某房地产建设项目可行性研究报告(110页优秀甲级资质可研报告）住宅小区项目可研

碧海御园项目可行性研究报告 1 1.总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 : 碧海御园 1.1.2 项目建设地点： 项目地块 坐落在被予为海口的外滩的 海口湾最中心的地段 1.1.3 项目现状 :基本达到五通一平 ,并办理相关证件。 1.1.4 项目建设内容和规模 : 碧海御园项目属原昌炜城市花园（现名“昌炜玉园”）组成部分，为欧式风格商住项目，秉承昌炜玉园一区的良好销售势头及取得的品牌认知度 , 根据一区收集到的市场信息 ,客户信息基础上 ,不断深化完善延伸 , 进一步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的湾泮家园。 昌炜玉园位于海口填海区（海口湾），总用地面积约 6.83 公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第一期为昌炜玉园一区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有 6,000 多平方米的中心花园、 6幢欧式小高层楼宇和一栋大型停车楼，用地面积 18,170 m2；第二期为昌炜玉园二区，规划占地面积 26,669 m2，将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层、组团的海景豪宅。 第三期为碧海御园，位于昌炜玉园一区的西南侧， 规划用地面积 41,644 m2，将建设成为欧 式小高层海景生态庭院组团。 本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅、三栋二层及一栋三层商业用房组成， 内含高尔夫练习场 。根据现在海口湾一般地产项目，销售价格在 5000 6000 元每平方米，预测碧海御园 2年后的价格至少达到 8,000 元 /m2。 主要经济技术指标如下 : 用地面积 : 41,644m2 建筑面积 : 115,288m2 其中 : 住宅面积 : 74,428m2 会 所 : 1,648m2 商业面积 : 5,475m2 碧海御园项目可行性研究报告 2 车库面积 : 32,205m2 容积率 : 2.0 绿化率 : 45 建筑密度 : 18.2 1.1.5 项目开发手续 :本项目已经过政府立项审批 ,并办理土地使用权证。 目前，项目总体规划已获批，正在进行修订。 1.1.6 开发公司简介： 该项目开发单位为海南炜华房地产开发有限公司（以下简称炜华），成立于 2002 年，注册资本 1,008 万人民币；注册地址为海南省海口市蓝天路 38 号友利大厦 3 层 D 号室，法定代表人马坚伟，主营业务为房地产开发经营、工程施工、土石方工程、水电安装、机电机械安装等。 新昌炜是炜华的全资股东，省二级资质房地产公司；公司实力雄厚，在海南开发建设南兴 大厦、洋昌大厦、福昌大厦、友利园大厦、玉和花园 1 期、 2 期、 3 期、昌炜玉园一区等； 省房地产企业协会组织了海南省 2004 至 2005 年度房地产开发 20 强排序活动 中， 新昌炜 荣获海南地产前 12 强；公司 在海南地产业界享有相当高的品牌知名度。 新昌炜 一贯秉承 以人为本、追求卓越 的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已经形成董事会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管理组织架构。建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟的经理层精英。在现有的 96 名员工中，具有专业的技术职 称 或大专以上学历 人才占 80 %。 新昌炜 执著于 信誉为重、品质为先 的企业文化与服务精神，贯彻 诚信服务，构筑精品 的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。面对日趋激烈的市场竞争，公司 正在积极的探索开发高科技领域、体育产业与 其它 产业。经过 10 多年的创新发展， 新昌炜 现已拥有与核心业务相适用的管理架构、专业人才和成熟的运作经验，并不断得以科技进步和体制创新引领 公司 创造美好的明天。 炜华组织管理机构如下 董事长 总经理 碧海御园项目可行性研究报告 3 1.1.7 可行性研究的依据 1、各项原始资料及有关数据； 2、海口市国有土地使用证； 3、海南省统计局统计资料； 4、海口市统计局统计资料； 5、海南省建设厅相关文件及资料； 6、碧海御园规划设计方案 7、国家、部委、省现行的技术规范和定额 8、住宅建筑设计标准 1.1.8 承担可行性研究工作的单位 中国生产力学会策划专家委员会 海口艾得企业策划有限公司 海南新昌炜投资有限公司 海南炜华房地产开发有限公司 1.2 可行性研 究结论 1.2.1 市场预测 （ 1） .本项目位处被誉为海口的外滩 海口湾最中心的地段，拥有一线无敌海景，数里海岸风景线，数百公顷滨海外滩，展现出无限的滨海特色。为了充分展示这片滨海宝地的魅力，年开始，海口市政府不惜重金国际招标，进行高标准的规划和设计。它依托海甸溪和海口湾的天然优势，重点选取了滨江、滨海和港口这三大 “题材 ”做文章，营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地 ， 成为海口对外旅游、观光、商贸、购物、休闲等的时尚交流平台， 充分 展示 滨海城市个性。海口外滩的规划和实施，使外滩的土地价格一路走高。而随着区域土地价格的走高，这两年滨海一线的房地产价格也在逐步攀升。 2005 年初海口市政府又出台了“一线海景地今后禁止开发商品房 ”政策，这将进一步提升一线海景高档社区的地位。在海副总经理 总工程师 副总经理 合同部 施工部 工程部 办公室 报建办证部 财务部 材料部 嘉居公司 碧海御园项目可行性研究报告 4 口外滩如火如荼地规划和实施时，一批品位高档的一线海景楼盘已悄悄地在新外滩的填海区 海口湾畔崛起。并且，海口湾区域的房地产，很快以其不可复制的绝版地段、稀缺的滨水资源，万绿园、会展中心、超豪华酒店、美食娱乐、高尔夫等时尚休闲场所拥簇周边的配套条件，使其无可争议地成为海口的地 标之王，成为最具增值潜力和竞争力的首席板块。 据调查，目前海口湾是岛内岛外高收入阶层购房的首选区域。社区规模大，配套齐全，容积率超低，绿化率高，细致入微的物业管理，产品具有创新性和差异性，目前海南市场上基本没有同类产品。 玉和花园 一期的销售自从开盘就一路飘红，甚至开创了海南购房新的销售摸式及销售速度， 360 多套商品房已基本售完，并积累了大量的二期意向客户 各种迹象表明， 碧海御园项目 的市场前景是乐观的，依然能成为行业 、 媒体、购房者关注的热点。 （ 2） .2006 年 以来，海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 的影响，但据统计， 1 至 9 月，海口市房地产业完成投资 36.45 亿元，同比增长 8.9%，全市商品房销售面积 132.98 万平方米，仍然取得了较好的业绩，全市商品房平均销售价格为 3011.04 元 /平方米，比去年同期增长 15.1%，这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。 海口凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居家、度假、养生的首选，荣获 “中国最佳 人居环境 ”称号，是中国旅游地产最热的区域之一。 “十一五 ”期间海口市将致力于 “品质海口工程 ”的规划建设，已将 “玉沙村 ”、 “海甸溪北岸 ”、 “长堤路 ”等三大旧城改造项目列为规划重点； 海口市核心滨水区的建设 （本项目所在地） ，无疑将更坚定大家对海口房地产业发展的信心，它的未来将发展成为旅游、观光、休闲、文化、娱乐、体育、景观为一体的城市多功能带，它的建成必将成为海口的 “ 名片 ” 和 “ 窗口 ” ；规划中的海口湾将被打造成国际游艇基地，周围建起配套的会所、酒店等设施，将成为真正意义上的 “ 滨海富人区 ” 。这些项目的建设必将掀起海口新 一轮购房热潮。 2. 市场环境分析 2.1 海南省自然社会经济概况 2.1.1 海南省自然地理社会概况 海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿 ，阳光充足，空气清 新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温 28、 最低平均气温 18.8，年平均气温 23.8 。年平均日照时数 2225.2 小时，年降水 1691.7mm,5-10月雨量为 300.7mm,年平均相对湿度为 85%.常年主导风向为东北风，次为东 南风。平均风速 3.23m/秒。陆地面积 3.54万平方公里，人口约 800万 ,其中 非农业人口 202.31 万人，农业人口 567.19 万人 。 从全国来看，北京是中国的政治中心，上海是全国的经济中心，而中国度假休闲中心碧海御园项目可行性研究报告 5 非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛的会址永驻海南，世界小姐的选举指定海南。其他国际性的会议和大赛也纷纷光临海南。 2002 年省委省政府通过的海南省旅游发展总体规划中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委 2005 年初提出了“要 把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。海南必将成为中国乃至世 界的国际化休闲、度假、居住、会展目的地。 2.1.2 海南经济情况。 初步核算， 2000 年全省生产总值（ GDP） 790.12 亿元，按可比价计算比上年增长 10.5%，创 1995 年以来经济发展速度新高。其中第一产业增加值 287.30 亿元，增长 8.0%；第二产业增加值 201.17 亿元，增长 15.8%；第三产业增加值 301.65 亿元，增长 9.6%。按全省常住人口计算，人均生产总值 8655 元，比上年增长 9.5%；按现行汇率换算，人均生产总值达1,046 美元。 经济自主增长活力明显增强，投资扩张动因已经从前几年政 策性推动向市场自发扩张转变。在资金来源中，国家预算内资金和债券占资金总额的 6.1%，而国内贷款、自筹资金、利用外资及其他资金占 93.9%，其中国内贷款、自筹资金增速分别高达 85.9%和 59.2%，成为支持投资增长的主力。 宏观经济和微观经济在景气区间进一步攀升。据对全省九大行业 310 家企业监测调查，2005 年，作为反映宏观经济运行状况的企业家信心指数为 124.4， 2004 年为 132.37；反映微观主体运营状况的企业景气指数为 124.3， 2004 年为 134.496。宏观经济和微观经济景气指数从上年的 相对景气 区间攀升至 较景气 区间，为 1998 年建立景气监测调查制度以来最为景气的一年。 经济速度与效益同步提升。 2005 年全年地方财政收入 69.39 亿元，按同口径计算比上年增长 17.8%，比 GDP 增速快 7.3 个百分点，为 1994 年以来地方财政收入增长最快速度。 2.2 海口市概况 海口市是海南省的省会城市，是海南省政治、经济、文化中心，人口 160 多万，土地面积 2364.8 平方公里，城市定位为具有热带特色的外向型国际性现代化滨海生态城市。 美丽的海口是中国唯一地处热带的滨海省会城市，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜人，空气质量居全国大中城市之首，名列世界 48 个国家 160 个大中城市第五名，集中了地球上最缤纷、最浪漫的热带海岸。海口的自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良 好，终年遍地翠绿，四季鲜花盛开，具有浓郁的椰风海韵情调，是中国最理想的避寒、冬泳和度假休闲胜地，也是中国最理想的居住城市之一， 2004 年荣获“中国人居环境奖”。 自 1992 年以来，海口跨入“中国城市综合实力 50 强”。海口 GDP 占全省的 40%，财政总收入占全省的 50%，利用外资占全省的 60%，固定资产投资占全省的 55%。 碧海御园项目可行性研究报告 6 为配合海南省“亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”定位，海口市政府出台了一系列优惠政策鼓励处置烂尾楼，以美化海口；近两年，不惜重金邀请国际著名的设计单位对海口市总体规划，海口外滩规 划，西海岸规划，南渡江规划进行修编或编制，加快城市建设步伐，加大吸引外资力度，并取得了不俗的成绩，海口的轮廓已清晰可见。 2.3 海口市房地产市场概况 海口房地产市场经过 90 年代初期的泡沫后，近十年的沉寂萧条，于 1998 年开始复苏，随后步入高速的发展期。 2000 年房地产开发完成投资额为 9.2 亿， 2001 年为 13.7 亿， 2002年为 15亿， 2003 年 27亿， 2004 年超过 55 亿。自 2000 年后，每年的销售面积在 100 万平方米左右， 2003,2004 年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。烂尾楼已处置 80%以 上，需求旺盛 ,良好的生态环境及投资政策，吸引了越来越多的国内、国际大集团前来投资，山东鲁能集团、天津泰达、中信泰富、华润集团等纷纷进军海南地产业。 2005 年海口市房地产交易市场在“十一”黄金周期间，接待客户 20000 人次，销售房产 36 套，销售面积 3000 多平方米，交易金额 500 多万元。看房和购房的内地客户从“五一”期间的 58%上升到“十一”期间的 79%。 在 2006 年国庆期间的海南秋季房地产交易展览会上，仅仅几天的时间现场卖出 238 套商品房，成交金额 3000 多万元。此外，还达成购房意向 615 套， 成交金额 2.1 亿元。来自内地购房者的购房数量占了总成交量的 70%。 不仅数字表明了海南房地产市场的明显回暖，市政建设、城市基础设施建设也大有进展。目前发展规划已构筑完成，大规模投资海南地产的时机已经到来。 2.4 微观环境分析 2.4.1 区位分析 本案位于 坐落在海口湾最中心的地段 ,2005 年 7 月 13 日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划， 9 月 6 日，海南省政府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基本完成。 9 月 27 日，海口湾详细规划正式亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国的NDA、美国 的爱普 斯 顿等数家国际知名设计公司参与规划设计，最终在 3.2 公里的海岸线上，规划出 8 个项目，涵盖旅游、度假、购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。 海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。 调查证明，海口湾已成为国内 、 国外及本岛购房的首选地。 项目所在地临江面海，紧临海口万亩绿肺万绿园生态公园，有天然滨海浴场，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好；交通方面 ，地处市政主干道滨海大道，贯通世纪大桥，是海口市政府重点提高海口形象的景观大道，交通便利畅达。 2.4.2 竞争分析 碧海御园项目可行性研究报告 7 目前，海南各大房地产开发商开发的众多楼盘中，选择同一家公司进行规划设计，工程建筑、物业管理的比比皆是。房地产竞争不再表现为开发商在规划设计、工程建筑、物业管理等环节的竞争，而是表现为更有个性和特点的品牌、服务、设计、建筑、物业等在更加专业的层面进行竞争，也就是地产板块成熟后，由“面”转“点”，由“硬”转“软”，回归到个盘间竞争是一定的，但也正是个盘体现无可替代的独特的时候了，如丽 江花园的文化，祈福新村的规模和硬件，碧桂园的教育、服务，这些将成为海南房地产业学习的新的核心营销动力。 2005 年由于中央的宏观调空，导致资本大规模地从珠三角、长江三角等过热地区向二线城市包括海南转移。据了解，海口、三亚的房地产开发企业目前有 90%来自省外。同时，泰国、香港、江浙、京沪、广东等地的大的资本也开始聚焦海南，这些大地产集团看好海南房地产市场，纷纷进岛开发，势必造成海南地产市场竞争加速。根据人均 GDP 国际经验数据的比较结果，我国房地产市场已经进入一个高速发展时期。随着海南的房地产在 2000年的复 苏到近二年房地产业日渐成熟，竞争日趋激烈，产品出现同质化趋势。 2.4.3 供求分析 2004 年以海口和三亚两地为代表的海南房地产迎来了新一轮的“苏醒”，虽然 2005 年中央对房地产产业在宏观调控中加大了力度，但海南的楼市经过十多年的调整，烂尾楼已处置 80%以上，发展通道已基本扫清，市场已构筑坚实的大底，而且近两年海南楼市明显复苏，目前开始强劲上扬，行情看涨，吸引了越来越多的国内、国际大集团投资商。 2006 年以来， 海口市房地产业虽然受到五月份国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知的影响，但据统计， 1 至 9 月，海口市房地产业完成投资 36.45 亿元，同比增长 8.9%，全市商品房销售面积 132.98 万平方米，仍然取得了较好的业绩，全市商品房平均销售价格为 3011.04 元 /平方米，比去年同期增长 15.1%，这些说明了海口市房地产业的发展已经非常成熟，并有自己独特的发展规律，影响是有限的。海口凭借着得天独厚的气候环境、自然条件成为人们的居家、度假、养生的首选，荣获 “中国最佳人居环境 ”称号，是中国旅游地产最热的区域之一。 海南 省城乡居民生活消费支出结构正在发生悄然变化：提高 生活质量方面的支出多了，生活用品消费支出少了，这表明 海南 省居民对未来比较乐观，生活信心不断增强。省统计局 最新 公布的数据显示，前三季度，全省城镇居民人均家庭总收入 7610 元，比去年同期增长 16.4%，人均可支配收入 7150 元，同比增长 15.6%，人均消费性支出为 5485 元，比去年同期增长 21.9%；农民人均现金收入 2675 元，增长 9.6%。 在城镇居民八大类消费支出中，衣着、家庭设备用品及服务、交通与通信、教育文化娱乐服务、居民等五类消 费支出呈现增长态势，且增速明显快于去年同期，而医疗保健类是八大类消费支出中唯一减少的。 目前， 海南 省买房、买车的居民越来越多。城镇居民购买家用汽车支出大幅度增加是使交通支出增长迅猛的主要因素。今年以来城镇居民家庭购买家用汽车人均支出金额达到261.66 元，比去年同期仅有的 18.86 元增加 242.8 元，增长 12.9 倍，拉动居民交通消费支出增长 94.8 个百分点。此外，人均住房支出 156.73 元，同比增长 70.4%。 碧海御园项目可行性研究报告 8 2.4.4 潜在需求 海南尤其是海口市经过了 92 94 年房地产泡沫，产生了大量的滞建工程。 2001 年国务院为盘活海南的滞建工程相继出台了许多优惠政策； 2000 年国家为拉动内需出台了房产按揭等政策，从而使海南的房地产走出泡沫的阴影， 3 年多的时间，已处置消化了 80%的“半拉子”；尤其是非典之后，海南作为无疫区的健康形象站在国人面前，深深地吸引着国内富裕地区的人们到海南购置物业，买健康的新理念，省政府及时推出了“把海南建设成为中国的后花园”发展思路，大打健康岛这张王牌，这就更加推动了海南房地产的飞速发展。 据海南省统计局统计， 2005 年全省房地产开发共完成投资 69.99 亿元，比去年同期增长 52.9%，其中，商品房投资完成 71.44 亿元；比去年同期增长 51.5%；土地开发投资完成1.66 亿元。海南的房地产投资增幅再度上扬。这主要是近几年来，政府对房地产业大力支持，房地产业者加大了房产促销力度，海南优越的环境和房产品牌日益叫响全国的结果。 2.5 市场分析结论 海南房地产企业的竞争形式，从“小而散”解决半拉子到“集团化 品牌化”的方向发展，雄厚的资金实力、专业化的运作能动和持续的客户开发能力、品牌化方向等 将成为企业参与市场竞争的首要因素。其次，海南的房地产市场领域在向专业化及细分的专业化经营模式转变，房地产行业已经成为海南经济发展的支柱产业之一，将获得长期而稳定的发展；国务院还延长对海南的各项优惠政策，等等。可见，海南还未出现中国有些城市的“地产泡沫”等，但是伴随着地产市场的周期波动及调整，海南房地产市场也必将迎来市场的考验，也就是说机遇与风险并存的。 2.6 项目提出与简介 2.6.1 海口湾，海口城市中心的海岸线，背靠城市，面向大海，融都市的繁华与陆地的敦厚于一体，享受着海水的滋润与自然的天籁。得天独厚 的自然资源和地理优势，吸引着众多国际规划大师的目光再一次定格在这里。 海口湾的规划和建设，最直接的效果是提升城市品位，使海口的滨海土地价值得到回归。它是一个典型的“城市经营”案例。在经济高速发展的今天，如何挖掘独特历史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心竞争力，从而吸引投资，提升城市的土地价值、房地产价值，培养城市居民的自豪感、归属感，是城市经营的核心内容。海口湾的精心打造，是海口市政府在可持续发展的前提下，让城市滨海资产发挥最大的功能，创造最大利润的实验田。 站在世纪大桥西望，在蓝的海和绿的树之 间，一条白色的沙滩蜿蜒闲卧， U型臂弯里停满了漂亮的游艇。人们迈着轻快的步伐来到这里，开着游艇奔向辽阔海面，或冲浪，或垂钓，或躺在甲板上仰看海鸟飞翔；海的另一边，绿的树掩映着绿的草，绿的草间镶嵌着市民广场，人们悠闲地漫步 （海口湾规划图） 碧海御园项目可行性研究报告 9 2005 年 7 月 13 日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划， 9 月 6 日，海南省政府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基本完成。 9 月 27 日，海口湾详细规划正式亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国的 NDA、美国的爱普肆顿等数家国际知名设计公司参与规划设计 ，最终在 3.2 公里的海岸线上，规划出 8 个项目，涵盖旅游、度假、购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。 2.6.2 碧海御园项目属昌炜玉园三区，规划用地面积 41,644 m2，将建设成为欧式小高层海景生态庭院组团，内含高尔夫练习场；昌炜玉园位于海口填海区（海口湾），总用地面积约 6.83 公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆 路，东靠世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第一期为欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有 6,000 多平方米的中心花园、 6 幢欧式小高层楼宇和一栋大型停车楼，用地面积 18,170 m2；二区规划占地面积 26,669 m2，将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层、组团的海景豪宅。 2.6.3 碧海御园位于昌炜玉园一区的西南侧本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅、三栋二层及一栋三层商业用房组成。地上建筑面积： 73,719 m2，地下建筑面积：32,205 m2。碧海御园的规划容积率为 1.77，绿化率 45%。根据预测，碧海御园的平均销售价格将达到 6,600 元 /m2。 2.6.4 昌炜玉园被中国房地产协会授予 2001 年“全国优秀环境设计推荐奖”， 2004年 5月，昌炜玉园项目被列为海口市重点项目之一。 2.7 项目可行性研究主要结论 （ 1）本项目地块位于 海口湾 ， 海口湾是海口 市 重要的城市资源，承裁着海口的旅游、居住、度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。 本项目地块周边 已经形成规模高尚社区，配套齐全，开发易于控制，流程成熟，市场潜力巨大，且地块升值空间较大； （ 2）项目产品适合市场，且项目收益较高，有很强的抗风险能力； 碧海御园项目可行性研究报告 10 （ 3）建议尽快落实资金与项目启动计划，根据历年来海口市房地产变化的规律，目前面临 3 5 年的市场盘整期，本项目刚好打这个时间差，以期在盘整期后，本项目立即可以进入销售旺季，迎接新一轮房地产开发热潮。 （ 4）项目建设规模中等，开发周期相对稍长，影响项目内部投资收益率。但考虑目前的市场过渡期，建议预售期安排在 2008 年下半年开盘， （ 5）主要结论参数见表 1-1 表 1-1： 主要结论参数 项目 主要数据 备注 项目 占地面积 41,644m2 总建筑面积 115,288m2 可销售部分 94,903m2 项目周期 5 年 项目总销售收入 67,911 万元 楼盘均价： 8,000 元 /m2 项目静态总投资 36,722 万元 项目总投资 57,300 万元 项目税后利润 10,611 万元 自有资金 17,000 万元 商业银行贷款 20,000 万元 项目盈亏平衡点 73 按销售额 项目回收期 4 6 年 开发期内 碧海御园项目可行性研究报告 11 财务净现值 8,363 万元 税后 财务内部收益率 6.24 按季度 期望税后收益 10,611 万元 概率分析 3.项目投资环境与市场研究 3.1 项目投资分析 3.1.1国家政治经济环境及有关房地产政策动向 （ 1） 2003 年 6月，央行 121 文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例；对开发商自有资金的要求要达到 30，土地抵押贷款也只能是评估价值的 70，最长期限不能超过两年。 （ 2） 2004 年 3 月 30 日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即“ 71 号令”，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在 2004年 8月 31日前将历史遗留问题处理完毕，对 8 月 31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。 （ 3） 2004 年年底，国家又开始进行土地稽查。虽然目前主要限于县市级行政部门，但很快就会影响到海口。随着土地政策的调整，土地供应只会越来越紧张，供应量会越来越小，价格会越来越看涨。但我们同时也看到，由于历史的原因，海口市的土地储备非常紧张，而已经出让待开发的土地数量十分庞大，即使政府不再拍卖新的土地，消化这些存量土地，还需要很长的时间。 （ 4） 2004 年中到 2006 年中，全国房地产市场出现价格失常，国内包括北京、上海、杭州、成都等许多城市，房价飙升，严重偏离价值。国务院为稳定住房价格，打击楼市投碧海御园项目可行性研究报告 12 机行为，连续出台了三次政令。继“国八条”、“国六条”之后， 5 月 11 日，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的关于做好稳定住房价格工作的意见，再施组合拳直击房地产市场的投机行为。 （ 5） 2005 年 9月 10 日，央行规定个人按揭贷款的首付款不 能低于 30，月还款额度不能超过个人收入的 50。 10 月 29 日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。 3.1.2 海南房地产市场受政策的影响程度 国家不断的对国内房地产业的调控，但对海南影响不大 ，因为海南和国内其它地区不一样 ,国务院 为帮助海南走出困境， 1999 年 7 月 14 日，国务院办公厅印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知（国办发 1999 62 号）。而正是这份通知，为海南的 “半拉子 ”工程，甚至整个海南的房地产行 业带来再生的希望。当年 9 月 24 日，海南省人大常委会即颁布关于加快海南积压房地产产权确认工作的决定。海南重新回到了资本流通的轨道中，重新成为房地产开发的热点。 2005 年以后，不光是较早进入海南市场，包括泰达、 鲁能 、宝安、 中 信、美源等在内的开发企业获得了空前的成功，随之引发的新的海南开发热潮令国内其他实力雄厚的知名企业闻风而动：和记黄埔、中国保利、上海联合体三巨头意向投资海棠湾 250 亿元，新世界 18.08 亿元拍下海口美丽沙，广东富力联合海南怡丰 15 亿打造香水湾，雅居乐 130 亿加入建设清水湾项目 由于 “ 国六条 ” 和 “ 国十五条 ” 等实质性调控措施刚刚实施，政策效果有待进一步观察、验证。这轮房价上升有内外多方面的因素促成， 目前的调控政策还不足以完全抵消海南 房价上涨动力，因此未来房价很可能仍呈上升趋势 。 不过，由于 海南本身的情况， 整体房价已有 一定的 升幅，部分上升动力得到有效释放，随着调控政策的实质到位，估计未来 海南 房价仍将进入缓慢上升阶段。 2006 年 1-9月， 海口房屋销售价格继续呈现小幅上涨的态势，与去年同期相比上涨3.5%； 9 月比 8 月 上涨 0.4%。在今后较长一段时间内， “平稳向上 ”仍是海口房价运行的主旋律从 今年房价的变动情况看，一季度同 在抑制房地产投机行为调控政策影响下， 海南 楼市进入政策与市场的磨合盘整期，房地产市场呈现量增价稳态势，宏观调控作用初显。 （ 1）海南相对内地的比较优势在于旅游资源非常丰富，最适宜发展度假房地产，成为国内最佳的第二居住地，而且目前这种趋势已经非常明显。 海南房地产在其他城市狂热的时候没有暴涨，那么在其骤冷的时候自然也不会暴跌，因为海南与内地的房地产市场在性质上已有了根本性差异。 碧海御园项目可行性研究报告 13 （ 2）海口市场表现平稳。在海南各大房地产交易市场发现，意见 八条规定颁布至今，海口没有出现内地许多城市二手房突击抛盘的现象，市场反应出奇平淡。诸多开发商也表现出十分冷静，在售楼盘基本没有作出明显的举措。 （ 3）由于国内其他城市开始整顿房地产市场，使得海南房地产市场遇到大发展的一个机会。而海南的房地产销售的对象约 65来自内地，据了解，自从出台“国八条”“国六条”以来，海南房地产市场出现的外地购房有增长的趋势。如“五一”黄金周期间，由海南省房地产协会牵头在上海设立的长年展销会取得良好效果，对外高举度假牌，利用各种方式加大对岛外促销。海口诸多楼盘与房地产交易市场的销售 前景十分广阔。 3.1.3 2006 年上半年以来，宏观经济调控已经进入调控周期中的 “ 二次调控 ” 阶段，海口市房地产市场受调控政策的影响 ，但 影响 不是很大， 房地产开发投资呈低位运转。具体特点如下： 一、房地产开发投资增幅不稳定，占固定资产完成投资比重逐渐下降。今年上半年，海口市房地产开发完成投资 22.49 亿元，同比增长 1.9%，增幅比一季度回落 2.9 个百分点， 但较上年同期回落 21.8 个百分点。 2006 上半年房地产开发投资完成情况表（表 1） - 房地产开发投资（万元） 增 长 % 占固定资产完成投资比重 % - 2月 60114 2.0 45.7 3 月 109411 4.8 51.3 4 月 144650 10.6 41.8 5 月 177491 0.4 35.7 6 月 224889 1.9 34.8 - 从以上表中数据可以看出： 1、 2006 年上半年，海口市房地产开发投资增幅不是很稳定，例如 4 月份时有 10.6%的增长， 5月份却下降到 0.4%，而 6 月份时又增长了 1.9%，这其中主要是由于受到美丽沙项目土地资金往来的交易导致，增幅受到大项目的制约。 2、 2006 年上半年，海口市房地产开发投资占固定资产完成投资比重在逐月下降，从 2月份的 45.7%下降到 6月份的 34.8%，减少了 10.9 个百分点。 二、房地产施工面积小幅增长，新开工、竣工面积下降。上半年全市完成房屋施工面积 604.14 万平方米，同比增长 9.6%，增幅比一季度回落 15.3 个百分点，较上年同期回落 31.4 个百分点。其中，本年新开工面积 77.73 万平方米，下降 17.9%，增幅比一季度碧海御园项目可行性研究报告 14 上升 29.9 个 百分点，但较上年回落 53.9 个百分点。房屋竣工面积 47.84 万平方米，下降10.5%，比上个月回落 43 个百分点。 三、经济适用住房占住宅施工面积比重最小 住房类型结构对比表（表 2） 住宅施工面积（万平方米） 普通住房占比 % 经济适用房 别墅、高档 占比 % 公寓占比 % 2 月 355.81 73.1 3.0 23.9 3月 415.41 73.8 3.7 22.4 4月 435.98 73.1 4.2 22.7 5月 451.38 74.0 4.1 21.9 6月 475.73 75.2 3.9 20.9 从表 2 中的数据可以看出，今年上半年，海口市普通住房比重较大，占住宅施工面积的七成以上，其次是别墅、高档公寓，占两成，而经济适用房最小，只占一成。从整体上看，上半年新一轮的宏观调控政策，并没有影响到海口市各类住房的结构，经济适用房的比重从 4 月份起逐渐减少，要贯彻落实 “ 国六条 ” ，下半年必须加强对经济适用房的建设力度。 四、商品房销售面积、销售额增幅回落。上半年，海口市商品房销售面积 73.01万平方米，同比增长 6.3%，增幅比去年同期减少 50.6 个百分点，比今年一季 度减少 1.6个百分点。其中，商品住宅销售面积 67 万平方米，增长 4.9%，占九成以上的总销售面积。上半年，房屋销售总额 21.11 亿元，同比增长 22.0%，比去年同期减少 75.8 个百分点，其中，住宅销售 18.37 亿元，增长 17.2%，占总销售额八成以上。由此可见， 虽然今年的商品房销售市场没有去年旺盛，但是销售市场的主体还是没有改变，仍然是住宅需求最为旺盛 。 五、房地产平均销售价格小幅增长，但总体价格浮动不大。今年