龙山项目前期考察分析报告.ppt

龙山项目前期考察分析报告 目录 前期实地市场调研项目的具体情况前期的规划设计合作方案 前期实地市场调研 本次考察项目所在地位于被誉为 中国菊花文化艺术之乡 的国家级重点镇 广东省中山市小榄镇 区 人口约为40万 是中山市重要市辖区 在小榄的经济收入中 农 商 工 三大产业比例为0 4 57 5 42 1 商业市场调研小榄镇商业集中于升平中路和民安中路交汇处 交汇处有小榄目前规模最大 档次较高的大信 新都会 总共四层 业态丰富较为完整 商家整体的品质较高 规模较大 通过调研 大信一楼的商铺200 400元 根据具体铺位增减租金 直接进场无需转手费 二三楼整体打包出租给其他业主目前无法得知具体价格 需继续调研 和大信 新都会一巷之隔就是顺昌广场 顺昌广场总共四层 是一个综合购物中心 顺昌广场三楼现已有较多的铺面关门 根据物业提供的资料是因为商场进行升级改造 且不管是和因素 整体的相比大信从结构 装修 品牌等做比较整体相差一个档次 虽然在和大信的竞争中处于下风 但此地商业集中 交通便利 人流量大 所以整体的经营情况还是不错 相比大信 顺昌租赁价格较为便宜 一楼100 250元 三楼许多铺面关门 较为惨淡 顺昌购物中心以西 新华中路街道两侧布满了商铺 其中主要以服装店为主 少量的杂货和餐馆 此区域主要以服装店为主 多为女性时装 或许是由于天气较热的缘故 客源流失到两大购物中心去了 街铺的租金根据靠近两大购物区的距离增减 租金约为120 200元 和商场不同的是 街铺需转手费 一般为6 10万元 根据两天的实地调研 可以得出以下几点 一 小榄镇人民在购物上 注重购物的舒适性 购物环境 和品质 换句话来说 小榄人民更加注重购物的体验 二 小榄镇人民对于美食 吃的问题上并不是很在意 体现在小榄的主要干道和商业区域内 餐馆较少 整个小榄餐馆的覆盖率不是很高 从另一个方面来解释 就是小榄人民勤劳 热爱生活 喜欢自己动手丰衣足食 三 小榄的美容美发店 服饰店非常多 可以理解为 小榄人民比较爱美 热爱生活享受生活 四 小榄的房屋中介较少 放假较为平缓 从侧面说明小榄本地人相对占绝大部分 房屋流通较为稳定 五 小榄镇交通工具主要为摩托车 电动车 方便出行和停放 六 小榄整个镇高楼大厦寥寥无几 代表性的建筑更是少见 这和小榄的经济发展实际情况不符合 不是经济原因所致 难么会不会是因为当地的人文 风俗决定的 或者是说小榄人民更喜欢现在的生活的环境 不想去破坏当地的风土人情 总结 总的来说小榄人民热爱生活 享受生活 重视生活的品质 忠于小榄的风土人情 地域文化 有着属于小榄人民自己的生活方式 项目的具体情况 龙山华府位于小榄镇东区社区 东至固力花园 南至龙山路 西至扁鱼涌 北至沙口东路 龙山华府浓缩了小榄深厚的历史文化 开发商将用113亩土地展现小榄人居的文化内涵和国际化视野 该项目总建筑面积约31万平方米 南依龙山 北邻小榄河道 紧邻龙山公园 江滨公园 自然优势得天独厚 立志打造小榄标杆社区 龙山华府项目位于小榄镇龙山路 龙山公园北门斜对面 商业面积约为50000 优势 紧邻龙山公园 购物环境优越 项目配套完整 劣势 项目不在主干道 项目周边没有商业气氛 需要自身制造商圈 目前项目周边以农村为主 基本没有商业 业主及附近居民的商业需求必须到1000以外的大润发才能满足解决社区住户 前期的规划设计 商业定位龙山华府一个汇聚社区居民 旅游人群消费娱乐第一目的地 社区商业配套总体需求社区商业的核心消费群体是项目的入住业主 部分业态会辐射周边的社区外消费群体 即非业主 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异 把不同的商业配套设施分为3个层次 即 强度需求商业设施 中度需求商业社区 弱需求商业社区 除了入住业主 相当一部分的消费人群是从来龙山公园的游客闲逛吸引而来 品质与体验并重 建议1 临路街铺间隔成多间60 150平米以内的细铺 吸引多种品牌经营 2 减少绿化带 设定栖息地带 扩大公共活动空间 将人流汇集于此 增加小品 艺术雕塑等景观 形成休闲长廊 3 前期市场培育期间 可考虑装修公司 房屋中介 五金品牌的进入 餐饮 娱乐 主力店 超市家居 精品零售 特色美食银行 规划布局在业态组合的规划设计中 首先应明确各业态的意义和作用差别 主力店 各业态的龙头 具有很强的聚客能力和导向作用 必备性商业 满足生活基本需求