建筑基本知识.doc

房地产基本知识一. 建筑分类1.1 按性质分建筑物：凡供人们在其中生产、生活或其它活动的房屋或场所都叫建筑物，如住宅、学校、影剧院等；构筑物：人们不在其中生产、生活的建筑物叫构筑物，如水塔、烟囱、堤坝等；市政工程：道路、桥梁等；1.2 按建筑的使用性质分民用建筑：非生产性建筑，如住宅、学校、商业建筑等；工业建筑：工业生产性建筑，如主要生产厂房、辅助生产厂房；农业建筑：指农副业生产建筑，如粮仓、畜禽饲养场等；1.3 按结构分砖混结构：用砖墙、钢筋混凝土楼层板、钢（木）屋架或钢筋混凝土屋面板建造的建筑。框架结构：由梁和柱以刚接或绞接相连接而构成承重体系的结构。剪力墙结构：由剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构。框架剪力墙结构：由剪力墙和框架共同承受竖向和水平作用的结构。钢结构：主要受力构件全部用钢建造，如钢柱、钢屋架建造的建筑。房地产：房地产是指土地以及土地上附属建筑物。开发商：从事房地产开发和经营的企业和组织。土地使用权出让年限：（1）居住用地70年 （2）工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年。 （3）商业、旅游、娱乐用地40年。产权：对房屋的所有权和对土地的占有权。房地产价格的构成：（1）土地费用 （2）建筑安装工程费 （3）配套工程费（4）税费 （5）利润物业管理公司：专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。业主管理委员会：物业业主或物业所有人为了自己的共同利益，组织成立的一种群众性团体。维修基金住宅共用部位共同设备设施维修基金是为了保障住房售后的维修管理，维护产权人和使用人的共同利益，专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修更新改造的基金。物业管理是指专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业及其附属设施和场地，为业主和承租人提供全面服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能保值、增值。维修基金与物业管理费用不同，区别大致为：、所用权不同，维修基金全有产权人交纳，为全体产权人所共有，物业管理费用是依据项目不同分别有产权人和使用人交纳的为物业管理公司所有、财务处理不同，维修基金在会计上称为代管基金，作为长期负债管理，他的收取为代收代支费用，国家对此不征税，物业管理作为管理部门收取的用于日常管理服务的资金，按经营收入列入列帐需交纳营业税。、使用权不同，维修基金的使用权归全体业主（业主委员会）使用时由维修基金代管部分（房管局）依据物业的情况提出方案，报业主委员会批准使用，物业管理费是由物业公司依据管理服务列支。公摊面积公摊面积指的是直接居住服务的公共空间，比如过道、楼梯，这部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊，所以称之为公摊面积。住宅的层高：指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高：指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，净高和层高的关系可以用公式来表示。净高=层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。我国住宅共用部位共用设施设备维修基金管理法第五条规定，商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定，购房者才应当按购房款23%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属于全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。定金是指依据担保法的规定，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数量的货币，给付定金一方履行债务后，定金抵作为价款或者收回；如果不履行约定的债务的，定金不能返还，收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。商品房的使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例房屋实用率是指套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率商品房销售五证：（1）国有土地使用权（2）建设规划许可证（3）建设工程许可证（4）建设用地规划许可证（5）商品房销售（预售）许可证房屋共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主，使用人共同使用的门厅菁洹谩绫砑洹缣菁洹缁胺窒呒洹缣莼俊呃韧馈锸摇谔炀课莩兄亟峁埂彝馇矫妗菝娴炔课弧?/SPAN房屋共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主，使用人共同使用的供水管道，排水管道，落水管，照明灯具，垃圾通道，电视无线，水箱，水泵，电梯，邮政信箱，避雷装置，消防器具等设备。房屋公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路绿化。期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即通上水、下水、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地平整。房地产管理部门将没有取得房地产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过了竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还未办理房地产初始登记手续，未取得房地产权证，就是期房。发展商出售期房成为预售购房人买房时就要与开发商签定房屋预售合同。现房：现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收，规划竣工验收，环卫环保验收，消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房地产权证。购买现房签定的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得房地产权证。智能住宅是指各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种确保居住安全、环境健康、信息灵通、经济合理、生活便利、服务周到，使人感到温馨并能激发人的创造性的住宅型建筑物。等额本息还款法：在贷款期内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息的还款法。等额本金还款法：在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，其计算公式为：每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（贷款本金已归还本金累计额）月利率建筑基本知识：建筑物：供人们生活、生产、工作、学习等各种活动的房屋。构筑物：间接为人们的生产、生活服务的设施。例如：烟囱、水塔、道路、桥梁等。建筑平面图：用一个假想的水平面在略高于窗台的位置将房屋剖切开，移走剖切平面以上部分，对剖切平面以上部分作水平投影所得到的图称为建筑平面图，简称平面图。建筑平面图的图示方法和有关规定：定位轴线是确定房屋结构和构件的位置及尺寸的线。用细点画线绘制。在平面图中，水平方向由左至右用阿拉伯数字1、2、3、4进行编号。竖直方向由下至上大写的拉丁字母A、B、C、D进行编号。其中I、O、Z三个字母不用。标高绝对标高是以青岛黄海的平均海平面为零点而测定的高度。相对标高是以室内首层地面为零点而测定的高度。建筑立面图：对建筑物各个不同立面作直接正投影，所得到的投影图为建筑立面图。按朝向命名：东、西、南、北立面图。按正背左右命名：正、背、左、右立面图按轴线命名：横向指建筑物的宽度方向。纵向指建筑物的长度方向。开间两条横向定位轴线之间。进深两条纵向定位轴线之间。层高指层间的净空高度。即地面楼面或楼面楼面的高度。净高指层间的净空高度。即楼地面至顶棚或吊顶的高度。总高度指室外地坪至檐口顶部的高度。建筑面积按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算。室内面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积。交通面积指走道、楼梯间等交通联系设施的净面积。结构面积指墙体、柱子所占面积。容积率每公顷居住用地上拥有的各类建筑的建筑面积。即总建筑面积与居住区地面积的比值。也称建筑面积毛密度。建筑密度居住用地范围内，各类建筑的基底面积与居住区用的比率%绿地率居住用地范围内，各类绿地的总和占居住区用地的比率。新区建设不应低于30%；旧区改造不宜低于25%。建筑红线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。日照标准住宅应每户至少有一个居住、宿舍应每层有半数以上的居室能获冬日满窗日照不少于1h（小时）；计算起点为底层窗台面。防火间距高层建筑与高层建筑之间13米；高层建筑与裙房之间9米（高层建筑之间9米）；裙房与裙房之间6米。错层：是建筑物纵向或横向剖面中，房屋几部分之间的楼地面，高低错开。跃层：套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在下层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室。在上层安排卧室、书房、卫生间等。复式住宅：复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积之占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式，和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。样板房：将设计好的户型结构提前提供给客户。按材料分：砖木结构用砖墙、木