第三章 接管验收综述.doc

本文由xixistella贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 第三章 接管验收综述 物业公司凭借自身多年服务管理的经验，应从使用、管理、维护保养的角度对已竣工的项目进行再验 收。以往许多经验已经证明，尽管项目大都经过竣工验收，但在接管验收阶段仍然是质量问题频出，有的 问题还相当严重。 为保障接管物业的各项建筑工程及设备系统的质量符合国家标准或行业标准，达到接管一个优质物业 的目的，物业公司应依据相关标准制定接管验收规范和工作程序，依此进行接管验收。 过程验收主要是指物业公司应参与重点施工过程以及设备系统的调试和试运行过程及竣工验收。因为 过程验收和接管验收的某些内容基本相同，所以本章将之综合在一起，后面的各专业验收项目可供不同验 收阶段参照，故不单独叙述过程验收，而主要讲述接管验收。 第一节 接管验收的条件 一、新建物业接管验收的条件 接管验收的首要条件是竣工验收合格，接管验收的基本条件如下。 1一个物业项目不论是全部接管验收还是分期接管验收，都必须达到“七通一平” 。 “七通”指通水、通电、通气、通暖、通路、通信、通电视； “一平”指楼前楼后场地平整、无杂物或建材 堆积。 2电表、水表、燃气表到户。 3楼内公共区域及户内干净整洁，门窗玻璃明亮，厨房、卫生间各设施、管道清洗干净，地漏不堵塞。 4生活用水符合卫生标准，具有卫生防疫部门核发的用水合格证明。 5安全防范系统无较大缺陷，能满足基本需求(有缺陷部分，开发商应做出修复时限的承诺)。 6自动火灾报警控制系统和联动系统经消防监督部门验收合格。 7所有电梯均能正常运行，每部电梯都应有特种设备监管部门核发的准用证。 8房屋设备、功能齐全，达到设计规定标准。 9有关房屋的各项手续齐全、产权明确。 二、旧物业接管验收的条件 1首先要由业主委员会提交书面邀请，并确认原物业公司已完善了撤管手续。 2由业主委员会邀请原物业公司向新物业公司提供物业管理资料及物业现况。 3新物业公司同业主委员会商定接管程序并以书面形式通知原物业公司。 4新物业公司代表业主委员会进行全面接管验收，接管验收内容包括财务账目、物业档案、工程技术 档案、原物业公司与各承包方签订的合同、各类房屋建筑、各类设备系统、园林绿化、道路等。 5对较易整改的问题，应要求原物业公司在协商的期限内进行整改；对遗留问题由交接双方及业主委 员会共同签署解决问题的合同或协议，必要时进行法律公证。 6房屋所有权、使用权清楚。 7土地使用范围明确。 第二节验收工作程序 一、组建验收小组 接管验收小组组长一般由项目部经理(或公司级领导)担任，验收小组成员由公司技术管理部门各专业 工程师及本项目部的工程、保安、物业等相关人员共同组成，在验收小组组长的领导下开展工作。接管验 收小组的成员，基本是参与施工过程质量检查和过程验收的人员。 过程验收工作可以根据实际情况选派相关人员参加，不一定组建验收小组。 二、接管验收前的准备工作 1各专业技术人员依据国家标准或行业标准制定验收规范并以表格的形式逐项制定验收细则，对要验 收的项目提出具体要求。表格的主要栏目包括“检验项目及合格标准”“检查方法”“检查数量”“检验 、 、 、 结果”等。 2制定各专业通用的工程质量(遗留)问题汇总表 ，记录和汇总质量缺陷。 3制定资料验收交接表和欠缺资料登记表 。 4准备好各专业工程的竣工图纸。 三、接管验收工作程序 1验收小组应提前 23 个月向开发商索取被验收项目及设备的相关资料(如设计说明、设计更改、竣 工图、施工记录、调试记录、设备装箱单、器材明细表、设备使用说明书及图纸等)，对相关资料、图纸进 行详细研究。 2验收小组成员应提前进入现场，事先对现场进行实地察看，以熟悉情况。 3根据掌握的情况，验收小组会同开发商制订再验收工作计划，经双方领导小组组长审批后实施，以 保证验收工作顺利进行。 4 验收小组成员根据事先制定的各专业验收细则， 分类对工程项目的技术资料、 相关文件、 施工质量、 设备的技术和安全性能等逐项进行细致的验收，对验收中发现的问题进行详细记录，并经双方签字确认。 5根据验收工作的进度情况，及时召开三方(开发商、施工方、物业公司)联席会议，对本阶段的验收 工作进行总结协调，对不合格项的整改进行协商并制定出具体要求，三方共同签字确认。 6对已完成整改的项目进行二次验收，直至合格。 7针对遗留问题(必须是不影响安全使用的问题)，双方应签订遗留问题解决协议。 (1) 对于一般问题，应要求对方在两周内解决。 (2) 重大问题要求对方在一个月内解决，必要时由公司领导出面协助解决。 (3) 对于短时期内难以解决的问题，应以备忘录形式通知对方，双方确定解决的时限。 8所有验收项目均应详细填写验收记录，全部验收合格后进行交接。 第三节技术资料接管验收 一、土建工程资料、文件验收 土建工程资料、 (一) 项目审批类文件 一 1国有土地使用证。 2建设用地规划许可证。 3建设工程规划许可证。 4施工开工许可证。 5商品房销售许可证。 6房屋产权证。 (二) 项目规划类文件 二 11：1 000 比例现状图。 2道路规划图。 3竖向规划图。 4市政设施管网规划图。 5规划总平面图。 6绿地规划图。 7居住小区详细规划说明书。 8环境预测评价书。 (三)施工资料、竣工验收文件和图纸 施工资料、 三 施工资料 1地质勘察报告。 2工程合同及开、竣工报告。 3工程预决算。 4图纸会审记录。 5各种施工记录、施工试验记录、预检记录、隐蔽工程检验记录及验收签证。 6设计变更洽商记录，技术交底。 7沉降观察记录。 8砂浆、混凝土试块施压报告。 9施工组织设计。 10工程质量检验评定。 11基础结构验收文件。 12竣工验收文件。 13竣工验收备案表。 14结构竣工图(不应缺失设计首页)。 15建筑竣工图(不应缺失设计首页)。 16钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 17新材料、构件鉴定合格证书。 18人防工程验收文件，包括： (1)人防工程质量监督登记表： (2)人防工程认可文件； (3)人防工程验收备案表； (4)防空地下室移交书。 (四)其他文件 四 其他文件 1房屋建筑工程质量保修书、保修合同。 2室内环境质量检验报告。 3房屋面积测绘报告书。 4有关司法、公证文书及协议。 5拆迁安置资料。 建筑电气工程资料、 二、建筑电气工程资料、文件验收 1设计变更洽商记录、技术交底。 2电气施工组织设计。 3各种施工预检记录、隐蔽工程检验记录、自检互检记录。 4电气绝缘电阻测试记录。 5防雷接地、综合接地电阻测试记录。 6施工质量评定。 7通电检查记录。 8照明、动力试运行记录。 9电气材料、器材合格证、检验试验报告及进场检验记录。 10竣工图(不应缺失设计首页)。 11电气设备，包括： (1)设备清单(装箱单)； (2)设备安装记录； (3)设备调试记录； (4)设备试运行记录； (5)设备使用说明书及原理图、接线图： (6)设备安装图； (7)竣工验收文件。 12防雷安全检测证。 三、给排水工程资料、文件验收 1设计变更洽商记录、技术交底。 2施工组织设计。 3各种施工预检记录、隐蔽工程检验记录、自检互检记录。 4施工质量评定。 5管道清洗记录。 6管道试压报告。 7重要阀门试压记录。 8通水检查记录。 9试运行记录。 10材料、器材合格证、检验试验报告及进场检验记录。 11竣工图(不应缺失设计首页)。 12生活饮用水卫生检测报告书。 供热工程资料、 四、供热工程资料、文件验收 1锅炉房土建工程验收文件基本同本节第一项“土建工程资料、文件验收”的要求。 2锅炉房电气工程验收文件基本同本节第二项“建筑电气工程资料、文件验收”的要求。 3采暖及热水供回水管线工程验收文件基本同本节第三项“给排水工工程资料、文件验收”的要 求。 4锅炉及供热系统调试记录、试运行记录。 5锅炉及辅助设备验收文件，包括： (1)锅炉及辅助设备装箱单； (2)锅炉质量证明书； (3)锅炉强度计算书； (4)锅炉安全阀流道直径计算书； (5)锅炉安装使用说明书； (6)锅炉电气控制原理图； (7)燃气锅炉燃烧器资料(供货方应提供中文资料)； (8)烟风阻力计算书； (9)锅炉房安装工程质量证明书； (10)特种设备使用登记证； (11)锅炉登记卡； (12)压力容器登记卡； (13)压力容器产品安全性能监督检验证书； (14)压力容器产品质量证明书； (15)压力容器全面检验(首次检验)报告； (16)水处理等各类辅助设备的使用说明书及控制原理图。 电梯工程资料、 五、电梯工程资料、文件验收 (一)电梯制造企业应提供的资料和文件 一 电梯制造企业应提供的资料和文件 1装箱单。 2产品出厂合格证。 3机房、井道布置图。 4安装使用维护说明书(应含电梯润滑汇总图表和电梯标准功能表)。 5 动力电路和安全电路的电气示意图及符号说明。 6 电气布线图。 7部件安装图。 8 用户使用指南。 9安全部件，包括安全钳、门锁、缓冲器、限速器，必须要有试验报告。 (二)安装单位提供的资料和文件 二 安装单位提供的资料和文件 1电梯安装过程的自检记录和自检报告。 2电梯验收检验报告书。 3电梯安全使用检验合格证。 4电梯准用证。 5安装工程施工技术资料。 6安装过程中事故记录与处理记录。 通风与空调工程资料、 六、通风与空调工程资料、文件验收 1系统竣工图。 2图纸会审记录、设计变更通知书。 3隐蔽工程施工和检验记录。 4系统调试和试运行记录。 5设备装箱单。 6设备使用说明书。 7产品质量合格证、产品性能检测报告。 8控制原理图、接线图、安装图。 自动消防系统工程资料、 七、自动消防系统工程资料、文件验收 1技术文件验收 (1)公安消防监督机构的建审意见书。 (2)图纸会审记录。 (3)设计变更。 (4)系统竣工表。 (5)系统竣工图(包括各部分的竣工图纸，含子系统图及使用说明书、设备清单等)。 (6)竣工验收合格报告。 (7)主要消防设备的型式检验报告。 型式检验报告是国家或省级消防监督机构对该设备出具的产品质量、性能达到国家标准，准许在我国 使用的技术文件。无论是国内产品还是进口产品，均应通过此类的检测并获得通过后方可用于工程中。同 时，省外的产品还应具备使用所在地消防部门颁发的“消防产品登记备案证” 。 需具备上述文件的主要设备有：火灾自动报警控制器、探测器等；室内外消火栓；各种喷头、报警阀、 水流指示器等；气压稳压设备；消防水泵；水泵结合器；防火门、防火卷帘门；防火阀；疏散指示灯；其 他灭火设备(如二氧化碳等)。 2主要设备及材料的合格证 除上述没备外，各种管材、电线、电缆、难燃及不燃材料应有相关检测报告，钢材应有材质化验单等。 3隐蔽工程记录 隐蔽工程记录应有施工单位、建设单位、监理单位的代表签字及上述单位的公章方为有效。主要隐蔽 工程记录如下： (1)自动报警系统管路敷设隐蔽工程记录： (2)消防供电、通信、广播隐蔽工程记录； (3)消防管网隐蔽工程记录(包括水系统、气体、泡沫等系统)： (4)接地装置隐蔽工程记录。 4系统调试报告 (1)火灾自动报警系统。 (2)自动喷水系统。 (3)气体、泡沫、二氧化碳系统等。 5绝缘电阻测试记录 (1)接地电阻测试记录。 (2)接地装置安装记录。 6消防管网水冲洗记录(包括自动喷水系统、气体、泡沫、二氧化碳系统等)。 7管道系统试压记录(包括自动喷水系统、气体、泡沫、二氧化碳系统等)。 8电动门及防火卷帘安装记录。 9电动门及防火卷帘调试及联动试验运行记录。 10消防广播系统联动调试记录。 11风机安装记录(包括正压送风机、排烟风机)。 12风机调试及联动试验运行记录(包括正压送风机、排烟风机)。 13防排烟系统调试及联动试验、试运行记录。 14水泵安装记录。 15水泵调试及联动试验运行记录。 16自动喷水灭火系统联动试验记录。 17阀门的强度和严密性试验记录。 18消防电梯安装记录。 19消防电梯调试及联动试验运行记录。 20遗留问题的整改落实措施及再验收结论(产生于第一次验收之后)。 安全防范系统工程资料、 八、安全防范系统工程资料、文件验收 (一)设计文件与相关图纸、技术资料 设计文件与相关图纸、 一 设计文件与相关图纸 1工程设计说明，包括系统选型论证、系统监控方案、规模容量说明和系统功能性指标等。 2竣工图(包括系统结构图、各子系统原理图、施工平面图、设备电气端子接线图、中央控制室设备 布置图、接线图、设备清单等) 和竣工表。 3系统中设备的产品使用说明书、产品合格证、操作手册和维护手册，国家安防产品监督检测部门的 检测报告。 4工程实施及质量控制记录。 5设备及系统测试记录和试运行记录。 6相关工程质量事故报告、工程设计变更单等。 (二)相关文件 二 相关文件 1系统试运行报告。 2系统竣工报告。 3系统初验报告(附隐蔽工程随工验收单)。 4系统检测报告(由国家或行业授权的检测机构进行检测)。 5竣工验收合格报告。 6遗留问题的整改落实措施及