x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告

x x 中心城市经济适用房一期工程可行性研究报告编制单位：x x 市城乡规划设计院资质等级：部颁乙级证书编号：022004院 长：龚家政总 工：严利江项目负责：龚家政编 写 人：黄 鹏 严利江 叶家强设计号：200719目 录第一章 总 论.11.1 项目名称.11.2 项目承建单位.11.3 项目负责人.11.4 项目建设地址.11.5 项目建设规模.11.6 项目开发投资及成本费用.11.7 项目收入估算及资金筹措.21.8 项目开发期.21.9 主要技术经济指标.21.10 项目编制依据.2第二章 项目背景及建设的必要性.32.1 x x 市概况.32.2 城市建设与城市发展.62.3 项目承建单位基本情况.92.4 项目背景与项目提出.102.5 x x 经济适用房住宅小区和廉租房规划建设情况.132.6 项目建设的必要性.14第三章 经济适用房建设开发现状与市场分析.173.1 房地产市场与经济适用房建设现状.173.2 经济适用房供给方式.183.3 城区经济适用房及廉租房需求分析.183.4 居民收入水平，购买承受度与经济适用房价格预测.19第四章 建设地址及建设条件.204.1 建设地址.204.2 建设条件.20第五章 项目建设规模、内容及设计方案.265.1 项目建设标准.265.2 项目建设原则.265.3 项目建设规模.265.4规划设计方案及建设内容.27第 章 分析.366.1 期的 .366.2 期的 .386.3 原则.396.4 价.39第 章 项目 及 度.397.1 项目 .397.2 开发模式及 制度.407.3 项目 度.45第 章 项目开发投资与成本费用估算.468.1 投资及成本估算依据.468.2 投资估算.468.3 总成本费用.548.4 住宅 价分析.55第 章 项目收入估算与资金筹措.559.1 项目收入估算.559.2 资金筹措方式.579.3 .58第 章 价.5810.1 价.5810.2 价.62第 一章 论与建.6411.1 论.6411.2 建.65x x currency1城市经济适用房一期 规划平“x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 第一章 总 论1.1 项目名称x x 中心城市 适用房一期工程经济1.2 项目承建单位x x 中心城市建 投 有限公司 设 资开发1.3 项目负责人昌fi fl1.4 项目建设地址x x 中心城市 适用房一期工程建 地址位于经济 设 x x 市江北 及开发区 x x 市江南 的党校新村、金州北路， 目区 项 总占地面 56.79 。1.5 项目建设规模x x 中心城市 适用房一期工程建 共 五 （经济 设 fi、寇家 、望江 ,党校新村工程、金州北路工程），占地面总 56.79 （其中 政府代建廉租房用地面 10.14 ）。其中：道路面 7284.3m2， 化面 13222m2。建筑面总 67859.38m2（其中 政府代建廉租房建筑面16810.78m2）。其中：居住建筑面 60672.48m2，公共建筑面 4986.9m2。小 容 率区 1.79， 化率 35%。1.6 项目开发投资及成本费用目 投项 总 资7619.58万元（其中 政府代建廉租房投资1803.01万元），其中 建 投开发 设 资7282.98万元。本 目项成本 用总 费 7282.98万元。x x 市城 划 院规 设计 1x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 1.7 项目收入估算及资金筹措目估算 售收入项 总 8072.27 万元，其中住宅 6699.37 万元，沿街 店 1372.9万元。目建 金主要通 目 位及政府自 和申项 设资 项 单 筹 ”开发行 款解 。其中：申 行 款 ” 4500万元（其中 政府代建廉租房 款 500万元），自筹3119.58万元。1.8 项目开发期目 期项 开发 2年。1.9 主要技术经济指标1、利 总310.6万元；2、 部收益率 内 3.2%；3、投 利 率资 1.36%；4、投 利 率资 3.45%。1.10 项目编制依据1、 院 于 一步深化城 住房制度改革加快住房建 的通知设 发199823 ；2、 院 公 于切 定住房价格的通知（ 发200526 ；3、 院 于解 城市低收入家庭住房困 的若干意 （发200724 ；4、城市新建住宅小 管理 法（建 部令第区 设 33 ）；5、 改 （ 发 2005）73 于切 定住房价格促 房地 市 健康 展意 的通知；产 场 发 6、 西省人民政府 于加快 适用住房建 的 定 经济 设 （1998）；x x 市城 划 院规 设计 2x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 7、 西省 改委 改投 （ 发 发 资 2007）342 于 2007年 适用房建 投 的通知；经济 设 资计划8、x x 市 期建 （设规划 20062010）；9、x x 市 适用房建 展 ；经济 设发 规划10、x x 中心城市 适用房一期工程 ；经济 规划11、 政发(2007)26 , x x 中心城市廉租房建 年 ；设 规划12、 目 位 的 ；项 单 资13、x x 中心城市建 投 有限公司 于 制设 资开发 编 x x 市 适用房住宅小 建 目 行 的委 ；经济 区 设项 14、x x 市望江,fi,寇家 适用房 。经济 规划15、x x 市 适用房管理 法。经济 政 发 2005 90第二章 项目背景及建设的必要性2.1 x x 市概况x x 市地 西南部， 北 ，南沿 ，地理 西南、西北和 中的 ， 展 fl 区 经济发中 于 西的要位。 x x 市 、 省（市）区与， currency1 、 、西 “ ，地理位 经济区 。通fi利：fl路通 , 江自西 城 , 市 区沿 江 江 市 424公 ，currency1 1003公。 地通 :市 有、西康、 路 区 条 ；316 道 其 中， 建 及”建的西 设 x x 、 、currency1 公路 。 中 通 开 x x 西 ， 建 要 筹 开x x 市城 划 院规 设计 3x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 通的 有 x x currency1 、成、 。 成 条 x x fi的 路、公路、fl 、 通 ， 通 西北、西 南和中南的要通 ， 有 西的要 位 。 区 x x 市 的地 地 成 与 条 x x 、 、fl 产的 ， 资 x x 的 展和城市建 经济发 设 有利的 。 条市 一 区（ ）、 （ 、 、 、 区 、 、 利 、 、 、 ） 人 总 293万人， 面 23529 公。2006年， 市 现内 产总 157.2 元， 10.3%； 政 收入 总 12.8 元、地 政收入 4.6 元， 20.2%和21%； 民人 收入 1953元，8.6%；城居民人 收入 6860元，7.4%， 工工 收入 资9862元。x x 中心城市江南 和江北 。 于江南 地区 区 区理 、通 和 江的 ， 建 江北新 成 状况 开发 设 区 x x 中心城市建 的 “路，设 x x 中心城市 心 北 。 x x 市城市 和江北新 总 规划 区总 概 江北新 江 、 工 、 区 区 区 区 区成。 主要 行政中心、 人 地和 区 术 训第、 、 地， 产 区 资 x x 市 新纳城市人 的主要 ， 城市 的主要 。区 经济 区江 西起 ， 王坡，南 江，北 fl 区 区 临 局和 工 。首期 区 动 x x 七 x x 市城 划 院规 设计 4x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 江 、桥 x x 道、 江道七 段 岸工程 一 护 桥路 骨架 点 目建 。其中项 设 x x 道一期工程北起建民改 路 与316 道相 ，南 七 江 ，工程 桥 总投资1.63 元， 面 工建 ， 路建成 工 现 开 设 该 成一 。 江 主要以 展商 、旅游、中 住宅 主。区 区 发 贸 档 区约10 公，西 建民 ， 江 区 区，北 工 。一期 目 今年 区 项 计划 11月前完成以花 道建 撑， 道路 设 两侧1400 建 用地的整 设工作，估算 投开发 备 总 资1.51 元。 2010年前完成其他 套道路、 化、广 市政 建 、 ，剩 场 设 设 动 4000 建 用地 。 以 行政中心、 、 设 开发 区 区区 学区 主。 工 期 面产 区 区远 规划 7 公，一期工程开发2.13 公。西、南 和 江与 区 相 ，北 建民 ， ， 火 站相 。主区 区 fi 与 车 临要以 展 目和 企 及 加管理型企 的发 项 孵化 地 主。目前落 企 户 33 ，投 户 资总 2.6 元。 其中，中心地段成 模，投入 金规 资 6000多万元， 通 现fl、通 、通路、通 。原 讯 设 旧316 道修 工程于 复2006年 1月 ， 建成 路。新 动 316 道南北 内，与x x 道、花 道 成 通骨架。 状江北新 建 以 、 江 、 工 主区 设 区 区 区江北新 成 居住、 、 、 化服 区 医疗 设相 套的商 中心。贸 x x 江北 四开发区 条 龙 “地 ,加 西康， 及 x x currency1 路的 工程使 复 x x 成 西和西北中南最要的 路 。西、 天速公x x 市城 划 院规 设计 5x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 路和 常 路的 通 拉 x x 湖北、湖南、四川的距离。与五机 取改 建和 通场 争 扩 开 x x currency1 ，成和 ，另加 x x 港 建 工程，设 x x 通fl 联动格局凸显, 展前景非常看好。发2.2 城市建设与城市发展x x 市 位于 南 部， 区 x x 市政治、 、 化经济中心。 面区总 3643 公，46 、 事 。个 人 总 94万人，其中 人 74万人， 省人 最多的 （ ）。区 x x 自古以 就 南 ,建 以 ， 八 年fl灾建以 ， x x 市按照 合理利用老城,点 展发新城、 江北 的建 思路 开发 设 , x x 市 ，总 规划采取 布局 , 成 一城 、六功能、多 一圈 的 fl区 林城市 。 态 x x 市 布局 四 ，以江南城总 个 区中心，江北、老君殿、 的格局fi滩 .江南区x x 市行政、 化和商 中心；江北 外通和商 服 功能 ； 区 区合 展 ；老君殿 型工 。市 用地fi滩 发 区 开发区 区规划面 140 公， 建 用地规划 设 47.5 公。城市中心人 （区现状 2005年）28.5万人，建 用地设 25.5 公，期（规划 2010年）人 37万人，建 用地设 32.56 公期（远 2020年）人 50万人，建 用地设 47.5 公。x x 城 区 x x 市政治、 、 化中心，要的能 地和通经济。 江 西 市 ， 市 江南、江北 部。 区 区 两江南地 谷盆地，南 丘陵，北 地，海拔 滩阶 246米。江北以丘陵 主， 壑相 。 建 以 八 年fl灾建， 1988年x x 撤 x x 市城 划 院规 设计 6x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 改市，2001年升 地 市以 , x x 市政府 、 药fl、游 ， 建 和社 各 事 得到 快 展，城 经济 设 项 较 发市面有很改 ，尤其 江 、 洋 和 江一观 桥 黄 桥 的建成通 ， 城市 展，拉城市框架桥并桥 车 现 扩 ，使x x 中城市骨架初 。江南城 面更 然一雏 区 焕新, 江南老城 城市中心 ， 八 灾后修建的城堤，区 区、北、西 面 老城包 ， 成 字型封 式城 围 闭堤， 面总 3.2 公。建成功能 ， 商 、行政、齐 贸居住、 化 、金融、工 、 一的 合娱乐 区, x x 市目前人 最密的多功能 合 。区 区多年的建 ，市 原有格局的 初步 成一经 设 区 城 的城市 ，即 江以南的老城 ， 路、金洲路、区 态 区 桥路、 路、 路 主的中心 ， 江以北的 。老兴 区 开发区城 以居住 主，中心 以行政 公、商 、居住、 、金区 区 贸 娱乐融 一的多功能 ，江北 以 主的 区 开发区 经济 。 术开发区 开发区 x x 展的点 ，目前 城发 区 开发区市 架 本 成，建成面 约16 千米， 制并编 区规和 ， 工 、 、商 、行政管理划 产 规划 设 区 区 贸和居住小 。 、 院、 校、幼 、金融、保 、商 、区 区 宾馆 医 学 儿 险 邮社 服 撑系 本健 ， 投 者 位服 资。 按照x x 市 期建 ，设规划 蓝 2010年城市建成 面区32.56km2，城市 人 规划 37万人。城市 以 制 、新药型材 、 色食品加工和 新 主 ， 展成 西术 导产 发 南部的中 代化城市。现x x 市城 划 院规 设计 7x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 着 家西部 随 开发 ，x x 充 位发挥区 ，市 超常 、跨式 展。市委、市政府 动该 经济 规 发色经 、建 色设 x x ” ，加快 展 色 ， 发 产 突以 、fl、游 主的 色药 产 产 ，更 市人民指明 展 ，以 色 建 点， 发 产 设 现社 突 展， 色 成经济 发 产 x x 新的 点，经济 它 动x x 展， 着经济 发 预 x x 新一 展轮经济发 的到 。 和 明 改 ， ， 设 态 显 经济 续 整步 加快，人民 fl 步 。产 调 2006年 市 现 产总 157.2 元，年 10.3%； 政 现 总收入12.8 元，城 人 收入 6860元。 市 社 展该 经济 发步入最 期。时 着 的 展，城 人 收入的 加随 经济 发 续 ，市住房 有更 广 的 展前景。该 产 阔 发2.3 项目承建单位基本情况目 位项 单 x x 中心城市建 投 有限公司， 设 资开发 经x x 市人民政府 ，于2001年10月式 成 有并法人 格的 有 有限公司， 城 建 局 的 资 资 设 属位， 工程部、 目部、 展部和 部、 公 。 有单 内设 项 发 现制编 24人， 岗24人。其主要工作 能 ： 一、 有 管理部 委 ， 城市 有 ； 资产 开发经 资产、 政府投 的城市 及其他公益 目建资 设 项 设、 政府融 和金融合作 。 资公司成以 ， 后建成 江道市政 合一期工程、 望江公 目， 工建 设 项 开 设 x x 江七 桥、x x 市城 划 院规 设计 8x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 江道期和七 段、 x x 道一 城市建 目。设项x x 中城市建 和 展 突 。设 经济发 贡献2.4 项目背景与项目提出2.4.1 家 政 及 展要 产 发1998年， 院作 于 一步深化城 住房制度 改革加快住房建 的通知的 定， 要 步 住房商品设 化、社 化、 步建适 社 主 市 制和 应 义 场经济 的城 住房新制度，要 加快住房建 步 ， 住房 设 式， 步 行住房 化，建和完 以 适 货币 经济用住房 主的多 城 住房系， 展住房金融，和 层 发住房 市 ，促使住宅 成 新的 点， 规 场 经济 断城 居民 益 的住房 。 西省人民政府满 彻院通知 ，加快 省住房建 ， 布 西省人民政 设 发 府 于加快 适用住房建 的 定，明 西省 各市 经济 设 内适用住房的 ，建 及管理 法， 适 经济 围 设标 经济用住房 新的住房 系的主，要 市 人民政府应 经适用住房 入各地社 展 ， 适用住房建济 纳 经济发 计划 经济 设、建 、 地部 合 ，建 用地要计划应与 计划 设 联 设入 地利用 和城市 ， 本年度 地 纳 总 规划 总 规划 并中 。 适用住房建 各 政府 一 ，应计划 统筹 经济 设 统 行 一 、 一地、 一 ，建 位 行 式 统 规划 统 统 迁 设单 标定，工程 位 最 ； 适用住房的价质 开发单 负 终责 经济格 定 利原 ，小 管理 行社 化 管理。 则 区 院 于解 城市低收入家庭住房困 的若干意 ( 发 2007 24) 明 currency1 ，解 城市低收入家庭住房困 作 住房建 x x 市城 划 院规 设计 9x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 和住房制度改革的要 容，加快建健 以廉租住房制设 内度 点、多“道解 城市低收入家庭住房困 的政 系。 住房 要的民 。要 采取 ，加廉租住房问题 问题 制度建 ，解 好城市低收入家庭住房困 。 要 今明 年设 两 ，要加快廉租住房建 步 ， 快加一 廉租住房房 。设 尽 继续整住房 ， 定住房价格，促 房地 市 健康 展。要调 产 场 发切 解 城市低收入家庭住房困 作 政府公共服 的一 要 ， 以人 本， 政 民， 一步建健 廉项 责 坚 执 租住房制度，改 和 适用住房制度，加 、 规 经济 户区 旧住宅 改 fi度，多“道解 城市低收入家庭住房困 ， 区 步改 民工其他住房困 fl的居住 。 政 一 条 步明 。2.4.2 适用房建 和廉租房管理 的经济 设 问题1、x x 市 房地 展速 年 加快， 用区 产 发 经济 房和廉租房建 后。设 较滞 2006年x x 市 房地 模区 产开发规39万m2，建成面 20万m2， 适用房建成面 经济 仅 1.62万m2，占房地 模的产总规 4.15%，占建成 模的规 8.1%。2、 适用房 式 一， 有 成多“道建经济 给 单 没 设经济适用房的好 和模式。目前城 适用住房主要 各企围 区经济事 位 自建房，占中低收入家庭住房的 单 资 90%以 ，城年建成的南 、 、 小 以 适用房 建区 兴 静 区虽 经济 义， 市 商品房，廉租房建 起步，中低设 质 场 设 刚刚收入 有 到 家政 的 。阶层并没 3、x x 市 适用住房建 后的另一主要 ”区经济 设滞 指 ，整 。 于 原 成城规划 导 谋划 较晚 规划 区x x 市城 划 院规 设计 10x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 建 中 有充 建 用地的合理布局 设谋划 没 虑 类 设 与， ， 适用住房的管理” ，使 小时 经济 权 个建 适用住房的建 目的 作用。区 设违 经济 设 与2.4.3 目的 项自住房制度改革以 ， 中省 于深化城 住房制度 改革，加快住房建 的 定指 ，城市住房改革 深设 导 断入，住房 建 加快，城市居民居住 得到 一开发 设 断 步改 ， 展 程中， 五 期以 ，城市发 时 房地 建 ，住房 很 合理，中低价位住产开发 设热 房 适用住房、廉租房建 后，城市居民中、低收入与经济 设滞 阶的住房困 突 。房地 展 ，住房 合理层 产发 热 与适用住房建 后的成 前和今后一 期 经济 设滞 当 个时 合理解 的主要 “一。须 问题x x 市 南要地市“一，房地 展成 市 产 发 的要 ，经济 产 2006年 市房地 模产开发规 39万m2，年 工面 20 万m2， 市 适用房年经济 开发模 规 仅 1.62万m2， 工面 1.2 万m2。 适用房经济年 模占房地 模 “一。开发规 产总规 x x 市 适用住经济房 后， 成目前城 有开发 滞 区 1245 中低收入家庭住户房困 房 住，城 有中低收入家庭 住房面与 区 8m2，低于 市20 m2住房 标 12m2。2005年初， 院 加 适用住房建 步 和 定住房价格，以促 房地 市经济 设 产健康 展，作 于切 定住房价格的 定和场 发 院 于解 城市低收入家庭住房困 的若干意 (发2007 24) ， 西省要 省房地 要面 市 ， 产开发 场x x 市城 划 院规 设计 11x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 加 通商品住房 ， 中低价位住房 市 继续 应 场 应中的。 落 中省的住房改革 建 要 ， 彻 与开发 设 x x 市城建局 制专编 x x 市 适用住房建 ，经济 设规划 x x 城 适用住房和廉租房建 作 一 和 ，本区经济 设 统 规划目即 项 x x 市城建局按 要 建 的 容“一规划 设 内 。2.5 x x 经济适用房住宅小区和廉租房规划建设情况(1) x x 适用房经济 住宅小 建 目于区 设项 2007年6月经x x 市 展和改革委 建 ， 小 占地发 员 项 设 该 区规划46.65 ， 建 适用住房及 套用房和公用 ， 化 拟 经济 设 率35%，小 容 率区 1.64，建筑 面总 51048m2，其中住宅 建筑面 46061.7m2，商 及公建铺 4986.9m2， 住设计 户502 ，居住人 户 1757人，住宅 层数6 。层(2) 政府代建廉租房 占地 规划 10.14 ， 建筑面 总 16810.78m2，其中廉租住宅面 14610.78m2，公共建筑面 2200m2，包 管理、 用房和商 用房。 后 辅 设 共建廉租房356套，容 人纳 数1246人。2.6 项目建设的必要性2.6.1 目建 落 家住房制度改革政 ，项 设 彻 居民住房小 化管理的 要现 区年代初， 住房制度改革 ，目前 质 动本完成 利房到成本房到商品房的 ，适 市 应 场经的住房制度 步健 。 家明 定，取 济条 规利房政 ，党政企事 位用于住宅建 的地一 单 设 ，通 房地 合 公司 适用房和商 行 行住 产 开发 开发经济 房 款政 城 收入家庭的住房 ，通 满 层 x x 市城 划 院规 设计 12x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 政府 居工程 解 城 困 家庭的住房 ，以 步 问题到居民住房的小康目 ， 步 行小 合管理系， 标 区 化居住 ， 管理fl 。本 目的建 以解断 项 设开发x x 城 中低收入家庭住房 目的，建 型的区 设 户适用住宅和廉租房， 行封 式小 合管理，经济 并 闭 区 ，目建 落 家房改政 的要 和 小项 设 认真 彻 现 现化管理的 要。区2.6.2 目建 城市 要 ， 合 项 设 满 规划 发挥 开发益的 要院 于加城市建 工作的通知 ，城市 设要 行 一 、合理布局、 合 、 套建 ， 统 规划 开发 设 这样服 投 、 地、 建 的 ，有 的 资 设 乱现 计划城市建 中 合 的。城市 合 有利于 行 一设 开发 开发 统地 、 一 、 一建 、 一管理， 到工 建筑 民迁 统 规划 统 设 统 与用建筑，房 市政公用及 fi、通 、 、 、服 与 讯 卫 设套建 ， 到 一 、建成一 、收益一 。以， 合设 开发 城市 和最限度 合 益的要保开发 规划 发挥 开发。证 x x 市 原老城 的 fl 步 展起 的区 区 发 ，年 江北 的 及 家通事 的快速 展，城 开发区 设 发市心 北 ，目前市 江北 ，江北开 区 开发 道、 江道城市主干 相 通建成，合理 继开 规划开发该的建 用地 系到整 城市的 展。多年区 设 个 续发 x x 城 适用住房主要以 位自建房 主要 式， 着区经济 单 给 随房改的 一步深入 城 位 地的 ， 位 与 区单 断减 单自建房解 中低收入家庭住房 ” 和政 ， 问题 x x 市城 划 院规 设计 13x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 政府 建成 一 。， 行 ， 行 统 径 须 总 规划 ，本 目建 城市 小 要 ， 中开发 项 设 规划与 区总 规划建 适用住宅小 和廉租房， 加快城 一设经济 区 区统 规划的建 步 ， 城市 合 的能fi和 益。开发 设 开发2.6.3 目建 社 公 原 ，保 社 治项 设 现 则 ， 建和 社 的 要 谐 改革 开 20 年 ， 社 主 市 步建 义 场经济，社 公 民公 意 步， 社 公 与 识 现 资 社 主 市 的“一。 年 ， 房地 义 场经济 内 产开， 商品住宅和 多，发热 区开发 种趋仅部 的住房 要 投 ， 作 满 阶层 费 与 资 者， 占 民的很一部，加“ 住房占取费 阶层 档房地 用地的相 一部， 城市中低收入家庭解 住房产 当 给 困 加 度，社 公 ”， 资 现家主 公 ， 中低收入 居 的政 须 阶层 乐 的 能。 改 前 ， 院 布 于 定与 现 变当 现状 发 住房价格的 定，以及 院 于解 城市低收入家庭住 房困 的若干意 ( 发 2007 24) 明 currency1 ，解城市低收入家庭住房困 作 住房建 和住房制度改革的 设要 容，加快建健 以廉租住房制度 点、多“道解 城内 市低收入家庭住房困 的政 系。 西省作 套的 彻意 ，要 城市房地 要以中低价 主，点解 中低 产开发 收入家庭住房困 。本 目建 充 中省有 房地 项 设 现 产开的 定 ， 中低收入家庭 社 一发 给 参与 资 公 的 ， 使中低收入家庭 fl 的条 现 径 x x 市城 划 院规 设计 14x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 前 居 ， 保 一 定， 地 和 现 乐 现社 定 ， 目建 要的， 适 的。谐 项 设 时建和完 x x 市 适用房制度， 保中低收入家经济庭的住房 ， 和制 合理的房地 市 ，规 产 场 x x 市建局 江北 、寇家 及望江 行 适用房建设 fi 经济 设，江南党校新村、金州北路建 廉租房。以解 中设 低收入家庭住房困。第三章 经济适用房建设开发现状与市场分析3.1 房地 市场与经济适用房建设现状x x 市房地 ，产开发 较晚 90年代以 ， 着房改的 随深入，房地 作 一 新 快速起 成断 产开发 个 兴产 并 热。目前产 x x 城 有 、 、 建、 、 、城建、区 兴 远 兴 兴房地 公司 家中型 公司，年兴fl 产开发 专 总开发规模约20万 米。 后 南 路中段、西 路南段、 路北段、 街 段的 、南 、 、金洲康城、金洲城、府 兴 、 花 、 城市花 、 市花 小 建 工程。锦绣 兴 兴fl 区 设年的 看， 统计资 x x 市房地 年 完成投产 资3.9 元，年 18%， 年 新建住房面 20 万 米，年25%， 售收入 30%。 展速度及 度 发 看，x x 房地 成 市 的 “一，住房 产 经济 产 步成 房地 市 点， 建成及 建工程费 产 费 场热 看，适合中低收入家庭 的住房 面 很， 房管局购买 开发 ，统计 1999年以 城 建成南 小 和 小 区仅 区 区两经济x x 市城 划 院规 设计 15x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 适用住房小 ，建成 面区 总 仅4.5万m2， 适用房建成面经济占城 房地 面 的 仅 区 产开发总 8.6%，占房地 建成产开发 总面 的 8.2%。 看， 现状 x x 城 适用房 建 速度区经济 开发 设很 ， 面 低于中省要 中低价位 适用房开发 远远 经济 应占到房地 模的产开发总规 70%”的指 。，标 x x 城 房地区容 ，住房 合理， 加 适产开发现状 乐观 经济用房和廉租房建 速度和 模，以 更多中低收入家设 开发规 满庭期 地解 住房困 。 问题3.2 经济适用房 x x 市城 人 区总 约30万人，自房改以 ， 各事 区 位按照 家房改政 要 ， 步 行 住房 到单 的改革程 ，目前城 住房多以 位自建房 主，货币 区 单 位 建房 城 目前主要的 适用房 式，占城单 资 区 经济 给适用房的区经济 90%以 。自 五 以 ， x x 市 居 政府 一 ，建 南 小 、 小 适用房统 设 区 区 经济住宅 ， 程中， 于市 及管理区 场 法 后， 成部 适用房商家利用， 有 解滞 经济 没 真 中低收入家庭的住房困 ； 适用房的另一 式 经济 种 给 商 建 ，目前城 有建 。开发 开发 设 区尚没 设3.3 城区经济适用房及廉租房 分析x x 市房 局 ， 产 统计 2006年 ，城 共有家庭区 总户数8.5万 ，住房困 和房户 户 户7501 ，其中困户 户4141 ，房户 户3360 ， 及 人户 总 数31600人，人 住房面12m2；最低收入家庭3212 部 租 住 ，人户 赁 户 数27270人，人 住房7.8m2；x x 目前 行 色 fl 林 x x 市城 划 院规 设计 16x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 城市 建 ， 一五 期的主要 “一 动 动 时 2006年迁约670 。 ，目前城 住房困 、户 类现状 区 户房 及 户 迁 户总数14182 ，占城 的户 区总户数 17%。，城 适用住房和廉租房主要 自 区经济 目前的住房困 和房 、城 人 、最低收入家户 户 区 庭和城 年的 。一 区 迁户 现状7501 房 住房困户 与 户，按5年期解 算， 年 计 1500 ； 城 人 户 区 ，按 2% 合 算，年 计 约1700 ； 最户低收入家庭（ 展度 ），按 发 虑 10% 解 ， 年 164 ；四 城 年的 按户 区 迁户 2006年 算， 年迁数测690 ， 四 ，户 类 x x 城 区 5年年 经适用房和廉租房 济 4054 。户3.4 收入 承 与经济适用房 适用住房 政府 政 、限定建 ， 经济 设标 应和 售价格，有社 保 的政 商品住房，其 质建 用地 行政 式，建 及 中的行政 收 设 划拨 设 经 费有 政 ，其 售价格 地政府 一管制，市 当 统 场 。 于以 原， 就 仅 x x 城 居民收入 行区 购度、 目 品价格的 本 。买 项 产 趋x x 市 改委 ，发 统计资 2006年城 居民家庭人 收入6860元，以 家庭个 3.5人 算，家庭 收测入24010元，按x x 市中低收入家庭 ，城 家庭标 区85% 中低收入家庭。 房地 ，房价的合理定位 内 产经验家庭收入的应 46 ，即9.614.4万元，另 行 合联的 ，房价的合理定位 家庭收入的调查 经验论 应 35 x x 市城 划 院规 设计 17x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 即7.212万元， 合 ， 取 两种经验论 8.313.2万元。 x x 市 一五 展 看， 发 规划 5年城居民收入 fl 10%以 ，以 算，城 居民人 测 区 收入 2.63.8万元。 目 品项 产 60m2以 型，以户米10001200元 算， 房价款测 购 66.6万元左右， 居民收入fl 看， 目 品价格定位 项 产 10001200元“ 适合 地中低家庭 fi， 较 当 购买 5年的 展看发 ，住房价格年 度 10%以 。内第 章 建设地址及建设 4.1 建设地址目建 地址位于项 设 x x 市江北 、寇家 、望江 和江fi 南老城的党校新村、金州北路 ， 建成 和 建区 区 开发区与成 “ ，通fi利， 套。区 设4.2 建设 工程地 好，通fi，fl 、 fi 充 。质 应4.2.1 条 (1) ： x x 市地 地“ ， 和，雨 温充沛，四季明，霜期 。 季 ，相 属亚热 湿 湿度74.3%，年 降雨783.8毫米，最年降雨1085毫米，年降雨主要 中 410月 。 的季 明 较 显。(2) fl ：x x 市 流 江fl系， 江 西南部内 属 入，于 北部 ， 流 内 112公， 流 本市的最经 流。x x 市城 位于 江 洋 游。 流 区 与黄 规x x 市城 划 院规 设计 18x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 流划区 5.7公，行 度 400800米。地 fl的 主 给要 降fl， 地currency1fl 流 渗入， 本走 西 。 径 市 降fl 南季 和西南季 自沿海 地 的内 内 ，暴雨自六月 多， 7、8月暴雨最 中， 9月 后 。fl灾害 年多 盛夏。 史 减 发 x x 市 遭fl区x x 城曾多 建 址。迁 1983年fl x x 城区，淹 面没 3.2 公，峰流31000 米/秒，fl标 257.18米（ 海程）， 期黄 现 200年。4.2.2 工程地 质条x x 市位于 南 部，地 x x 地 腹地区 ,北 ，南 ，x x 谷盆地居中。主要 月 川道和x x 城以 江 谷 成，海拔 450米以 。地 主要 态谷盆地和低丘陵 成。 建 地地 江一 地前后部， 拟 场 阶 场地 坦，地 fl 第四系松 岩孔隙潜fl，流 ，fl位较 属 年 变 1m左右， 地 ，粉 粘场 层 黄 状 质和粉 。工程地 好。质地 耕地， 地 地 作用，适宜建筑，现状场 场 内 质地 自 陷 地， 陷场 湿 黄 场 湿 II ，地 flfl位埋深20m， 地 fl 的 ；设计时 虑 场地抗震 烈度设 7度， 地 于抗震有利地段，建筑 地场 场 类III 。类4.2.3 条x x 市 有江南 站和江北 站座区现 变 开发区变 110KV 站， 站 器装机容变 个变 变 240KVA， 装机总容72万KVA，能 满 x x 的 展及各 用 的用发 类 户 x x 市城 划 院规 设计 19x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 要 。 目用 江北道和江南城市公 入项 .各 用地 就 城市 房，再 一 ，用 变 统 给 采用 位建筑面 荷指 法和 用 荷指 法预测 单 负 标 户 负 标 行 算，居住建筑 按计 户 6KW ，公建按 米计 60W ，计寇家 适用住宅用 预测 经济 1522.6KW， 适用fi经济住宅用 1147KW，望江 适用住宅用 经济 461.4KW。fi 路 路灯 杆架 ，沿主要道路架 。 与 设 设4.2.4 fl、地currency1fl 给 条1、 fl工程给(1) flfl x x 市 有fl现 4 即江南fl 、 坡 fl 、 路fl 、 fl 局fl 。 自 fl公司解的 看， 况 x x 市 fl变化系 数 1.31.4“ ， 最 用fl 这样 6万 米/左右，人 最 合用fl 384升/ 左右。城市fl 、 路fl 及自 fl 共 fl 模 备 计 规 25.3104m3/d, 城市用fl 。满(2) 管现状 x x 市江北以 路局fl 管 主，fl 局 铺设 地 ， fl 局 管 。江南管 主要 自 fl公fi 铺设 司 。 fl管道铺设 现状 94公，其中城建部 管理 度 47公，管 密度 3.79公/ 公。(3) 管 布规划 设x x 地 限制，宜采用 、 fl 式。江南fl 、区 坡 fl 主要 fl 江南老城 ；江北fl 主 江 围 北 、建民 、 洋 fl 建成后， 火 站及江北 黄 车 x x 市城 划 院规 设计 20x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 部地 fl后，江北fl fl 加 后 老君殿区 经 ；洋 fl 主 、老城 、火 站， 兼 黄 fi滩 车 时 江北中心 fl。 路fl 、fl 局自 fl 主 各自系区 备 统部用fl。内本工程 目 江南fl 和江北fl 的 fl ，城项 围内市 fl主干管 到位。 铺设2、fl工程fl制及fl管 x x 市 城市， 壑 ， 流 多。非常适合雨fl属 区 。 时x x 市降雨充沛，如采用雨 流制fl系 ， 统雨fl管 利用率。 到以 ，再加 保 fl 虑 护 理的 ， 采用雨 流制fl系 。 规划 统管 度现状 总 68公，管 密度 2.74公/ 公。fl管 密度偏低，就 城市fl管 建 能 设 满城市建 的 要。 着江北新 fl工程和江南老城 fl设 随 区 区管 改 工程的 ， 一 得到 的解 。 这 问题 彻 fl 设江南老城 fl ：位于老城 以 、 ， 期其区 区 内模规 6104m3/d， 期 模远 规 8104m3/d。2005年前一期投入 行，占地面 5公 。 江北 fl ：位于 村 江道和 相 的 江道南 ， 期 模 侧 规 2.5104m3/d， 期 模远 规8104m3/d，占地面 6公 ， fl 理采用 SBR工 。 管 布 设x x 地 限制，宜采用 fl 式。江南主城 fl区 区 x x 市城 划 院规 设计 21x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 管 江南 fl 理后 。江北主城 fl 管 江经 区 经 北 fl 理后 。 、 fl 管 fl fi滩 经 fi滩 理 。建民 fl 管 建民 fl 理后 。区 经 3、雨fl工程规划暴雨公式：75.0)14(gp)L0.96(167.1456+=tq其中P取1年地面 流 取时 515 ，地 坡度，取低 ，地 坡度小，取 。 管 布 设x x 市 流 多， 城 切割成 ，非常有利于较 区 数 雨fl 。遵循就 的原 ，雨fl 入 江、月 、付则 家 、 洋 及明“。黄雨fl 站： 于江南老城 地 低， 区 较 现状 有雨fl 站， 予以保留。设 规划江北新 有多道 （自然冲 ）区内 8 ， 条江北新 地 地走 、 fl ，雨fl采用就 入区 现状 况 ，最 入 江。内 终 4.2.5 通 条x x 市 西省南部政治、 、 化中心，市 通 经济 内， 路、 路、西康速公路 西，西较发 康 路、 316 道 南北， 本 通 路、公路， 现 通 。条 本 目 地位于项 x x 市江北 ，南沿 江道开发区 x x 市城 划 院规 设计 22x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 路， 站路相 ， 北距 与 316 道 仅1km，廉租房位于老城 ，通 ，利于小 住 行 fi。区 条 区 户4.2.6 通 讯条年 ， x x 市 通 事 展迅猛。市 建成的固邮 讯 发 区定 机容 50 万 ， 用 动 户80 万户， 容 设备 8万多部。 路 城市 入沿主要 讯 讯 道路架 。设第 章 项目建设规模 及设计 5.1 项目建设标 适用住房建 和廉租房建 ， 合经济 设 设标 x x 城住房建 ，本 目 适用住房按 售型 适区 设 状况 项 经济 经济用住房 建 ，廉租房按 租型住房 建 ， 定位标 设 标 设 通居住 。 充 住宅功能 ， 套 完 ， 区 虑 齐 设 美 雅的 ， 用房 型按 和一 观 经济 户 户 户 种型 ，其中 占户 设计 户 75.5%， 建筑面户 60m2；一 占户 24.5%， 建筑面户 50m2。廉租房 型按 、一 户 户 型 ，其中 占户 种户 设计 户 75%， 建筑面 户 0m2以；一 占户 25%， 建筑面户 40m2。 5.2 项目建设 5.2.1 目建 符合项 设应 x x 城市 和总 规划 x x 市住 房建 （设规划 20062010）的原 ；则5.2.2 目布局按照 最好、最 利用原 ；项 态 则5.2.3 用 和 模 适用、适度合理原 ；开发规 经济 则x x 市城 划 院规 设计 23x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 5.2.4 小 居住 原 。区规划应满 区规划设计规 则5.3 项目建设规模5.3.1 适用住房建 模经济 设规x x 市住房建 ，本建 目共设规划 总 设项 五 即 、寇家 、望江 、党校新村工程、金州 fi 北路工程（党校新村、金州北路工程 企 政府代建廉租房 工程）， 占地面总 37860m2（56.79 ），其中：道路面 7284.3 m2， 化面 13222.0 m2。 建筑面总 67859.38m2，其中： 居住建筑面总 60672.48m2，公共建筑及商 面铺 7186.9m2。居住户数1040 ，户 3640人。 适用房 售面经济 60672.48m2 -14610.78m2 =46061.7m2政府代建的廉租房党校新村、金州北路工程， 占地 总6760 m2 (10.14)， 建筑面总 16810.78m2，其中住宅面 14610.78m2，公共建筑面 2200m2，包 管理、 辅 设用房和商 用房。 目估算 投 项 总 资1803.01万元， 后共 建廉租房356套，容 人纳 数1246人。市政工程 模：（规 1） 路 讯 717.74米； fi 路 717.41米；路灯17 ； 器 变 3 630KVA，1 1000KVA。（2）雨fl管道：D400管道539.7米，D300管道378.9米。（3） fl管道： D300管道382.1米，D200管道539.12米。（4） fl管道：给 D75管道299.33米，D100管道498.69米，D150管道146.98米。（5）雨fl 52座； 井 查 56座；化池9座； 火栓6 。个5.4规划设计 及建设 5.4.1 适用住房经济x x 市城 划 院规 设计 24x x 中心城市 适用房一期工程可行性研究 告经济 一、fi 1、 规划设计位于 捍 村 西 。 盛新村该 卫 fi桥 侧 临fi南 江北道，西 捍 村 ，北 寨 梁。 用地临 卫 该 条坦，住宅沿用地 采用 合布 式， 成中心较 围 并化景 ， 占地面 观 总 1.09 公 ， 建筑面 总 18042.9m2，容 率 1.66， 化率 35.78%。 布 规划圾收 站、公 、 位和商店公共 套 。 车 设 内设 道路 各住宅 ， 道路 3米，入 路户 2.5米；化以草 、灌木和 植合理 搭 。 fi于 观 管理， 入 位于西 中部 道路 。 侧 与规划 2、 建 容设内(1) 住宅 本 住宅 共 5幢， 七 ， currency1 层 条 currency1 ，住宅建筑 面总 17670.7m2。 容