杨立新《物权法》讲座文字稿.doc

主题：物权法三大司法解释理解与适用专题讲座时间：2009年8月27日地点：北京大学主讲人：中国人民大学民商事法律科学研究中心 杨立新杨立新：各位大家好，我今天要介绍的是有关物权法的三个司法解释的基本内容。我们大家都看到，在2007年的时候，中国物权法正式通过，并且后来就随之实施。物权法给我们带来了很多惊喜，它提出了国家所有权、集体所有权和私人所有权要平等保护这样一个思想，这样就使人民的物权能够得到更好的保护。 物权法，我们看起来确确实实它的思想是非常好的，但是物权法的规定相对来说比较简单，它的条文也不是很多，在这样一个大的法律面前，具体规则规定得有些不足，在具体实施过程当中，物权法的一些规则不足的毛病就显现出来，这些问题需要最高人民法院做司法解释。 从物权法通过以后，最高人民法院就积极的进行做物权法司法解释这样的准备工作，原来的计划是要进行几部司法解释，按照（一个一个）每一种物权、不同的物权（进行）做不同的解释，最高法院在这些司法解释的工作当中，最先抓住了建筑物区分所有权的这样一个物权进行了司法解释，这些司法解释围绕着物权法第六章关于业主的建筑物区分所有权这样的规定，作出了差不多三部司法解释，这三部司法解释就是关于建筑物区分所有权纠纷的司法解释，还有关于物业服务纠纷的司法解释，还有城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释。 那么最高人民法院在制定物权法的司法解释当中，它首先关注了，也最先抓住了与人民群众密切相关的、也是人民群众最关注的这样一个物权法的问题，作出了详细的司法解释，这样体现了司法为民的这样一个思想。 在这三部物权法的司法解释当中，我们中国人民大学民商事法律科学研究中心，以它一贯的宗旨，和最高人民法院进行极其密切的配合，一起进行调查研究，一起进行开会研讨，在这三个司法解释制作的过程当中，我们也做出了我们自己应有的贡献。 这样在这三部司法解释当中，我作为这个研究中心的主任，我也是积极参加的，对这三步司法解释的具体内容，也比较了解，所以今天我就对这三部司法解释的基本内容做一个介绍。 首先我想要介绍第一个司法解释，这个司法解释就是关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，对这个问题，我想先做一个介绍。 在建筑物区分所有权的司法解释当中，最高人民法院在这个司法解释中，围绕着业主、围绕着建筑物区分所有权的具体权利以及具体内容进行了一系列的司法解释，在这样一个司法解释当中，他把物权法关于建筑物区分所有权当中还存在一些不容易操作的问题，都一一进行了司法解释，在这一点上，我想这个司法解释是很有操作性的，也解决了目前大家所急需的问题。 当然在这个司法解释当中，也存在一点问题，那就是对物权法没有解决好的问题，我们在司法解释当中也没有把它做好，这部分得的问题就在关于业主大会、业主委员会在法律上怎么定位，在诉讼当中怎么定位，这个问题还没有解决得很好，下面我在具体介绍的时候，我还会进一步的去说明这样一个问题。 这个司法解释究竟说了一些什么样的问题？我想想主要讲了五个问题，这五个问题，第一个问题就是关于业主和事实业主的规定，这部分主要是讲在建筑物区分所有权这样一个物权当中，业主和事实业主，他作为一个权利人，怎么样去对待他，这部分在司法解释中做了一个比较明确的规定，特别是对事实业主这个规定，应该说是做得比较好的。 第二部分，就是关于对建筑物区分所有权当中的专有权它的客体，就是专有部分是怎么规定的，这部分在物权法当中，仅仅是做了一个说明，就是说业主对于专有部分享有专有权，那么专有部分怎么去界定？怎么去掌握？在司法实践当中怎么去判断？以及业主在行使自己权利的时候，他究竟怎么去把握自己权利的界限？这个问题解决得不好，所以最高人民法院的司法解释对这个问题做了一个比较明确的规定，这是第二个问题。 第三个问题，业主在建筑物区分所有权当中，有一个权利就叫做共有权，这个共有权它的权利客体就是共有部分，对于共有部分，物权法做了一些规定，但是物权法在这些规定当中，还有一些地方不是特别的明确，这样最高人民法院的司法解释，在这样问题上，又做了一些特别的司法解释，把这部分也基本明确起来，这是第三个问题。 第四个问题，关于我们业主都非常关心的车库和车位的问题，在物权法规定的基础上，最高人民法院在这个司法解释当中，对车库和车位的具体问题，也做了一些规定，这一部分也规定得比较好。 最后一部分是第五个部分，就是关于业主管理权的规定，管理权是建筑物区分所有权的第三个权利，这个权利当中，在物权法当中规定得应当算是比较具体，但是有一些问题还没有规定，还有一些问题规定得是不是操作性不强，不容易掌握的，最高人民法院在这个司法解释当中，都一一做出了一些回答，这样，在司法实践当中怎么去掌握就有了标准，所以在这部分规定得也是比较具体的。 下面我就围绕这五个问题，我想做详细的说明。 首先一点，我想讲一讲建筑物区分所有权是一个什么样的权利，建筑物区分所有权是我们物权法第一次规定的这样一个物权，以前在民法通则当中，在其他的民法当中都没有规定这个权利，但是这些个权利在现实生活当中又普遍存在，我们大家可以看一看，自从在商品房开发，可以商品房买卖以后，再加上原来的公有住房进行改革，都变成了私有的房子以后，在一个楼房里头有几家共同生活，有很多家在一起共同生活，有共有部分，这实际上就形成了建筑物区分所有权，但是在我们的法律当中，始终没有作出明确规定，物权法第一次在法律当中规定了建筑物区分所有权，那就是说，我们在城镇里生活的居民，你都要住在自己的房子里，这些房子都是一栋一栋大的建筑，在这个建筑当中，他有自己专有的部分，又有共有的部分，还要大家一起来共同的，这样就形成这样一个权利，就叫做建筑物区分所有权。 我们物权法为了把建筑物区分所有权说得更通俗，前面又加了一个业主的，就叫做业主的建筑物区分所有权，这一个物权和其他的物权都不一样，它有三个权利，第一个权利就是专有权，比方说我们在开发商手里去买楼，我们买了自己一套房子，这套房子是一百平方米，那么你买到了这一百平方米，这一百平方米就是你自己的，那么这一百平方米，你就自己享有一个权利，那么这个权利是什么权利呢？就叫专有权。 你在买了这一百平方米房子以后，你又买到了这个房子当中，这个小区里面其他的、大家共同享有的东西，比方说大门、楼梯、楼道、整个建筑的结构部分，还有绿地、围墙等等，这样一些部分，这些部分你享有的不是专有权，而是享有的一个共有权，那么享有这个共有权，就是大家共同享有这个所有权，这是第二个权利。 那么第三个权利就是管理权，物权法也特别明确规定，业主对于整个小区共有的部分，要共同进行管理，这个管理通过什么来实现呢？通过业主大会、业主委员会，大家在业主大会、业主委员会行使自己的权利，这样来管理这个小区，管理区分所有的建筑物。 这样一个建筑物区分所有权这样一个概念，中国原来也没有，是引进欧洲这样一个经验，但是它是直接来源于日本的民法，比方说在欧洲，建筑物区分所有权这个概念它不叫建筑物区分所有权，叫做分层所有权或者是叫楼宇的所有权，在美国叫公寓大厦的所有权，在日本，它在规定这个权利的时候，就把它直接用中文写成了建筑物区分所有权，我们在清末编律法（音）的时候，我们就直接把它叫做了建筑物区分所有权，就完全引进了日本的这个概念，那么，我们在制定物权法的时候，前面加上那个业主的，形成了我们现在的这样一个概念。 我们在掌握这个概念的时候，我们说建筑物区分所有权是一个完整的民事权利，一个物权，但是这个权利是有三个权利构成的，那就是专有权、共有权和管理权。 对于这样一个权利，我们现在的司法解释就完全围绕着这个权利来进行的，那就是说，第一个讲权利人，然后讲专有权，然后讲共有权，然后讲管理权，其中加进了一个部分，就是比较复杂的车库和车位的问题，那么整个的，我们这个建筑物区分所有权的司法解释就讲了这么多问题，那我现在就开始介绍一个一个的问题。 那么先介绍第一个问题，就是关于业主和事实业主的规定。我们在讲一个民事权利的时候，首先讲它的权利的主体，这个权利的主体，就是谁来享有这个权利，建筑物区分所有权是一个物权，这个物权它也有一个权利主体，这个权利主体按照一般的说法，应该叫做权利人。但是我们物权法给它一个特别的概念，就叫做业主，这个业主，因为我们这个权利，这个物权就叫做业主的建筑物区分所有权，所以我们就把业主的建筑物区分所有权，就把业主做成了这个权利的权利主体、权利人。 所以我们一般讲权利的时候，我们讲权利人，但是在讲建筑物区分所有权的时候，这个权利人就是业主。所以，我们去买了房，把房产交给你以后，那么你就有了这样一个权利，享有了这个建筑物区分所有权，那么你就叫做业主，这就是业主的这样一个的概念，我们说业主的概念就是建筑物区分所有权的权利人。 什么叫做业主？我们在物权法当中也没有做特别的规定，光说了一个业主这样一个概念，我们这个建筑物区分所有权的司法解释，就给它做了一个界定。它规定，依法登记取得，或者根据物权法第二章第三节规定，取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主，这就是业主。那么它实际要求有两个要件，第一就是说，取得了专有部分，所以你已经把房子买来了，这个房子已经交付给你了，这是第一个条件。 还有一个条件，你要去经过登记，按照物权法的规定，不动产的所有权是要登记才能够取得权利的，开发商把房子交给你，你也把它装修好了，你也住进去了，实际占有了你的这个专有部分、你这个房产，但是你还没有在法律上取得这个权利。那么，这个法律上取得权利是什么时候呢？就是要经过物权登记。登记了以后，才能够真正的成为法律上的建筑物区分所有权人，才能成为法律上的业主。 这一点上我们大家都知道，这是符合法律规定的，你登记了，买了房住进来了，然后你也去登记了，你就是真正意义上的法律上的业主，你就可以行使权利。 但是有一个问题，我们现在买了房以后，通常交付了房子，你也住进去了，但是可能会有一个比较长的时间，你没有去进行登记，没有进行登记的这样的一个买房人，他可不可以作为业主？我们现在看到的就是这样，也可能是开发商的原因，也可能是自己的原因，你买了这个房以后，住进去以后，可能有一段时间，或长或短，这个时间里头，并没有进行登记。这时候就有问题，你在法律上，还没有把你当成一个真正的权利人，没有当成真正的业主，事实上你又在行使这些权利，那么在这样一种状态下，就是实际占有了这个房子，已经交付了房款了，已经占有这个房子，已经使用了，但是没有经过物权登记，在这样一种情况下，算不算作业主？ 如果按照严格的物权法的规定，你买了房以后，你也没有进行无权登记，那么法律上其实是不承认你是一个物权的所有人，也不承认你是个业主，但是现实生活当中就是这样，很多很多人，就没有去登记，在这种情况下，如果不把他当成一个业主的话，不把他当成一个建筑物区分所有权权利人的话，那么可能他的权利就会受到损害。 比方说，我们要开业主大会、业主委员会，要决定小区里头的重大事项，那么他没有登记，他就不是法律上的业主，那么他能去参加会议吗？他能在业主大会当中享有选举权和被选举权吗？能有表决的那样一个权利吗？所以在这一点上，必须要解决的一个问题，如果这个问题不解决，可能我们很多很多的买房人，实际上已经买了房了，已经住进去了，就不能够去行使权利。 所以在这一点上，最高人民法院采取了一个灵活的态度。所以在司法解释当中就明文规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主，那么这个呢，就是可以认定他是业主，但是他没有经过物权登记，那我们把他这种就叫做事实的业主，那么这一点就好象说，我们符合结婚的条件，两个人在一起同居，也符合结婚的条件，我就是没有登记，这个没有登记，我们是把它叫做同居呢？还是叫做事实婚姻关系呢？那么很多人把它叫做事实婚姻。那就是事实上他们在过夫妻生活，像夫妻一样共同的生活，但是实际上他没有经过登记。这样它就不是一个合法的婚姻。 业主也是一样，业主登记了才是业主，没有登记的不是业主，那么我们把他当做一个事实上的业主，也把他按照司法解释说，也可以认定为物权法第六章所说的业主，那么他享有权利，他要履行义务，他可以参加业主大会、业主委员会，去行使他自己的一切权利。这样，我们就比较妥善的解决了很多业主没有登记，不能正常行使权利这样一个情况，所以这一点，我们这个司法解释在这方面做这个工作，我觉得是很有意义的，这是一点。 在建筑物区分所有权当中，还存在这样一种情况，比方说，我买了房，买了房以后，不是自己住，不是业主在住，是其他人在住，或者我租出去，或者给我的邻居住，或者借给我的朋友住，这一部分他不是业主，那么这一部分叫什么呢？司法解释给了一个概念，就叫做物业使用人，物业使用人这一部分，他要根据法律法规、管理规约、业主大会或者业主委员会做出决定，以及与业主的这些约定，他要享有一个相应的权利，承担相应的义务，那么这一部分，就是说你即使不是业主，因为你是物业使用人，你也有一定的权利，而且要负有相应的义务，这样把这个问题也解决得比较好，这是我要介绍的建筑物区分所有权当中的第一个问题。 第二个问题，就是专有部分的规定，关于专有部分的规定。我刚才讲了，建筑物区分所有权它有三个权利，首先是专有权，专有权的客体是什么，就是专有权它的范围是什么？它到底是管哪部分物的，那么这部分就叫做专有部分，那就是说，专有权对应的那部分的建筑物，就是专有部分，我们从实际情况来看，你上开发商那去买一栋楼，买一百平方米，买了这一个单元，那么这一个单元就是一个专有部分，我买了这一百平方米，这一百平方米就是专有部分。 说起来非常的简单，但是从法律的规则上怎么来认定这个专有部分，你买了这么大的房子，那么你的权利到底应该范围在哪里？这个也必须要界定，我买一百平方米，我的权利到底应该行使到哪一部分？专有部分讲的就是这个意思。 现在我们物权法关于专有部分，没有做明确的规定，这部分应该说是一个缺陷，这个缺陷说起来，我们的法律通常的一个做法都是比较简略，就是大致做一些规定，一些具体的详细的规定通常是由司法解释来做的，那我们现在看到，在建筑物区分所有权的司法解释当中，在规定了业主和事实业主这样一个基础之上，接下来它就规定，这个司法解释的第二条就规定了这样的内容，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。大家看，这个就是解释，物权法规定的抓有部分没有进行解释，那么司法解释讲，符合下列条件的房屋、车库、摊位，它就是专有部分。 那么这个条件是什么呢？司法解释规定了三条，第一，具有构造上的独立性，能够明确区分；第二，就是具有利用上的独立性，能够排他使用；第三，能够登记成为特定业主所有权的客体。那么具备这三个条件，就是一个专有权的专有部分。 那么我们说，现在最高人民法院这个司法解释，在补充物权法的规定上就做了这样一个明确的规定，要符合三个条件就是专有部分。那么这三个专有部分的条件，我再稍微做一个解释，第一，就是构造上要有独立性，这个房子是一个单独的单元，构造是个独立的，还有一个门，然后进来就是一个空间，可以居住，可以使用，这是讲的一个构造的独立性，它能够明确的区分这个单元和那个单元是分开的，是一个独立的构成这样一个部分；第二就是利用上的独立性，一个单元就是一个利用的单位，它不可以说，这个单元还可以跟那个单元通，那个单元和那个单元通，那就不是区分所有，就不是专有部分，它一定是自己独立使用的这样一个部分。 那么这个部分它要求是什么？能够排他使用，我用了以后，其他人就不能再用了，这就叫排他使用。 第三，能够登记成为特定业主所有权的课题，我买这个单元，我可以上物权登记部门去登记，登记成我自己的所有权，比方说我们过去在房屋紧张的时候，单元分房，有两家住在一个屋子的，三家住在一个屋子里头的，这一个单元里头有几个空间，你住这个空间，你住那个空间，这个不能单独登记成一个所有权，必须整个做一个所有权。每个人在里面使用，仅仅是使用而已，今天我们在卖房的时候，是绝对不可以说，你买这个房子当中这个单元当中的一间房，他买那个房屋那个单元当中的另外一间房，他不可以设立独立的所有权，只有一个独立的空间才能设立一个所有权。 所以最高人民法院的司法解释就把这个专有部分做了这样一个规定，就是三条：第一能够独立明确区分，第二能够排他使用，第三能够登记成为特定业主所有权的课题。符合这三个条件的，那么就是一个专有部分，就是法律上规定的专有部分。 那么按照最高法院的司法解释，能不能够区分出来说这就是专有部分？能，我们看到这是一个道，符合这样一个条件，这就是个专有部分，它就可以设立一个独立的所有权。 但是有一点，司法解释仍然没有讲清楚，就是我买的一百平方米，这是我的了，和其他能够独立、能够明确区分、也能够独立使用，也能够登记成一个所有权，但是我的那个权利的界限在哪里？我买这个房是到墙呢？还是到墙的中心线呢？还是怎么着？这个问题司法解释仍然没有解决。但是在司法实践当中，这种情况容易发生纠纷，是必须进行明确的。你买这个专有部分，是这么大，但是你权利到哪里？还需要明确。在这一点上，我们仅仅靠最高法院的司法解释仍然不能够解决问题。 比方说我先举一个事例来说，我们看到在春节晚会上，巩汉林和黄宏演了一个小品叫砸墙，那么砸墙这个小品，这个故事讲，巩汉林买了一套房，他认为他这套房的权利的界限是在墙壁的中心线，就是说我们共用的那个墙中心线以内是我的，中心线以外是他的、是邻居的，他就认为，既然我权利的中心线、我的权利是以间壁墙的中心线为界的，那么中心线这边就是我的啊，那么我想想，要把这部分打空的话，我做一个壁橱，那我就节省很多的空间，所以他就认为，墙壁的中心线以内，都是他自己的部分，所以他就有权利去支配，他就要黄宏去砸墙，但是没有想到，对方也是这样认为的，说墙壁的中心线是他的，他早就砸过了，这样，等到黄宏再一砸，就把这个墙砸空了，砸空了以后，就变成了一个门，那么就不符合专有使用部分这样了，就没有明确区分、不能排他使用，就有问题。所以一定要确定你这个权利的界限，专有部分权利的界限在哪里，这个才是更重要的。 所以在这一点上，物权法没有规定，司法解释没有规定，那我们现在要看一看，我们要利用理论上这个结论来确定这样一个专有部分的这样一个界限，那么在这点上，我们在理论上讲专有部分的界限的时候，专有部分范围的时候，有不同的理论学说，第一个学说就是壁心说，壁心说就是巩汉林的学说，巩汉林认为两家的间壁墙中心线是我的，中心线以内是我的，所以我就有权去支配，这个就叫做壁心说。 这个壁心说，我们看到巩汉林这个小品，看到黄宏这个小品以后，我们马上就可以判断这个说法是不准确的，如果一旦我们认为，你的专有权的专有部分是以墙壁的中心线为标准，那我自己这部分就可以支配，大家都可以砸墙，最后就会把这个墙、把这个建筑物的安全、建筑物的整体全部就破坏掉，所以墙，我们一定要确定它是共有的，中心说、壁心说不可取。 第二个说法叫做空间说，你买了一百平方米的房子，其实你买到了100平方米的空间，这时候墙不是你的、地板也不是你的，天棚也不是你的，都不是你的，你只是买了这个空间，你可以在这个空间当中生活，这里有一个问题，这个学说也不好，还不如壁心说，我们开玩笑讲，说你今天买了一个空间，你的四面墙、天棚加地板，都是共有的，那我进来怎么进来呢？我要飘进来吗？我也不能踩在地板上，我也不能摸墙，摸了就是侵权，好像这一点上，空间说更不合理。 第三种学说叫什么呢？就叫做最后粉刷表层说，所以你买了一百平方米这个房子，你买了它以后，这个专有部分界限在哪里？就到你最后粉刷表层，最后粉刷表层，这些全部都是你的，比方说，我买了一个初装修的房子，住进去之前，我要装修，墙上我要软包或者硬包，或者干脆我就刷大白，那么地板我要铺成木地板，或者要铺成地砖，棚上我要给它吊天花，这些东西都是你最后加上去的，这些东西才真正是你的，所以按照最后粉刷表层说，是讲这样一个意思，就是除了你最后你把它放上去的这些内容以外，其他的都是共有部分，地板是共有的、墙壁是共有的，天棚是共有的，这是粗装修。 那么你买精装修的房子呢？精装修的房子，后面有些东西不是我加上去的，但是你要知道，精装修那些钱都是你自己的，他一定要跟你算一个精装修的钱是多少，还等于精装修这部分还是你的，所以我们客观的说，最后粉刷表层说是合理的的，它是完全符合实际情况的。但是有一点，最后粉砂表层，通常并不厚，不是很厚的那个装修，比方说，特别是墙上就仅仅刷了那个大白的，刷了一层涂料的，这时候我们凡是住在一个房子里，总是要利用那个墙壁，利用墙壁，比方说在墙上钉一个钉子，钉一个东西，挂相框或者挂什么东西，那么你钉钉子的时候，由于最后这个涂料很薄，所以能钉住吗？钉不住，咣一下钉到墙上，就是侵权了，所以它也有一定的问题。 最后粉刷表层，虽然很科学、很合理，但是用起来不对，它会限制业主的权利。 所以在这一点上，仍然需要改进，所有最后就出现一个第四种学说，就叫做最后粉刷表层兼采壁心说，就是用两个标准来界定业主对专有部分权利的范围，你的真实的权利，是最后粉刷表层，但是你实际上对这个建筑物的利用，可以超过最后粉刷表层，但是不得超过壁心，这样你就可以对墙、壁进行一定的利用，不认为你是侵害了共有的部分，但是真正的权利并不是在那里，这样，我们在理论上说，最后粉刷表层是专有部分的权利的实象，就是真正的权利界限是最后粉刷表层，在壁心是权利的虚象，就是你行使权利的时候，可以对共有部分进行利用，但是不可以超过壁心，用这样一个思路来考虑问题的时候，我们就会把建筑物区分所有权当中专有部分就界定得清清楚楚，超过了界限，就认为你是侵权。 还有一点，比方说我们看到这种情况，说我们现在，我是顶层的业主，顶层的业主那个天棚，我们说他的真正权利界限是最后粉刷表层你吊的那个天花，你要行使权利的时候，你可以超过那个天花板，你可以到顶层的中心线，但是既然楼上谁都没有用，楼顶的那个空间谁都没有用，都没有用，我上去用，我是顶层啊，只有我比较合适去用，那我在上面就开始去利用，然后去装花园，去装热水器，这样行不行？那可能就侵害权利。因为你的权利仅仅到天花板，延伸的话，不过到壁心，这个权利不会超过壁心以后，超过共有部分，这样我们就可以判断，比方说，你要是住在顶层，然后你把顶层的楼顶平台你都给利用起来了，可能就构成侵权，就因为你的专有权达不到那个程度，你不要以为它只在你的头上，那就是你的部分，所以你看用最后粉刷表层兼采壁心说，我们就可以很好的去处理专有部分界限这样一些纠纷，就会比较容易操作。 所以我在建议法官和律师的时候，我们在确定建筑物区分所有权专有部分界限的时候，不仅仅要按照最高法院司法解释当中讲的这三个条件来确定，那么还要进一步的去利用理论上的那个说法，就叫做最后粉刷表层兼采壁心说，那我们就可以把这个问题解决得更好，这是我介绍得第二个问题。 下面我介绍第三个问题，就是关于共有部分的界定，共有部分，它所针对的是共有权，我们说，我是一个买房人，我买了房，我成了业主了，是建筑物区分所有权的权利人，那么你享有了专有部分所有权，同时，你在取得专有部分所有权的同时，又取得共有部分的共有权，比方说你买了一百平方米的房子，你买了这个房子以后，同时这个房子整个小区所有的其他那些公共设施、公共的部分，你也都享有权利，这个权利是什么？就是共有的权利。那么，花园你可以去走，路你可以去走，大门你可以去用，这些都是你可以有权利的，这部分权利就叫共有权，这部分权利所针对的部分、物的那个部分就叫做共有部分。 那么，物权法关于共有部分，做了一个原则性的规定，就是区分所有的建筑物当中，我们通常说一个小区，通常这样一个建筑物区分所有的环境当中，区分所有的建筑物当中，去掉专有部分以外的其他所有的部分，都是共有部分，这就是物权法确定的原则。比方说我在一个小区，这个小区有一百户，那么一百户，去掉一百个专有部分，这个是属于这一百个业主所有的专有部分，剩下其他的所有的部分都是全体业主共有的，这一百个业主共同享有共有的部分。 我们知道，在物权法当中也规定了共有，共有分成两部分，一部分是公同共有，一部分是按份共有，我们几个人合伙买一个东西，买一个东西，大家共同支配它有多大的权利，可以出多少钱，享有多大的份额，这就是按份共有。 那么夫妻两个人结婚，没有约定其他财产形式，那么两个人婚后取得的一切财产是共同共有的，按份共有和共同共有的区别在哪里？一个有份额，一个没有份额，共同共有是没有份额的共有，大家共同行使权利。建筑物区分所有权当中的共有就是共同拥有，大家共同行使权利，共同负担义务，有多少份额呢？没有份额，共同行使权利，这就是建筑物区分所有权当中的共有。 物权法关于共有这部分规定的基本原则，除了一个区分所有的建筑物当中除了专有部分以外，其他的都是共有部分，在规定了这个基本原则以后，它又规定了这么几种情况，一个是道路，在一个小区里头，道路为全体业主共有的，属于城市规划的道路除外，那个小区当中，比方分成好几个小区，区分所有建筑物，刚才分出好几个小区，中间有道路，这个道路是属于规划道路，是属于国家的，这个不是，不是共有的，只是自己小区当中，自己院里头的那个路，按照香港的说法，这就叫私家路，私家路是全体业主共有的，这是物权法当中规定的一个关于道路的问题。 物权法还规定了一个，规定了绿地，就是小区里区分所有建筑物当中的绿地属于全体业主共有，但是有两个例外，第一个城市规划的绿地除外，这是属于国家所有的，还有临时属于个人的除外，临时属于个人这样的绿地，通常是讲，比方说独栋别墅当中，自己院里的那个绿地，临时属于个人的，还有比方说，那个连排别墅，窗外的、门前的这样的绿地，这个是属于业主自己的，可以是个人所有的，临时属于个人的。 还有一些争议比较大，但是可能会是属于归业主专有使用的，比方说，一层的业主窗前的这块绿地，规划的时候做个小院，作为一楼的窗前花园，这一部分结果规划批准的、合理的处理权属的，也可以认为是临时属于个人，这是讲的绿地。 那么物权法还规定了这么几个是属于共有的，一个是其他公共场所，这个是其他业主共有的，还有一个就是公共设施，像健身设施啊等等这样一些，这是属于全体业主共有的，特别特别规定了一个什么呢？就是规定了物业服务用房，物权法规定，物业用房全部永远属于业主共有，这样，有的开发商或者物业公司说，这个房子是他的房子，不是全体业主的，这个是毫无道理的，是违反法律的，违反物权法规定。 这一部分，在物权法当中，关于共有部分的规定，全部规定的是这些内容，这些规定不够具体，我们在建筑物区分所有权的司法解释当中，进一步把这一部分做了一个明确，这个明确说的是什么呢？在这个司法解释当中第三条规定，除法律行政法规规定的共有部分以外，建筑物区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分，这一个部分，首先讲了一个基础的部分，就叫建筑物的基础承重结构，外墙、屋顶等基本结构部分，这是一个部分，就叫基本结构部分。 还有，碰到楼梯、大堂等公共通行部分，这是第二个部分。 第三个，就是消防、公共照明等附属设施设备。 还有一个，就是避难城、设备城或者设备间等结构部分。 你看这里面规定了四个部分，那就是基本结构部分、公共通行部分、设施设备部分、以及其他结构部分。那么这四个部分明确规定它是共有的，那么在这一部分当中，也有一定的针对性，比方说关于供热的管道、供水的管道，还有用电的这套设备，究竟业主享有的权利是哪里？比方说有的开发商说，其实啊，仅仅进到你那个户里的，那才是业主的，在外面的时候，应该归他所有，或者归热力公司所有。这一部分说法都是不对的，我们认为应该是这样，这些都是全体业主共有的，那么从哪里进呢？就是从外面引进来，到纷杂的部分，全部属于业主共有的，那这个部分属于热点公司，变压器之外属于电力公司等等，只要能够区分开这样的，凡是进到户里面、小区里面的，那就是全体业主共有，就这样一些部分，这个司法解释的第一条做了一个很明确的规定，这是一点。 第三条当中，还讲了那个第二部分，就是其他不属于业主专有部分，这是物权法已经说过了，除了专有部分以外，其他的都是共有部分，那么这一部分进一步解释，其他不属于业主专有部分，也不属于市政共用部分或其他权利人所有的场所以及设施的，而不是属于专有部分，也不是属于市政的和其他权利人的，那么这些部分都是全体业主共有的，那么这一部分进一步的去界定共有部分到底是什么样的部分。 这个司法解释，再往下面又讲了一些内容，讲共有部分的时候，下面介绍的就是建筑区划内的土地，就是土地使用权归谁所有，那么大家都知道，这个土地在没有卖给全体业主之前，是属于开发商的，开发商向国家去申请，去买一个土地使用权，建设用地使用权，他交了出让金经过批准，双方订立合同，把这个地就买到开发商手里了，开发商用这个土地进行建筑，建起了房子，建起了房子以后，再把它一个一个的、一个单元一个单元的卖给那个业主，卖一个，跟过去一块地，卖一个，跟过去一块地，把房子卖光了，把地也都跟着业主都分过去了。 那就是说，我们一个业主在买房的时候，其实买到了一个房子的不动产建筑物，同时还买到了一块地的使用权，这样我们每个业主买了一个房子以后，都会拿到一个土地使用权证，这个土地权证，比方说，我现在买100平方米，我现在拿到了80平米的土地使用权证，那么这80平方米的土地使用权证是你单独所有还是怎么着？需要一个界定。 这一点上，司法解释的第三条明确规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，这是原则，所以在一个小区里头，土地完全是共有的，是大家共有的，那么大家共有，为什么还要自己有个土地使用权证呢？这一部分就是说，全体业主享有这个土地使用权，那么你自己这一部分是一个份额，仅仅是一个份额，比方说我们现在进了一个小区里去住，买一个房子进去了，我现在有100平米的建筑物，我有80平方米的土地，那么这80平方米的土地在哪里啊？没有，你不知道在哪里，那么就是从观念上把整个这块地，我盖成这么多房子来，几层几层都盖起来了，那么你这个建筑物其实仅仅分到了这么多地，这个地就在这块地里头，但是不知道在哪里。 那就说明你享有这个土地使用权，其实是个份额，是整个共有土地当中的一个份额，所以我们司法解释当中说，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，建筑用地使用权是共有的，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路绿地的除外，比方说，我现在是个独栋别墅，独栋别墅里头这块土地使用权是归我自己的，这是可以的。但是仍然其实也有问题，那么独栋别墅一个一个别墅，外面的这些土地，小区里头外面的土地，其实还是共有的。所以，依我所见，其实也不过是份额，但是有的确定，确定的是他自己的权利的。还有公共道路绿地占的那个部分，那不是全体业主共有的。 这些讲的就是那个专有的部分，在共有部分的利用当中，司法解释当中做了一个规定，就是第四条的规定，第四条说，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及于专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应当认定为侵权。那么，从这个条文中可以得出一条结论来，屋顶是属于于全体业主共有的，外墙是属于体业主共有的，那么为什么又说在特别的情况下？业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，利用屋顶和外墙又是合理的、不认为是侵权呢？它是需要条件的。 比方说，以我理解，比方说外墙应该是全体业主共有的，那么外强，什么时候才叫做合理应用呢？那我觉得是不是讲的那个经营性用房，比方说，住宅上面是住宅，下面是底商，底商它是经营单位，是经营性用房，你买了这个房以后，他就要经营，经营就要挂招牌啊，就要做广告，在他的外墙外面，他去利用的时候，就应当是合法的，就是那个外墙面共有的这样一个规则的一个特例。我们现在也有说，我们现在是个居民住宅，那我们现在对外墙面有合理利用的这种说法吗？我觉得有问题。比方说我现在在我的房间里开一个诊所，我在八楼，我在八楼外墙面我那个窗外面，我就做一个广告，这间屋子就是那个诊所，这种可不可以？我觉得这个不是一个合理的利用，这一点是有问题。 它还提到一个对楼顶空间的利用？楼顶空间应该是全体业主共有的，那么怎么才叫合理利用呢？我想一定要有规划，我们在实践当中考察的时候，看到一种情况，这个是合理利用，我们把它叫做“退台”的行使，这是一个建筑的一层，一层退回来一部分，结果开始砌的是二层，那么二层的楼顶又退回去，这是三层，这样一楼的楼顶，规划当中就把它做成了二楼的庭院，三楼的把二楼的楼顶做庭院，这就是合理利用，这个不认为是侵权，那么你要自己说，我现在整个楼，20层楼，楼顶是我20层，我上去要利用，这恐怕有问题，这一部分做了一个特别的规定，这是一点。 这一部分主要是讲共有部分，这个是说的第三个题目。 下面我想介绍第四个题目，专门是车库和车位的规定，我们物权法关于车库车位，应当说规定得比较明确，我觉得物权法规定的车库车位，大概有这么几个要点，第一区分车库和车位，车库是封闭的，比方说地下车位或者停车楼这种，四面、六面都是封闭的，这是一种。那么车位呢？车位是在平地上划出来的，一格一格的这叫车位，这是第一点。车库车位是有区分的。 那么第二点，就是在规定车库车位的时候，物权法规定，车库车位首先满足业主需要，这是第二点。第三点，车库车位的权属怎么去确定？物权法规定，可以通过买卖、通过赠与、通过租赁去确定权属，买卖，业主买到车位的所有权、车库的所有权，赠与，业主得到的也是所有权。还有一种是租赁，用租赁的方法来取得车库的使用权，车库车位的所有权，还掌握在原来开发商的手里，这就是讲得我们物权法当中规定车库车位权属的问题，这是第三个问题。 最后还讲了一个问题，就是利用公共道路，小区里共有的道路和其他共有的部分建立起这个车位，这个车位是全体业主共有的。物权法规定车库车位就讲了四个问题，最主要的还是后面的三个问题，第一、首先满足业主需要，第二、就是权属问题，第三、利用共有部分建立的车位，是属于全体业主共有，这么三个问题。 这三个问题，有几个问题比较复杂的，第一，什么叫首先满足业主需要？没有人解释，物权法没有说明到底什么叫满足业主需要。还有就是业主共有的这部分，利用共有部分建立的车位，和其他地表上的车位怎么去区别，这两个问题恐怕是最需要解决的问题。 物权法建筑物区分所有权司法解释当中，关于车库车位的规定，就把这两个问题做了一个解决。首先讲第一个，什么叫首先满足业主需要。在物权法刚刚通过的时候，怎么去理解这个首先满足业主需要，有人解释说，首先满足业主需要是什么？就是业主享有优先购买权，那就是说，现在房子已经卖完了，现在开始卖车位，车位，业主也要买，其他人也要买的时候，就是非业主也要买的时候，应该业主有优先权，这是不是叫满足业主需要呢？后来我们说，这不是满足业主需要，大家知道，优先购买权有一个前提就是同等条件，那就是说，开发商现在卖车位，首先满足需要就是优先购买权，那好，这个车库开始叫价，我现在出十万，那么业主出十万，非业主也出十万，那业主优先购买，但是优先购买权是个同等条件啊，非业主说我今年12万，业主说那我也12万，好，车库就涨了两万了，然后说12万业主还优先，那我15万，非业主说15万，业主说买不起，买不到，所以在这种情况下，优先购买权不是一个好的办法，首先满足业主需要，不是这个意思，如果要是这个意思的话，它会出很大的问题，保证不了业主的权利，首先这不是首先满足业主的需要。 后来我们提了一个想法，说首先满足是不是要有时间的界限？那就是说，在时间上要不要划出一个年限，这个期间里头只能卖给业主，不能卖给其他非业主，这样算不算首先满足业主需要？大家觉得好像可以，两年也好、三年也好，还是五年也好，原来我们一直在讨论这个问题，有些开发商讲，最好时间短一点，说因为那个地下车位建起来非常得费钱，压得资金太多，说尽早的把它卖出去，能够回笼那个费用，好再去做新的开发。说不希望把时间弄得很长。后来大家比较折中的思想是三年的时间。所以我们在物权法司法解释当中，开始写的方案是这样一个方案。 但是后来觉得这样一个方案，好像也不对，说一定要有个时间界限就是首先满足吗？好像也不是这样的，所以后来又设想了一个办法，就是按照车库和建筑规划当中的配置比例，说一户有一个车位，或者一户有半个车位，一比几这样的配置比例，按这个配置比例，在没有满足这个配置比例之前，你就卖给了其他的非业主，这就是没有首先满足。本来是1：1的车位，那家业主买了两个车位，我现在一个车位也没买到，那么这个也是没有首先满足业主需要，后来的方案是这样说的，那么你没有买到的这一部分该怎么办？说你享有撤销权，你把卖给非业主那部分给他撤销，或者卖给业主的多买的那部分给他撤销，然后你这样就可以去买了，原来设想的是这样一个。 大家看看现在司法解释规定的情况，现在司法解释规定，是第五条，它说建设单位按照配置比例将车库车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第74条有关应当首先满足业主需要的规定。这个看起来，好像没太说清楚，但是你看前面这个说，它是按照配置比例，将车库车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，这就是条件，按照配置比例，你是1：1你买一个，你1：1买一个，这句话的含义，仍然还是原来说的那个第三种方案，就是说，按照配置比例，业主还没有按照配置比例得到，你就卖给非业主了，那就没有首先满足。 按照配置比例，他应该买一个车位，现在他买了三个车位，那这些人买不到车位了，那么这个也是没有首先满足业主需要。这个司法解释把它解释到这个位置上，那么这个意思，意思明确了，但是比较遗憾的是，我们司法解释当中，没有进一步规定没有首先满足业主需要怎么办？你看物权法规定了，应当首先满足业主需要。什么叫满足需要？没有说。现在司法解释当中说了，这就叫首先满足业主需要。但是再往下说，没有首先满足业主需要怎么办？没说。 所以我们说，司法解释在这里头仍然有一个缺口，这个缺口怎么去操作？是不是按照原来草案当中那样，说只要没有首先满足业主需要，那么买不到车位的人，是不是他就可以向法院起诉，要求撤销那个没按配置比例卖的那个车库车位，我们比较倾向于这种说法。因为现在这种规定，仅仅给法官一个判明什么叫首先满足业主需要，什么不叫首先满足业主需要，但是没有满足业主需要的时候，再没有往下说，没有下文。所以这个部分还有一个缺陷，还需要司法实践当中去做充分的准备，能够保护业主权利的这样的规定。所以这一部分还是应该进一步的补充。这是一点。 车库车位当中还有一部分，解释利用共有部分建起来的车库车位属于全体业主共有的，这个是司法解释第六条，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第三款所说的车位，那儿它的条件是什么呢？指占有业主共有道路或者其他场地增设的车位，这个车位是全体业主共有的。那么它补充的条件是什么？就补充了跟物权法不同的，补充了一个条件就是，建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外，这说明什么呢？就是在地表上建立起来的车位，那部分是属于可以卖的，共有这一部分仅仅是指后边占有业主共有道路或者其他场地增设的车位，规划的车位不是共有的道路，不是共有的车位，这部分做了一个补充。 但是，像前面讲那个一样，这边仍然留着一个豁口，物权法没有规定，司法解释也没有规定，那共有车位怎么办？那我们现在在共有的道路上、共有的部分上，又建立起了一些车位，这些车位属于全体业主共有的，那么共有的车位肯定数量不会很多，不多的车位怎么应该去确定它的使用？怎么去确认它的权属？权属没问题，全体业主共有，怎么去确认它的使用权的问题，这个部分司法解释也没有明确。 以我所见，是不是应该这样？首先共有部分的车位去决定它的使用的时候，应该由业主大会来讨论，制定我们共有的部分应该怎么去用，具体怎么用呢？我说参考的方案是不是应该这样？第一在共有的部分，共有的车位这些部分当中，应该留出来一部分车位，留出访客的车位，我们现在社会差不多进入到汽车社会了，大城市尤其如此，那么在一个小区里头，不可避免的会来访客，那么访客来了以后，没有地方停车，行吗？不行，要留出访客的车位，这是共有部分的车位。 还有一部分，剩下的部分应该怎么办？我觉得是不是可以由业主大会去决定？要么就卖专用使用权，大家都要，还不够怎么办？那就以拍卖的形式。要么就是租赁，租赁大家都想租怎么办？那也用拍卖的形式，谁愿意出得最高，谁就去用。问题是在哪里呢？这些卖了这个使用权，租了这个使用权，得到这些费用是谁的？因为是共有的车位，应该是全体业主共有。应当作为全体业主共同的收入。当然这里头也有一部分要给物业，就是物业有一个管理的问题，那么你是全体业主共有的，那么这部分还需要管理，谁来管理呢？物业帮你管理。物业帮你管理，应该有一定的管理费，这样就把所有的方面都照顾到了，所以这部分这样去做时候，我觉得这一部分做得应该是对的。 所以我建议，关于共有部分的车位，物权法没有讲怎么去用，司法解释补充进行解释的时候，也没有讲怎么去用，按照我的思路是不是可以用这样的方法来解决，这是讲的第四个问题，关于车库和车位的问题。 在建筑物区分所有权当中，最后一个问题，就是关于业主管理权的具体规定。建筑物区分所有权不是三个权利吗？第一个讲了专有，第二个讲了共有，第三个权利就是关于业主管理权，业主怎么去管理？刚开始的时候，我也简单说了，建筑物区分所有权管理权的行使方法，那就是业主大会、业主委员会的方法，每个业主去参加业主大会、业主委员会，再这样去行使权利，来共同的管理这个社会，管理这个小的社会，就是小区里的这些物和人。 那么在这个部分，物权法这部分，建筑物区分所有权的司法解释，大体上讲了这么几个问题，第一个是解释什么叫做重大事项，这部分物权法在规定业主大会组委会权利的时候，在表决方法上讲了一个重大事项怎么表决，什么叫重大事项呢？他做了一个列举，最后又列举了其他重大事项，其他重大事项在实践当中怎么去把握，这部分司法解释第七条做了一个规定，说改变共有部分的用途，这是一个。利用共有部分从事经营性活动，这是一个。处分共有部分，这是一个。以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事