2006深圳某大厦裙楼项目可行性研究报告

“ XXXXXX 大厦裙楼 1 3 层”项目 可行性研究报告 （初稿） 深 XXX 咨字 （ 2006） X11001 号 项目名称： “ XXXXXX 大厦裙楼 1 3 层” 发 展 商： 深圳 XXX 股份有限公司 评估单位： 深圳市 XXX 土地房地产 估价 有限公司 主评估人： XXX XXX XXX XXX 审 定： XXX 时 间： 二六年十一月五日 至十一月十日 深圳市 XXX 土地房地产 估价 有限公司 深圳市 XXXXXX大厦 电话 XXXXXXXX 传真 XXXXXXXX 邮政编码 518031 目 录 致委托方函 . 1 总体假设和限制条件 . 3 第一章 项目总论 . 4 一、项目背景 . 4 二、可行性研究结论 . 7 第一章 项目投资环境和市场研究 . 8 一、市场宏观背景 . 8 二、区域市场分析 . 17 第二章 项目分析及评价 . 31 一、项目分析 . 31 二、项目 SWOT 分析 . 32 三、项目评价 . 33 第三章 市场定位及项目评估 . 34 一、项目定位 . 34 二、方案评估意见 . 35 三、租金增长率测算 . 35 第四章 投资估算与资金筹措 . 39 一、项目总投资估算（收购模式） . 39 二、资金筹措 . 39 第五章 经营收入测定 . 40 一、方案一经营收入测定 . 40 二、方案二经营收入测定 . 42 3 第六章 项目财务评价 . 48 一、项目盈利能力分析 . 48 二、项目不确定性分析 . 49 三、社会效益和影响分析 . 50 第七章 方案比较评价及风险分析 . 51 一、二种方案比较 . 51 二、方案二两种模式比较分析 . 52 第八章 可行性研究结论及建议 . 54 一、拟采用方案的结论性意见 . 54 二、项目主要问题的解决方法和建议 . 54 第九章 附表 . 57 1 致委托方函 敬启者： 承蒙深圳 XXX 股份有限公司的委托，我们已完成项目可行性研究工作。我们此次工作的目的主要是对“ XXXXXX 大厦裙楼 1 3 层”项目进行投资分析，以评估该项目的可行性，为贵公司物业营运决策提供参考。 在整个工 作中，我们有针对性地对 XXX 市及 XXX 市九龙坡区专业电子市场及类似房地产项目进行市场调查，其中包括商业房地产市场、专业电子市场、人口消费 等方面的资料，通过较为全面的市场调查及对项目的投资测算与分析，我司对“ XXXXXX 大厦裙楼 1 3 层”项目的可行性分析如下： 1、 XXX 市经济持续高速发展，特别是九龙坡区经济发展势头强劲，电子市场具备较好的发展前景； 2、本项目位于 XXX 市电子市场的集散地，消费群体来源广泛，具备较大的市场发展潜力； 3、根据深 XXX 评字（ 2006） 11016 号 XXX 市 XXX 大厦裙楼 1-3 层房地产估价报告，该项目于 2006 年 11 月 5 日的价值为 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收购价格 79,240,000 元（含 7300 万元的购置价格及相关税费）的45.37，如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小； 4、本项目方案二（收购模式）模式一（前五年出租，五年后 2、 3 层出售）静态经营净收益为 185,652,587 元，投资利润率 7.21%，盈利前景良好；动态测算时，从动态现金流量表显示：该项目财务内部收益率为 10.37%，财务净现值 (I=8.5%)为 13,762,900 元，回收期 为 18.44 年，说明该项目在经济上具有一定的盈利前景。 综合来看，该项目在经济上可行。 2 5、从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过程中准确把握市场变化； 6、本项目的建设，有助于进一步提升 XXX 市石桥铺电子市场的档次，增强其市场竞争力和辐射力，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求，有较好的社会效益。 7、项目运营方案建议及其风险提示 综上所述，本项目方案一投入较少，以目前状况测算其经营利润率较高，项目的营利状况完全是依赖租金差价取得，其租金的差价必须控制在一定范围内，项 目才能羸利，但是五年限定租金的租赁期满后，随着市场培育期的结束，项目面临的市场、租金等因素影响的不确定性加大，当租赁租金的差价为 15%时，项目的净现金流量为负值，项目面临较大的市场风险；而本项目方案二的（收购模式）模式一（即前五年出租，五年后 2、 3 层出售， 1 层出租的运营模式）各项财务指标反映良好，具有一定的经济获利能力和较好的社会效益，故我们推荐选择方案二模式一作为最终方案。 顺颂 商祺！ 深圳市 XXX 土地房地产 估价 有限公司 二六年十一月十日 3 总体假设和限制条件 本可 行性研究报告采用了如下限制及假设条件： 1 项目主要技术经济指标的假设。 “ XXXXXX 大厦裙楼 1 3 层”项目共 29 层，已于 1994 年竣工，共三十九层，其中一至七层裙楼属商业用途，十层以上为写字楼，楼高 155.33 米，总建筑面积7.3 万平方米。目前 1 3 层经营电子市场，尚处于市场培育期。本次项目评估采用的主要技术经济指标，由我方依据委托方提供的房地产证和房屋面积分户汇总表等资料加以确定，如因有关技术经济指标发生变化，本报告结果必须作出相应调整。 2 评估时点的假定。 我公司根据委托方提供资料确定本报告投资评估时点设 定在 2006 年 11 月 05日。 3 未来市场预测的假定。 本报告对于未来市场的预测是根据出具本报告当时的市场条件作出的，未考虑国家宏观经济政策发生重大变化对其的影响。 4 委托方提供资料真实性假定。 委托方提供的书面资料及我们向委托方了解到的资料是本次评估的重要依据，本报告是在我们的经验和以上所提到的资料的基础上谨慎编制而成，但我们并未审计这些资料，也不能保证它们的完整性和准确性。 5 出售后管理费测算的假定。 本报告仅对出租期内的租赁收入和出售收入进行了测定，鉴于谨慎性原则，未考虑二、三层出售后存在由深圳 XXX 股份有限 公司收取一定管理费的可能性，也未考虑未来的广告位出租收益。 4 第一章 项目总论 一、项目背景 1项目名称 XXXXXX 大厦 XXX 电子市场位于 XXX 市九龙坡区渝州路与科园一路交汇处， 东临科园一路，南临渝高未来大厦，西临泰兴通讯电脑市场，北临渝州路。 2开发公司 深圳 XXX 股份有限公司成立于 1996 年，是经深圳市人民政府批准，由深圳市 XXX 集团有限公司将其在所属八家直属、控股及联营公司中的权益进行重组，作为发起人出资，并公开发行境内上市外资股（ B 股）而募集设立的股份有限公司。1996 年 7 月 22 日 深圳 XXX 股份有限公司的 8000 万股 B股在深圳证券交易所上市 。 经过九年的发展和资本市场的四次融资，深圳 XXX 股份有限公司已经发展成为总资产 38 亿 ，净资产 14 亿 (截止 2004 年 12 月 30 日 )，集科技、工业、贸易、物业位置 5 专业电子市场经营及仓储运输为一体的综合性的大型企业，目前拥有 3000 多名员工及十余家控股子公司及联营公司。 企业概况一览表 公司名称 (中 ) 深圳 XXX 股份有限公司 注册地址 XXXXXXXXXXXXXXX 行业分类 电子元器件制造业 公司经营范围 国内商业 ， 物资供销业 (不含专营 .专控和专卖 商品 )； 兴办实业 (具体项目另行申报 )， 经济信息咨询 。 法人代表 XXXXXXXXX 注册资本 (万元 ) 78479.901 公司成立时间 1996-07-16 3承担可行性研究工作的单位 深圳市 XXX 土地房地产 估价 有限公司 法人代表： XXXX 资质等级：国家一级房地产价格评估机构（证书编号：建房估证字2006XXX 号） 全国范围内从事土地评估业务（注册号： A2006XXXXX 号） 地 址：深圳市 XXXXXX 大厦 电 话：（ 0755） XXXXXXXX 4研究工作依据 （ 1）房 地产开发项目经济评价方法（建设部：建标 2000205 号） （ 2）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资20061325 号） （ 3）房地产估价规范 （ 1999） 6 （ 4） XXX 市统计年鉴 （ 5）房地产证 （ 6）房屋面积分户汇总表 （ 7） XXX 市九龙坡区“十一五”房地产规划基础研究 （ 8） XXX 九龙坡区城市发展战略构想 （ 9）南坪商务圈五年发展规划 （ 10）委托方提供的其他资料 （ 11）市场调研资料 5项目规模和内容 据委托方提供的资料， XXXXXX 大厦 XXX 电子市场 1 3 层商业裙楼总建筑面积为 10749.17 平方米，其中 1 层 3311.54 平方米， 2 层 3045.27 平方米， 3 层 4392.36平方米。 据委托方提供的 2005 年 7 月 2006 年 6 月的租赁合同，项目 1 层主要经营品牌电脑、笔记本电脑、数码产品、外设和办公设备，共 42 个商铺，根据所处位置不同，租金分布在 50 200 元 /平方米 .月之间； 2 层 71 间商铺，主要经营品牌电脑、笔记本电脑、数码产品、组装电脑、电脑配件、耗材等，租金多分布在 20 100 元/平方米 .月之间； 3 层 75 间商铺，主要经营电脑配件、耗材、 网络产品、正版软件、二手维修、办公设备、办公桌椅等，租金水平相对较低，多为 10 20 元 /平方米 .月（具体租金分布情况详见附表）。 项目主要经济技术指标一览表 序号 内 容 主要经济技术 指标 1 项目名称 XXXXXX 大厦裙楼 1 3 层 2 项目位置 XXX 大西洋实业有限公司 3 房屋用途 商业 4 总建筑面积 10749.17 平方米 5 评估楼层 1 3 层 注：项目技术经济指标主要来源于委托方提供的房地产证、房屋面积分 7 户汇总表等资料。 二、可行性研究结论 XXX 市经济持续高速发展，特别是 九龙坡区经济增展势头强劲，电子市场具备较好的发展前景； 本项目具备位于 XXX 市电子市场的集散地，消费群体广泛，具备较大的市场发展潜力； 根据深 XXX 评字（ 2006） 11016 号 XXX 市 XXX 大厦裙楼 1-3 层房地产评估报告，该项目于 2006 年 11 月 5 日的价值为 115,186,582 元，高于目前委托方提供的收购价格 79,240,000 元（含 7300 万元的购置价格及相关税费）的 45.37，如果目前收购，后期经营状况稳定，风险较小； 本项目静态经营净收益为 185,652,587 万元，投资利润率 7.21%，盈 利前景良好；动态测算时，从动态现金流量表显示：该项目财务内部收益率为10.37%，财务净现值 (I=8.5%)为 13,762,900 万元，回收期为 18.44 年，说明该项目在经济上具有很好的盈利前景。 综合来看，该项目在经济上具备可行性。 从项目的敏感性分析结果来看，本项目对租金变化较为敏感，应在经营过程中准确把握市场变化。 本项目的建设，有助于进一步提升 XXX 市石桥铺电子市场形象，带动经济发展，满足居民日益增长的物质文化需求，有较好的社会效益。 综上所述，本项目方案一各项财务指标反映良好，具有一定的经济获利能 力和较好的社会效益，故我们推荐方案一作为最终方案。 8 第一章 项目投资环境和市场研究 一、市场宏观背景 1全国经济及房地产市场状况 经初步核算， 2005 年全国国内生产总值（ GDP） 182,321 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.9%，略低于上年 10.1%的增长速度。其中，第一产业增加值 22,718亿元，增长 5.2%；第二产业增加值 86,208 亿元，增长 11.4%；第三产业增加值 73,395亿元，增长 9.6%。分季度看，四个季度的国内生产总值分别增长 9.9%、 10.1%、9.8%和 9.9%，比较平稳。 2005 年、 2006 年是房地产宏观调控的关键年度，在部分地区房价增长过快的情况下，为 保障国家基本金融机制的健康运行，以防范金融危机发生的可能 ，加大宏观调控的力度 ； 以及 为建设和谐社会，保障大多数居民的基本需求，从政策层面上优先于普通住宅商品房的供给，优先于居民自住房的真正需求。 中央政府以 2005年 3 月份的老八条和 4 月份的新八条 、 2006 年 6 月的国六条 等为标志，代表此次房地产宏观调控高潮的到来。 中央政府以提高利率、提升首付比率等政策手段抑制投机性需求，征收营业税、个人所得税压制房地产投机炒作，加强土地和信贷管理，控 制房地产投资增长过快的趋势，并提出改善房地产供应结构， 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应 ，而且提出 完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求 。房地产调控的力度之大前所未有，效果初具成效。中国国房景气指数反映全国房地产开发市场即期的景气状况，据统计资料， 2006年 7 月份中国国房景气指数为 103.51，同比上升 1.54 点，环比上升 0.58 点。 房地产开发投资分类指数为 101.52，比 6 月份上升 0.84 点，比去年同月回落 0.06 点。 1-7 月，全国完成房地产开发 投资 9411 亿元，同比增长 24%。商品住宅投资 6575 亿元，增长 29.2%。其中，经济适用房投资 275 亿元，增长 5.7%。 资金来源分类指数为 103.34，比 6 月份上升 1.53 点，比去年同月上升 2.18 9 点。 1-7 月，全国房地产开发企业到位资金 14417 亿元，同比增长 29.4%。其中，国内贷款 3255 亿元，增长 56.6%；企业自筹资金 4788 亿元，增长25.3%；利用外资 191 亿元，增长 34.2%。 土地开发面积分类指数为 100.99，比 6 月份下降 1.11 点，比去年同月上升5.13 点。 1-7 月，全国房地产开发 企业完成开发土地面积 12731 万平方米，同比增长 31.8%。 房屋施工面积分类指数为 104.11，比 6 月份下降 0.36 点，比去年同月上升0.46 点。 1-7 月，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积 14.85 亿平方米，同比增长 19.2%。其中，住宅施工面积 11.53 亿平方米，增长 19.5%；办公楼施工面积 5965 万平方米，增长 13.8%；商业营业用房施工面积 1.82亿平方米，增长 14.9%。 商品房空置面积分类指数为 100.25，比 6 月份上升 0.69，比去年同月回落2.96 点。截止到 7 月底，全国商品房空置面积 为 1.21 亿平方米，同比增长14.4%。其中，空置商品住宅 6610 万平方米，增长 10.8%。 政策的实施使价格上涨过快的势头得到有效遏制，供给、需求回归理性发展轨道，市场健康有序发展。 2 XXX 市经济发展及房地产市场状况 近年， XXX 市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 2006 年上半年，在国家陆续出台针对房地产开发的宏观调控措施背景下， XXX市房地产开发投资保持平稳增长势头 ,增幅高于上年同期水平和全国平 均水平。 10 房地产开发投资持续快速增长 2006 年上半年 XXX 市在建项目 2581 个，累计完成房地产开发投资 239.18 亿元，同比增长 26.4%，增幅高于去年同期 2.8 个百分点，高于同期全国平均增幅 2.2 个百分点，占全社会投资比重为 28.1%。其中，住宅完成投资 137.91 亿元，同比增长 25.7%；办公楼完成投资 5.44 亿元，同比减少 20.6%；商业用房投资 25.93 亿元，增长 7.0%。 从三大经济圈（都市发达经济圈、渝西经济走廊、三峡库区生态经济圈）开发情况来看，都市发达经济圈房地产投资 195.11 亿元，占 XXX 市房地产投资比重的81.6%，与去年基本持平。渝西经济走廊完成 24.90 亿元，比重由去年同期的 9.2%上升为 10.4%；库区经济区完成 19.16 亿元，比重由去年同期的 9.4%下降为 8.0%。 施工、新开工面积增速平稳、经济适用房建设规模进一步扩张 2006 年上半年， XXX 市房地产施工面积 6630.88 万平方米，同比增长 18.3%；新开工面积 1214.54 万平方米，增长 19.5%，新开工项目 247 个，比去年同期增加 34个，增长 16.0%。其中，住宅施工面积和新开工面积分别为 4984.80 万平方米和 990.71万平方米，分别增长 21.5%和 18.6%；同时 XXX 市经济适用住房施工及新开工面积分别为 339.17 万平方米和 73.16 万平方米，比去年同期分别增长 70.4%和 267.8%，增速较 5 月分别提升 18 个百分点和 131 个百分点，均呈现较大幅度增长。 11 6 6 3 0 . 8 81 2 1 4 . 5 42474 9 8 4 . 89 9 0 . 7 13 3 9 . 1 77 3 . 1 61 8 . 3 1 9 . 5 16 2 1 . 5 1 8 . 67 0 . 42 6 7 . 801000200030004000500060007000施工面积新开工面积 新开工项目住宅施工面积住宅新开工面积经济适用房施工面积经济适用房新开工面积050100150200250300面积（万平方米） 同比增长率（）XXX 市 2006 年上半年施工面积及增长率 商品房销售价格小幅上涨 2006 年上半年， XXX 市商品房销售面积累计 807.23 万平方米，实现销售额 188.69亿元。其中住宅销售 733.87 万平方米，实现销售额 156.68 亿元，占 XXX 市商品房销售比重的 90.9%；办公楼销售 10.84 万平方米，比重为 1.3%；商业用房 54.97 万平方米，比重为 6.8%。 2006 年上半年 XXX 市商品房现房均价 1816 元 /平方米，同比上涨 2.5%；商品房期房预售均价 2550 元 /平方米，同比上涨 9.3%。 90.90%1.30% 6.80%住宅 办公 商业XXX 市 2006 年上半年各物业销售比例 12 商品房空置面积小幅增长 2006 年上半年， XXX 市累积商品房空置面积 558.69 万平方米，同比增长 4.7%。其中，住宅空置 182.31 万平方米，占 XXX 市商品房空置面积比重的 32.6%；办公楼空置 42.68 万平方米，比重为 7.6%；商业用房空置 239.17 万平方米，占 XXX 市空置商品房面积的 42.8%；其他类商品房空置 94.53 万平方米，比重为 16.9%。 182.31,32.63%42.68,7.64%239.17,42.81%94.53,16.92%住宅 办公 商业 其他单位：万平方米， XXX 市 2006 年上半年商品房空置比例 商品房供应结构有待优化 2006 年上半年， XXX 市商品房建设施工面积累积 6630.88 万平方米，其中住宅所占比重为 75.17%、办公楼占 2.85%、商业用房占 14.61%、其他类占 7.37%，经济适用房施工面积 339.17 万平方米，虽然其增长幅度达 70.4%，但比重仅为 5.12%。而商业用房空置面积已达 239.17 万平方米， 占 XXX 市空置商品房比重的 42.8%，其施工面积仍然高达 968.84 万平方米，为现有空置房的 4.1 倍。 13 75.15%2.85%14.62%7.38%住宅 办公 商业 其他XXX 市 2006 年上半年商品房施工面积比例 3 XXX 市商业物业房地产市场状况 商业物业是商业服务活动的重要物质基础，也是商业流通基础设施的主要组成部分，担负着提供商品展示与交易、商业服务，促进产业流通和人民生活的重要职能。随着我国西部大开发加快进程， XXX 作为未来长江上游经济中心城市，近年来在国民经济、商业贸易、人民生活水平、房地产开发均取得长足发展。 从 1998 年至 2005 年 XXX 市商业物业销 售均价的增长情况来看，年均增长速度为 9，其中 1999 年价格增长速度较快，一度达到增长高峰，其后增长速度趋于平缓，部分年度出现波动。 2005 年 XXX 市商业物业价格 4953 元 /平方米，同比增长10.1，高于 XXX 市房价的增幅（ 7.2）和住宅价格的增幅（ 7）。 24833550327535484058 4058449949534 2 . 9 7 %- 7 . 7 5 %8 . 3 4 %1 4 . 3 7 %0 . 0 0 %1 0 . 8 7 % 1 0 . 0 9 %01000200030004000500060001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005- 0 . 2- 0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5商业物业销售单价（元/ 平方米） 增长率（）资料来源： XXX 市网上房地产 XXX 市历年商业销售均价 14 XXX 市商圈分布图 五大主要商圈比较表 商圈 日人流量（万人） 节假日日人流量（万人） 年购买力 （亿元） 商业供应量（万平方米） 商业供应量（万平方米）（预计 2010 年） 解放碑 45 110 180 60 75 沙坪坝 35 70 76 30 40 南坪 30 60 106 32 45 杨家坪 40 80 69 34 40 观音桥 35 70 76 30 45 五大商圈大型百货分布图 15 XXX 市核心商圈比较表 核心商圈商圈范围 主要商业形态 商业规模 商业类型结构 代表性商业物业 商业租售价格解放碑以 解 放 碑 步 行 街 为 核心，北起临江门、南至较场口、西达民生路、东到小什字，即由临江路、沧白路、新华路、民生路所围合而成的多边 形 区 域 ， 总 面 积 约1 . 2 平 方 公 里 。食 品 饮 料 、烟 草 、 纺 织品 、 服 装 鞋帽 、 日 用 百货 、 家 电 及五 金 交 电 化工 等 商 品 零售业。有 商 业 网 点 4400 多 个 、 服 务 机构 5300 多 家 ， 总 商 业 营 业 面 积超 过 60 万 平 方 米 。 现 在 解 放 碑地 区 的 年 营 业 额 已 达 到 180 亿 元人民币左右。以 大 型 百 货 商 场、 超 市 和 沿 街 铺面 （ 含 便 利 店 、专 业 店 、 专 卖店 ） 为 主 导 的 商用物业格局。大 都 会 广 场 （ 太平 洋 百 货 ） 、 美美 时 代 广 场 、 迪康 百 货 、 重 百 大楼 、 新 世 纪 百 货、 银 太 百 货 、 世界 贸 易 中 心 、 国际 贸 易 中 心 等 商业物业。商 场 内 的 租 金 集 中 在 200 500 元 / 平 方 米 . 月 左右 ； 临 街 铺 面 主 要 集 中 在 400 800 元 / 平 方 米 .月 ， 其 中 ： 邹 容 路 、 民 权 路 、 民 族 路 、 民 生 路和 八 一 路 是 解 放 碑 的 黄 金 商 铺 ， 这 几 条 道 路 平时 人 流 量 大 ， 是 解 放 碑 购 物 消 费 群 体 常 出 入 的地 方 ， 此 类 商 铺 面 积 都 较 小 ， 面 积 较 大 的 商 铺主 要 是 品 牌 经 营 商 和 从 事 餐 饮 的 经 营 者 。 商 铺以 租 为 主 ， 租 金 则 高 达 800 2000 元 / 平 方 米 .月。江北以观音桥转盘为中心，建新东、西、南、北路为辐射方向，半径1 0 0 0米范围内。建材、电器主 要 的 商 用 物 业 都 集 中 在 观 音桥 转 盘 至 渝 北 车 站 沿 线 及 附近 ， 大 型 商 用 物 业 供 应 量 相 对较 小 ， 且 被 交 通 干 道 分 割 ， 分布 零 散 。 预 计 未 来 商 圈 面 积 将达 到 42.42 公 顷 , 建 成 西 南 最 大的生态商圈。重 百 江 北 商 场 、新 世 纪 世 纪 新 都、 茂 业 百 货 、 北城 天 街 购 物 中 心、 远 东 百 货 、C E P A 香 港 城 。南坪以南坪转盘为中心，北起长江大桥南桥头，南至四公里学府大道，东临海棠溪立交，西至融侨半岛，面积约平方公里。会 展 、 医 药、 汽 车 、 家居 、 休 闲 运动 、 灯 饰 建材。大 型 专 业 店 （ 灯饰 广 场 、 机 动 车交 易 市 场 、 二 手汽 车 交 易 市 场 、重 庆 家 具 市 场 、渝 能 汽 配 城 等 ）、 百 货 商 场 、 超市 、 仓 储 、 地 下商场。浪 高 凯 悦 、 金 台百 货 、 北 京 华 联、 麦 德 龙 超 市 等。南 坪 商 圈 铺 面 的 租 金 差 价 大 ， 从 40 300 元 / . 月 不 等 ； 商 业 物 业 的 售 价 主 要 集 中 在 1.5 3 万 元 / 。 租 售 率 南 坪 商 圈 的 整 体 租 售 率 在85% 左 右 。 据 测 算 ， 南 坪 商 圈 商 业 营 业 面 积 年均 营 业 额 在 2 5 0 0 0 元 / 左 右 。 16 4 XXX 市专业电子市场状况 （ 1） 泰兴通信电脑市场 泰兴通信电脑大市场是经 XXX 市计委（ 1998） 1278 号文批准立项，由 XXX 信息通信技术有限责任公司主办的通信电脑专业市场。泰兴通信电脑大市场隶属于泰兴科技物业发展有限公司。目前，以石桥铺总店为中心，构建了解放碑、万州、涪陵三个分店， 泰兴江北店 4 月份已开业。 辐射 范围为 XXX 市区及周边各区县。目前已拥有通信、办公、电脑、网络、外设 、软件图书等门类齐全的 IT 商家 500 余户，其中有 70%以上为业主，在国内首创 商家是业主 的 营销模式。 （ 2） 赛博电子市场 XXX 赛博数码广场 A 馆是赛博集团在 XXX 开的首家旗舰店。赛博集团成立于1999 年，目前已经在上海、天津、北京、郑州、深圳、乌鲁木齐、沈阳、等 18 个重点城市开设了 33 家分店，经营产品涵盖计算机、数码、通讯、办公设备、等电子产品。赛博目前在 XXX 有 4 家连锁店，分布于石桥铺、解放碑、沙坪坝，经营总面积超过 4.2 万平方米。 （ 3） XXX 电子市场 位于 XXX 市高新区石桥铺科园一路的 XXXXXX 大厦 1 3 层， 营业面积超过10000 平方米。经营范围涵盖品牌电脑、 DIY 电脑、电脑相关产品、数码产品、办公设备、通迅产品、音像软件、科技图书、电脑维修等。 XXXXXX 电子市场一流的购物环境与一流的软硬件设施成为 XXX 市人流量最大的电子市场。 总的来看，自 1999 年泰兴电脑市场、 2000 年赛博电子市场开业以来， XXX 市电子市场走向专业化市场，特别是九龙坡区石桥铺片区集聚了三大商家（赛博、泰兴、XXX）的四家大卖场，成为 XXX 市电子产品的集散地，辐射范围广，年销售量高达XXX 市电子产品的 70左右。 同时 XXX 市经济的不断发 展和居民生活水平的提高，扩大了居民对电子产品的需求和产品的更新换代。 作为电子行业， XXX 市的电子行业发展前景仍然十分乐观，这是因为 : 2005 年 XXX 市城市居民人均可支配收入达到 10244 元，增长 11.1%，扣除价格因素实际增长 10.2%；城市人均消费支出 8623 元，增长 8.2%，居民生活水平的提高对电子产品的需求增加； 17 2005 年 XXX 市居民对家用电器和音像器材类的需求同比增长 5.7%，通讯器材类同比增长 3.6%； 目前电子产品更新速度较快，居民对新产品的需求也不断增加。 5本项目发展借鉴 本项目位于 XXX 市九龙坡区石桥铺，周边有泰兴、赛博电子市场以及即将开业的西部电脑商城，商业氛围好，但同类型商家较多，且市场较为完善，存在一定的市场竞争压力，可利用节假日进行精心策划，扩大知名度，抢占市场份额，该项目有一定的市场机会。 二、区域市场分析 1区域市场界定 （ 1）片区范围界定 九龙坡区位于 XXX 市主城区西南部，是长江和嘉陵江环抱的 XXX 渝中半岛的重要组成部分，地跨东经 10615至 10635，北纬 2915至 2935,幅员面积 432 平方公里，与渝中区、沙坪坝区、璧山县和江津市接壤，与南岸区、巴 南区隔江相望。南北最长 36.12 公里，东西最宽 30.4 公里。 九龙坡区 现辖杨家坪街道、谢家湾街道、石坪桥街道、黄桷坪街道、中梁山街道、石桥铺街道和渝州路街道 7 个街道，以及九龙镇、华岩镇、白市驿镇、西彭镇、铜罐驿镇、陶家镇、走马镇、含谷镇、巴福镇、金凤镇和石板镇 11 个镇， 总计 113 个行政村、 86 个居委会。其中石桥铺街道办事处和渝州路街道办事处由 XXX 市高新区管委会代管；华岩镇、中梁山街道于 2001 年 7 月实行两块牌子一套班子，合署办公。 （ 2）区域经济发展 2005 年九龙坡 地区生产总值突破 250 亿元，达到 270.41 亿元，增长 15.8%；固定资产投资突破 120 亿元，达到 126.19 亿元，增长 13.3%；社会消费品零售总额突破 100 亿元，达到 107.29 亿元，增长 16.5%；外贸进出口突破 5 亿美元，达到 5.45亿美元，其中出口 4.73 亿美元，分别增长 45.5%和 68.1%；区级财政入库收入突破 9亿元，达到 90092 万元，增长 49.5%；城市居民人均可支配收入突破万元，达到 10310元，农村居民人均纯收入突破 4000 元，达到 4283 元，分别增长 11%和 13.9%。 18 15.80% 16.50%45.50%68.10%11% 13.90%13.30%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%地区生产总值 固定资产投资 社会零售总额外贸进出口区级财政入库收入城市居民可支配收入 农村居民人均纯收入增长率 （）XXX 市九龙坡区 2005 年各经济因素增长率 （ 3）区域基础设施状况 2005 年九龙坡区 投资近 9 亿元，贯穿中梁山东西部地区的战略要道华福公路全线竣工通车。外环高速公路全面动工，西彭立交连接道工程进展顺利。九滨路 、 李家沱长江大桥北引道改造工程 、 马家沟和童家石河两座水库大桥以及冬帽公路改造工程全面完成 ，同时 220KV 水碾变电站投入使用。 公路： 公路路网四通八达，交通十分便捷。有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内；从解放碑到大渡口的高架轻轨横穿区内。新建了大件路、杨家坪环道、华龙大道等城市道路，改建了白彭高等级公 路和金马路、白走路、含金路等一批乡镇主干公路，初步形成以高速公路和华福路为骨架的 “一井、一环、八通 ”的公路路网结构。 铁路 ： 渝黔、襄渝、成渝三条干线铁路越过境内，有 XXX 东站、南站、西站、三大货运车站。 港口 ： 区内有长江上游最大的深水货运水陆联运码头 九龙坡港 。 航空 ： XXX 江北国际机场距离九龙坡区 30 公里，车程 20 多分钟。 供水 ： 九龙坡区东部地区有日供水能力 30 万吨的 XXX 市水务集团和尚山水厂供水。西部镇已建有含谷、黄千、铜罐驿等水厂，水源主要来自长江和水库。即将建设的长江取水工程，将兴建日供水分别达 10 万吨的白市驿和西彭水厂。 供电 ： 九龙坡辖区内有变电站 15 座，其中 220 千伏变电站 3 座， 110 千伏变电 19 站 11 座，变电总容量 172 万千伏安，电力充裕。 通讯 ： 九龙坡辖区内已建光纤 4390 芯对公里，电缆主干 32 万对，通信管道 84管程公里，装机容量 41 万门，可满足各种通讯需要。 排污 ： 九龙坡辖区内有较完备的城市排污系统和污水处理系统。正在整治的桃花溪流域、梁滩河流域以及黄沙溪渣场等工程，将改善投资和生活环境，满足生产和生活需要。 2片区性质及特点 片区工业基础好，配套基础设施完备，且区位优势极为显著； 片区农 业资源丰富，相对于主城区，有广阔的发展空间，具有典型的都市现代化生态农业的特征，是 XXX 市最具规模的、最具形象的现代农业示范区； 片区旅游资源丰富，具有著名的 XXX 动物园、华岩市、龙潭湖以及 XXX市最大的白鹭自然保护区； 片区科教文化发展较好，高等院校和科研机构较多； 片区经济增长速度较快，居民生活水平和消费水平不断提高； 片区商业和房地产业发展较为滞后，处于低档次、低水平的状态； 片区娱乐、餐饮、购物等第三产业发展缓慢，水平偏低； 片区工业生产对环境有一定的影响。 因此，九龙坡区的发展规划主要以现有的工业 为基础，以高科技手段改造老工业企业。同时，大力引进国际知名企业和国内有实力的企业来此投资，并以此来带动九龙坡区的房地产、餐饮、娱乐、购物、休闲、旅游等产业的全面发展。 3九龙坡区房地产状况 2005 年前三季度市场交易比较 20 九龙坡区2 0 0 5 年前三季度市场交易比较图13.866.42.21832.510.059.442.321.210.434.2915.660 10 20 30 40 50成交面积入市面积成交面积入市面积成交面积入市面积第三季度第二季度第一季度单位：万2004年2005年 2005 年前三季度，九龙坡区楼盘进入市场总量为 18 万，总成交 66.21万，前期释放于市场中显得滞销的物业在本年的第二季度得到明显消化，与 2004 年同期相比， 2005 年市场入市面积下降了 54.6%，成交面积下降了 19.6%，成 为两项指标均下降的区域之一。 2005 年第二季度，九龙坡区市场较为活跃，成交量分别高于第一、第三季度 32.25 万、 28.44 万，原因在于该区域内物业类型逐步多元化，品质也在逐步提升，中高档公寓、花园洋房项目经较长时间蓄势，再加上春交会的促进作用，故成交量较大。 2005 年前三季度成交价格走势比较 九龙坡区2 0 0 5 年前三季度成交价格走势比较图2633204318522557220129510500100015002000250030003500第一季度 第二季度 第三季度单价（单位：元）2004年2005年 2005 年前三季度，九龙坡区房地产成交价格保持在 2550 元 /平方米以 21 上，总体水平低于江北区、南岸区、渝中区、沙坪坝等区域，和 2004年相比，平均成交价格 有所涨幅，约 30%。 由于受到远郊低价新盘入市影响，故 2005 年第二季度成交均价表现出下滑趋势。 2005 年第三季度，九龙坡区杨家坪片区相继推出两个高价公寓盘 百康年世纪门和艾佳沁泰，销售呈现较好局面，故其整体成交价格被拉高，达到了 2951 元 /。 2005 年第二季度，成交均价在中高价盘上江城、盛仁汇大厦、艾佳沁园的主导下，涨幅巨大。 4片区房地产发展趋势 发展优势 经济基础良好，地区生产总值居 XXX 市首位 城镇居民人均可支配收入较高 房地产开发规模较大 发展劣势 房地产业开发品牌较少、知名度不高 房价始终徘徊在中等偏下水平 房地产市场处于成长阶段 未来展望 九龙坡区房地产 市场的发育成熟 还需要一段时间 。今后一段时间正是 九龙坡区 房地产市场的大发展时期，其原因有 四 个：一是目前国民经济持续快速发展，人民生活水平相应提高，人们对改善居住条件的需求非常迫切；二是农村人口转为城市人口速度的加快；三是 九龙坡区 旧城改造 、“退二进三” 中对老城的维护及新区的建设；四是旧城改造中对老城区居民的安置需要 。从这个角度看，九龙坡区房地产市场潜力巨大。 5片区电子专业市场发展趋势 XXX 高新区计划在 2005 年至 2007 年间分 三期对石桥铺数码街进行扩建。一期 22 拓展周边公路；第二期改建石桥铺广场；第三期为最后扫尾阶段，最终使石杨路、渝州路、科园一路、科园二街合围成一条完整的数码步行街。工程全部完工后，数码街经营面积将达到 15 万平方米。今后五年，在石桥铺高新区将集中建设光电子、医疗器械产业、软件三个产业基地；重点培育发展电子信息、生物工程和新医药、新材料、机电一体化四大主导产业；办好留学人员创业园、软件园、生物生化制药技术开发园、光电技术开发园、机电一体化技术开发园五个专业孵化园。 6竞争分析 本项目位于九龙坡石桥铺数码电子港，周 边有赛博 A、 B 馆和泰兴电子市场，同时周边的西部电子商城将于 2006 年底开始招商，该商城面积 6 万余平方米，可容纳赛博、泰兴和本项目商城中所有的商家，且地理位置相对本项目较好，因此，本项目存在一定的竞争压力。 7典型物业调查 根据近期周边房地产市场的调查分析，本次主要采取 XXX 市专业电子市场和近 23 期开盘的大型商业物业作为可比对象。 （ 1）专业电子市场 序号 市场名称 所在区域 区域描述 经营商品 消费群体 楼层租金（元 /m2）1 楼： MP 4 、品牌笔记本电脑、数码相机1 2002 楼：笔记本电脑、兼容机、台式电脑、电脑配件2 60-1503 楼：电脑耗材等 3 40-801 楼：手机、品牌笔记本电脑、数码相机1 2502 楼：笔记本电脑、兼容机、台式电脑2 1303 楼：电脑配件、电脑耗材等3 60-1001 楼：服装、 MP 4 、数码相机、笔记本电脑等1 1502 楼：笔记本电脑、兼容机、台式电脑、显示器筀2 903 楼：空置 3 无平街1 层：数码相机、品牌笔记本1 120-180平街2 层：电脑、耗材等2 100-1503 层：空置 3 无1 楼：手机大卖场 1 60-1602 楼：笔记本、电脑等 2 25-1153 楼：电脑耗材、碟片等3 20-551 楼：手机大卖场 1 100-1802 楼：笔记本电脑、各种品牌电脑、兼容机、M P 3 、M P 4 等2 80-1603 楼：电脑耗材等 3 40-100零售商、个人、公司、成都及贵洲的部分客户重庆市专业电子市场租金情况一览表泰兴电脑市场1九龙坡区石桥铺重庆市 IT 市场发源地零售商、个人、公司、成都及贵洲的部分客户市场培育时间较长，场内经营的商家有较为稳定的客源，人流量大， 1 - 3 层无空置市场培育时间长达 6年，场内经营的商家有较为稳定的客源，人流量大， 1 - 3 层无空置九龙坡区石桥铺2赛博数码广场石桥铺店 A 馆重庆市 IT 市场发源地开业约半年，人流量较少，1 层全部出租；2 层全部出租；3 层开业不久，人流较少， 1 层部分空置、 2层空置率为 5 ， 3 层空置3赛博数码广场银座店解放碑步行街入口处重庆市商业中心区5 泰兴电脑e 世界 江北观音桥重庆市江北观音桥商业中心区4 电通王数码广场解放碑步行街入口处重庆市商业中心区来解放碑消费的个人消费者开业四个月，人流量较少，平街1 层已全部出租，平街2 层有1 / 3铺位空置，3 楼空置来解放碑消费的个人消费者开业约2 年，人流量大，1 、2 、3 层全部出租工薪阶层、大学生等消费群体江北居住的三峡移民、区域内的工薪阶层等6赛博数码广场沙坪坝店沙坪坝步行街沙坪坝商业中心区 石桥铺赛博数码广场 A、 B 馆 赛博数码广场石桥铺店位于 XXX 市九龙坡区石桥铺渝洲路 6 号，其中赛博数码 24 广场 A 馆于 2000 年 10 月开业，营业面积 20000 平 方米，入住商家 450 户；赛博数码广场 B 馆于 2003 年 5 月开业，营业面积 8876.67 平方米，入住商家 186 户。该商城位于 XXX 市 IT市场发源地，人流量大，市场培育期长，商家、客户均较为稳定，主要消费群体为零售商、个人、公司、西南以及贵州等省市的部分客户。该市场目前经营状况良好，基本无空置现象。 A 馆租金水平： 1 层 70 288 元 /平方米 .月，平均租金 160 元 /平方米 .月， 2 层 100 180 元 /平方米 .月，平均租金 130 元 /平方米 .月， 3层 60 100 元 /平方米 .月。 赛博数码广场 B 馆 赛博数码广场 A 馆 石桥铺泰兴通讯电脑市场 泰兴通讯电脑市场位于 XXX 市 IT 市场的发源地 九龙坡区石桥铺渝洲路 8 号泰兴大厦，距成渝高速公路仅 2 分钟路程， 数条市内交通干线于此汇集，交通便捷，是目前 XXX 地区规模最大、档次最高的通信电脑专业市场之一，营业面