2012年房产税、土地使用税、车船税、契税、耕地占用税讲义合集.doc

2012年房产税、土地使用税、车船税、契税、耕地占用税讲义合集第五章 房产税本章内容：第一节 概述第二节 征税范围、纳税人和税率第三节 计税依据和应纳税额的计算第四节 减免税优惠第五节 申报和缴纳第一讲房产税的征税范围、纳税人、税率和计税依据一、房产税的概念 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。1.属于个别财产税 。2.征税范围限于城镇的经营性房屋。3.根据房屋的经营使用方式区别规定征税方法。二、房产税的基本要素（一）征税对象房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税（因为对其而言是产品）；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税（如同视同销售） （二）征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。（三）纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照规定缴纳房产税。下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（）。（2009）A房屋出典的由出典人纳税B房屋出租的由承租人纳税C房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税.D个人无租使用纳税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税（四）税率1.按房产余值计征的，年税率为1.2%；。2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。 纳税人时间用途税率单位、组织出租用于个人居住4%2008.3.1不区分用途4%个人出租住房4%n 对个人按市场价格出租的居民住房（原为居民住房，出租后仍用于居住），暂按4%税率征收房产税。n （相关优惠，营业税3%，个人所得税10%）(2010年)赵某拥有三套房产，一套供自己和家人居住；另一套于2009年7月1日出租给王某居住，每月租金收入1200元；还有一套于9月1日出租给李某用于生产经营，每月租金5000元。2009年赵某应缴纳房产税（）元。A.1088 B.1664 C.2688 D.3264答案：120064%+500044%=1088三、计税依据 （一）计税依据设计的指导思想1.原值造价2.净值折余价值3.市值当前价格标准的确定房产计税余值（计算出来的数据）（二）计税依据的形式1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：（1）房产原值即会计核算中账户原值，但是应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如采暖、消防、中央空调等，不论会计核算是否单独计算，都应该计入房产原值，计征房产税。房产原值也应该包含地价，地价是指取得土地支付的价款和开发土地的成本费用。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（房产原值不完全等同于会计信息）（2）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（3）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。（2010）某企业有厂房一栋原值200万元，2009年初对该厂房进行扩建，2009年8月底完工并办理验收手续，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并单独作固定资产核算。已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20，2009年度该企业应缴纳房产税（）元。A.20640B.21000C.21120D.21600应纳房产税200（120%）1.2%12810000+（200+45+15）（120%）1.2%1241000021120（4）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。（5）对出租房产，合同约定有免收租金期限的，免租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（6）关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。参与分红、风险共担房产余值计税；固定收入、不担风险租金收入计税。（2）对融资租赁房屋的情况计征房产税时应以房产余值计算征收。融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。【例题 单选题】甲企业2010年6月以融资租赁的方式租入一处房产，原值1000万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费10万元（注：当地计算房产余值的扣除比例为20%）。2010年甲企业融资租赁的房产应缴纳房产税（）万元。A.4.8B.5.6C.7.2D.8.4答案解析应缴纳房产税1000（120%）1.2%1264.8（万元）4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。【例题单选题】（2011年考题）某企业2010年初委托施工企业建造仓库一幢，9月末办理验收手续，仓库入账原值400万元：9月30日将原值300万元的旧车间对外投资联营，当年收取固定利润l0万元。当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%。2010年度该企业上述房产应缴纳房产税（）万元。A.3.60B.3.93C.4.14D.6.25答案解析以房产进行投资，收取固定收入，不承担投资风险，按租金收入计算缴纳房产税。应缴纳房产税=400（1-30%）1.2%123+300（1-30%）1.2%129+1012%=3.93（万元）第二讲应纳税额的计算、减免税优惠及纳税申报和缴纳一、应纳税额的计算（一）按房产的原值减除一定比例后的余值计征，1.地上建筑物房产税应纳税额计算应纳税额房产原值（1原值减除比例）年税率1.2%2.地下建筑物房产税应纳税额计算应纳税额应税房产原值（1原值减除比例）年税率1.2%（1）工业用途房产，以原价的50%60%作为应税房产原值；（2）商业和其他用途，以原价的70%80%作为应税房产原值（二）按房产的租金收入计征应纳税额租金收入12%【例题 单选题】（2011年考题）2010年某企业有两处独立的地下建筑物，分别为工业用途房产（原价30万元）和非工业用途房产（原价20万元）。该企业所在省规定房产税依照房产原值减除30%后的余值计算缴纳，工业用途地下建筑房产以原价的50%作为应税房产原值，其他用途地下建筑房产以原价的80%作为应税房产原值。2010年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（）元。A.2604B.2576C.3864D.4200正确答案A答案解析应缴纳房产税=3050%（1-30%）1.2%+2080%（1-30%）1.2%10000=2604（元）（2011年单选题）某企业2010年初委托施工企业建造仓库一幢，9月末办理验收手续，仓库入账原值400万元；9月30日将原值300万元的旧车间对外投资联营，当年收取固定利润l0万元。当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%。2010年度该企业上述房产应缴纳房产税（）万元。A.3.60B.3.93C.4.14D.6.25答案解析应缴房产税=400（1-30%）1.2%123+300（1-30%）1.2%129+1012%=3.93（万元）二、减免税优惠依据房产税暂行条例及有关规定，下列房产免征房产税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（四）个人拥有的非营业用的房产某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。2011年年初将其中的四分之一对外出租，取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，该省政府机关当年应纳的房产税为多少？答案解析省政府机关办公用房免税。出租部分应以租金交税。应纳房产税=10012%=12（万元）（五）经财政部批准免税的其他房产1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。3.自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性房屋在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。【典型例题】某企业2011年2月委托一家施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2011年企业该项固定资产应缴纳房产税（）万元。A.2.1B.2.31C.2.8D.3.08正确答案B答案解析应缴纳房产税1100（1-30%）1.2%3/122.31（万元） 5.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。7.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。8.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房是免征房产税的。9.对于邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税。对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外，尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。10.对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。11.铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。12.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。13.天然林保护工程相关房产免税。14.对经营公租房所取得的租金收入，免征房产税。（2011年多选题）下列房产免征房产税的有（）。A.老年服务机构自用的房产。B.大修停用三个月以内的房产C.停用的毁损不堪居住的房产。D.房管部门向居民出租的公有房产。E.实行差额预算管理的事业单位的房产。正确答案ACDE答案解析选项B，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。 （2011年多选题）下列房产应征房产税的有（）。A.企业办公用的房产B.军队出租的空余房产C.个人拥有的营业性房产D.宗教寺庙中宗教人员生活用的房产E.施工期间在基建工地附近租用的房产正确答案ACE答案解析选项B，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；选项D，宗教寺庙中宗教人员生活用的房产免税。 三、申报和缴纳（一）纳税义务发生时间1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，计征房产税。2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之 次月起，计征房产税。3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之 次月起，计征房产税。在办理验收手续前已使用的，从使用当月起计征房产税。4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之 次月起，计征房产税。5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之 次月起，计征房产税。6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之 次月起，计征房产税。7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之 次月起，计征房产税。【例题单选题】下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的是（）。A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起计算。B.自行新建房产用于生产经营，从建成之日的次月起计算C.委托施工企业建设的房产，从办理验收手续之日的次月起计算D.委托施工企业建设的房产，在办理验收手续前已使用的，从使用当月起计算正确答案A（二）纳税期限房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。（三）纳税地点房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。n （2009年）2008年某企业拥有房产原值共计8000万元，其中生产经营用房原值6500万元、内部职工医院用房原值500万元、托儿所用房原值300万元、超市用房原值700万元。当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2008年该企业应缴纳房产税（）万元。A.62.4 B.69.12C.76.8D.77.92答案解析应纳房产税（8000500300）（120%）1.2%69.12（万元）n （2008年）某企业有房屋12栋，其中10栋用于生产经营，房产原值共计12000万元，1栋（原值400万元）用作幼儿园和职工学校，1栋（原值600万元）出租给其他企业，年租金80万元。房产原值减除比例为30%。该企业2007年应缴纳房产税（）万元。n A.100.80B.110.40n C.113.76D.119.20答案解析根据税法规定，幼儿园和职工学校用房免征房产税。应纳房产税12000（130%）1.2%8012%110.40（万元）某企业2012年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。A.4.8万元 B.24万元 n C.27万元 D.28.8万元 【解析】n 自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000） （1-20%） 1.2%+1000 （1-20%） 1.2% 12 3=19.2+2.4=21.6万元；n 出租的房产按本年租金从租计征=5 9（月） 12%=5.4万元，企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27万元 n （2007年）某企业2006年委托施工企业建造物资仓库，8月末办理验收手续，入账原值为300万元，同年9月1日将原值400万元的旧仓库对外投资联营，当年收取固定利润12万元。当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%，该企业2006年度应缴纳房产税（）万元。A.3.6B.4.52C.3.84D.4.8n 正确答案B答案解析（1）工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起，计征房产税。物资仓库应缴纳房产税300（130%）1.2%4120.84（万元）（2）以房产联营投资，不共担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税，1212%1.44（万元），2006年1月1日到2006年9月1日，这8个月应按照房产余值计征，400（130%）1.2%8122.24（万元）。（3）该企业2006年度应缴纳房产税0.841.442.244.52（万元）总结计税依据：计征：年应纳税额应税房产原值（1-扣除比例）1.2% 1.经营自用的房屋从价；2.出租的房屋从租；3.以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的从价；4.房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的从租；5.融资租赁房屋从价。房产原值等于“固定资产”科目中的房屋原价。如未按会计制度规定记载原值，应按规定调整。房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。原有房屋进行改建、扩建的要相应增加原值。更换附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；附属设备和配套设施中易损坏，需常换的零配件，更新后不计入原值，原零配件原值也不扣除。房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等均应当征税。与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场的地下部分等应将地下与地上房屋视为整体按照地上房屋建筑的规定计算征税。从租计征：年应纳税额租金收入12%（个人为4%）地下建筑物：工业用房产原价的5060%作为房产原值税额应税原值（1原值减除比例）1.2%地下建筑物：商业和其他用房产原价的7080%作为房产原值税额应税原值（1原值减除比例）1.2%第六章车船税本章内容：第一节概述第二节征税范围、纳税人和税额第三节应纳税额的计算与代收代缴第四节减免税优惠第五节申报和缴纳一、车船税的概念车船税是对在中华人民共和国境内车辆、船舶的所有人或者管理人所征收的一种税。二、征税对象和范围在中华人民共和国境内属于车船税法所附车船税税目税额表规定的车辆、船舶。车辆、船舶，是指：1.依法应当在车船登记管理部门登记的机动车辆和船舶；2.依法不需要在车船登记部门登记的在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。三、纳税人我国境内车辆、船舶的所有人或者管理人为车船税的纳税人，应当依照车船税法的规定缴纳车船税。四、税目、税额税目计税单位备注乘用车按发动机汽缸容量（排气量）分档每辆核定载客人数9人（含）以下商用车客车每辆核定载客人数9人以上，包括电车货车整备质量每吨包括半挂牵引车、三轮汽车和低速载货汽车等挂车整备质量每吨按照货车税额的50%计算其他车辆专用作业车整备质量每吨不包括拖拉机轮式专用机械车摩托车每辆船舶机动船舶净吨位每吨拖船、非机动驳船分别按照机动船舶税额的50%计算游艇艇身长度每米注意：1.拖船按照发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算征收车船税；2.车辆整备质量尾数不超过0.5吨，按照0.5吨计算；超过0.5吨的，按照1吨计算。整备质量不超过1吨的车辆，按照1吨计算。3.船舶净吨位尾数不超过0.5吨的不予计算，超过0.5吨的，按1吨计算。净吨位不超过1吨的船舶，按照1吨计算。4.以车船登记管理部门核发的车船登记证书或者行驶证所载数据为准；以车船出厂合格证明或者进口凭证标注的技术参数、数据为准；由主管税务机关参照国家相关标准核定，没有国家相关标准的参照同类车船核定。【例题多选题】下列车船中，以“整备质量”每吨作为计税单位的有（）。A.商用客车B.商用货车C.挂车D.三轮汽车E.拖拉机正确答案BCD注意：计税依据的具体规定：（1）对车辆整备质量尾数不超过0.5吨的按0.5吨计算，超过0.5吨的按1吨计算。整备质量不超过1吨的按1吨计算。（2）船舶净吨位尾数在0.5吨以下的不予计算，超过0.5吨的按1吨计算；1吨以下的小型船，一律按照1吨计算。（3）拖船按照发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算车船税。【例题单选题】2012年某货运公司拥有载货汽车10量，每辆自重9.2吨，有运输船2艘，每艘净吨位1 249.6吨。其所在省车船税载货汽车每吨税额为100元，船舶净吨位2 000吨以下的，每吨4元；该航运公司2012年应缴纳车船税（）元。A.19 500B.19 196.8C.19 200D.19 192答案解析应纳车船税109.510021 250419 500（元）五、应纳税额计算1.购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。应纳税额（年应纳税额12）应纳税月份数2.在一个纳税年度内已完税的车船被盗抢、报废、灭失的，纳税人可以凭有关管理机关出具的证明和完税凭证，向纳税所在地的主管地方税务机关申请退还自被盗抢、报废、灭失月份起至该纳税年度终了期间的税款。3.已办理退税的车船失而复得的，应该从公安机关出具相关证明的当月起计算缴纳车船税。4.扣缴义务人已代收代缴车船税的，纳税人不再向车辆登记地的主管税务机关申报缴纳车船税。5.已缴纳车船税的车船在同一纳税年度内办理转让过户的，不另纳税，也不退税。【例题计算题】2012年某航运公司拥有拖船2艘，发动机功率均为1 000马力。其所在省车船税税额为净吨位2 000吨以下的，每吨4元；2 00110 000吨的，每吨5元。该航运公司2012年应缴纳车船税。正确答案应纳车船税 21 00050%450%2 000（元）六、保险机构代收代缴1.从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当在收取保险费时依法代收车船税，并出具代收税款凭证。2.机动车车船税扣缴义务人在代收车船税时，应当在机动车交通事故责任强制保险的保险单以及保费发票上注明已收税款的信息，作为代收税款凭证。3.纳税人没有按照规定期限缴纳车船税的，扣缴义务人在代收代缴税款时，可以一并代收代缴欠缴税款的滞纳金。七、减免税优惠（一）法定减免：1.捕捞、养殖渔船；2.军队、武装警察部队专用的车船；3.警用车船；4.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。5.对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税；对受严重自然灾害影响纳税困难以及有其他特殊原因确需减税、免税的，可以减征或者免征车船税。6.省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，可以对公共交通车船，农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税。（二）特定减免1.经批准临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的车船，不征收车船税。2.按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶，自车船税法实施之日起5年内免征车船税。3.依法不需要在车船登记管理部门登记的机场、港口、铁路站场内部行驶或者作业的车船，自车船税法实施之日起5年内免征车船税。八、申报和缴纳（一）纳税期限车船税纳税义务发生时间为取得车船所有权或者管理权的当月。1.核发证书的当月。车船税的纳税义务发生时间为车船管理部门核发的车船登记证书或者行使证书所记载日期的当月。2.购置发票的当月。没有登记办理手续的，以车船购置发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。3.税务机关核定日期。没有登记也不能提供发票的，由主管地方税务机关核定纳税义务发生时间。车船税按年申报缴纳，具体申报纳税期限由省级人民政府确定。（二）纳税地点车船税的纳税地点为车船的登记地或者车船税扣缴义务人所在地。依法不需要办理登记的车船，车船税的纳税地点为车船的所有人或者管理人所在地。（三）申报缴纳车船税按年申报，分月计算，一次性缴纳。具体申报纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。【例题单选题】2012年2月26日购置非机动驳船2艘，每艘净吨位600吨，购置养殖船1艘，净吨位2 000吨，所购船舶均在3月5日取得登记证书。所在省车船税计税标准为净吨位200吨以下（含200吨）的，每吨3元，201吨2 000吨（含2000），每吨4元。2012年该渔业公司应缴纳车船税（）元。A.2 000B.4 000C.2 400D.10 000答案解析养殖船免税，非机动驳船按照船舶税额的50%计算。应纳车船税26004121050%2 000（元）【例题 多选题】关于车船税的说法，正确的有（）。A.已缴纳车船税的车船在同一纳税年度内办理转让过户的，不另纳税，也不退税。B.已办理退税的车船失而复得的，应该从公安机关出具相关证明的次月起计算缴纳车船税C.车船所有人没有缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船税。D.车船税纳税义务发生时间为车船管理部门核发的登记证书或行驶证书上记载日期的当月。E.按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶，自车船税法实施之日起3年内免征车船税正确答案ACD答案解析选项B已办理退税的车船失而复得的，应该从公安机关出具相关证明的当月起计算缴纳车船税。选项E按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶，自车船税法实施之日起5年内免征车船税。2011计算题：2010年初某企业房产原值3000万元，其中厂房原值2600万元，厂办儿园房产原值300万元，地下工业用仓库原值100万元。拥有自重10吨载货汽车10辆，7.8吨挂车5辆，2010年企业发生如下业务： 1、7月20日购置2.5吨客货两用车2辆，合同注明金额10万元，当月领取行驶证书2、6月30日将原值300万元的厂房出租，合同注明每年租金24万元，租赁期3年3、7月份购买新建的地下商铺用于商业用途，购买合同金额200万元，9月份交付使用，10月份从房地产权属管理部门取得土地使用证与房产证4、10月份接受甲公司委托加工一批产品，签订的合同中注明原材料由甲公司提供，金额100万元，收取加工劳务费30万元，完工产品由甲公司负责运输，合同中注明运费2万元，保管费0.2万元，装卸费0.05万元当地房产余值扣除比例为20%，工业用途地下建筑物以原价的50%用为应税房产原值，商业用途地下建筑物以原价的70%用为应税房产原值，载货汽车年税额20元每吨答案：应纳车船税=101020+8520+2.5220126=2850地下建筑物应纳房产税=10050%（1-20%）1.2%+20070%（1-20%）1.2%123=8160地上建筑物应纳房产税=（2600-300）（1-20%）1.2%+300（1-20%）1.2%126+2412612%=249600企业应纳印花税=100.03%10000+2430.01%10000+2000.05%10000+52+300.05%10000+20.05%10000+0.20.1%10000=1992第七章契税本章内容：第一节概述第二节征税范围、纳税人和税率第三节计税依据及应纳税额的计算第四节减免税优惠第五节申报和缴纳一、契税的概念契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税的特点：（一）契税属于财产转移税（二）契税由财产承受人缴纳n 注意：n 1、属于财产行为税。n 2、实行一次性征收。n 3、契税不计入管理费用，而是计入土地使用权或房产的购置成本，即资本化。n 4、普遍适用于内外资企业和本、外国居民。n 5、一般为买方纳税，区别于土地增值税为卖方纳税。二、征税范围契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖。（一）视同买卖房屋的情况1.以房产抵债或实物交换房屋。2.以房产作投资或作股权转让。3.买房拆料或翻建新房，应征收契税。注意：以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。因为产权未发生变化。（二）房屋赠与房屋受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与财产，应缴纳契税。n （一般不征收土地增值税，但非公益性赠与征）（三）房屋交换交换价值相等的，免征契税;交换价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。n (单位之间进行房地产交换还应交土地增值税，个人之间交换居住房免税)。居民甲某共有二套房产，2010年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（）。A.0.45万元B.1.95万元C.2.25万元D.2.85万元答案解析以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。土地使用权交换、房屋交换，支付补价的一方纳税。契税153%0.45（万元）（四）企业改制重组中的契税政策。1.企业公司制改造。（1）非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。（2）非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。（3）国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。2.企业股权转让。（1）在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。（2）对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。（3）以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业划拨用地的，对承受方应征收契税。3.企业合并。依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。4.企业分立。依据法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。5.企业出售。国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按劳动法等国家有关政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。6.企业注销、破产。企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。7.其他情形。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。（五）房屋附属设施有关契税政策1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。【典型例题】某房地产开发公司购买某企业闲置的房产，合同上注明土地使用权价款1 500万元，厂房和附着物共计价款802万元。该房地产开发公司应缴纳契税（）万元。（当地省人民政府规定的契税税率为3%）A.45B.45.06C.69D.69.06答案解析应纳契税（1 500802）3%69.06（万元）2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。3.承受的房屋附属设施权属单独计价的，按当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。7.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论是否办理了权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，土地使用者及其对方当事人应当依法缴纳契税。【典型例题多选题】（2011年）王先生是某企业债权人，2010年11月该企业破产，王先生获得抵债的门面房一间，评估价20万元；当月王先生将门面房作价30万元投资于甲企业；另外甲企业又购买了该破产企业60万元的房产。下列税务处理，正确的有（）。A.甲企业应缴纳契税3.6万元B.王先生应缴纳契税O.08万元C.破产企业应缴纳契税2.4万元D.王先生将门面投资需缴纳契税E.王先生承受破产企业的门面房免征契税正确答案AE答案解析债权人承受破产企业的房屋权属以抵偿债务的，免征契税。所以王先生不缴纳契税。甲企业应缴纳契税=（30+60）4%=3.6（万元）（2010年单选题）下列情形中应征收契税的是（）。A.以自有房产作股投入本人经营的独资企业B.非债权人承受破产企业土地和房屋权属。C.有限责任公司整体改造为股份有限公司，改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属D.国有控股公司以部门资产组建新公司，该国有控股公司占新公司股份90%，新公司承受该国有控股公司的土地和房屋权属正确答案B答案解析选项A，以自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税；选项B，对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。选项C、D都是免征契税的情形。三、纳税人与税率在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%5%。具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府确定。从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。四、计税依据1.土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 P297教材5.房屋买卖的契税计税价格是房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包含在内。n （2009年）2009年4月中国公民肖某首次购买商品房一套，面积85平方米，合同总价格54.4万元，其中含装修费8.4万元。肖某购买该住房应缴纳契税（）元。n A.4600B.5440C.6900D.8160答案解析个人首次购买90平方米以下住房，从2008年11月1日起按1%税率征收契税。应纳契税54.41%0.544（万元）5440（元）【典型例题单选题】（2011年）根据契税相关规定，房屋赠与时契税的计税依据是（）。A.协议成交价格B.所在地省级人民政府公示的土地基准价格C.不同地段的土地使用权及房屋转让的成交价格D.征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格。正确答案D答案解析土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（2010多选题）下列情形中，由征收机关参照市场价格核定契税计税依据的有（）。A.房屋赠与。B.国有土地使用权赠与。C.协议方式出让国有土地使用权的D.以竞价方式出让国有土地使用权的E.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的房屋交换。n 正确答案ABE答案解析选项C，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格；选项D，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（2009）出让国有土地使用权，以竞价方式出让的，契税的计税依据一般为竞价的成交价格，包括（ABCD）。n A土地出让金B土地补偿费用C拆迁补偿费D市政设施配套费E相关手续费n 计税依据总结：国有土地使用权出售、房屋买卖成交价格（买卖装修的房屋，装修费用应包括在内）。土地使用权赠与、房屋赠与征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。土地使用权交换、房屋交换所交换的土地使用权、房屋的价格差额。国有土地使用权出让协议方式出让成交价格。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，依次按下列两种方式确定: 评估价格：土地基准地价。竞价方式出让一般应确定为竞价的成交价格（含土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用）。先划拨后出让补缴的土地出让金和其他出让费用。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征契税。五、应纳税额的计算以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算。【2011单选题】甲某是个人独资企业业主，2010年1月将价值60万元的自有房产投入独资企业作为经营场所，3月以200万元的价格购入一处房产；6月将价值200万元的自有仓库与另一企业价值l60万元的仓库互换，甲某收取差价40万元。甲某以上交易应缴纳契税（）万元。（契税税率4%.）A.8.00B.8.40C.9.60D.16.00答案解析以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税；房屋交换，其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。应缴纳契税=2004%=8.00（万元）六、减免税优惠（一）基本规定1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，经县级以上人民政府批准，按国家房改政策在省政府规定标准以内，免征契税，超过规定标准面积部分，缴纳契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税（不可抗力，是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等）。4.土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒水、荒地、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受的该国有控股公司的土地、房屋权属免征