【房地产】御墅2011年整体策略

2011年整体推广策略 第一次研讨 九箴广告 先总结，后研讨。 御墅从推广之初，走的是产品主义和实效作风。 机场畔，纯独栋，七面光合墅 正大 光明 纯独栋 堂堂正正千万级别，产品层面的挖掘已经到了一定的高度（有机建筑、流动空间的理论支持，产品亮点的最大化挖掘） 产品主义的推广做法，优点在于实效，迅速解决问题（因为御墅推广之初确实面临实际的困难，所以这样做是完全正确的） 弊病在于枯燥，没有明确的调性和气质，如果产品没变，又把卖点说透后，如何继续就成了问题。 面对接下来新一年的推广，产品依然没变 ！ 怎么说？说什么？ 必须从新的视角切入，重新审视御墅，给御墅的推广增加新意。 如果把御墅比做一个人，应该是什么样的人？ 是什么样的气质？说什么样的话？什么样的举手抬足？ 一言蔽之，御墅现在解决了资金、销售上的压力，该塑造一下品牌形象了，因为御墅的性格还不够鲜明。 鲜明的形象个性更容易和趣味相投的客群形成默契和沟通。而这些，是在产品卖点已经充分挖掘的前提下，更显得水到渠成。 御墅的推广是非常规的，是先产品后形象；区别于常规的先形象后产品。 赋予御墅鲜明的形象，让御墅充满人的性格，让御墅的推广从推销到有效沟通，就是我们在新的一年要做的。 御墅 2011年推广策略提报 以人文的视角，重新审视御墅。 以人文为线索为御墅寻找新的出路。 值得深究的问题： 御墅的业主是一群什么样的人？他们有什么共性？ 无论他们是企业家、政界精英、还是海归；也无论他们是金融界、 IT界、艺术界、汽车界 他们都是能拿出千万买房的人 有 钱 人 在中国，无论什么样的有钱人， 他们都是要么有能力、要么有背景、要么有关系 他们有气场、有主见、有路子 他们即使学历很高也在金钱社会中世故了、他们是混社会的老油条 他们是有智慧的。他们的智慧是现世的智慧，不是世外高人的智慧，他们的智慧让他们积累了巨大的财富。 他们都是所谓的财智阶层中一员 一定是御墅某些点让他们形成了共识， 可以说，御墅的客群的特点（共性）是由御墅的产品特点决定的。 仅仅是有钱人还算不上共性，因为所有买别墅的都是有钱人。 值得再深究的是，选择御墅的这帮有钱人为什么只钟情御墅，而不是龙湾、不是波特兰 、 不是富力湾 ？ 反问自己： 潮白河？是潮白河别墅项目共享的 潮白河别墅区？也是大家共享的 投资保值？高端住宅或别墅区共有的特性 园林？客观的讲，御墅的园林并不出彩 建筑？御墅的外观有些平淡，平淡中的不平凡又有多少人体会到？ 物业？物业费最贵，况且哪个别墅的物业不是好的呢？ 学校？毕竟点还太小。 配套？御墅周边有什么？ 最好的建筑是这样的，我们深处其中，却不知道自然在那里终了，艺术在那里开始 林语堂 大师关于建筑的智慧语录一语道破玄机，令人惊喜的是，御墅也充满这样的智慧，和大师的观点不谋而合。 御墅通过 u形半围合的设计，形成内庭院，再通过外庭院、下沉庭院、水景前庭院，把建筑包围在四重庭院中。 再通过在 7面开 17种窗，让人在室内空间任何一个位臵都可以看到自然，哪怕是沙发后、床边、浴室、甚至楼梯 真正做到了把室外的自然引入室内，里面外面一个样。在室内犹如在室外一样惬意自然。 大面积的开窗、多种形式的采光，让御墅采光达到极限。 于是，在御墅室内产生了林语堂描述的场景 深处其中，却不觉察，自然已经终了，艺术已经开始 我们开始的不仅仅是艺术，还有更自然更舒适的生活。 而这些，是其他别墅提供不了的。（也印证了前期七面光合核心点确立的正确性） 另外，不可忽视的一点：纯独栋。 纯独栋，不仅仅意味着资源稀缺，更意味着距离。拉开与低端的距离，拉近同等圈层同等品位的距离，即圈层的概念； 纯独栋，还关乎各人生活的隐私、私密、以及个人的专署领地。 可以说，御墅是充满智慧的别墅 御墅，智慧的墅 御墅，与生活的智者不谋而合。 钟情御墅的这帮财智阶层的有钱人，正是看到了御墅建筑的智慧所在。他们是行家、他们独到的眼力证明了他们的智慧更独到，这也是御墅业主区别于其他有钱人的共性所在。 我们称他们为： 财智阶层的生活智者 御墅建筑的智慧在于一切从生活出发，营造最舒适的生活；而选择御墅的这群生活的智者，在其他方面可能各有千秋，但在生活的智慧上，他们是相似的：他们看透居住的本质，他们更懂得享受生活，更懂得取悦自己。这样的智慧也体现在生活以外的其他方面 他们的智慧是深层次的，现世的。 御墅新一年的推广的线索，也由生活的智者与智慧的墅的对位关系展开。 御墅的智慧（新的价值体系） 一、建筑的智慧： 1、博纳中西（有机建筑理论、东方建筑形态） 2、七面采光、 24小时自然照明 3、 17种窗、四重庭院，与自然融合 4、流动空间，空气畅通，有效引导自然光 二、距离的智慧： 1、近机场、自然，与城市、世界合宜的距离（物理距离） 2、纯独栋，让圈层纯粹 距离产生纯独栋（人与人之间的距离） 三、生活的智慧： 1、原创的一层半客厅，传承东方的