2009成都房产分析.doc

腾讯大成网 ：本期大成房谈将邀请相关专家与您一起总结2009年的成都楼市。腾讯大成网正在网络直播，敬请关注！ 2009-12-03 15:00 主持人 ：各位腾讯大成网的网友大家下午好，这里每周四下午的“大成房谈”节目，我是主持人郭洁，我们今天邀请到了两位专家，西南财经国际商学院博导刘崇仪先生。2009-12-03 15:01 刘崇仪 ：大家好！ 2009-12-03 15:01 主持人 ：这位是正合地产顾问部经理王恒先生。2009-12-03 15:02 王恒 ： 大家好。2009-12-03 15:02 主持人 ：近期电视正在播出的蜗居电视节目，也牵涉到了房子方面的问题。那么2009年房地产市场恢复到了07年的水平，那么我们看到成都市场的情况，我们就要问了，为什么在世界经济危机情况下，成都的房地产市场还能如此火爆呢，我们今天请刘教授过来其实是想给大家做一个关于国际经济形式宏观的分析，我们大家比较关注迪拜的问题，那么迪拜经济能否影响到中国楼市，我们请刘教授给我们分析一下？2009-12-03 15:03 刘崇仪 ：谢谢主持人，世界经济危机到现在已经一多了，在发达国家，在中国都出现了复苏的迹象，虽然这样的复苏比较脆弱，比如说美国失业率高居不下，虽然GDP在三季度曾经达到了3.5，修正以后是2.8，其它方面也有复苏迹象，但是失业率也是衡量经济状况的一个重要指标，这个问题还暂时难以解决。刚才主持人谈到了中国房地产市场，中国经济复苏在全球是比较突出的，正在这样一个时候，又爆发了迪拜的债务危机，就是主权基金迪拜事件不能够返还到期债务，大概600多亿美金。在这样一个情况下，宣布以后就引起了很大的恐慌，那么一个表现就是全球股市大幅下跌，另外就是对外汇市场还有对实体经济都产生一定的影响。在迪拜一个明显表现就是有一种投资，房地产投资萎缩，另外就是有一些资金在撤走，都显现出一种恐慌的样子。 2009-12-03 15:07 主持人 ：包括价格的暴跌？2009-12-03 15:07 刘崇仪 ：对。2009-12-03 15:07 主持人 ：包括国家信用的这种破产2009-12-03 15:08 刘崇仪 ：有这样一种说法，的确是有比较大的影响。但是还有些媒体有些不是很全面的报道吧，有这样一个情况。但是现在迪拜这样一个情况它原先迪拜政府表示属于公司的问题，他不干预，昨天还是前天迪拜政府又表示要帮助迪拜世界来解决这样的问题。那么怎样来看待迪拜债务危机，迪拜世界债务危机，怎样看待迪拜世界以后的发展，它会不会对其他经济体，对其他国家产生连锁反应，这些都是需要我们思考的一个问题。那么有不同看法，我谈谈我自己的看法。一，迪拜危机它和美国的次贷危机比较它所造成的影响那是完全不同的。因为美国是一个很大的经济体，迪拜毕竟是一个地区性的一个债务危机，而且迪拜世界本身除了房地产、旅游开发以外没有什么实体产业，但是从整个阿联酋来说，那么它产油，有一个酋长国已经宣布要帮助迪拜世界，就是度过这个困难的时期吧，那么这个办法就是有多种方案。主要的就是进行债务重组，现在有关的债权人准备要研究债务重组的问题，有关方面包括了一些国家吧，英国、欧洲一些银行，还有一些就是投资人就是要进行债务重组，这是一个情况。2009-12-03 15:11 另外迪拜政府以前表示是公司的事情，政府不管，现在他也表示要帮助迪拜世界度过危机，这就是迪拜债务危机的大概情况。 2009-12-03 15:11 主持人 ：那像迪拜危机造成了世界尤其是美元汇率的大跌，就是美元贬值，尤其给中国造成的损失是高达2亿美元外汇的减少，那会不会影响中国的实体经济呢？ 2009-12-03 15:12 刘崇仪 ：我认为现在还不好说这个问题。前段时间美国为了促进它的出口有意让美元贬值，还有一个最近也就是欧元再次提高利率，这些都是影响美元下跌的事件。这些问题对中国我认为影响不会太大，还有一个就是2亿人民币和我们整个七八千亿的美国国债这个相比影响不是很大。2009-12-03 15:13 主持人 ：百分比占的比较小。 2009-12-03 15:14 刘崇仪 ：迪拜危机我就很概括的这样说吧。但是这个问题是不是还会造成一些进一步引起一些连锁反应，比如说其他经济体，其他公司又出问题，比如说它的棕榈岛。迪拜危机爆发以后对我们国家造成了一些影响，一个是对我们在迪拜有项目的公司的影响，比如说迪拜原先认为是比较好的进行劳务承包工程的很好的地方。另外还有就是迪拜危机爆发以后，对我们国家已经有的地方比如温州已经造成了损失20亿美元，这些也造成了直接的影响，但是总体来说对我们国家还没有多大影响，有可能通过重组谈判会解决这个问题。这个问题就联系到房地产，因为迪拜主要是商业地产、旅游、酒店这些，这个会给我们一些警示吧。迪拜爆发危机以后我们要想到我们上海、北京房价已经比迪拜还高。会不会这个问题影响到我们国内，这个问题我认为提的比较好，它会造成一些影响。另外还有一个数据是不完全统计吧，就是上海的商业地产空房率已经达到50%左右。 2009-12-03 15:17 主持人 ：一半了。 2009-12-03 15:17 刘崇仪 ：但是现在还在加紧建设，我前不久到上海去看，现在还是热火朝天的在修。对我们国家有什么影响，我认为主要的影响就是对我们提出了一个警示，要注意房地产过多的泡沫，完全没有泡沫运转又不太好，要防止这样一个泡沫产生。特别是中央最近谈到的要遏制在房地产上的投机。2009-12-03 15:18 主持人 ：对。 2009-12-03 15:18 刘崇仪 ：我们有些房产是炒高了，其中有一些投机性的这样一种炒作。所以这个问题对我们提出了这样一个启示吧！像迪拜这样的现象其他地方其他国家都会出问题，这是要注意的。另外一个呢我们也要注意迪拜的情况和我们的情况不太相同，为什么不太相同？2009-12-03 15:19 主持人 ：国际背景，国家体制包括经济组织都不同。 2009-12-03 15:20 刘崇仪 ：我们经济，我们实体经济比较强，我们的制造业，我们整个国家的产业结构，消费能力这些都跟他们不同，所以说我们上海、北京的房价高一些这要具体分析，不能说我们就会出问题，还不能这样说，因为它还是这样一个情况。2009-12-03 15:22 主持人 ：不同国情我们要不同分析。2009-12-03 15:22 刘崇仪 ：对，迪拜主要出问题就是凡钢。2009-12-03 15:22 主持人 ：迪拜这样一个国家由国家来做房地产，而且是由国家来运作，他们借用世界对迪拜房地产炒作来带动其他行业发展，它的旅游业高端发展，本来如果不出这种世界我金融危机，可能它这种产业就真的实现了，但问题就在于可能运气就差那么一点点，所以迪拜在今年是功亏一篑，其实我觉得对我们国家启示我们国家在房地产投资方面，可能我们要关注的是国家对房地产投资的这种力度，那么它所占到比重和构成是不是像迪拜那样全由国家来掌控，所以我觉得对我们国家来说可能我们要警惕的就是国家在这么多房地产投资里面国家所占比例会不会影响到整个行业发展，我看到很多分析研究我们认为中国现在的房地产的尤其是这种企业构成，我们认为主要还是以民营企业为主导，绝大部分还是民营企业，毕竟国有控股的公司数量是少数的，而且我们在政策方面，大家其实都是享用同样的政策下进行房地产开发，我们刚才刘教授给我们大家分享这么多关于迪拜债务危机可能对我们国家产生的影响，或者给我们国家产生的启示，我们又回过来我们分析一下中国房地产宏观的一个情况，其实说到中国的房地产我们不得不把今年全年情况做一个回顾。我们还是先请王恒王先生给我们网友介绍一下中国今年全年包括成都今年全年房地产一个形式吧。2009-12-03 15:24 王恒 ：说到全国我们看到一线城市长三角、珠三角的房地产形式比较火爆，作为成都我们首先看今年的成交量，到目前为止成交量已经超过1200万方，这个跟08年相比同比增长了116%，这个数据非常大，在07年我们也认为是房地产高点。接着说一下价格，其实从今年整体均价来说，同比去年来说，其实增幅不是特别大，大概增幅是3.5%左右，均价大概5700多，但是其实我们拉通12月一起来看，1月份价格是5300元，现在是6200左右，那这种增幅是一个量价增高的现象。 2009-12-03 15:25 中国房地产走势其实是政策的作用，给房地产来说，对于开发商来说主要降低开发商自有资金比例20%到30%，这是对开发商的利好，对消费者利好就是公积金贷款优惠和利税优惠。这就是政策主导因素。第二个我们从房地产本身来看，从08年来讲很多开发商比较理性的看待09年房地产市场，所以开工量比较放缓，同比去年下跌了16%的这样一个数据，使得整个今年市场成交量主要是去库存话，按供销关系来看这个也似地价格在月均增长的原因。2009-12-03 15:25 主持人 ：这个就是解释了市场上供不应求的状态，尤其是今年五六月份基本上在消化去年的库存量，而且今年上半年很多开发商还在观望状态，手上有地的，有盘的还不敢把资金全部搭进去，导致今年秋交会整个市场上出现抢房子了，尤其到这几个月我听到最多就是现在房价完全是不可控了，很多购房者开始熬夜排队，甚至出现恐慌性，大家都在抢房子了，那么在这样情况下，我们来反观一下就是除了我们刚才分析的宏观政策优惠，宏观政策的扶持，还有就是我们的市场供不应求，就是它内在因素。那还有什么原因呢？ 2009-12-03 15:26 王恒 ：其实我的这个原因来讲是多方面的，作为成都来讲其实我们除了刚才分析政策之外，其实我们首先来看一下成都市的经济情况，成都市我们对比一下整个成都市经济指标，36个城市当然除开4个一线城市，成都市GDP总量排在第9位，同样我们来看第三产业比例，因为第三产业代表这个社会服务业的繁荣，成都市第三产业占比我记得是在45.6%，那么这个是在所有二线城市排在首位的，这样使得成都整个经济结构我们认为是处在比较好的水平，同样我们看一下成都商业的繁荣度包括人口规模也是在二线城市里跃居前位的。我们再看今年经济增长表现，成都作为内陆城市受金融危机比较少，再加上灾后重建。 2009-12-03 15:27 主持人 ：我看到今年一个数据，成都的经济增长好像排名全国第5吧，自从去年地震之后虽然我们某些行业受到非常大的挫折，但是因为政府的扶持，包括像国家直接的投资和民间的一些投资，甚至我发现在去年8月份之后世界很多国家也到成都来进行考察，那么也还吸引了大量的外商的投资，那在这样的情况下，就使成都的经济在去年那样子环境不好的情况下，成都的经济在今年也出现了快速的增长，好，您继续。2009-12-03 15:28 王恒 ：刚才说到房价上涨的情况还有一个关系，就是土地情况，在07年有比较高家的土地，因为07年整体楼面2383块，如果整体考虑10%利润，整体均价考虑10%利润，应该在6千元价格，对于6千元价格很多开发商其实政府2年开发时限。对于最近市场来看，特别作为上半年来讲，开发商这块其实上半年开发商其实整个来说，房地产价格没有出现太大波动的，在这个阶段开发商大量去库存话，使得他们现在自有资金量是作够的，现在开发商融资渠道放宽，他们对于整个市场来看，他们的资金压力不是特别大，那么他们不会有主动降价的压力在里面。再从另外一层来说，对于消费者来说，除了我们现在看到以经济刚需为主导的市场之外，其实中国现在作为大众管理资产的时候，其实整个中国资产管理渠道比较窄的，主要就是股市和楼市，相对风险性来看其实楼市是最好的途径，所以说在这几个月看到了，除了刚需一直维持50%成交比例，我们舒适性改善和豪宅也有好的表现。 2009-12-03 15:29 主持人 ：对，尤其10月份我们也关注到一个数据，在10月份以后，成都的高端楼盘每个月都在以10%的速度在提价。尤其是一个豪宅上个月开除2万一平米的也销售的非常好。现在有很多改善和投资型在里面，而且这种改善和投资跟以前刚需比率他们的差距在逐渐缩小，而且还有一个很有意思的现象是什么呢，就是说今年成都外地人购房比率也在增加，我们也看到一个不完全统计，据说成都在去年的时候，尤其是地震之后几乎没有外地人购房了，到了今年之后，在今年5月份之后外地人购房比率是一个进往上涨，我记得从最初27%涨到了现在45%左右，我不知道这个比例准不准确，但是说这么高的外地人购房比率，可以说也对成都的房价起到了一个推波助澜的作用，而且外地人我们说不不仅仅是说省内的，二级城市的还包括省外的甚至外资的。那么像这样的购房者比率导致成都房价在现在我们来看好像是我们普通老百姓都已经不能承受了，有一种好像已经承受不了的趋势在里面了，那么我们也看到了最近非常多的一些媒体包括中央台言论都在开始引导，我们大家不要恐慌性购房，尤其是今天我们看到非常多主流媒体都在说成都现在已经出现了恐慌性购房了，那么在这样一个市场情况下，我们就要问了，是不是到底没有房子卖了吗，还是说我们的房子真的那么少吗，就一定会涨价吗，其实我觉得这个问题还是值得我们去挖掘一下背后的东西，那关于成都市存量到底多少呢，能不能给我们分享一下。2009-12-03 15:31 王恒 ：其实现阶段来说，我们认为存量可以满足成都市4到6个月消化。同时我们对供应量有一个统计，我们供算会有1千万方，所以说市场未来供应量非常充分，没有必要觉得特别恐慌这些，我觉得完全没有必要。 2009-12-03 15:31 主持人 ：其实我们说，市场供应未来是充足的，为什么现在很多购房者还会恐慌性购房呢，我身边很多朋友都说在一个话题，到了今年年底之后很多政府优惠政策会取消，比如说我贷款的利率，比如说我税收的减免，还有我成都入户的问题等等，其实这些我们也算了一笔帐，我们就是真的把利率的优惠或者税收的减免甚至包括入户的问题，我们算了一下帐发现其实政府的优惠政策对于一个真正需要买房的人来说，他的优惠幅度其实比重是很小的，相对一套房子总价来说是很小的，那么我们政府除了这些优惠政策取消之后，还有很多人在问政策会不会出现一些宏观调控的一些东西呢，会不会在明年之后，尤其是明年2月份前后，开会之后是不是政府会出现一些宏观调控政策呢，那这个问题我们还是请刘教授给我们预测一下吧。2009-12-03 15:32 刘崇仪 ：最近中央政治局开会，胡锦涛已经谈得比较清楚，就是继续执行宽松的财政政策和适度宽松的货币政策。那么基本上我们这个政策走向的大方向应该基本上是这样的。2009-12-03 15:33 主持人 ：就是延续今年的导向。2009-12-03 15:33 刘崇仪 ：因为在我们国家，虽然我们复苏增长也比较快，和其他国家相比我们是对世界未来经济复苏承载着更大的责任，但是我们还承载的一些责任，比如说产能过剩的问题，比如钢铁、制造呀，甚至是一些新能源，比如我们风力发电机也重复生产，产能也过剩了等等，所以我说经济上还有一些问题，就是说现在要收紧这样宏观政策，我自己认为还不会。因为我们还有很多问题需要解决，我们经济方面的深层次的问题。2009-12-03 15:34 主持人 ：包括我们经济结构或者我说经济转型还没有完成，就是说我们在去年我记得很清楚当时温家宝总理说了一句话，就是说我们要借助这个世界性经济危机来调查我们国家的经济结构，使我们国家能够在经济体上形成一个成功转型，也就是说在现阶段我们中国经济应该说还在复苏阶段中或者说转型还没有完全成功，政府会出台一些对房地产或者经济包括财政政策或者金融政策也好一些遏制性或者一些从紧性的政策我们认为可能性不是太大。2009-12-03 15:34 刘崇仪 ：我认为即不会做太大调整宏观政策，但是我们也要警惕，所以我们还要监控，风险监控，而且有人说这次迪拜危机对我们最大的收获对我们进行了一次风险教育，房地产也是这样的一个情况。另外还有一个情况就要说一下，就是说我们要认识经济发展运动规律，经济周期的规律，那么它总是要周而复始的从箫条、复苏、成长到繁荣，然后到达一定程度泡沫积累的越来越多的时候，有可能突然出现危机。所以这个问题还是要值得我们警惕，究竟什么时候出现那也说不清楚，所以说对于我们从事房地产开发、交易的企业这方面要更加注意，因为房地产本身就是一个泡沫的载体，像股票、期货、期权呀都是，我们要认识房地产市场的特点，一定要注意防止风险。2009-12-03 15:35 王恒 ：说到政策来说我们也比较关注，10月27号中央政治局的会议出来还是维持之前的态度，其实我们在这里我们可以发现到有几个帮助点，第一个说明一个问题就是中国经济回升的态势，它的稳定性现在还不是特别的稳固，所以说他会继续采用积极的财政政策，明年一样的会加大投资，包括一些税收上的优惠，当然这个不一定是光用在房地产上。至少在明年上半年来说，我们市场资金是充裕的。2009-12-03 15:36 主持人 ：至少银行在放贷方面，不会像前两年那么紧。2009-12-03 15:36 王恒 ：像之前温家宝总理说的，我们需要调整三驾马车，因为投资过多会产能过剩，所以我们将消费放在第一位，我们排序是消费在第一位，消费这一块是对应在财政政策扶持，包括税收的扶持。2009-12-03 15:37 主持人 ：包括在消费方面一泻千里的挖掘。2009-12-03 15:37 王恒 ：接着再谈一下房地产，我们分析大势的时候更多分析政策，其实通胀预期不是重要的问题，重要的是稳固，房地产提到没有去刺激，也没有去抑制，那说明什么，我们判断来说，至少在明年上半年，至少我们消费没有占据三驾马车第一位的时候，房地产明年依然会承接中国经济增长大热，所以我们可以看到房地产明年整个时态是正面的，我们也特别关注投机的问题，因为投机滋生泡沫的罪魁祸首，那么这样来说，我们可以想到其实对于政策制定是政府需要思考的，我们认为二套房收紧可能性比较大，甚至随着为了打击投机的行为，之前说的物业税租赁税。2009-12-03 15:38 主持人 ：包括二房东的收税，都是政府对投机的抑制。我们刚才说了这么多宏观东西之后，我们还是恢复到我们说的房地产本身，也就是说在我们本身这样一个市场情况下，我们的购房者到底现在担心的是什么，也就是说我们周边很多朋友包括一些同事他们家是外地的，因为成都最近房地产价格涨得太快了，很多父母从外地赶到成都来帮着看房子，结果看了很多之后还是空手而归，因为价格太贵了，或者价格合适又离城区太远了，那么现在很多购房者提出这样一个疑问，我到底什么时候下手买房比较合适，或者是说我以什么样的价格买房子合适，明年价格还会降吗，等等这些问题，我们也想听听两位专家意见。2009-12-03 15:38 王恒 ：我们认为明年上半年来说是比较正面的一些东西，但是二套房应该会收紧，我们认为这个可能性比较大，这个是政策面的一个思考。对于楼市来讲，对于买房来讲，其实更多还是按需购房，我觉得这个是很重要的，当然不要以太多投机心态，因为房地产还是经济刚需为主导的，这一点来说我认为明年房量还是很充分的，大家看准了多看看再下单。另外政府对房地产调控，对于保障房方面要慢慢开始提上议程，对于商品房来说，我们认为对于舒居改善这样是未来市场消费者的主流，消费者愿意花钱来买，可能更多是需要更好的环境，更好的生活