中城联盟介绍.doc

中城联盟介绍 中国城市房地产开发商策略联盟，简称中城联盟，成立于1999年12月。由深圳万科、北京万通、河南建业等一批在中国具有市场影响力的房地产企业共同发起的一个具有开放性的策略联盟。目标是建设一个市场化平台，通过信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，推动建立行业秩序和公信力，引导并规范中国的房地产市场。中城联盟宗旨 通过成员之间资讯共享、联合采购、融资互助、联合开发等合作形式，以达到统一研发，规范房地产市场的目的，从而为提高我国城市居民的生活品质，实现住宅产业的现代化作出应有的贡献。中城联盟定位 中城联盟是高于企业集团的非政府组织，由参加签约的企业本着自愿互利的原则，依据国家有关法人间经济合作法规、以经济合作协议（合同）的形式构建的旨在提高各企业竞争力的行业性利益共同体，也是一些优势企业间进行策略联盟的尝试。 中城联盟议事规则 中城联盟的最终决策机制是中城联盟董事长联席会议，该会议由全体成员公司的董事长组成。董事长联席会议设轮值主席一人。联席会议制定中城联盟的框架性文件、通过决议及签署多边契约。轮值主席从各成员董事长中选举产生，任期两年。轮值主席负责召集联席会议、拟定会议主题并主持会议。中城联盟下设秘书处及各专业委员会。秘书处主要负责组织董事长联席会议、董事长活动、协调并配合各委员会的工作、与新闻媒体、社会各界及房地产关联性产业的联络等工作。各专业委员会主要负责新成员加入、专业培训、集体考察、房地产及相关问题的研究、集体采购、共同融资、共同交流等工作。组织机构董事长联席会制定联盟协议依照程序修订联盟协议依据联盟协议授权总经理联席会议制定联盟内的相关规则和运作机制提名和选举联盟轮值主席联盟轮值主席提名秘书长总经理联席会落实董事长联席会上下达的各项指令就国家宏观经济形势、行业发展规律、企业管理经验进行深入探讨、交流与分享对联盟重大紧急项目、事宜进行专题讨论展望下届会议，讨论次年宏观经济走势参与联盟内的高端论坛、专业研讨秘书处秘书处设秘书长一人，负责组织落实总经理联席会决策的各项工作秘书处下设若干专业委员会开展各专项工作；各专业委员会由各成员企业委派人员组成；专业委员会主任由秘书长提名并报联盟主席批准负责编辑联盟正式出版物代表联盟对外披露正式信息四大委员会中城联盟咨询委员会由中城联盟历任及现任轮值主席组成的一个具有前瞻性的议事机构，就联盟发展规划、组织组织机构变动等重大事项进行审议，并阶段性沟通，就国内外政治经济形式对行业的影响展开讨论。中城联盟战略委员会建立与完善中城联盟战略规划，推动联盟的健康发展。中城联盟资格审查委员会由一家主任单位、四家委员单位组成，每届任期两年，从联盟各成员企业中选举产生，负责申请入盟企业的资格审核工作。中城联盟培训委员会倡导“资源分享、共同成长”的指导思想，加强成员企业间的知识分享与经验交流，提高成员企业培训的规模效益。八个专业委员会秘书联席会加强董事长秘书之间的交流和沟通，促进联盟各成员间高效、快捷的沟通。客服总监联席会 加强成员企业客服总监之间的交流和沟通，提高客户服务意识，为用户提供优质的客户服务，树立企业在客户中的良好形象。人力资源总监联席会加强成员企业人力资源总监之间的交流与沟通，不断提高人力资源开发与管理水平，为企业长期兴旺发展提供保障。设计总监联席会加强成员企业设计总监之间的交流与沟通，深入探讨专业问题，为企业设计优秀建筑产品做好技术储备。品牌总监联席会加强成员企业品牌总监之间的交流与沟通，使企业的无形资源为企业打造独特鲜明的品牌形象，依附企业品牌对市场的开拓能力，帮助企业利用品牌资本进行扩张。成本总监联席会加强成员企业成本管理总监之间的交流与沟通，以成本化最小化为目标，以为企业增加盈利为根本途径直接服力于企业。营销总监联席会 加强成员企业营销总监之间的交流与沟通，以消费者需求为导向，以全新的现代经营思想保证客户和消费者成为企业的中心环节。财务总监联席会 加强成员企业财务总监之间的交流与沟通，切磋金融理论知识和实务经验，突破传统财务视野、从战略高度把握财务管理、公司治理、资本运营等方面的知识及其运作手段。联合培训联盟新城富力联合体（富力、碧桂园、雅居乐以255亿元从保利、万科、中海手中取得广州亚运城400万平米的建设项目；富力联合雅居乐、合景泰富、世茂地产拿下300万平米的天津咸水沽项目）在全国重点区域中心城市投资建设一批各具特色的联盟新城，形成一个全国连锁的房地产品牌，是胡葆森给自己任期内制定的目标。 谈及选择联盟新城的建设标准，他说，项目一定要在成员单位所在的城市，一个城市一般只会开发一个联盟新城项目，主要以当地成员单位为主体，当地如果有多个成员单位，他们则可以协商共同投资。而中城投资主要扮演支持的角色，包括品牌、资金、智力的支持，并且不会向开发单位收取品牌使用费。 各地联盟新城应该具有一定的规模，能够在当地产生较大的影响，起到引领作用。同时，开发商要严格按照联盟新城的概念、标准执行，提升住宅产业化程度，展示“前卫、时尚、健康、生态、安全、科技”的开发理念。联盟新城是优秀开发商在规模优势和综合优势基础上，为社会提供的具有物质实用和视觉享受双重效果的不同风格建筑产品。 总之，联盟新城不仅要求“立形”，要大项目、大手笔、高起点，成为所在区域的标志性产品；更要求“达意”，要成为中城联盟“新住宅运动”理念的诠释，要有强烈的示范作用和引导意义。 富力联合体255亿豪夺新地王 总价高达255亿元的中国新地王12月22日在广州诞生。经过40多个回合激战，占地面积高达263.952万平方米的广州亚运城项目，最终被富力、雅居乐、碧桂园联合体摘得，较挂牌起始价165亿元溢价54.5%，综合楼面地价约合5800元/平方米。 同台叫阵的正是保利、万科和中海组成的联合体，参与竞拍的还有中信地产。 开发商抱团捧地王 12月22日下午两点半，广州市房地产交易中心人头攒动，熙熙攘攘，距离正式拍卖还有半个小时，观摩席已经坐满了前来观战的开发商和媒体。不到三点钟，6号中信地产、7号富力联合体和举88号牌的保利联合体低调入场，场下气氛却已相当紧张。 广州亚运城的挂牌起始价是165亿元，现场竞拍开始前，广州国土局收到的最高报价是中信地产开出的180亿元，这也成为此次拍卖的起拍价。从180亿元起拍，竞拍阶梯为每次2亿元，7号富力联合体与88号保利联合体开始轮番举牌，将价格迅速由180亿元抬高至236亿元。6号中信地产则全程未参与举牌。上海中城联盟投资管理有限公司（简称“中城投资”）由“中国城市房地产开发商策略联盟”核心成员发起设立，目标为发起和管理产业投资基金。2002年9月，深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都、重庆龙湖等12家公司出资1亿元设立。截至2008年12月31日，投资人共35家，实收资本2.45亿元，累计单位净值1.493元。 2006年，中城投资完成公司型基金改制和转型，由上海赋比兴资产管理有限公司担任基金管理人。依托中城联盟资源，中城投资积极探索中国房地产投资基金运作模式，组合投融资，追求价值成长。七年来，已先后完成北京、上海、郑州、成都、济南、重庆、南宁、昆明、青岛、福州、合肥等地数十个项目投资和公司股权投资。公司业绩稳步增长，管理资金规模持续扩大。在业界树立了良好的基金管理人形象。 投资流程项目投资过程包括以下几个环节： 1. 投资接洽：通过与客户沟通，了解项目概况，寻找投资机会； 2. 初步分析：对项目及公司的情况进行初步研究，提交初步评价报告，（在捆绑投资情况下）接洽具有意向的联合投资人，设计初步投资结构框架。 3. 信息揭示：项目立项后，组成由中城方、联合投资方（如有）、项目公司（或筹备组）、项目公司原控股方共同组成的工作小组，构建工作环境和机制，实施审慎调查，通过数轮的工作交底，完成详尽的调研报告，实现完全的信息透明（包括市场、财务、方案、关联交易、合同以及其它或有事项）。 4. 方案形成：各方经探讨（谈判），就股权重组方案、工作进度、财务安排、人力资源、风险控制、分配方案、退出模式等各方面达成共识乃至意向；在此基础上，设计出各方认可的项目建议书及项目投资议案。 5. 投资决策：项目由董事会或股东会进行决策； 6. 决策执行：详细谈判编制合同与其他有关管理的备忘录；项目公司成立后再介入的，应安排对项目公司的财务审计；签署各种合同；配合进行融资工作； 7. 项目管理和投资退出：依据投资合同进行； 8. 投资评估：定期对投资业绩情况进行评估，并编制评估报告。 风险控制从成立之日起，风险控制一直是中城投资的工作重心，它融会在每一个业务目标，每一个岗位职责描述中。这使得风险控制成为我们业务流程、管理架构和公司整体体系的一部分，从而实现对公司整体业务风险的有效评价和管理，提高公司风险控制的能力。 风险控制理念 风险控制比业务发展更重要 最高管理层负最终责任 分工明确、前后台部门相互制衡的组织结构是前提 以制度建设为基础 以制度执行监督为保障 尽可能运用先进的监控方法和技术 风险控制目标 保证公司运营，以及未来向标准基金模式运作符合有关法律法规 保证所有投资人的合法权益不受侵犯 保证公司的经营目标和经营战略得以实现 将各种风险严格控制在一定的范围内，保证业务稳健进行 维护公司的信誉，保持公司的良好形象 风险控制原则 全面性原则 - 内部风险控制必须覆盖公司的所有部门和岗位，渗透各项业务过程和业务环节 独立性原则 - 公司财务总监保持独立性和权威性，负责对公司各部门内部风险控制工作进行稽核和检查 相互制约原则 - 公司及各部门在内部组织结构的设计上形成相互制约机制，建立不同部门、不同岗位之间的制衡体系 定性和定量相结合原则 - 建立完备风险控制指标体系，使风险控制更具客观性和操作性 风险控制的组织架构 公司董事会 - 制定风险控制政策，对公司风险负最终责任 总经理 - 负责公司风险控制的组织、协调 财务部 - 财务总监负责监督、检查风险控制制度的执行情况 各业务部门和业务岗位 - 承担与其业务相关的风险控制责任 风险控制具体流程 明确定义风险类型 细分的业务流程和每一业务流程的具体执行 对业务执行风险控制点的监控和报告 管理层对整个风险控制过程进行监督 业务风险界定-我们面对的风险 政策法律风险 公司的经营业绩、财务状况及前景受国内的经济、政治及法律发展影响较大；金融监管与金融开放进程可能会造成业务发展的不确定性。 行业风险 中城投资的发展受房地产业行业影响很大，经营业绩相当依赖于房地产开发项目的投资回报。若房地产行业平均利润水平显著下滑，所投资项目的财务状况和营运业绩将受到不利影响，并直接形成对公司投资的风险。 公司运营风险 中城投资目前项目来源依赖于中城联盟成员，可能因项目选择局限产生损失。另外，严格筛选和评估项目，并不能完全避免项目投资的失误。 风险应对措施 持续研发 管理团队积极组织研发力量，并于国家政策研究部门、专业研究机构进行合作，力求基金投资节奏和方向，契合整体经济及行业发展趋势。 严格风险控制 谨慎制订投资计