物权法系列讲座二.doc

2007年10月1日中华人民共和国物权法正式生效，物权法一部具有里程碑意义的法律，物权法是民法的重要组成部分，与人们的日常生活和社会经济活动密切相关，表面上看，物权法只是一部保护物权的法律，其本质意义却是民权的进一步得到尊重。物权法是规范财产关系的民事基本法律。财产是人类生产、生存的物质基础，又是人类社会文明进步的物质基础。人与人之间的社会关系，最根本的就是财产经济关系。在这个意义上，可以说物权法是民法典最重要的组成部分。现实社会中，人们之间的许多纠纷，都表现为对动产、不动产的归属或者使用、收益发生争执，而物权法通过明确物或者其收益的归属，就能起到定分止争的作用。物权法通过规定各种具体的物权和物权制度，协调处理各种权利主体的利益关系，对于构建社会主义和谐社会十分必要。另一方面，物权法确认、保护企业和个人的物质权益，能够激发、保护劳动创造和商业投资的积极性，有利于明确产权关系，保障商业交易顺利进行，对于进一步发展社会主义市场经济，具有重要意义。而物权法如何保护我们老百姓的私有财产的，大家却知之甚少，因此本刊特邀请四川绵阳道融民舟律师事务所夏雨律师就物权法颁布后对我们的生活具体会有哪些影响以及我们如何利用物权法来维持自己的权益做一系列讲座。【物权法系列讲座之二】城里人是否可以购买农村的宅基地？ 随着城市房价的不断飚升，拥有一套属于自己的住房已经成了不少城里人的梦想。于是有些人则把眼光投向了价格相对低廉的农村宅基地。打算通过购买农民宅基地的办法，提前安居乐业的快乐。不过，物权法中规定，对于城里人在农村购买房屋的，如果被征收将不会给予补偿。这种购买行为是不受法律保护的。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，是新中国成立以来在中国土地政策基础上形成的一种固有制度。宅基地因涉及中国九亿农民“安身立命”，故而显得十分重要。物权法中规定的宅基地使用权。城镇居民在农村购置宅基地在我国多年因产权问题一直被禁止。物权法中规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。 为解决住房城里小伙农村“安家” 家住纺织城的张先生，一直与父母住在沿河社区一个50多平方米的房子里。父母下岗，经济上并不宽裕的张先生到了结婚的年龄，却一直为房子的事情发愁。城里的房子太贵，买房对他来说是非常不现实的。但已经28岁的张先生为解决终身大事，决定将新娘的目标放在了城郊的农村。经过亲戚朋友的多方介绍，张先生终于在堡子村附近找到了对象。“找到了媳妇，也就找到了房子。”张先生毫不掩饰地说出了自己的想法。但当记者问及他既然愿意在城郊找对象为什么不在城郊买一块闲置的宅基地自己建房时，张先生声称虽然价钱不贵，但是自己不能购置，因为一直以来，农村的宅基地不允许城镇居民购买，即使买了，也办不到产权证。 据记者了解，在城郊的田家湾，尤家庄等城中村，“嫁城”姑娘许多结婚以后，户口依旧留在原来的村子里，许多人的目的就是分到宅基地。 在农村购买宅基地层层受阻 家住建西街的杨先生，一心想在城南的农村买一块宅基地，享受一下空气清新的田园生活，但他的想法几经挫折，还是以失败告终。他说，自己在西安南郊看上了一块闲置的宅基地，想买来后拆掉旧房建新房入住。交定金后多方奔走，可是从该村村委会到土地主管部门，一致认为农村宅基地属于集体土地，要转让必须经过三分之二的村民同意，同时还没有产权。几经折腾，还是放弃在农村购买宅基地的想法。 但他认为，城市房价过高，许多市民买不起房。农村有闲置的民房，宅基地，为什么不能让一部分人到农村购买宅基地。这样既可以缓解城市居民住房难的问题，而且有效利用了闲置土地，可以抑制城市房价的过快增长。这利国利民的好事，为什么就因为制度问题而无法解决呢？ 城镇居民购置宅基地广东试点北京叫停 据记者了解，广东省国土资源厅已经向广东省政府上报的关于加强农村宅基地管理的通知有可能在近期通过审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，并拥有收益权。 曾在深圳从事房地产销售工作的王倩女士称，深圳目前已经允许农村宅基地产权所有者，可以补足地价，将住房性质变更为商品房，然后可以上市交易，出租。在广东的农村，宅基地转让出租、私下交易的做法是比较普遍的。但是这种私下交易不但偷逃国家税费，同时让交易双方在法律上存在风险。 而在北京市，严厉禁止所谓的“小产权房”上市流转。所谓的“小产权房”。正是利用农村集体土地、宅基地等开发商品房并上市流转。但这种做法被北京市相关部门高调叫停。 购买农村宅基地等一等 必将盘活农村闲置或者多余的宅基地。根据物权法和土地法的规定，农村宅基地的使用权转让也必将成为现实。但是在具体操作过程中，必须有更具体、更具操作性的法律、法规出台，这样才可以解决这多年来一直争论的问题。因此他认为，城镇居民购买农村宅基地尚需时日，并建议城镇居民购买农村宅基地千万别急，还是要等待更具体的操作政策出台，以免给自己带来很大的麻烦。案 例：李某与张某分别是A县B乡两相邻村的村民，二人于2005年3月2日签订宅基地买卖合同书，李某将其获得的一块宅基地作价3000元转让给张某。合同签订之日，张某即付清宅基款，但李某一直未将有关宅基地审批手续一并交付杨某。今年初，张某进场施工，欲在宅基地上建造房屋，李某妻子得知宅基地被卖，严厉指责丈夫。李某反悔了，要求赎回，遭到张某拒绝，李某便阻挠施工。张某建房不能，遂将李某告上法庭，要求继续履行买卖合同。日前，A县人民法院组织双方进行调解，买卖双方经协商同意解除买卖合同，李某退回张某价款3000元并赔偿损失1000元。法官说法：法院审理认为，农村宅基地属于农村集体所有,其使用权不得出卖、转让，如果转让必须在同一集体经济组织内进行，同时需要依法到国土等部门办理转让手续，并报政府批准。李某与张某非同一集体经济组织村民，双方之间的宅基地转让合同违反国家法律的禁止性规定，且未经审批，其合同自始不发生法律效力，属无效合同，继续履行合同不妥，应当予以解除。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，是新中国成立以来在中国土地政策上形成的一个固有的制度。物权法规定的宅基地使用权只是针对农村的宅基地使用权，即是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利。宅基地使用权主要有以下特点：第一， 宅基地的所有权归集体。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”土地管理法第八条第二款规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步将宅基地确定为归农民集体所有。第二， 宅基地使用权的主体是特定的农村居民。宪法、物权法、土地管理法等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，国务院办公厅1999年5月6日发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院关于深化改革严格土地管理的决定再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，通过禁止城镇居民购买取得宅基地并取得宅基地使用权，将宅基地使用权的主体限定为农村居民。第三， 宅基地使用权具有有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和