【商业地产】杭州城北板块桥西项目市场调研报告-60DOC

1 新南北桥西项目 市场调查报告 动力地产 2007-7 2 第一章 区域概况 （一）区域概况： 项目位于杭州拱墅区 宸桥桥西区块 ,该区块 东起京杭运河，西至规划巨州路，南起登云路，北至石祥路，规划总面积 134.37 公顷。按照区域规划建设商品房 108 万平方米（含杭一棉地块），其中住宅 100 万平方米，商业建筑 8 万余平方米，总用地 39 54 万平方米。目前已出让住宅用地 7 5万平方米，除今年开工建设 26 5万平方米外，近两年还将陆续出让逾 32 万平方米的土地用于建设商品房。 “ 三年前看 桥东，三年后看桥西 ” ，未来的桥西将是公建与住宅功能配套合理、明清风韵与现代建筑交相辉映、商贸旅游与文教娱乐齐全的人居福地；其中，运河天地（ LOFT文化公园一期）、石祥公园、小河公园、客运码头 石祥路的景观带等不少项目集中在这一地块 。 规划中这里将新建 10 条城市道路，其中南北向 3条，分别是：小河路、吉祥寺路、通益路（原巨州路）；东西向 7 条，分别是：桑庐街、桥弄街、吉如街、湖州街、文岚街、花项目位置 3 园岗街、昼锦街。 此外，拱宸桥桥西板块还规划了大型的公建配套 有 3所幼儿园、 1 所 72 班九年制学校、 1 所老年公寓、 2 座农 贸市场 （其中 1 座位于项目南面） ，还有公交中心站、运河码头、卫生站、银行、邮电、粮油市场等设施，总公建面积达到 9 万平方米。目前，九年制学校、老年公寓已快建成；紧临运河的 LOFT 文化公园一期、石祥公园即将动工建设，预计在今年国庆前亮相。 运河整治 二期工程计划总投资初步估算达到了 219 亿元，市运河综合保护委员会的运河二期工程行动计划从 2007 年一直做到了 2010 年。路网完善工程 2010 年计划按三级标准建成运河二通道 29 公里。新建严家弄路、三新路、昙花庵路、运河东路、车站南路、凤起东路、 小河路 、湖墅北路、长乐路、 香积寺路、白马路等 18 条道路，实施密渡桥运河隧道工程。新建 6 座跨运河桥，建设 小河路高架 、新勤丰港桥、崇贤王家庄撤渡桥工程，整治艮山西路桥。民居 建设工程 新建章家坝、新塘、水湘等三个社区的农居安置房，竣工建筑面积 50 万平方米， 2000 户家转居住户入住新房。新建热水瓶厂地块、大浒弄地块、和睦南区、长乐地块、淅麻地块等 6 个地块的居民安置房， 建筑面积 30 万平方米， 3750 户居民入住新房。结合历史建筑保护，实施危旧房改善，使 2400户居民居住条件得到改善。新建学校、农贸市场等居住配套用房 16 万平方米。 土地整理工程 2010 年前，整体搬迁 大河造船厂、杭州石油公司小河油库 、杭州盾牌链传动公司、张小泉剪刀厂等 32 家企业。出让 杭一棉地块、东南面粉厂、章家坝等 地块共计 1251 亩（ 83.38 公顷）。 水体治理工程 包括截污、清淤、配水、驳坎四个方面，共计 21 个项目。至 2010年，杭州市区污水集中处理率达到 80%以上；市控以上（含）重点污染源工业废水排放 达标率达到 95%以上等。 文化旅游工程 计划安排历史街区保护、古镇保护、遗址保护、旅游设施建设等计30 个项目。至 2010 年，完成塘栖历史文化名镇保护一期工程。 绿化景观工程 计划完成 运河规划客运码头一石祥路、登云路一中石化油库西岸、秋涛路一钱塘江绿化带以及 小河、红旗河、 姚家坝河等 24 条运河支流两面岸景观带，新建小河公园、富义仓公园 等 7个城市公园。 第二章 区域板块供应调查 4 项目所处的区块在大概念来说是属于杭州的城北区域，杭州城北区域主要由申花板块、新城北板块、大关德胜板块和拱北和睦板（我们把 拱宸桥桥西板块 划分在拱北和睦板）等四大板块构成，项目位于于四大板块中的拱北和睦板块。因此，市场调查在考虑申花板块、新城北板块、大关德胜板块三个板块外，重点调查的对象是拱北和睦板块。 （一）城北区域土地供应现状及分析 i. 2006-2007 年度城北区域土地供应成交一览表 宗地名称 板块 土地坐落 土地 用途 出让面积（ M2） 容积率 建筑面积（ M2） 总成交价（万元） 楼面地价 (元/M2) 竞得人 成交时间 杭政储出20074号 拱北和睦板块 拱墅区 (拱宸桥西R11-1 地块 ) 住宅（设配套公建）用地 65.3 亩 2.3 100131.7 51500 5143.23 杭州盛德房地产开发有限公司 2007年 2月 13日 5 杭政储出20073号 拱北和睦板块 拱墅区 (湖墅路 R2 地块 ) 住宅（设配套公建）兼容办公用地 5.7 亩 / / 7000 / 温州乔讯房地产开发有限公司 2007年 2月 13日 杭政储出200629 号 拱北和睦板块 拱墅区 (规划和睦A-06-2 地块 ),东至规划小河路 ,南至规划西塘河 ,西至和睦A06-1 地块 ,北至规划桃园路 住宅（设配套公建）用地 61.17亩 2 81564.08 41300 5064 浙江名城房地产集团有限公司 2006年 11月 24日 杭政储出200628 号 拱北和睦板块 拱墅区 (规划和睦A-06-1 地块 ),东至和睦 A06-2地块 ,南至小河 ,西至登云路 ,北至规划桃园路 住宅（设配套公建）用地 50.75亩 2 67670.05 33300 4921 天阳置业有限公司 2006年 11月 24日 6 杭政储出200620 号 市中心板块 拱墅区湖墅南路杭州汽车发动机厂地块 住宅（设配套公建）、办公兼容宾馆业用地 156.11亩 / / 363000 10870 GREEN SEA INTERNATIONAL LIMITED、杭州滨江房产集团有限公司 2006年 9月 29日 杭政储出200615 号 申花路板块 拱墅区规划阮家桥R21-22 地块 住宅 35.70亩 3 71000 32300 4524 杭州华元房地产集团有限公司 2006年 7月 31日 杭政储出200614 号 拱北和睦板块 拱墅区汽车物流中心 R21、C2-27地块 住宅（设配套公建）用地（ R21地块）、商业、办公用地（ C2-27地块） 62.75 R21 地块 3.0 C2-27地块 3.5 / 31500 2416 凡尔顿置业（杭州）有限公司 2006年 7月 13日 杭政储出20067号 拱北和睦板块 拱墅区规划桥西R21-4地块 住宅（设配套公建）用地 40.80亩 2.73.0 101458 27550 33773752 浙江香溢房地产开发有限公司、浙江德信置业有限公司、杭州美高华颐化工有限公司 2006年 6月 23日 7 杭政储出20062号 拱北和睦板块 拱墅区和睦A-07-02、A-19-A 地块 住宅（设配套公建）用地 89.43亩 A-07-02 地块2.0 A-19-A地块2.3 / 8 万 4354 凯德置地（中国）投资有限公司、嘉士林私人有限公司 2006年 5月 16日 ii. 土地供应分析 iii. 从上表可以看出，共有 9 块住宅土地成交，成交总面积为 378492.3 平方米，除出四块土地的容积率不明了，其他 5块土地如下所以： 0200004000060000800001000001200001 2 3 4 5土地成交图占地面积建筑面积iv. 由上表可知， 2006 年以来，本项目周边区域共有 9块住宅土地出让，出让总面积达 37.3万平方米，建筑面积不小于 54.7 万平方米 ,随着区块市场关注度的提高，以及区块周边配套的完善，区块内的土地将持续被市场关注，土地的供应量也将继续增加，区块内住宅的供应量不是很大，同时随着 07 年下半年各 项目推盘，估计在项目 2008 年上市之际剩余的总货量也不是很大，本项目的销售前景还是比较乐观。 8 （二）城北区域各板块住宅供求分析 1申花路板块住宅供求情况分析 （ 1）项目分布情况图 （ 2）申花路板块新增供应楼盘及供应量情况 本板块 2007 年 5 月新增供应楼盘列表如下： 区域 板块 楼盘名称 属性 新增总套数 新增总面积 西湖区 申花路板块 广宇 .西城年华 住宅 146 27163.86 拱墅区 申花路板块 滨江 .万家花城 住宅 1591 182356.49 拱墅区 申花路板块 滨江 .万家花城 商业 26 3147.86 分析： 从上表可以看出，本板块本月共新增各种物业 1763 套，其中 2737 套为住宅型物业，占新增供应量的 98.52%,另外 26 套为商业型物业，占新增供应量的 1.48%，区块内主要还是以住宅为主，而商业的存在只是附属于住宅的存在，对住宅起到了配套的作用 9 （ 3）申花路板块 2007 年 5月主要销售楼盘一览表 板块 类型 项目名称 成交套数 成交均价 申花路板块 住宅 滨江 .万家花城 574 8094 27 申花路板块 住宅 耀江 .文鼎苑 303 9517 73 申花路板块 住宅 广宇 .西城年华 114 8454.73 （ 4）申花路板块 2007 年 1月 5月各类型商品房销售变化表 类型 1月销售套数 2 月销售套数 3月销售套数 4 月销售套数 5月销售套数 与上月差距 住宅 103 21 46 10 991 981 申花路板块 2007 年 1月 -5月各类型商品房销售均价变化表 级别 1 月销售均价 2 月销售均价 3 月销售均价 4 月销售均价 5月销售均价 住宅 9550.55 8602.91 8139.98 9431.6 8570.96 分析： 从上表可以看出，申花路板块本月随 着耀江 .文鼎苑和滨江 .万家花城的放量，住宅销售套数骤增，但售价明显降低，主要是两个项目定价都比较理性，尤其是 滨江 .万家花城采取低价入市的策略，取得了不俗的业绩。 （ 5）各价格区间物业去化情况 申花路板块 2007 年 1月 5 月各价格区间商品房销售套数表 级别 1月销售套数 2 月销售套数 3月销售套数 4月销售套数 5 月销售套数 与上月差距 10 5000 以下 0 0 0 0 0 0 5000-7000 0 0 0 0 0 0 7000-9000 59 17 43 3 686 683 9000-11000 5 1 3 6 305 299 11000-13000 39 3 0 1 0 -1 分析： 本板块所售楼盘中，单价集中在 7000-11000 元 /的区间，其中 7000 9000 元 /的区间成交量巨大，达到 577 套。价格的确定跟区块的整体价格密不可分，在区块中的楼盘自身的品质，决定了其在区位中各楼盘价格中的高低位置。 2.新城北板块商品房供求情况分析 （ 1）项目分布情况图 （ 2）成交情况 新城北板块暂无成交数据 11 3大关德胜板块商品房供求情况分析 （ 1）项目分布情况图 （ 2）大关德胜板块 新增供应楼盘及供应量情况 本板块 2007 年 5 月无新增供应楼盘 （ 3）大关德胜板块 2007 年 5月主要销售楼盘一览表 板块 类型 项目名称 成交套数 成交均价 大关德胜板块 住宅 清水公寓 1 10345 大关德胜板块 住宅 盛德欣苑 2 8947 大关德胜板块 住宅 水印康庭 8 8758 大关德胜板块 住宅 新青年广场 46 8978.07 （ 4）大关德胜板块 2007 年 1月 5 月各类型商品房销售套数变化表 类型 1月销售套数 2 月销售套数 3月销售套数 4 月销售套数 5月销售套数 与上月差距 12 住宅 5 18 12 15 14 -1 商业 0 2 2 1 0 1 酒店式公寓 27 24 20 32 46 14 合计 32 44 34 48 60 14 （ 5）大关德胜板块 2007 年 1月 5 月各类型商品房销售均价变化表 级别 1 月销售均价 2 月销售均价 3 月销售均价 4 月销售均价 5月销售均价 住宅 9616.2 7862.22 8070.83 8849.2 9396.29 商业 0 17400 13283 14651 0 酒店式公寓 8686.33 9134.46 8818.15 8612.25 8978.07 分析： 从上表可以看出，大关德胜板块 1月 5 月成交数量较少，但各类型商品房成交均价有上扬的态势。 5 月住宅成交量和上月相比减少了 1 套，但成交均价上涨了 6.2%。 酒店式公寓的销量和售价在以增长的态势发展。 （ 6）各价格区间物业去化情况 大关德胜板块 2007 年 5 月各价格区间商品房销售套数表 级别 1月销售套数 2 月销售套数 3月销售套数 4月销售套数 5 月销售套数 与上月差距 5000 以下 0 0 0 0 0 0 5000-7000 0 6 5 2 0 -2 7000-9000 21 14 14 30 25 -5 9000-11000 10 21 13 14 33 19 11000-13000 1 1 1 1 1 0 13000-15000 0 1 0 1 1 0 13 15000-20000 0 0 1 0 0 0 20000 以上 0 1 0 0 0 0 分析： 本板块所售楼盘中，单价在 7000 元 /以下和 15000 元 /以上的商品房没有成交记录，绝大多数项目的售价在 7000-11000 元 /之间。 4拱北和睦板块商品房供求情况分析 （ 1）项目分布情况图 （ 2）拱北和睦板块新增供应楼盘及供应量情况 本板块 2007 年 1 月 5月新增供应楼盘列表如下： 区域 板块 楼盘名称 属性 新增总套数 新增总面积 拱墅区 拱北和睦板块 联合 .世纪新筑 住宅 86 9842.75 拱墅区 拱北和睦板块 嘉泰 .馨庭 住宅 66 8723.19 拱墅区 拱北和睦板块 方正 .信步闲庭 住宅 97 13198.68 拱墅区 拱北和睦板块 银树湾 住宅 196 20581.54 14 拱墅区 拱北和睦板块 银树湾 商业 24 1951.65 分析： 从上表可以看出，本板 块本月共新增各种物业 469 套， 445 套为住宅型物业，占新增面积的96.41%，另外的 24为商业型物业，占新增面积的 3.59%。 （ 3）拱北和睦板块 2007 年 5月主要销售楼盘一览表 板块 类型 项目名称 成交套数 成交均价 拱北和睦板块 住宅 拱宸新苑 2 8723 拱北和睦板块 住宅 嘉泰 .馨庭 72 8835.22 拱北和睦板块 住宅 锦昌文华 33 9905.12 拱北和睦板块 住宅 联合 .世纪新筑 74 9663.99 拱北和睦板块 住宅 协安 .景上 100 9322.22 拱北和睦板块 住宅 信步闲庭 2 8391.5 （ 4）拱北和睦板块 2007 年 1月 5 月各类型商品房销售套数变化表 类型 1月销售套数 2 月销售套数 3月销售套数 4 月销售套数 5月销售套数 与上月差距 住宅 181 56 123 228 283 55 合计 181 56 123 228 283 55 拱北和睦板块 2007 年 1 月 5月各类型商品房销售均价变化表 级别 1 月销售均价 2 月销售均价 3 月销售均价 4 月销售均价 5月销售均价 住宅 7989.1 8924.82 9309.04 8957.06 9344.85 分析： 从上表可以看出，拱北和睦板块本月住宅销售套数明显增加，而且售价也明显上升。 15 （ 5）各价格区间物业去化情况 拱北和睦板块 2007 年 5 月各价格区间商品房销售套数表 级别 1月销售套数 2 月销售套数 3月销售套数 4月销售套数 5 月销售套数 与上月差距 5000 以下 1 0 0 0 0 0 5000-7000 4 1 0 1 0 -1 7000-9000 141 27 28 119 69 50 9000-11000 34 28 95 107 214 107 11000-13000 0 0 0 1 0 -1 13000-15000 0 0 0 0 0 0 15000-20000 1 0 0 0 0 0 20000 以上 0 0 0 0 0 0 分析： 本板块所售楼盘中，单价在 13000 元 /以上的商品房没有成交记录，距大多数项目的售价在 7000-11000 元 /之间，其中 9000-11000 区间销售数量最多，达到 214 套。高价住宅在区块内不是最好的销售业绩取得者，预示着区块内的中高端住宅是销售的一个主力； 5板块房地产市场分析结论 （ 1）各板块住宅、商铺、酒店式公寓月平均 销售套数及价格一览表 板块名称 申花板块 新城北板块 大关德胜板块 拱北和睦板块 住宅月平均销售套数 234 2 12 8 174 2 酒店式公寓月平均销售套数 30 16 板块名称 申花板块 新城北板块 大关德胜板块 拱北和睦板块 住宅月平均销售价格 8859 2 8758 95 8907 97 商铺月平均销售价格 12000 酒店式公寓月平均销售价格 8845 85 小结： 从上表可以看出，申花板块、大关德胜板块、拱北和睦板块成交均价逐渐缩小，而且大关德胜板块物业基本都 是尾盘，供应稀少。 申花板块临近城西，主要特点是规划有大型商业配套规划及成熟的生活设施，一直是市场上较为热门的板块之一，进入 2007 年，以 滨江 .万家花城为代表的受 90/70 政策限制的楼盘，一改原来耀江 .文鼎苑、广宇 .西城年华等楼盘以品质取胜的策略，均以经济实用的户型设计和低价入市策略突围，迅速占领市场。 拱北和睦板块交通便捷，有着良好的以运河为特色的居住环境，但是缺乏品牌开发商的进驻，在品质和市场影响力上较弱，也主要是以高性价比策略形成竞争力。 我们认为，在两大板块发展逐渐成熟，价格接近之际，申花板块与拱北和 睦板块处在直接的竞争对话的态势，在争夺客户的过程中，除了相互之间主打性价比之外，楼盘品质、开发商品牌、附加值、推广个性等全方位的竞争态势将形成，因此本项目除了要立足桥西区域的高端品质定位之外，应该站在整个城北区域的角度，进行差异化的营销战略定位，注重品牌推广，精耕细作，形成自己独特的竞争力。 值得一提的是从产品供应上看申花板块在精装修楼盘上已经率先取得突破（ 广宇 .西城年华去年推出的精装修单身公寓取得成功），这给我们启示：当楼盘单价较高、区域有一定认同度的时候，推出精装修中小户型产品是一个扩大目标客户，加快整 体项目去化速度的有效策略。 第五章 区域住宅需求分析 说明：为了更精确的了解消费者的需求，动力公司最近在桥西板块及周边地区，针对周边人群进行问卷和访谈调查，同时根据多年的市场研究经验，整理下面的分析成果，为项目市场定位和推广策略制定 17 提供参考。 （一） 区域接受度分析 杭州城北区域经过几年的发展和配套的完善，目前已经是杭州市民心目中较为理想的居住地，原来购房者多以在城北区域的居民为主，近两年随着城北板块居住价值和市场影响力提升，在市区工作的人也越来越多到城北置业。在此次针对城北区域的消费者抽样调查中， 我们发现未来三年内有购房意向的客户中，城西依然是他们的首选，其次就是城北，原因在于：城西，历来是杭州最适合居住的区域之一，周边配套完善，生活环境成熟；而城北区块，越来越受到置业者的关注，被视为最具潜力的区域之一。 本项目处于城北桥西区域， 07 年年初以来，随着信步闲庭、银树湾、嘉泰馨庭、凯得项目、天阳项目的宣传推广，以及运河改造计划、运河申遗工程等利好消息，桥西在城北板块脱颖而出，近期已经成为热门板块之一； 另一方面，调研发现，对于升值潜力信心的测试中，桥西区域凭借临河的景观优势和外部良好的居住环境规划，也更 多的受到投资者的关注。 因此，要理性研究项目区域的住宅需求市场，要从两方面出发，一方面是可能的居住群体，主要是在城北居住生活的人士，另一方面是看好桥西区域升值潜力的投资者。在这两方面之中，可能居住群体的需求是基础性的，因此我们的研究分析以此为重点。 （二）可能居住群体居住需求分析 1、购房意向 在我们抽样近 500 份问卷调查中发现，人们在未来三年有 30%的选择肯定会购买，还有超过 50%的人考虑会买房，肯定购房的人群一般多为刚性需求人群，主要是用做结婚使用，此类人群将是本项目小户型住宅的主要潜在客户，在 客户总量上还是比较可观的；考虑买房的人群有几种可能，一是二次置业主要是换房，二是投资，都有比较丰富的购房经验。 18 2、购房因数考虑 交通、价格、地段、小区景观和物业管理分别是购房者重点考虑的因素，前三者是房地产项目一贯的重要指标，一向以来是项目销售好坏与否的重要指标，但后面两个指标体现了消费者购房日趋理性，对房产品有很多附加要求，因此在本项目的打造上，需要从小处着手，在小区景观和物业管理上充分考虑，使小区的品质得到很大的提升。 3、面积、房型需求 户型面积方面， 3年内的现实需求主要集中在 90 110 平方米 ，其次是 70 90 平方米和 110 120 平方米，说明本区域购房还是以实用经济性为主；户型的选择主要集中在二室二厅二卫和三室二厅一卫。 同时从调查结果来看，被调查人群对于排屋需求相对较弱，原因在于本次调查并未指向高端产品的消费群，被调查群体综合经济实力处于中下水平，而在目前宏观政策对于房产品的严格监管下，排屋类非普通型产品的市场供应正逐渐缩水，成为了市场上的稀缺产品，按照物以稀为贵的传统逻辑，相当有限的供应相对与较为广泛的市场需求，排屋的市场前景应该抱以乐观积极的心态。 4、总价承受 从总价需求调查结果来看 ， 60 万元的总价是被调人群的需求分水岭，其中绝大部分需求集中在 40 60 万元之间，结合目前杭州房价收入比 10 比 1 的现状来看，这部分被调者的家庭年收入估计在 6万元左右； 但是从目前在售楼盘的情况来看，总价在 80 100 万元之间的住宅是需求主流。 5、装修标准 调查显示，普通住宅毛坯房的接受程度明显高于其他装修标准， 对于非单身公寓型的住宅， 19 6、配套需求 从本次调查的我们设计的选项中，人们对配套设施的重要程度排序依次是：中心大花园、运动会所、嬉水池、社区健康中心、老年锻炼场所、儿童嬉戏场所、社区幼托中心和小型篮球场及户外活动设施。 7、建筑风格的需求 调查发现，消费者比较认同在桥西区域建筑风格以现代时尚风格和中国传统风格为主，就项目而言，以运河文化为底蕴，在建筑形式上除了现代的风格更应该包含一些中国传统的元素，这样容易被接受。 （三）消费者基本特征分析 1、职业 通过调查发现，项目区域消费者从事的行业最多的依次是，个体经营者和商业贸易者，其次是医疗卫生与酒店餐饮从业人员，建筑、设计及机关等从业人员也占比较大的比重；由于受访者的保护意识较强，对“其他”的选择也比较多。 2、收入 收入集中在 2000-4000 元之间，此类收入的人群为杭州现阶段收入情况的主流人群； 3、家庭结构 从调查中看出来，三口之家的比重是最大的，占到了样本总量的 57.63%,其次就是四人及以上的 家庭结构。说明主流的家庭结构使其对房间的设置有一定的要求，在保证夫妻和孩子的 2 个房间外，还应设置一个小面积客房，便于家庭有客人来的住宿，因此， 90 平方米的住宅尽可能的设置小三房，这样的设置才可以基本满足三口之家的生活要求； 20 这样就对本项目 90 平方米以下的小面积住宅的户型设计有了更高的要求，在保证二室的前提前下，是否能设计出更有卖点，更好的 户型。 4、消费者年龄 调查显示，购房需求主要以 28 45 岁的中青年为主，被调查者家庭户主身份占到将近40%，但年轻人也占到一定的比例，就目前的情形来看，这些意向购房者一部分主要是居住在项目周边的原居民所产生的换房需求，另外一部分是年轻人为了结婚或者结婚不久的刚性需求，其中还有部分身为子女的虽然没能力买房子，但能够得到父母的经济资助。 （四）、投资群体分析 目前桥西区域已推出的楼盘销售都很顺利，一方面是 07 年上半年，整体市场环境较好，需求强劲；二是因为供应较少，产品结构合理，性价比高；三是因为少部分 的投资者的介入。 根据调查，温州、台州等普通的外地投资者在杭州投资住宅一般比较青睐市中心及未来规划中心（比如滨江、钱江新城等区域）物业，其它区域较少；但是杭州本地的投资者相比市中心来说，更倾向于郊区升值潜力较大的物业，其最大的特点是总价较低。就目前市场发展的而言，桥西区域已经与市区形成一种无缝对接的态势，其升值潜力是毋庸置疑的，由于主力供应以 90平方米的经济型住宅为住，总价不高，还是有着非常好的投资前景。 综上所述，桥西区域的居住需求在 3 年内，甚至更长的时间内，主要以自住实用经济性为主，需求群体主要以 28 45 岁之间的个体经营者、商业贸易者，医疗卫生、建筑、设计、机关从业人员； 以及区域原住民、以市区为主的少部分投资客。 （五）住宅价格走势分析 21 桥西区域 2006 年在售住宅价格还在 7000 元 /平方米以下，进入 2007 年，不到半年的时间，住宅价格已攀升至 7800 元 /平方米左右，这跟杭州市区土地供应价格上涨过快有着密不可分的关系，同时也离不开整体供不应求的关系。加上本区域未来土地供应较少，同时随着桥西整个规划改造所带来的前景逐渐释放，对比于如今的 拱宸桥桥 东区域，估计在未来 2年价格还会有较大的上升趋势。 所以桥西区域随着 2007 年下半年众多楼盘造势宣传，以及规划改造进度实施，价格会一直呈现上升趋势；但我们认为价格达到 9000 元 /平米以上的时候，增速会明显减慢，而且将更多的面临相邻板块甚至同价位区域的竞争；本项目预计 2008 年上半年入市，那时价格已处于相对较高的位置（超过 9000 元 /平米），虽然区域内的竞争压力不大，但是板块之间的类似项目竞争会比较激烈 。 第四章 竞争楼盘调查 （一） 主要竞争楼盘样本选区 根据前阶段的市场分析，我们得出以下项目是本项目的主要竞争对手：嘉泰 .馨庭、银树湾、信步闲庭、 文澜阳光、凯德 .视界、名城 29 号地块和天阳 .上河；我们将在供应量、去化量、产品细节、配套细节等方面对这些项目进行深入地分析，以期望能够为本项目的定位提供合理的依据。 22 （二）主要楼盘调查数据表 银树湾 背景信息 楼盘名称 银树湾 楼盘详细位置 拱墅区文澜街与巨洲路交叉口 开发商（投资商） 浙江香溢德胜置业有限公司 售楼处地址（市区） 项目现场 售楼处电话 88099266 88099288 规划设计单位 北京新纪元建筑工程设计有限公司 建筑设计单位 北京新纪元建筑工程设计 有限公司 景观设计单位 美国 YPA 北半球景观设计有限公司 物业管理公司 盛全物业 策划单位 杭州智威广告 主要参数 占地面积（亩） 27198 平方米 总 建 筑 面 积（） 101087（ 6、注：恐怕数据有错） 容积率 2 9 绿化率 30% 物业类型 2幢高层 、 5幢小高层 总户数 748 各物业类型户数 各期户型配比 户型面积为 85-130平方米 车位数 430 各期开工时间 已开工 各期开盘时间 一期 2007年 5月 27日开盘 二期计划 9月开盘 交付时间 2009 年 10月 物管收费标准 23 价格（元 /平方米） 均价 7680 建筑风格 设计亮点 小区东南部分布置 11 18层住宅，西侧为 18 层住 宅，北侧为 24 层住宅，共同围合中央公共景观花园。整个规划的结构布局合理，实现户户呈南北朝向，做到窗窗有景的居家品质。 项目以艺术情调、亲情户动为规划特色、园区总建筑面积约 10 万平方米，规划建造高层、小高层，部分底层架空，超大中心庭院设计，小区内点缀多处水景，雕艺小品等，创造了充足的绿色休闲运动空间。户型面积为 85-130 平方米， “ 四明 ” 通透，部分带有入户花园设计，是一个艺术情调与典雅韵味并存的精品住宅。 运河和西湖 ,是杭州的里与表 ,乐与悦 ,运河两岸风光旖旎 ,与繁华喧嚣的武林路 ,庆春路等老城区类比 ,更像一个城 市部落的隐居 。 配套情况 交通配套 公交线路： 23、 33、 151、 198 教育配套 文澜中学、求是高级中学、规划中九年制学校 商业、娱乐、运动配套 规划农贸市场、世纪联华、欧尚超市、百安居、 医院、银邮等配套 杭州市二医院 其他配套 运河文化广场、运河博物馆、杭州国际会展中心 24 推广 2007-4-4 杭州日报 寻找沉潜已久的幸福 特别推荐 1版 整版 彩色 2007-4-4 杭州日报 银树湾 /看见幸福 .看见树 特别推荐 2-3版 通版 彩色 2007-4-30 杭州日报 看见幸福 看见树 14 版 1/4版 彩色 2007-5-8 杭州日报 5 月，把幸福带回家 1版 报花 彩色 2007-5-17 杭州日报 看见幸福 /看见树 20 版 整版 彩色 2007-5-25 钱江晚报 看见幸福，看见树 即将幸福开启 A7 整版 彩色 2007-5-25 青年时报 看见幸福，看见树 即将幸福开启 7版 整版 彩色 看见幸福，看见树，幸福家庭就在银树湾，针对对幸福生活追求的人群 销售去化 于 2007 年 5 月开盘的 1、 2 幢楼，共纳入网上可预售总套数为 220 套，已售套数为 189 套。 客户 杭城 白领阶层，主要面向首次置业新贵 综合 分析 该项目建筑形态简单现代、建筑风格简约大气，大型中心庭院，主入口花园及各组团景观设计，为住户创造充足的绿色休闲空间。 主力户型 25 图 信步闲庭 背景信息 楼盘名称 信步闲庭 楼盘详细位置 规划育苗路与小河路交叉口 开发商（投资商） 浙江方正房产开发有限公司 售楼处地址（市区） 杭州凤起路 383 号 售楼处电话 87700898 87921588 规划设计单位 浙江省工业设计院 建筑设计单位 浙江省工业设计院 景观设计单位 物业管理公司 广州市环景物业管理有限公司 策划单位 主要参数 占地面积 20168 平方米 总建筑面积（） 70258 容积率 2 7 绿化率 30% 物业类型 7 幢高层公寓 总户数 363 各物业类型户数 各期户型配比 户型面积为 90-130 平方 各期车户比 279 个 各期开工时间 2006-2-28 各期开盘时间 2006-11-22 2007-5-21 交付时间 2008 年 10月 物管收费标准 价格（元 /平方米） 2007-5均价 7500， 2006-11 均价 6980 建筑风格 简单明快、质感内敛 26 设计亮点 信步闲庭由 7 幢简洁明快、质感内敛的高层公寓组成新月形的建筑造型，楼宇之间相对围合，保证了区内居住的私密感、安全感和归属感。 在景观设计方面充分利用自然景观，拥有大面积的中央绿地、空中花园、架空层绿化延伸，组成丰富的立体绿化系统。 信步闲庭采用新型节能环保技术，使隔热得到充分提高，大大节约电力资源，室内空气相对自然清新。在景观设计方面充分利用自然景观，吸收传统 “ 庭院围合 ” 精华，拥有大面积的中央绿地、空中花园、架空层绿化延伸，组成丰富的立体绿化系统 。 楼宇之间相对围合，保证了区内居住的私密感、安全感和归属感。在景观设计方面充分利用运河、公园等自然景观，拥有大面积的中央绿地、空中花园、架空层绿化延伸，组成丰富的立体绿化系统，周边环境优 美，交通便利，设施齐全、配套完善。力求关注社会大众化的切实需求，设计功能完备、空间流畅的 2+1 精致空间。 配套情况 交通配套 公交线路： 教育配套 规划幼儿园、文澜中学 商业、娱乐、运动配套 内部配套：首期双会馆、网球场、游泳池、篮球、羽毛球场、健身中心、坡地漫步道、商业街。 外部配套：运河广场、联华超市 医院、银邮等配套 杭州市二医院、建行、工行、农行 其他配套 运河文化广场。 推广 2007-2-1 都市快报 让您的家成为别人羡慕的焦点 6 版 整版 彩色 2007-4-30 杭州日报 老城新城不一样的情怀 14 版 1/4版 彩色 2007-5-17 青年时报 5#7#景观公寓盛世绽放 64 版 整版 彩色 借运河景观来炫耀自己的卖点 27 销售去化 于 2006 年 11月底和 2007 年 5 月开盘，共 344 套，已销售 303 套 客户 追求性价比的城北区域客源 综合 分析 该项目位于城北核心居住区，交通便利，最大的特色是基本上每户带有一个入户花园。 主力户型图 文澜阳光 背景信息 楼盘名称 文澜阳光（风景大院） 楼盘详细位置 拱宸桥西，西邻巨州路，东依吉祥路、北邻轻纺街 开发商（投资商） 浙江瑞都房地产开发有限公司 售楼处地址（市区） 售楼处电话 规划设计单位 建筑设计单位 景观设计单位 28 物业管理公司 策划单位 主要参数 占地面积（亩） 27491 平方米 总建筑面积（） 约 10 万 容积率 2 7 绿化率 30% 物业类型 小高层、多层公寓 总户数 各物业类型户数 各期户型配比 户型面积为 80-130 平方米 各期车户比 68% 各期开工时间 各期开盘时间 交付时间 物管收费标准 价格（元 /平方米） 建筑风格 简洁、典雅、和谐的建筑风格，在现代主义建筑风格中空透、开畅的美学特征 设计亮点 项目地处拱宸桥桥西，户型舒适精巧，在建筑设计上，追求简洁、典雅、和谐的风格，和现代主义建筑风格中空透、开畅的美学特征相融合，在视角