为核心 集旅游 休闲 度假 居住为主要功能的复合型旅游地产项目 三 温泉类项目 温泉项目演变 洗浴洗浴 休闲综合性 汤文化 温泉类度假产品由 小而精 向 大而全 的复合型旅游地产发展 目前多采用温泉和其他功能复合开发 三 温泉类项目 温泉 会议休闲模式 特征 通过大型会议会展和温泉的结合 幵围绕会都来进行各项配套建设和经营服务 廸设完善的商务及会议设施 配套专职会议接待部 以及满足会议客人全方位需求 使得会议会展成为主角 温泉成为了配角 最终实现的是温泉资源综合开发 温泉 水游乐模式 特征 通过温泉造浪池 温泉漂流 温泉游泳池 水上滑梯 等一系列时尚 动感 刺激的水游乐项目的引入 实现温泉度假村夏季经营的火爆 此模式未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上 这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高的要求 佛冈聚龙湾 九华山庄 北京温都水城 广东恩平锦江温泉 温泉 高尔夫模式 特征 通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合 形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品 温泉高尔夫 是顶级度假村开发的经典模式 上海太阳岛高尔夫温泉度假村 北京龙熙温泉高尔夫 三 温泉类项目 温泉 滑雪场模式 特征 温泉结合冬季最时尚 最具挑战性的滑雪项目 是养生与运动的美妙结合 将形成强大的吸引力与竞争力 活力冬季 的概念也应运而生 从而有力推动冬季旅游的突破 此种模式应成为北方地区温泉度假村开发的重要模式 温泉 综合游乐模式 特征 由五星级酒店 主题乐园 剧场 康体中心 运动俱乐部 拓展训练营 高尔夫项目 休闲垂钓区以及自驾车营地等项目功能齐全 配套最完善的超大型旅游休闲度假区 此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥了到极致 从而产生了极大的市场吸引力 辽宁安波温泉滑雪场 辽阳弓长岭温泉滑雪场 珠海海泉湾 温泉 生态农庄模式 特征 主要通过设计温泉水的系统利用模式 利用温泉余热发展包括温室大棚 热带鱼养殖等为核心内容的农业产业 北京蟹岛温泉生态庄园 2009年 我国人均GDP达3603美元 3000美元为临界点 高尔夫运动进入起步发展阶段 高尔夫的发展主要受城市的经济 景观资源和气候条件制约 深圳观澜湖高尔夫社区建有5大锦标级球场 高尔夫学院 五星级骏豪酒店等高尔夫物业依托独占的强势高尔夫资源 进行别墅 公寓等度假性物业的开发30万平方尺会所 游泳池 健身室 Spa等娱乐康体设施 同时提供会议设施观澜湖高尔夫大宅 惠阳棕榈岛高尔夫先期启动高尔夫球场建设 带动房地产发展开发适合主力客的洋房产品和别墅产品 并提供针对性配套泰式风格的建筑 园林设计让居住的氛围更富度假感 高尔夫进入中国以来受多种政治经济因素影响 目前仍处于起步阶段 分布上由南向北 由沿海向内地发展 沿海发展旺盛 南方发展较北方成熟 四 高尔夫类项目 深圳观澜湖高尔夫社区建有5大锦标级球场 乡村俱乐部 高尔夫学院 五星级骏豪酒店等高尔夫物业依托独占的强势高尔夫资源 进行别墅 洋房 公寓等度假性物业的开发30万平方尺会所 游泳池 健身室 Spa等娱乐康体设施 同时提供会议设施观澜湖高尔夫大宅 惠阳棕榈岛高尔夫先期启动高尔夫球场建设 带动房地产发展开发适合主力客的洋房产品和别墅产品 并提供针对性配套泰式风格的建筑 园林设计让居住的氛围更富度假感以度假为主题 建立多样的度假型配套设施 六 高尔夫类项目 高尔夫旅游高尔夫与旅游的结合 以休闲 运动和体验为目的的旅游特点休闲性 体验性 趣味性 挑战性需求产生原因球场环境和景观的诱惑南北气候条件互补不同风格球场的魅力高端商务活动的需要 球道是沟通的桥梁 果岭是签约的会场 高尔夫地产产生的原因与运动的高档化 客户层面的特殊性有直接关系特点客户多为远距离参与运动 客户对于居家之外的休闲空间的需求 都市优美绿色环境较为稀缺 高尔夫球场成为高尚景观的代表 回归大自然的趋势使高尔夫物业的居住功能得到重视 开发方充分挖掘项目附加值 高尔夫与房地产的关系高尔夫物业为高尔夫附属产物 能大大提高高尔夫项目的经济价值 高尔夫物业的销售总额可接近和超过会员卡销售总额 且比重有逐渐增大的趋势 因此房地产在项目操作中占有举足轻重的作用 绝大多数GOLF盈利模式 与房地产联动发展 在球场周边建设别墅和酒店 以房地产进行盈利 我国目前高尔夫项目主要结合旅游和房地产两个方面进行开发 六 高尔夫类项目 高尔夫与地产衔接 内切球场本身提升别墅的附加值 打造稀缺性与尊贵型并重的高尔夫高端物业 总价较高 产品线比较单一 受众面小 外切此类产品伴随着一定体量的区域开发功能 高尔夫在整体功能上偏重于成为社区优势的配套 而社区内的产品线一般从度假公寓到别墅等 拥有较长的产品线与丰富的配套环境 相离别墅项目完全位于高尔夫项目之外 甚至与高尔夫具有一定距离 仅在社区小品 园林景观上体现高尔夫元素 六 高尔夫类项目 西京都高尔夫别墅 汤臣高尔夫别墅 保利国际高尔夫花园 别墅 根据客户定位的不同 决定别墅的户型 面积 功能 管理方式与盈利模式 创新余地相对较大 形式灵活 酒店 主要分为度假需求酒店与会议需求酒店 在表现形式上可与别墅有一定程度的重合 配套 高尔夫客户定位差异化最大的部分 如商务型客户配备的会务型酒店 SPA会所 家庭型客户配备的托儿所 小型游乐场 野战营等设施 六 高尔夫类项目 高尔夫项目产品选择 以高端客户为切入点 打造别墅 酒店 配套关联性开发 提高综合服务水平 提升高尔夫项目吸引力 高尔夫项目开发在资金 抗风险能力 资源整合 客户资源等多方面均有着很高的门槛 需要开发商具备极强的企业实力和高度的投入力度 对资金实力的要求高高尔夫项目前期投资大 投资回收期长 对企业资金的占用金额大且占用时间长对长期抗政策风险能力要求高高尔夫项目有政策雷区与敏感区 开发企业需承受长期经营过程中的政策风险对资源整合能力的要求高开发企业需具备整合专业 品牌 活动和媒体资源的能力对客户资源与品牌营销能力要求高开发企业需具备高端财富客户及强力营销渠道平台 高尔夫项目产品选择 以高端客户为切入点 打造别墅 酒店 配套关联性开发 提高综合服务水平 提升高尔夫项目吸引力 四 高尔夫类项目 各类资源项目开发要点 资源特征 项目类型 核心产品 开发要点 滨湖类 主要分布在江浙地区 以水域为核心景观 项目表现为滨湖区域 湖心岛 酒店 别墅 公寓 游艇 注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销 打造游艇类亲水旅游项目 以高星级酒店带动整体项目的高端开发 千岛湖开元度假村绿城千岛湖度假公寓 滨海类 海南 环渤海区域 资源稀缺 客户辐射范围广 酒店 别墅 公寓 高尔夫 游艇 规模性开发 国际化营销 优先完善海滩景观 产品类型丰富 产品线长 注重后续经营托管 半山半岛雅居乐清水湾 温泉类 分布在地热资源丰富区域 目前有人工温泉可利用 酒店 别墅 公寓 休闲养生项目 产品由 小而精 向 大而全 的复合型旅游地产发展 目前多采用温泉和其他功能复合开发 九华山庄温泉度假酒店中山温泉宾馆 旅游度假类项目通常远离市区 完善配套是项目开发的前提 先做旅游后做地产 增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性 变观光为度假 实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键 高尔夫 以广州和海南为主 需要高端客户群支撑 用地受到严格控制 高尔夫球场 酒店 别墅等 项目在资金 资源整合 客户等多方面均有很高的门槛 需要与高端别墅嫁接 完善高端服务体系 深圳观澜湖高尔夫社区南京中山国际高尔夫 产品是旅游地产概念 功能和品牌的承载者 是旅游地产投资收益的主体 根据各类产品在开发中作用 分为主体类产品和配套类产品 主体类产品度假酒店度假别墅度假公寓 旅游地产产品 配套类产品游艇商业街会所 一 酒店 品牌选择 功能定位 品牌功能 配套功能 盈利功能 酒店是最基本的度假产品 是旅游地产项目中不可或缺的产品 酒店是旅游度假功能重要提供者 也是项目价值和品牌的重要体现者 39 绿城千岛湖度假公寓 引入喜来登酒店 五星级 套房数250 标准间1600元 天 旅游渡假区酒店入住率受季节性影响较大 整体保持较高入住率 以三亚为例 2010年前三季度酒店入住率61 83 同比增长2 2009年旅游饭店客房开房率62 3 整体入住率较高 并表现为一 四季度入住率高于二 三季度 一 酒店 千岛湖开元度假村 五星级227套房 标准间700元 天 陵水香水湾君澜度假酒店 别墅型 65套房 标准间2990元 天 三亚半山半岛洲际度假酒店 五星级343套房 标准间2600元 天 三亚万豪度假酒店 五星级452套房 标准间2200元 天 目前酒店品质星级呈逐渐升高趋势 高星级 高价格酒店大量出现在旅游景区 成为项目档次的标志 旅游区酒店入住率整体较高 酒店运营模式处在不断创新中 国内高端旅游地产项目主要采用引入管理公司的方式进行经营 产权方面采用自主持有产权或者出售产权的模式 一 酒店 典型项目运营模式表 度假别墅是目前旅游度假项目住宅类产品的主力 在产品打造和运营方面突出其旅游度假的特点 产品分类 产品特点 核心功能 二 度假别墅 产品面积跨度大 尽可能多的扩大产品线 降低风险 户型设计酒店化 度假功能优于居住功能 营造度假氛围 通常是精装修 并有奢华产品配置 扩大产品线降低风险 在江浙一带 别墅户型面积总体来说偏大 一般在300平方米以上 海南地区 别墅利用时间段 户型面积中70 200平方米 观景功能优于居住功能 度假别墅设计特别要照顾到客户的观景需要 结合当地的气候特点设计宜居户型 巧用阳台 露台 架空层 架空廊等设计 创造出度假气息 观景需要 打破常规 面积跨度大 别墅强调享受和度假感模糊客厅 卧室 卫生间的界线 营造出不同于日常生活的浪漫度假气息 一般采用全装修 根据装修标准不同 选择配置 二 度假别墅 度假别墅类项目的建筑风格特征 建筑风格鲜明 风格定位结合旅游主题 体现地方特色 世界上的顶级别墅以西班牙式 意大利式 法式三大经典建筑风格为主 国内旅游地产项目中的别墅也多采用西班牙地中海 法式或欧美简约建筑风格 度假别墅类项目需要结合地域特征 植入当地风土人情及文化特色 二 度假别墅 44 度假别墅类产品的园林与度假主题相协调 园林风格与度假区景观及文化相一致 园林与建筑融合 景观延伸到建筑 国内的度假别墅园林风格可分为西班牙地中海式 法式 中式 东南亚热带雨林风格等 经典的园林设计并不单纯是一种风格 而是在异域风情中融入中式园林精髓 二 度假别墅 度假别墅空置期长 对物业委托管理要求较高 多数项目提供委托出租服务以提高客户投资收益 管家式服务 提高项目品质 引入世界一流管理公司 高智能 私密化项目配套 强调项目享受感 高尔夫球场 提供个性化服务 物业管理入户 私家泳池 花园 风情商业街 服务 配套 二 度假别墅 度假公寓是在不降低项目整体档次的前提下延长产品线的产品 建造上强调观景 建筑排布以景观为核心 产品面积跨度大 不同楼层价差悬殊 普通住宅建筑排布一般都是南北朝向 而度假公寓注重的是景观面 当项目东面临海或临湖时 度假公寓的排布将以景观面为主采用东西朝向 为的是更好的利用地区的自然景观资源 绿城千岛湖度假公寓围绕湖景的建筑排布 千岛湖湖面 绿城千岛湖户型与景观资源位置示意图 度假公寓每一户户型在设计时一般都围绕景观面 尽量使户户都做到景观可视 户型跨度从70 1000平米 度假公寓项目景观设计与旅游景点保持相同风格 成为旅游景区的延伸 景观和建筑融为一体 三 度假公寓 户型以精装修为主 设计酒店化 弱化功能的齐备 强化空间的舒适 购房者以投资为主 一般不会在公寓中长期居住 所以一般开发商都会选择以精装的形式把房子交给购房者 做到拎包入住 并便于后期经营出租 度假公寓是给人们在度假旅游时提供居住服务的项目 则舒适度是产品首先要考虑到的 所以一般的度假公寓在户型设计上采用酒店化的设计 弱化厨房 储藏空间 强调卧室客厅的舒适度 绿城千岛湖度假公寓户型图 通过大面积阳台 让住户能最大限度的观景 总体的装修标准高端化 一般不低于4星级酒店的装修标准 三 度假公寓 六 会所 与普通会所相比 旅游度假项目会所对商务设施和服务要求较高 常有多功能会议厅及相应服务 此外可能有休闲茶座 多功能室 商务中心等 旅游度假类会所的运营通常与高尔夫 游艇的运动设施相结合 由俱乐部经营 旅游地产项目的会所通常与商业街 休闲娱乐运动项目相配合 按其功能特征形成休闲娱乐类 运动类 商务类三大种类 常见的会所功能 普通社区会所与旅游地产会所功能比较 现代旅游地产会所主要为提供配套功能会所和与高尔夫 游艇等俱乐部结合的专业高档会 会所选址需要和商业街等其他配套设施协调 多点发展保证了各类配套项目拥有独立的充分的发展空间 也有利于各项目进行专业化的经营管理 目前大多数旅游地产项目没有设置专门大规模集中性的会所 而是将传统的会所功能分拆分到各个配套的餐饮 娱乐 休闲 运动等设施或项目上 并有可能将其中的一部分交由专业公司进行经营 优势 例 观澜湖高尔夫大宅会所功能列表 由于酒店和商业街的存在 会所大部分功能将由酒店提供 会所是否设置 设置规模 功能选择均需和酒店 商业街统一规划 六 会所类配套项目研究 针对当前旅游地产开发中的主要资源类型 重点研究三类旅游地产项目的开发模式 岛屿项目旅游城市非成熟景观区项目山地坡地项目 基于开发理论的项目研究 岛屿项目开发要点解读 杭州千岛湖开元度假村 独立开发 依托资源 杭州千岛湖项目规模 300亩产品选择 半岛度假别墅 五星级标准度假酒店娱乐配套 餐饮 临湖SPA 临湖游泳池 游艇俱乐部 淀山湖畔涵璧湾 独立开发 依托资源 上海淀山湖项目规模 80万平方米产品选择 别墅娱乐配套 会所 游艇 岛屿项目典型案例 舟山凤凰岛综合旅游项目 独立开发 依托资源 舟山群岛项目规模 170亩产品选择 别墅 酒店 游艇 高尔夫娱乐配套 净化海水游泳池 海水足浴 高尔夫练习场 淡水垂钓场 近海海钓 野外烧烤等 青山湖郡原列岛花园 独立开发 依托资源 浙江青山湖项目规模 268亩产品选择 3300米水岸线 1个本岛 1个半岛 3个小岛 1个游艇码头 8000平方米精品岛屿会所酒店 1个岛屿特色SPA 约90栋游艇别墅 长兴岛桔园度假村 部分开发 依托资源 长江入海口项目规模 10余万平方米产品选择 别墅 酒店娱乐配套 桔洲穹庐 高尔夫练习场 CS真人射击场 游泳馆 桑拿中心 会务中心 橘园 人文价值提升 度假先行 项目定位 完善配套 产品打造 岛屿项目开发成功需要多种要素的推动 分阶段开发 岛屿项目 岛屿与陆地间的交通问题 需要有直接的桥梁公路 方便人 车出行 因此岛屿开发以接近陆地为主 基础设施 岛屿项目与陆地脱离 项目的可进入性 岛屿内生活设施 生活环境是项目能否开发的前提 交通 基础设施首先完善 岛屿项目完善配套 交通设施 资源环境 岛屿内水 电 煤气 通讯等基础设施完备 保证岛屿项目能够运作 对岛屿环境进行美化和修正 建设滩涂 净化水域 岛屿与陆地直接相连 实现驾车直接直接到达 保证岛屿生活设施的供应安全和生活的便利性 岛屿项目完善配套 千岛湖开元度假村半岛项目 与陆地直接相连 上海涵壁湾沿湖群岛 岛屿间以道路相连 舟山凤凰岛独立多岛以道路与陆地相连 青山湖郡原列岛花园半岛和独立岛 以道路链接 主动高端定位 资源价值 岛屿具有无可替代的私密性 具有与世隔绝的先天条件 能实现宁静的度假生活 具备打造高端私密性度假空间的条件客户基础 位于发达城市圈的岛屿项目具有广泛的高端度假客户 而追求第一居所的中低端客户不会考虑远郊岛屿产品 岛屿项目项目定位 岛屿具有独特的亲水资源和绝佳的私密性 是休闲度假胜地 针对休闲度假客户以高端为主 当前岛屿类项目主要采用高端定位 绿城千岛湖度假公寓 杭州青山湖郡原列岛花园 上海淀山湖畔涵璧湾 以喜来登酒店带动整体高端形象 公寓单价达4万以上 最大户型上千平米 以喜来登酒店带动整体高端形象 公寓单价达4万以上 最大户型上千平米 以喜来登酒店带动整体高端形象 公寓单价达4万以上 最大户型上千平米 挖掘历史文化 岛屿自身或所在水域通常都具有一定文化历史 文化遗址 历史名人 风土人情 古建筑 强调文化的挖掘和概念的创新是提升项目利润的关键 岛屿项目人文价值提升 文化赋予和创造 弥补滨江类产品的 高复制 性 赋予项目独特性 创造产品价值 文化注入和品牌营销 从新安江水库到千岛湖 改变的 不止是名称 新安江水库 千岛湖 岛屿项目人文价值提升 度假先行 高星级酒店 已成为度假类项目必备产品 成为重要的价值支撑和度假功能提供体游艇 在适合的条件下游艇项目是休闲度假活动的主题温泉 高尔夫等 根据项目规模 项目定位设置 是项目价值的重要支撑点 岛屿项目度假先行 岛屿类项目多处于远郊 项目价值的实现需要客户的亲身体验 因此优先规划和打造度假产品是项目价值实现的捷径 高星级酒店 游艇 高尔夫 岛屿项目度假先行 酒店 游艇 会所是岛屿项目实现旅游度假功能的主要产品 酒店多采用高星级以奠定项目高端形象 游艇一般由游艇俱乐部经营 码头出租 在项目规模允许下 部分项目打造高尔夫练习场 岛屿项目度假先行 绿城千岛湖度假公寓 优先引入喜来登酒店 打造游艇码头 建造高档会所 通过样板示范区实现体验式营销 桔园度假村内有岛内唯一一家三星级旅游涉外饭店及中国绿色4A饭店 内设新建的高尔夫练习场 淀山湖畔涵璧湾目前已建起水上运动场 游艇俱乐部 保龄球场等 岛屿项目产品打造 产品打造的关键点一 建筑排布以资源为核心 建筑排布 水系导入 亲水排布 水域广泛是岛屿的核心优势 建筑排布围绕水景资源 别墅类产品亲水而建 如千岛湖开元度假村 淀山湖畔涵璧湾 度假公寓产品强调望见水景 如绿城千岛湖度假公寓 淀山湖畔涵璧湾 绿城千岛湖度假公寓 岛屿项目产品打造 产品打造的关键点二 产品设计酒店化 产品线丰富 产品线 产品高端定位 产品线拉长 岛屿项目客户类型以高端为主 但因非第一居所 户型面积跨度较大 如绿城千岛湖度假公寓 既有迷你别墅 又有大面积豪宅产品从70平米1房到1000平米大户型 淀山湖畔涵璧湾别墅有5种户型 面积从760平方米到1323平方米不等 产品设计 户型设计酒店化 精装交付为主 岛屿类度假产品非第一居所 客户居住时间较短 兼顾出租经营的作用 因此采用酒店化设计 强调观景平台 弱化厨房等居家设计客户异地购买较多 因此多采用精装交付 淀山湖畔涵壁湾 千岛湖度假酒店 产品高端化户型酒店化 区域起步期 此时资源价值一般 缺乏相关配套 需要与政府合作完善配套 从整体品牌形象着力打造快速开发期 准现房交付 缓解异地售房压力 分期开发 保证现金流区域成熟期 区域成熟项目较多 竞争压力大 需要通过创新突破竞争 分阶段开发 合理有序的开发模式 明确的客户选择是项目成功的助推力 岛屿项目分阶段开发 岛屿项目分阶段开发 千岛湖旅游度假区的发展历程表 旅游区非成熟景观区项目开发要点解读 旅游区非成熟景观区项目如何开发 问题症结 缺乏强势资源 向已有成熟区靠 分享成熟旅游区客户资源通过产品规划及景观打造 使项目融入度假大区域 借势 打造人工旅游资源 如人工温泉 高尔夫球场 游乐场 公园等 创造全新概念 如常州恐龙园 无恐龙 造景 核心解决途径 概念创新 价值突破点一 向成熟旅游区 强势影响力区域 靠 分享成熟区品牌价值 案例借鉴 三亚山水国际 借鉴点 向三亚靠 分享成熟区域客户资源 三亚山水国际 借势三亚 案例借鉴 概况 山水国际总占地面积为2351亩 总建筑面积逾100万平方米 综合容积率为0 56 绿化率50 其产品形态包括独立别墅 联排别墅 双拼别墅 叠拼别墅 多层住宅 小高层住宅 酒店式公寓 水上餐厅及商业步行街等 地理条件 位于三亚市区 非一线海景 项目自身缺乏自然资源 利用其三亚市区的地段优势 分流度假客户 三亚山水国际 位于三亚非一线海景区域 占地逾两千三百亩 缺乏景观资源 依靠产品打造 融入三亚度假区 分流度假客户 三亚山水国际 案例借鉴 引入水系 营造热带水景效果项目外部景观不具备优势 通过内部景观打造 营造出热带海景效果 融入三亚旅游区 实现快速销售和溢价 在外部资源缺乏的情况下 强化内部景观打造 营造热带园林效果 形成集度假旅游 文化娱乐 健康休闲 生活居住于一体的 山水国际村 开发水上游乐设施 水上餐厅等 增添项目娱乐性 丰富产品类型 延长产品线 扩大客户范围 与一线海景高价项目形成差异化 价值突破点二 打造商业化旅游资源 如人工温泉 高尔夫球场 游乐场 公园 奥特莱斯等 通过产品提升项目价值 案例借鉴 观澜湖高尔夫东部华侨城 观澜湖高尔夫位于深圳 横跨20平方公里高尔夫绿地的观澜湖国际顶级豪宅区 项目区位 链式 服务 1997年 观澜湖晓峰居别墅正式入市 赢得市场积极追捧 2002年 观澜湖获 中国深圳地产高档楼盘成功开发典范 2003年 高尔夫大宅入市 成为国内最受瞩目的别墅住区之一 2004年12月 高尔夫大宅荣登 中国十大超级豪宅 2005年9月 观澜湖黄金岭别墅入市后迅速售罄 2005年11月 在 宾利国际地产奖 中荣获两项五星级大奖 2006年4月 观澜湖 翡翠湾103栋别墅一日售罄 2007年1月 观澜湖赢得2007 2018连续12届高尔夫世界杯举办2007年7月 224套观澜湖 上堤在1 5小时内全部售罄 观澜湖大事记 案例借鉴 观澜湖高尔夫地产 以高尔夫提升价值 借助高尔夫这一最具贵族气质的休闲运动作为载体 通过酒店 球场 会所 宅邸和一系列休闲娱乐项目和服务 形成自身完整的产业链条 成功营造了一个国际化高端时尚生活圈层 项目引擎物导入分析 高尔夫 优质自然景观项目选取了高尔夫球这个最具贵族气质 最绿色 最阳光的项目作为出发点和承载整个模式的平台 从而突出了尊贵 高雅 时尚 健康 精彩 世界一流的理念和特质 该项目市场定位于最高端的国际时尚生活圈层 明确是为社会财富精英 成功人士准备的 从而成为一种成功的象征 身份的象征 从而最大限度里利用了高尔夫以及优良的自然景观这两大引擎 项目引擎物导入分析 物业配比分析 观澜湖高尔夫地产 观澜湖高尔夫项目的引擎物是高尔夫 优质自然景观 项目围绕高尔夫主题配置了多个高档次且别具特色的项目 形成了一个完整的高尔夫旅游休闲产业链 案例借鉴 观澜湖土地运营策略 观澜湖土地运营的目标是通过与旅游产业 休闲产业的结合参与城市运营 整体思路是通过科学的规划 先造环境再造城 以此提升并发挥土地的最佳状态 使环境成为整个社会发展的有力承载者 观澜湖项目运营策略 策略一 首发造景 策略二 先做配套后造城 策略三 依托旅游休闲资源打造旅游住宅项目 策略四 利用文化价值做营销 观澜湖高尔夫地产 观澜湖模式采用先造环境再地产 先造配套再造项目的模式 通过休闲度假产业的打造和运营提升项目土地价值 案例借鉴 典型案例 观澜湖高尔夫地产 观澜湖模式 融体育经济 赛事经济 商务经济 休闲经济及房地产开发于一体 最终令观澜湖豪宅物业具备了普通楼盘无法企及的独特优势 东部华侨城 案例借鉴 华侨城旅游 地产的开发模式 通过打造主题公园营造度假氛围 实现旅游地产项目开发 东部华侨城是国内首个集休闲度假 观光旅游 户外运动 科普教育 生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区 中国国家旅游局和国家环境保护部联合授予 体现了人与自然的和谐共处 地理位置 中国深圳大梅沙占地面积 9平方公里投资资金 35亿元开发时间 2004年12月30日动工建设 2007年7月28日项目一期开放 耗时938天主要板块 大侠谷生态公园 茶溪谷休闲公园 云海谷体育公园 华兴寺 主题酒店群落 天麓大宅等六大板块 三大谷 大侠谷生态公园 茶溪谷休闲公园 云海谷体育公园 三大山地主题小镇 茶翁古镇 茵特拉根温泉小镇 和 海菲德小镇 主题酒店群落大多建在此 其中 茵特拉根温泉小镇 建有高星级酒店 独栋别墅 天麓一 二 六 七 八 九区目前在售 是总建筑面积约20万平方米的纯独栋别墅 东部华侨城规划原则 一 尽量少扰动或者不扰动山 水 植被 二 项目建成后 加强对山 水 植被的保护 三 充分利用无污染 可循环的能源进行产品设置和开发 华兴寺 座落在东部华侨城的观音座莲山 体现佛教旅游文化 包括 观音座莲宝像 华兴寺檀越酒店 妙相禅境 天音梵乐 大雄宝殿 众香界 香积斋 归一阁 云水堂等 华兴寺 东部华侨城 案例借鉴 先规划后开发 先旅游后地产 深入挖掘项目文化和自然资源价值 投资打造旅游度假公园 寺庙等 提升区域旅游价值 大侠谷探险乐园茶溪谷度假公园茵特拉根小镇海菲德小镇茶翁古镇大华兴寺 茵特拉根酒店东部华侨城瀑布酒店东部华侨城房车酒店天麓独栋别墅 大华兴寺菩提宾舍云海谷高尔夫会员球场公众球场 特色酒店 休闲娱乐 体育健身 东部华侨城 案例借鉴 坡地项目开发要点解读 坡地项目如何开发模式 坡地资源分析 资源优势 具有山地景观资源 环境优美 项目易产生层次感 位于城市郊区 适合开发休闲度假项目和第二居所开发难点 资源可替代性强 不够强势 远郊陌生区域缺乏价值诉求点 价值突破方向 一 深入挖掘文化价值 利用古建筑 民俗文化等吸引游客 将文化价值嫁接到地产项目二 打造休闲娱乐项目 温泉 高尔夫 游乐场等 提升项目价值 价值突破点一 深入挖掘文化价值 利用古建筑 民俗文化等吸引游客 将文化价值嫁接到地产项目 案例借鉴 成都芙蓉古城 借鉴点 从川西民居切入 通过营造中式复古建筑 川西民俗文化氛围实现旅游地产盈利 典型案例 成都芙蓉古城 项目位置 芙蓉古城位于成都西郊青羊界 新成温公路成 温 郫生态城市带快速通道旁 交通便利 距市区二环路仅10余分钟车程 与外环路文家立交桥相距仅1000米 2001年开始全面启动 项目定位 集居住 度假 休闲 投资于一体 融合各种中国民居建筑风格 以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区 项目规划 芙蓉古城总投资逾2亿元 占地约810亩 项目容积率0 26 规划总建筑面积13万多平方米 绿化率达66 8 分川西区 苏州区 云南区 紫宸园 唐风区五大区 芙蓉古城项目从川西民居文化切入 融合多种民居建筑风格 打造复古建筑群 通过对古建筑和川西文化的渲染 构筑项目文化价值 项目将居住区 老式建筑 博物馆 祠堂 庙宇 会所 宾馆等完美结合 中间穿插人造山坡景观和水环境 即利于居住又方便休闲 芙蓉古城 包罗北方皇家园林 江南私家园林 四川古典园林 岭南庭园等 根据不同风格住宅院落作园林布置 在差异中达成统一 于对比中体现缤纷 由川西民居 江苏民居 云南民居 唐风建筑组团架构了芙蓉古城的住宅体系 它集居住 度假 休闲和投资于一体 住宅2层为主 建筑面积42 212平米 巧妙组合各种特色建筑符号 外观古朴 住宅内部实用性强 项目的功能配套齐全 不但有温泉浴音乐休闲广场 小型足球场 网球场 高尔夫练习场 门球场等运动场所 还有老年人健康中心 诊所护理中心 美容中心 诗书画社等 休闲娱乐配套十分丰富 典型案例 成都芙蓉古城 芙蓉古城拥有多种民居和园林建筑 休闲娱乐配套齐全 园林 商业街共同体现川西民俗文化 饮食文化 成都传统小吃韩包子 钟水饺 三大炮 散子麻花等 童趣文化 陀螺 响簧 铁环 毽子 风筝 弹子等玩具 天府街市文化 蜀绣 蜀锦 竹帘画 剪纸 泥塑 木雕等传统手工制品 茶文化 铜壶 铜烟袋 铜茶椽子再现古城 水文化 流传数千载的龙舟比赛 放河灯 民风民俗文化 传统婚典 搭戏台 贴门神 磨刀人 打更人 地域文化 温江鱼凫王都遗址 寿安乡陈家桅杆 大石文化 琴壁空弹 丰富的传统文化 典型案例 成都芙蓉古城 芙蓉古城以传承文明为引擎 产品构建文化 文化转化为商业价值 将文化作为其持久的核心竞争力 价值突破点二 打造休闲娱乐项目 温泉 高尔夫 游乐场等 提升项目价值 案例借鉴 山东卧虎山度假项目群 借鉴点 打造游乐场 提升区域休闲娱乐价值 引导客户休闲度假需求 卧虎山景区位于济南城南山区仲宫镇西4公里处 卧虎山水库汇锦绣 锦阳 锦云三川之水于卧虎山和黄花山之间 坝长985米 高37米 水面面积270多公顷 蓄水量1 1亿立方米 卧虎山旅游度假项目以卧虎山本身的地文景观作为核心景观资源 卧虎山度假项目群位于山东省济南市 包含卧虎山度假村别墅项目 卧虎山滑雪场 杨而民俗文化村和卧虎山水库等 典型案例