永嘉·公园城销售说辞(商铺篇)2017.12.14(3).doc

永嘉公园城销售说辞商铺篇您好，欢迎光临永嘉公园城，很高兴为您服务，我是这边的客户经理，我姓，请问先生/女士，您贵姓？商业产品及定位篇：下面跟您详细讲解一下我们项目情况，这是我们项目的沙盘，上北下南，左西右东，项目位于建设大街与和平路交叉口西南角的位置，北侧紧邻和平路，西侧紧邻建设大街主干道。南侧为健康路，这边是省四院。路口对过是市政公园长安公园，这每天都有不计其数的人在公园散步锻炼。我们接待中心就位于建设大街沿街底商，本项目属于棉一宿舍改造项目，也是市政打造的标杆项目，项目共计13栋住宅楼和5万平米的商业。现在主要为您介绍下商业。我们商业共分为ABCDEFG七个区。A区分布在和平路南（在这个位置），主力户型是一拖二的户型，面积35-300多平米，主力面积段为200平左右。A区的定位为金融家居旗舰街。A区的商业临近主要街道，形象又好。因此A区适合银行金融行业、家居家电品牌旗舰店以及其他品牌形象店。我们可以以此为依托，加上我们高品质的外立面装修及正规的物业管理，吸引了大量的个体经商户及客群，是比较抢手的区域。在这个区域开店的商家，一般是较大的品牌商家，他们除了会看中周边的消费能力，也看中这个区域良好的展示效果和品牌宣传效果。因此A区的租金和商家的稳定性也非常好。A区的租金预计在100-150元/月，如果租户是金融类企业，应该还可以更高。B区主要分布在建设大街上，是一托二或者一托三的沿街商铺，面积300-800平米，主力面积段为300平。建设大街是石家庄市区老干道，已经是我市商业的主力干道，建设大街无疑是您构建品牌展示窗口、品牌形象窗口的最佳位置，它的地段优势决定了无论做什么肯定会火的，后期升值潜力不可限量，后期收益必定会成倍增长。B区的定位为美食休闲主题商街。招商的主要业态为主题餐饮、时尚餐饮、娱乐休闲和其他类型知名品牌。B区的租金预计在120-150元/月，而且B区未来租金的升值空间非常大。C区全部为一托二的户型，面积86-260平米，主力面积段为150-200平米。C区的定位为缤纷生活街，此部分商业为社区生活商业。旨在满足3000户业主以及周边临街小区对基本生活的要求，本小区以及周边的客群由于其重要的商业中心地位，因此住户的基本素质较高，属于高端人群，对于生活的享受要求较高，因此小区内街将引进慢生活业态（简餐、茶餐厅、花艺等）在满足基本生活的基础上，提升整体小区的品质同时满足高端人群的需求。ABC街区是自主化经营管理，铺铺临街，24小时不打烊，为您提供了24小时财富不间断。C区的租金我们预计在90-120元/月，这个区域的投资回报率非常好。接下来是我们的综合商业-建和里：定位为BLOCK街区式的低密度舒适型综合体。我们主要参考引进香港太古地产和远洋地产合作的北京太古里低密度综合体的开发理念，并且结合石家庄当地的商业市场，设计规划了目前的建和里商业街。建和里商业街建筑由DEFG四个独立的综合商业建筑组成，四栋建筑月周边的道路将商业体围合成为三部分：北侧的公园城小区规划路商业、中间内部十字步行街、健康路沿线商街。我们将这三条商业街定位为三个不同主题：北侧与商业C区共同形成缤纷生活街，除C区商业的高端生活配套商业以外，建和里通过招商一些儿童教育培训、整形美容、特色餐饮等业态，成为一条吸引公园城及周边居民的缤纷多彩的商业街区。中间的十字步行街的主题是休闲风情街，招商的主要业态是中西餐饮、咖啡茶吧、主题零售、时尚网红店、休闲娱乐等，是一条以城市生活体验为主题的开放型综合商业街。这条街吸引周边年轻时尚群体、中高端白领以及家庭消费群体，成为一个永不闭店的购物中心。南侧的健康路商业我们定位为都市风尚街，主要的招商业态为健康业态、时尚快餐、主力餐饮和高端休闲业态。这也是我们建和里商业氛围最成熟，未来预期租金收益最高的一个区域。DEFG四大主题商业建筑形成了中心广场，各种精致小品全部出自专业设计团队，音乐喷泉，使您身心放松，尽享购物乐趣，具有西方风情的连廊，让您足不出户览尽各国风情。步行街上的室外扶梯，方便了您的参观及购物，对于经营者来说，无论您在几层，我们的扶梯将顺利的把您的客户送到，方便了客户的同时，为您的生意锦上添花。精心打造的无处不在的休憩之地，让您轻松购物，乐享其中。建和里主题商街一层商铺面积在22-175平米，主力面积段为30-70平米，全部为实体店铺，铺位之间隔墙都已完工，后期根据经营需要可以打通。二层和三层商铺面积在16-66平米，主力面积段为20-40平米。其中D区一至三层为商业建和里距北国商城仅仅500米，属于我市CBD中心位置。与北国、勒泰等形成一个极具影响力的商圈，区别于周边北国、东尚、勒泰、乐汇城等盒子性商业，周边的商场都有营业时间限制，通过各自的品牌和口碑来吸引人群到商场内部购物，建和里全开放的设计不但不受营业时间限制，而且可以达到铺铺临街，店铺的招牌明显对外，具有招式性。连廊连接，多种业态互动，促进消费。建和里地处最具影响力的大型商业北国商城及先天下，东尚等多个繁华商业叠加区域，后期升值潜力无可限量。已经通车的中山路上的地铁一号线以及建设大街上的地铁二号线的长安公园站，将会迎来百万人流，势必带来更大的消费人群。省四院超强的人流量和周边银宏花苑，汇景国际、燕府、钓鱼台名邸和公园城本小区的2万多常住人口已形成成熟稳定的消费客群。周边重量级的配套，如二十三中，实验小学，长征街小学，带来更多消费人群。对于商铺投资者来说，最为头疼的一是租金上不去，二是为期三至五年的养铺周期，所以市场上顺势而生了带返租的商铺，但商铺的售价就远远超于市场的实际价格，让客户把未来的商铺增值部分都提前买单，永嘉本着实事求是的态度商铺的售价趋于甚至远远低于市场价。客户购买后可根据自己实际情况选择自营或托管。商铺交付使用后集中性商业将统一招商运营，业主直接和运营商签运营协议，少了中间环节，直接做房东。由于稀缺的地理位置、特色的建筑风格和超大的消费人群，目前想入住长安街商铺的运营商很多，目前正处于洽谈阶段，希望更好的将商铺的运营管理推到极致。因为我们项目有固定的大量客流，和浓厚的商业氛围，所有后期商业会快速的形成大型市场，因此商铺配备了充足的停车位以保证商家客户的停车需要，我们公司为后期的大商家还提供了部分专享车位，充分做到人性化和专业化。除了前期内部认购此次商铺全面对外推出，并推出vip抵扣活动，根据您购买的商铺总价不同享受不同产品折扣可享受到5万抵10万，7万抵14万，10万抵20万等不同的优惠。目前我们周边的住宅售价在2.5-3.2万，正常情况下商铺的售价应该是住宅的1-2倍.此次推出商铺1.3万元起价，总套价25万起。超性价比。具体商铺的铺位面积和价格稍后给您详细推荐和核算！运营篇：目前，开发商已经与北京知名的商业管理公司中建和融达成合作意向。未来项目将由专业的商业管理公司招商运营。保障项目的成功招商和运营。我们的项目将采用目前最先进的5A商业运营标准：统一定位、统一招商、统一管理、统一形象、统一营销的方式进行科学高效的商业管理。对于DEFG四个区域，客户只需购买商铺的产权，而后续的所有运营工作将由专业公司操作。专业公司将在未来的收益中收取20%作为运营成本，其余80%将全数返还给商铺业主。ABC三个区是独立商铺，如果客户需要招商，我们的商业管理公司将帮助业主完成招商工作，仅一次性收取少量费用。我们专业公司的招商客户无论从品牌性、租金收益和未来经营的稳定性方面，都会让业主放心。关键问题篇：商业返租的相关说辞：目前项目没有制定商业返租政策，在运营公司正式和业主签订托管协议以后确定返租政策以及后期的分成方式和比例，主要原因有：目前市面上的返租政策更多的为销售服务，让客户表面上满意，但是在后期运营中实际很难达到，造成前期客户看到高返租高回报，脑子一热就买了商铺，最后终究会追悔莫及。专业的招商运营公司，后期会对项目的整体运营起到负责任的态度，但是目前市场环境竞争激烈，需要在后期投入大量的人力以及物力来实现商业项目的运营，因此前期只是建立在销售回款基础上的返租比例并不科学，不能保证后期运营以及商户之间收益的合理分配。本项目运营公司将会在进行实际招商后，对后期运营费用的预估将建立在招商