常德市某经济开发区土地平整开发可行性研究报告

常德市 XX经济开发区土地平整开发建设 工程 项目 可行性研究 报告 湖南 XX工程项目管理有限公司 二一年五月 1 目 录 一、总论 1.1项目名称： 1.2拟建地： 1.3项目单位及项目负责人 1.4项目单位简介 1.5编制单位及编制负责人 1.6编制的依据及范围 1.7研究结论 二、城市概况及建设条件 2.1地理位置 2.2自然条件 2.2.1气象 2.2.2地质 2.2.3水文 2.3供水 2.4供电 2.5交通及通讯 三、项目建设的背景及必要性 3.1项目建设的背景 3.2项目建设的必要性 2 (1)土地开发整理是城市化建设的必要保障 。 (2)土地开发整理对城市外围建设朝着规范化、合理化方向发展起着积极的促进作用。 (3)土地开发整理可以为城市建设输送更多的城市居民。 (4)土地开发整理可有效缓解城市建设中的土地供求矛盾 。 (5)常德 市 XX开发区 土地平整开发项目的建设是走新型工业化道路，实现“西部突围”、“工业突破”发展战略的重大举措。 (6)常德 市 XX开发区 土地平整开发项目是建设新型园区经济的需要 。 (7)是实现工业强市，推动招商引资工作全面发展的需要。 (8)XX开发区 的 辐射和示范功能，有利于 常德 向周边延伸利益链条，从而凸现中心城市地位，加速城市建设步伐。 四、园区概况、规划范围、规划原则 4.1园区概况 4.2规划范围 4.3规划原则及指导思想 五、规划布局方案 5.1规划依据 5.2规划构思和理念 3 5.3总体布局 5.4道路交通规划 5.5绿化与空间形态规划 5.6土地平整项目建设内容 5.6.1土地分类情况： 5.6.2项目建设情况： 六、环境保护 6.1建设项目对环境的影响 6.2减缓工程环境影响的对策 七、实施进度计划 八、组织管理领导与招投标组织 8.1组织管理 8.1.1组织机构 8.1.2管理权限 8.1.3管理模式 8.2运作方式 8.3收费政策 8.4土地政策 8.5财政政策 8.6税收政策 8.7招标的组织形式 4 8.7.1招标范围 8.7.2报送材料 九、投资估算及资金筹措 9.1投资估算编制依据 9.2投资估算 9.3资金筹措计划 十、财务评价 10.1财务评价 10.2综合评价 十一、土地储备与开发的风险与对策 11.1土 地储备与开发实施过程中三个阶段的风险 11.1.1土 地储备与开发的前期风险 11.1.2土地储备与开发的中期风险 11.1.3土 地 储备与开发的后期风险 11.2控制和避免土地储备风险的对策 11.2.1加强组织领导，加大支持力度 11.2.2强化计划管理，严控供应总量 11.2.3拓宽融资渠道，减少贷款风险 11.2.4做好经营核算，提高经营水平 11.2.5加快人才培养，做好人才储备 5 一、总论 1.1项目名称： 常德 市 XX经济 开发区 土地平整开发 建设项目 1.2拟 建 地： 常德 市 XX经济开发区 1.3项目单位： 常德 市 德源 投资开发有限公司 1.4项目单位简介 湖南常德市德源投资开发有限公司（以下简称德源公司）成立于 2007 年 3 月 13 日， 经常德市政府同意，常德市 XX 经济开发区管理委员会批准成立的，负责 XX 经济开发区城市基础设施建设投资开发和土地开发、城市交通、教育、卫生事业等国有资产建设的国有独资公司，经营范围为城市基础设施建设投资开发和土地投资开发；农村基础设施区内基础设施建设投资开发；房地产开发及建筑工程的承揽。公司法人营业执照、组织机构代码证、贷款卡等证照齐全，均已办理年检手续，承贷主体资格合法。 近年来，德源公司实施片区带动战略和开放发展战略，完善法人治理和责任管理，以市场运作机制行使城建国有资产投资主体的职能，运营城建国有资本，开 辟城建融资渠道，承担开发区城市基础设施建设、土地开发等建设项目，履行常德市政府在 XX经济开发区投、融资平台职责。 德源公司按照公司法要求设立组织架构，实行董事会领导 6 下的总经理负责制。 该公司的成立和组织构架符合公司法的有关规定。但政府背景决定其仍具有浓厚的政府色彩，公司董事会、监事会成员等主要领导与管理人员均由开发区管委会委派。 公司董事会成员 5 人， 设董事长 1 人，副董事长 3 人，董事 1 人， 其中 4 人由开发区财政局委派、职工代表 1 人，三名副董事长由财政局从董事会成员中指定产生；监事会成员 5人，其中 3 人由开发区财政局 委派。董事长为公司的法定代表人，现由 开发区管委会主任、工委副书记兼任。 公司总经理由一名副董事长兼任，副总经理二人，下设办公室、投资融资部、工程技术部、财务部、房产公司及湘源建设公司德源分公司。不含建筑工人 ,现有职工 23余人，其中行政事业编制 13人，其余为招聘人员。 公司对加快 常德 市 XX开发区 基础设施的建设步伐起到十分重要的作用，同时对园内经济健 康持续 发展也具有 积极 的现实意义。 1.5编制单位：湖南 XX工程项目管理有限 公司 受 常德 市 德源投资开发有限公司的委托，湖南 XX工程项目管理有限 公 司编织 可行性研究 报告 ，我公司立即 组织技术人员（ 专家 ） ，到 现 场进行调查研究 ， 通过实地调查 ， 广泛征求有关部门的意见对项目进行认真论证、分析评价 ， 于 2010年 5月完成本报告的编制，供审批部门决策参考。 7 1.6编制的依据及范围 依据： 1)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版 )； 2)国家 现 行 财税制度和 价格体系 ； 3) 常德 市征 征地补偿安置规定 (怀政 办发 20036号 )； 4)常德 市 城 市总体规划 ； 5)常德 市 XX开发区 规划图 ； 6)国家其他各有关专业设计规范及项目建设 单 位提供的国土、建设规划、供水、 供电、资金 筹措 意向等基础资料。 范围：本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。 1.7研究 结论 (1)XX经济开发区经过 10多年的发展 ，城市基础设施明显改善 ， 以 常德大道、 XX大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。 开发区内建有30万吨自来水厂一座， 11万伏变电站两座， 22万伏变电站一座， 8 可确保企业生产经营及居民生活所需供水、供电，并可以为企业设计双 回路供电。区内还有占地面积 2100多亩的森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。 XX正在日益成为环境优美的生态和经济繁荣 开发园区 。 10年来， 常德 XX经济建设的成就是催人奋进的，人们生活水平的提升是实实在在的，社会的发展是蓬勃向上的。 建立经济开发区 以来 ， 市委、市 政府根据 形势的发展， 将 XX经济开发区的发展定位于“工业新城，城市新区” 。 发展目标的定位 ， 充分发挥了 常德 的 资源禀赋和比较优势， 有力推动了 常德 的资源开发、城市建设和经济起飞 。 (2)合理开发土地是城市发展的必然要求 ， 也是建设小康社会的迫切任 务。 随着社会发展的经济增长及人民生活水平的提高，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化进程具有十分重要的现实 意义。 改革开放以来， 常德 城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断 扩大，小城镇建设 速度 加快 ， 城镇人口和非农 业 人口迅速增 加，城 镇 人口从 2000年的 32万人增加 到 2009年 40万人，由此可见无论从 农业现代化 、 工业化、 城乡一体化发展，还是城市化进程的加 速， 与城市 化相 关的重要资 源 土 地已 越来越成为各级政府及投资主 体关注的 焦点。 (3)长期以来， 常德 工业经济总量偏小，第二产业不够强 9 大，由于生产力 整 体水平较低 ，产 业结构 不台理， “ 三农 ” 问题解决仍不太乐观， 工业化处于初始阶段， 工业化率 低于全 国、全省平均水平， 严重制约 了 常德 经济的发展 。 近年来周边地区经济 的 迅猛，对 常德 形成倒逼之势。 常德 经济要实现跨越 式发展，必须奋力“西部突破”。而奋力 “ 西部突围”，关键在于园区建设，搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。目前， XX经济 开发区 区开发建设已经进入 一个快速推进 时期，正步入 快速发展的良性轨道。 只 有抓机遇 ，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的发展平台，拓展更大的发展空间，通过 科学规划 和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。 (4)常德 市 XX经济 开发区 位于 常德 市 东大门，常长、常张、常吉高速与正在筹建的常安高速在此交汇，石长铁路贯穿境内。 所处的地理位置优越，交通 便利，施工方便，建设条件良好 ， 水电供应有保障 ， 能保证项目的顺利完成。 (5)常德 市 XX经济 开发区 土地平整开发项目位于 常德 XX开发区 ， 总面积 1343亩 。项目用 地规划性质 为 工业用地和商业用地。 地 形以丘陵为主 ， 随着园区发展路、 金光大道 、滨江 大道于去 年底全部拉通， “ 三通一平 ” 条件基本具备 ，为 项目开发和引 进项目建 设打下 了基础。 10 (6)经计算，本 工程项目 总投资 31928万元， 其中工 程建设费 4028万元；勘测设计费、工程监理费、建设单位管理费等其他相关前期费用 322万元。土地征用费 5641万元；房屋拆迁补偿费 3922万元；土地报批相关费用 15459万元（其中：新增建设用地费用 3761万元；耕地占用税 4140万元；防洪保安基金 107万元；农民保险费 1791万元、森林植被费 21万元、土地有偿使用费 4028万元 、耕地开垦费 1611万元 ）、预备费 1328万元、建设期利息 1228万元 。投 资估 算只考虑了农民的征 地补偿 费 (征地补偿包括土地补偿费、安置补偿费和青苗补偿等三项费用 )和房屋拆迁费。不包括专 门的安置费用。项目建设期为 3年。 其资金筹措渠道为：申请银 行贷款 20000万元 ， 自筹资金11928万元。还贷主 要通 过 土 地开发筹集资金。 (7)该项目全部投资财务内部收益 率 22，大于财务基准收益率 10，财 务净现值 16771.26万元，远大于 0，贷款偿还期 5年，偿还能力较强。 通过财务抗风险计算，则该项目有较强的抗风险能力。 本项目具有显著的经 济效益 ，加 快 XX开发区 土地平整开发项目建设，对于促进园内企业做大做强、优化经济结构、加速全市农业产业化发展、增加农民收入、促进 常德 市 经济持续 快速健康发展， 具有极其重要的 作用。该项目可 行， 建议尽 快 实施。 11 二、城市概况及建设条件 2.1 地理位置 常德位于北纬 28 度至 31 度，东经 110 度至 113 度之间，时区属于国际时区东 8 区。地处中国的中南部，长江中游，湖南省的西北部。东临洞庭，西接黔渝，南通长沙，北连荆襄。从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中、西部转移的黄金地段。常德现辖武陵、鼎城 2 区，汉寿、桃源、临澧、石门、澧县、安乡 6 县和一个县级市津市。全市面积 18189.8 平方公里，人口 601.0523 万。其中城区面积 297.4 平方公里，人口 40.8359 万。 常德地貌以平面为主。境内山水相连，地势西北高东南低。西部有“湖南屋脊”之称的壶瓶山。东南部是地肥水美的西洞庭湖平原，平均海拔在 50米以下。中部过渡地段为丘陵。湖南四大水系中的沅江和澧水流经常德，境内有大小河流 432条。平湖区江河纵横，水网密布，有广阔的天然湿地。 常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史称“川黔咽喉，云贵门户”。一篇桃花源记，让常德拥有了“世外桃源”、“福地洞天”的美誉，常德因此拥有了一个美丽的名字 桃花源里的城市。一则“ 善卷让王”的典故， 使“常德 XX 山有德”的民谣千古流传，常德因此被誉为中华民族道德文化发祥 12 地。一个“刘海砍樵”的传说，把常德“爱神”追求幸福生活、美好爱情的壮举代代颂扬，常德因此成为一片多情的热土。今天的常德已成为中国中等城市建设的典范。先后荣获中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、中国首届魅力城市、国际花园城市、全国交通管理模范城市、国家环境保护模范城市、中华诗词之市的称号。 常德位于中国中南的西南区域正中位置，处于成渝经济圈、武汉经济圈和华南经济圈交汇处，从经济地理学角度来看，是企业进行战略布局 的上佳选址。运输距离经济、市场幅射范围广，中南、西南与东部在经济发展上存在较大差距，本地产业和企业尚未完全成熟，但以常德为圆心， 10 小时车程内有 3亿多人口，市场容量与潜力巨大。 常德市是湖南省十一五规划中优先发展的” 3+5 城市群”，XX 经济开发区被纳入长株潭大河西先导区规划范围。因与四川、重庆、贵州、广西交界，而同时被国家“西部开发”战略列入到扶持地区，享受与西部省份同样的西部大开发政策支持，国家予以各项政策倾斜、项目开发、资金支持；在东部与中部接轨合作典范 “泛珠江三角洲”组织中，成为新一轮产业转移第 一梯度的承接地。 常德 XX经济开发区是 1992 年经湖南省人民政府批准的省级重点开发区，规划面积 70 平方公里，是常德市委、市政府 13 直接主办的开发区。 2009 年批准为湖南省第一批国家高新技术产业基地。经过 10 多年的发展，园区已逐步形成了装备制造、林纸、电子新材料、纺织、医药、食品 6 大产业板块： 1、以经纬纺机、汉风集团、创业德力西、中联液压以及在建的三一重工等企业为龙头形成了装备制造产业板块； 2、以恒安纸业、华耀浆纸以及筹建中的泰格林纸等企业为龙头形成了纸业板块； 3、以金天钛业、良田科技、力元新材、三升光电等企业为 龙头形成了电子新材料产业板块； 4、以云锦纺织、东信棉业、嘉莉诗服饰、金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板块；5、洞庭制药、金健药业、以三金制药、德海药业等企业为龙头形成了药业板块； 6、以金健米业、 XX 大曲酒业、武陵酒业等企业为龙头形成了食品产业板块。现有各类工业企业 230 多家，规模以上企业 80 家，其中上市公司投资的企业 15 家； 2008年， XX 的规模工业企业主营业收入超过 73 亿元，税收入库 2.6亿元。未来的 5 年， XX 经济开发区将实现规模工业企业达 200家以上，工业产值逾 500 亿元并争创国家级重点开发区的宏伟目 标。 目前，加快项目建设，推动产业发展已成为园区的首要任务， XX 开发区正重点打造六大专业园区： 5 平方公里电子新材料工业园、 3 平方公里机械装备制造工业园、 1 平方公里机械 14 配套工业园、 8 平方公里化工造纸工业园、 1 平方公里物流产业园和 3 平方公里滨江休闲文化产业园。 XX 经济开发区的道路体系日益完善，以常德大道、 XX 大道、乾明路、龙潭路、善卷路、海德路等道路为经，以崇德路、莲池路、桃林路、有德路和青山街等道路为纬，形成“八纵七横”的棋盘格局。 开发区内建有 30 万吨自来水厂一座， 11 万伏变电站两座， 22 万伏变电 站一座，可确保企业生产经营及居民生活所需供水、供电，并可以为企业设计双回路供电。区内还有占地面积 2100 多亩的森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好的生态环境。 在大力发展工业的同时，开发区按“工业新城，城市新区”的要求，着力打造环境优美、三产发达、生活便利的理想家园。在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带：一条是包括乾明寺公园、蚩尤阁、蚩尤善卷画墙、和尚桥、苏家渡民俗村、姚湖公园在内的沅水风光带；二是包括万寿殿、香火街、善德观、 XX 森林公园在内的枉水风光带。在人居环境方面，一批设施完善、功能 齐全、环境优美的大型楼盘正陆续落成。与此同时，教育卫生、文化娱乐、金融服务、电信通迅等公共事业，也有了长足的发展。 2.2自然条件 2.2.1 气象 15 XX 开发区属亚热带季风气候，主要气象参数如下： 年平均气温： 16.7 年平均雨量： 1346.5mm 年日照时数： 1719.5h 年主导风向： NNM 年平均风速： 2.1m/s 年平均气压： 1011.8hpal 因此，根据区域具体气象条件，制定工程日期施工表，建议施工避开雨季及不利时节，利用好夏末、秋、冬初季节有利的气 候条件，抓好有效施工，达到满意效果。 2.2.2地质 园区内岩土特征按时代由新至老 分述如 下 (1)第四系人工填土 (Qml)零星分布在中方填镇政府所在地 ， 为近期人 类工程活动产物 ，松 散至稍 密，稍湿、硬塑，厚度 0.1 2m。 第四系冲洪积土 (QU+PL)分布全区，上部为粉砂质粘土，下部为砂卵石土。粉砂质粘土厚 0.3 0.6m，估计承载力为 100150kpa；砂卵石土厚 3 15.6，估计 承载 为 150-200kpa。 侏罗系中 上 统至三叠系上统 (J2 T3) 粉砂质、钙质泥岩 ； 紫红色 ， 局 部含灰 白色长石、石英砂岩， 层 理发育，估计承载力为 300kpa。 三叠系下 统灰岩 ：灰色、灰焦 色， 估计承载力在 300kpa以上。 二叠系上统长兴组至石碳系中 上 统壶天群灰岩夹砂岩、泥 16 岩 (P2 C2+3)：承载力在 500kpa以 上 。 2.2.3水文 区域内地表水主要来源于天然降雨， 水量充沛 。地下水资源较为丰富。主要为第四系孔隙水和基岩风化裂隙水。场地内地下水以接受大气降水补给为主，其流量 及 方向受场地内的大气降水和地形条件影响。 该址 地下水丰富，经 测试， 地下水 混凝土无腐蚀性 。 2.3供水 XX供水由常德市自来水公司第四水厂提供。该厂供应全部常 德市区生产生活用水，设计供水能力 60万吨 /日，目前的实际供水量约为 30万吨 /日。依据企业实际需要，还可以直接从沅江抽水，沅江系湖南四大水系之一的第二大河流，年流量2096立方米 /秒。 可满足园区企业用 水要求 。 2.4供电 XX是常德市的供电枢纽，现有 11万伏变电站二座和 22万伏变电站一座，可确保项目电力供应，并可以按企业设计要求提供双回路供电专线。 17 2.5交通 常德交通方便快捷，是全国 60 个交通枢纽城市之一，是全国较少同时拥有铁路、航空、水运和高速公路立体交通体系的内陆城市。 公路： XX 境内有 207 和 319 两条国道，现已建成的长沙至常德、常德至张家界、常德至吉首的高速公路和在建的二连浩特至广州高速、杭州至瑞丽高速都经过 XX 开发区。 铁路：连接京广和枝柳线的长沙至石门铁路穿境而过，年运输量 120 万吨的货运站就座落在 XX 开发区；石长复线已于2009 年四季度动工建设，常德至长沙的城际轻轨已于 2009 年上半年动工建设。 水运：流经 XX 开发区的沅江常年可通行千吨级货轮，常德港现有 500 吨级货运码头 2 座、 1000 吨级集装箱货运码头 1座，经水路运输可以到达上海、南京、武汉、重庆等重要港口城市。 航空 ：常德机场距离市区 7 公里，该机场可起降波音 737、757 客机，现已开通至北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、昆明、海口等地航班。 实施西部大开发和中部崛起的伟大 战 略，必将对 常德 经济 18 发展产生极其深远的影响，为陈化的经济建设带来千 载难 逢的历史发展机遇。 三、项目建设的背景及 必要性 3.1项目建设的背景 合理开发土地 是城市 发展的 必然要 求 ， 也 是建设小康社会的迫切任务。 随着社会发展和经济增长及人民生活水平 的提高， 加速合理开发整理土地 ， 盘活存量土地，对于促进城市化进程具有十分重要的现实意义 。 改革开放以来 ， 常德 城市 化 水平 有了很 大提高 ，中小城市规模不断扩大 ，小 城镇建设速度 加快， 城镇人 口和非 农业人 口迅速 增加， 城 区 人 口从 2000年的 32万人增加到 2009年 40万人，由此可见 ， 无论从农 业现代化 、 工业化 、城乡 一 体化发展，还是城市化进程的加速 ， 与城市化相关的重要资源 土地已越来越成为各级 政府及投资主体关注的焦点。近几年来 ， 随着 工业化 而发生的经 济和 人口分 布重 心向 城市转移 、 城市数量和 城市人口 迅速 增加， 城市在国民经济和社会生活中作用逐渐强化 。 主要表现形式有三种 ：一是城市人口占总人口的比 例 逐步提 高，农业 人口转为非农业人口 逐渐增 多 ； 二是 城市规模不断扩 大、 更新 ， 农村 已出 现新兴城镇；三是城市经济关系、生活 19 方式的普及与扩大。 城市化程度日益加深，城市范围不断扩大，难免占用农地而促 使城市开发整理土 地结构发生变化。因此 ，合理开发整理 土地是关系 到国民经济 是否健康 发展 的大问题。 城市是 现 代产业的集中地和消费的中心，在整个经济发展中具有举足 轻重 的地位。通过城市 化带动工业化 ， 实现现代化，充分发挥城市的集聚和 辐射效应，能够极大 地促进 常德 的发展。同样土地开 发 整理是 合理配置 、集约利用土地资源，提高土地利用率的战略措施， 实 现农业现代化也离不开土 地开发整理。 常德 市 德 源 投资开发有限公司是国有 法 人独资企业，投资方为湖南 常德 XX经济 开发区 区 管委会 。 XX经济开发区是 1992年成立的省级重点开发区。 1992年 5月，湖南省体改委以湘体改字 1992 32号文件，批复同意 XX经济开发区的建区申请。 1994年 3月，省人民政府以湘政发 1994 5号文件，批准 XX经济开发区为省级经济科技开发区。 1997年 6月，省人民政府常务会议又批准将 XX经济开发区列入全省 6大重点开发区。 2005年 7月，经国家发改委第三批审核公告， XX经济开发区被国家正式认可为省级经济开发区，总面积 54平方公里，总人 口 10万。 2005年， XX经济开发区被湖南省委、省政府授予全省非公有制经济发展优秀工业园区称号。常德属湖南省 3+5城市经济圈，而 XX是常德的工业重镇，进入了长株潭“两型社会”建设大河西先 20 导区的延伸区。 3.2项目建设的必要 性 (1)土地开发整理是 城市化建设的必 要保障 土地开发 整理是指 土地 利用总体规划或城镇体系规划所确定的目 标和 用途 ，采取行政 、经济、 法律等 措施， 对土地利用 状况重新进行布局安排 、结构调整，既开发利用又治理保护，从而提高土 地利 用率和土地质量，增加耕 地 ， 改善生产和生活条件及生态环境，促进经济社会快 速发 展 和可持续发展 。 城市化是指城市数量增加或城市规模扩大的过程。其结果表现为城市 人口在社会人口中比重逐渐上升，乡村人口向城市人口转化，工 业和 第三产 业向城市集聚，城市规模不断扩大，功能不断完善。 城市化是一项渐进的复杂过程，由于城市规模的扩大，基础设施、 基础产业、体育 活动场所等公益性项目的投入，必然要占用大量的 土地。 而城市 周边地区既 有废弃地，也有耕地 。随着城市化规模的不断扩大 ， 城市对土地的无止境需求和土地有限的可供应量 这 一矛盾将日益突出，这就需要通过土地整理 ，对城市周边地区的耕地、废弃地、闲散地及杂乱不规则 的各类 土地进行合理规 划 ，因地制 宜，针对 不同类型的 土地进行道 路、绿化、公园、水域、基础设施等调整安排和综合整治， 21 以提高城镇土地利用率优化城镇景观布局，改善人居环境。在土地开发整理过程中，既要充分利用废地、荒地 ， 通过 综合整治 ，达到城市建设用地的要求又要注意保护耕地 ， 避免因城市的 扩张 大量挤占 耕地 ，造成新的耕地流失。因此最大限度随为城市化进程提供所需的土地既是土地开发整理的目的之一，更是推进城市化进程的必 要保障 。 (2)士地开发整理对城市外围建设朝 着 规范化、合理化方向发展起者积极的促进作用。 科学合理的土地开发整 理规划应与土地利用总体规划和城市规划有机结合起来是城市建设的有益补充。通过土地开发整理，实现了“田成方，路成网，渠相 通，树成行 ”的 现代农田格局。虽然不可 能对中心村、行政村给予全面 调整 改造和 综合整治，但是 对村际之间 的道路、水渠、田园绿 化 都会给予布局安排和配套建设，因而土地开发整理可以把田野的自然美和人工美有机地结合起来创造新的农田生态景观。这些景观通过便捷的路网，与城镇 景观遥相 呼应，又转化为城镇大 绿 化、大交通的 一 部分。土地开发整 理通过迁村并址，撤并自然村，整治空心村，又直接推动了中心村和中心镇的建设。 也就是 说，土地开发整理既可以按照土地利用总体 规 划的要求 ， 加强农用地分区建设，又可以直接或间接地支持城市建 22 设，有利于工农结合优势互补，互动发展城乡 一 体。 (3)土地开发整理可以为城 市建设输送 更多的城市居民。通过土地开发整理 ， 走农田标准化，灌溉、道路网络化，林带田园化 ， 既有利于农业机械化作业，农业新技术的推广和普及，又有利于提高农村的劳动生产率，降低农业生产成本，有效地增强抗自然风险的能力，为农业适度规模经营创造条件也使农村劳动力退出第 一 产业，转入城镇第二产业、第三产 业成 为可能。土地开发 整理 过程也就是用现代思想观念 改造农村旧传统的过程。土地开发整理运用 先进机器平整土 地，运用 先进技术修筑 工程，运用先进 管理组织 施工，运用城市文明改造农村旧习俗经过长期的参与，使农民的观念得到更新，便于掌握更多的生产技能，农业的现代化水平将大幅度提高，同时必将 极大地燃民的整体素质。农民的素质得到 提高以后，必 将加快 向城镇的流动，从而使城 市建设的速度进一步加快。 随着我国 工业化 、现代化发展步伐的加快，城市人口必将 有一个较 快的增长。 据专家分 析 ，未来二 十 年，我国城市化水平将由 1999年的30.9%提高到 2010年的 38左右， 2020年的 45 50%。 (4)土 地开发整理可有效缓解城市建设中的土地供求矛盾城市化发展，城区范围的扩大，必然要占用耕地。面对人多地 23 少，耕地后备资源又十分有限的国 情， 通过土地整理处理好城市建设与耕地保护、生态保护和失 地农 民利益的保护之间的关系显得优为重要。这就要求我们必须转变土地 得 用方式 ， 走集约 、利用 、内 涵挖潜 的路子，在 智谋扩大城市 外延用地的同时，通过土地整理， 积极盘 活存量 土地加强旧城区、旧街道的改造充分 利 用现有的基础设施 ，科学规划 ，合理布局 ； 要根据城镇用地 现状及 人口规 模进行城 市定级， 科学预测 城市的规 划 期 人口 规模和极限 人口 规 模， 通过 对 城市建 设 规模的控制来调整城市建设用地 ， 从而化 解城 市建设中的土地供求矛盾。 (5)常德 市 XX经济 开发区 土地平整开发项目的建设是走新型工业化道路，实现“ 工业新城，城市新区 ”发展 战 略的重大举 措。 长期以来， 常德 工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产力整体水 平较低 ，产业结构不合理 ， “三农”问题解决仍不太乐观，工业化处于初始 阶段， 工业化率 低 于全国、全省平均水平 ， 严重制约了 常德 经济的发展。近年来周边地区经济 的迅猛发 展，对 常德 形成倒逼 之势。 常德 经济要实 现跨越 式发展，必须奋力“西 部 突破”。而奋力“西部突 围”，关 键在于 园区建设 ， 搭建工业发展平台，营造工业发展氛围。目前，XX开发区 区开发建设已经进入 一 个快速推进时期，正步入 快 速 24 发展 的良 性轨道。只有抓机遇，奋力突围，才是唯一的出路。搭建更大的发展平台，拓展更大的发展空间，通过科学规划和产业定位、实现产业集聚和经济腾飞。 (6)常德 市 XX开发区 土地平整开发项目是建设新型园区经济的需要 从现代化的意义来讲，建设新型园区，应该是一个区域的政府根据自身经济 发展的要求，通过 行政的、市场的多种手段集聚各种生产要素，并在一定 空间范围内进行科学整合，并使之成为功能布局优化、结 构层次合理，产业特色鲜明的工业企业聚集发展区或者称产业群集。长期 以来 ， 工业企 业规模小且比较零散， 未能形成产业的整体力量 ， 难以发挥产业聚集效应和辐射带动作 用， 而且浪费土地资源容易造成 环境污染 ，影响可持续发展，不可能使园区所在地 带来真正 的经济繁荣。因此 ，只有实行引进和整合并举的办法创办较上规模的园区，扶持培育壮 大重 点优势支柱产业，来实现园区的区域化布局、专业化经营、市场化联动、社会化协作，使之与城区城市化建设步伐相衔 接， XX开发区 土 地 平整开发 项目经 济整体优势得到 充分体现。 (7)是实现工业强市，推动招商引资工 作全面发展的需要。 25 2009年 常德 市工业 增加值 473.7亿元，增长 14.6%，比上年下降5.1个百分点。规模以上工业企业完成增加值 384.0亿元，增长15.1%，比上年下降 7.2个百分点。非公有制规模以上工业增加值 166.0亿元，增长 16.8%。 如何进 一 步吸引外来资金投资，已成为 推动经济发展的首要工作。加快 XX开发区 的建设，营造良好的投资环境，是吸引外来投资的关键 ， 对招商引资工作有着推动作用。因此，要全面推进招商引资工作，必须大力加快 XX开发区 的建 设步伐 。 (8)XX开发区 的辐射和示范功能，有利于 常德 向周边延 伸利益链条，从而凸现中 心城市 地位，加速城市建 设步伐 。 工 业的发展与中心城市的建 设有着 密切的依 存关 系 ， 常德中心 城 市地位形成的关键在于向周边延伸各种利益链条 ， XX开发区 的辐射和示范功能以及逐渐完善的协作体系都有助于 完成这项历史 使命。 XX开发区 的建设不是单纯的工业发展问题，同时也是城区建设的范畴， XX开发区 今后发展的方向是 常德 新的城区。 湖南 常德 XX开发区 区 首期 7.86平方 公里 已基本开发完 毕 ，交通路网已初具规模，水 、电、通信、通讯等配 套设施 已基 本完成， 园区正迈入大产业集 聚 、大 项 目建设、大资 本进驻的加速发展 。目前 园区项目 后备开发用地严重不足， 急需储备 项 目土地资源。因此建设 常德 市 XX开发区 土地平整开发 项 目十分 必 26 要 的。 四、园区 发展沿革 、 现状、前景 4.1XX 开发区的发展沿革 4.1.1、起步阶段（ 1992 年 1999 年）。 1992 年，常德市委、市政府决定依托 XX 工业基础，建立 XX 经济科技开发区。1992 年 5 月，省体改委正式下达了关于常德市建立 XX 经济科技开发区的批复。第一代 XX 开发人借鉴沿海开发区起步的经验，提出了以地生财、滚动开发的建设思路：即通过有偿出让土地取得出让金，推动基础设施建设。开发区成立仅两 个月，启动了“两路一桥”建设工程：即桃林路、善卷北路、枉水二桥新建工程，全长 3649 米。从 1992 年 7 月 28 日开工，至 1996 年 7 月 28 日竣工，建设者们用四年时间，拉开了开发区的主体道路骨架， XX 开发区渐现雏型。 1994 年 3 月，省人民政府批准 XX 开发区升格为省级经济科技开发区。 1997 年 6 月，省人民政府常务会议正式将 XX 开发区列入全省 6 大重点开发区。 4.1.2 提升阶段（ 2000 年 2004 年）。“以地生财”的政策，在全国各地开发区日益加剧的政策比拼中明显落伍， XX的开拓者开始努力寻求新的突破： 一方面，充分利用国家对高 27 新技术产业的政策倾斜，在开发区内组建高新技术工业园，用政策“洼地”换投资“洼地”。 2000 年 8 月，常德市高新技术工业园在 XX 开发区正式挂牌，并同时推出了“三全一奖”的优惠政策，即：土地全送、规费全免、所得税地方留成部分全返、按引资金额 1%的比例重奖招商引资的有功人员。在不到四年的时间里，先后有三金药业、平川药业、力元新材、创业德力西等 13 家企业在这里落户。另一方面，积极配合区内 20 多家举步维艰国有企业的改制，一手抓职工身份置换，一手抓下岗工人安置，仅用了两年多时间，基本完成了所有国有 企业的改制工作。按照一厂一策的工作思路，常德纺织机械厂、洞庭制药厂、常德化工厂等分别被经纬股份、三九制药、湖南海利等上市公司收购，常德棉纺厂、常德棉纺分厂和常德电机厂等企业分别被云锦纺织集团、东信棉业公司和金龙电机等实力雄厚的民营企业收购。重组后的企业，先后注入技改资金 5 亿多元，使生产规模、产品档次、市场份额、企业效益大幅提升。 4.1.3 发展阶段（ 2005 ） 2005 年 6 月 15 日，时任市委书记程海波带领四大家主要领导和市直相关部门的负责人在 XX 召开现场办公会议，共商XX 开发区可持续发展大计。 会议决定市政府连续 3 年每年投入3 亿元（含融资）用于基础设施建设。 6 15 会议之后，在短 28 短的几个月中，乾明路、善卷路、有德路、青山街、崇德路、龙潭路等基础设施相继动工。 2006 年底起，新一届市委、市政府领导班子对 XX 开发区建设发展更加重视，明确了 XX 开发区“工业新城、城市新区”的发展定位，提出了要举全市之力建设 XX 的口号，加强了对开发区工作的领导，明确常务副市长为开发区工委第一书记、副市长兼任开发区工委书记，加强了对开发区的具体领导。市