【商业地产-PPT】中原：地铁沿线物业专题研究报告

二级市场策划品控中心 地铁沿线物业专题研究 地铁的特性研究 1 概念 2 物业 3 客户 地铁的作用研究 物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究 家庭生命周期和住宅消费研究 交通方式和上下班时间研究 居住区位影响研究 研究框架 concept 概念 地铁的特性研究 1 概念 地铁的作用研究 地铁速度为 每小时 30 40 公里 ，车辆编组为 4 10节，在高峰时单向输送能力可达 每小时 3 7 万 ；轻轨的单向输送能力可达每小时 1-3万；公共汽车的单向输送能力为每小时 1万。 01234567地铁 轻轨 公交各交通工具单项运输能力 单位：万/小时 地铁的运量在各种城市交通工具中最大 快速，准点，舒适 地铁的平均运行速度一般为 30-40公里 /小时，最高速度可达 120公里 /小时，深圳平均时速达到 90公里 /小时，远远高于公共汽车的速度。加上地铁运行不受其它运输方式影响，安全、准点，从而给人最大的感觉就是时间上有了保障。由于地铁采用了最新的技术，其乘车环境也得到了极大的改善。 环保性 地铁在地下运行，对城市无噪音、无干扰，基本不占用城市土地。 采用电力作为动力，对环境无污染。 现代化的城市首先要有现代化的交通，交通会影响到一个城市的生产运转。地铁为城市广大的上下班客流提供了一个便捷的交通方式，它所赢得的时间成本和它所产生的减少其它交通方式所需要的时间成本是非常高。 提高一个城市的竞争力 引导城市的发展布局 据研究表明，不同成长期的城市，主导交通方式对城市布局产生明显不同的影响，处于成长期的城市，主导交通方式对城市布局将产生重大影响，城市化进程已基本完成的城市，主导交通方式对城市布局产生的影响较小 深圳地铁四号线皇岗站进入福田口岸联检大楼建设工程已完工，深港两地的地铁在此“碰头”，实现了无缝衔接。与香港九广铁路上水 落马洲支线相连。这个新设置的深港口岸将在明年投入使用，届时，深港两地往来的交通将变得更加便捷。 地铁的特性研究 1 概念 地铁的作用研究 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。 在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的事务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿线完成，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。 沿线商业提升生活空间和便利度 改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化 地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。 地铁与机场、巴士站等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，城市投资环境大大改善；城市距离格局变化，使人们居住在城郊、工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。 为沿线土地带来增值 地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。 Property 物业 2 物业 物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究 地铁沿线的物业主要有 商用物业 住宅 写字楼 1、客流量 2、客流的构成 3、地铁通达性 4、对地铁需求性 分析标准： 项目 商用物业 客流量 客流越多越越好，人旺才能带动财旺。 客流构成 包容性最强，对于客流的构成并无太大的选择，不管买不买东西都可以欢迎， ” 购买的来捧个钱场，不购买的来捧个人场 ” ，多多益善。 地铁的 通达性 地铁线路线路越多越好，对线路没有太大的选择性，线路越多带来的客源也就越多，商场的影响范围也就越大。 ” 四方来的都是客 ” 。 对地铁的需求性 看中了地铁是一种便捷的交通工具及其所带来的巨大人流。 需求级别 商用物业对地铁的需求性最大，也是地铁开通的最大受益者。 项目 住宅 客流量 不需要太多的客流 客流构成 由于住宅是私人的场所，对人流有一定的排他性，在地铁的乘客中只 选择本栋楼的住户或其亲朋好友，其它的客流则不需要。 地铁的通达性 地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。 对地铁的需求性 地铁只是一种交通工具。 需求级别 通常人们可以接受的距离为从地铁站出口到目的地入口的距离 5-10分钟的步行距离。 项目 写字楼 客流量 不需要太多的客流 客流构成 写字楼虽然是一个公共场所，出于对其客户即进驻公司办公的需要，一般只对进驻公司的员工及其客户开放，而对于其它人流则有一定的排他性。所以对地铁带来的客流也有一定的排它性。 地铁的 通达性 地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。 对地铁的需求性 地铁只是一种交通工具。 需求级别 写字楼，租（买）家更为看重的是考虑该写字楼的商务氛围及其硬件设施、管理服务水平和租金的高低，地铁只作为交通工具。 2 物业 物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究 “住宅的移动性”不仅是指住址迁移，又包含了居住地处于快速通道的“动感地带”。地铁具有城市内部区域移民作用，使城市在轨道上移动，形成新的社区或改善已有社区的人文，促进社会区的经济社会发展 移动性 横向放射 国际经验证明，地铁沿线两侧 500米纵深属于地铁经济带，也就是所谓的生长线。自然，这个范围不是绝对的，大型换乘站的“商圈” /社区辐射半径要大于 500米。 放射性 纵向放射 毫无疑问，地铁（轻轨）会延伸节点 /区域的影响范围，在更大的长度上通过“运输通道”吸收和配置资源。 交叉放射 乘客往返一般分为三个阶段：汇集阶段 长途行车阶段 分流阶段。在这三个阶段的两头，即汇集和分流时，地铁（轻轨）要与其他交通换乘，既带来了他地信息到这里来，又把本地的信息分散到各处去，实现了信息的“可持续放射”或者叫“加压式放射”。 放射性 平衡性 快速轨道交通，在时间的刻度里，能够逐渐“熨平”两点间的土地地租级差，就像河流会减少两地间的水平面的海拔的道理一样。 2 物业 物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究 价格变动的空间特征 在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产。 接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。 房价增长 幅度 项目与地铁站的距离系数 理想状态 发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显； 结论：越是交通不成熟的区域，地铁所产生的效益就越大，房价升幅也越大。 城市成熟中心区域 城市偏远区域 观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的 规划 、 施工 、启用 而有不同的成交价位。 地铁对房地产产生的增值可视为 开通前预期心理的增值 和 事后实质效益 两部分的合计。 通车前预期增值 事后实质收益 价格变动的时间特征 房价增值 地铁建设进度 通 车 规划 施工 预 期 增 值 实 质 收 益 价格变化的结构特征 可达性敏感程度 噪音与振动敏感程度 低价值物业 高价值物业 地铁不但有出行方便的功能（可达性），而且在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动 与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。 如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度。 真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。 Customer 客户 3 客户 家庭生命周期和住宅消费研究 交通方式和上下班时间研究 居住区位影响研究 以家庭生命周期为基础，描述客户家庭整体的住房消费行为。了解客户家庭的生命周期与住房消费之间的关系。 家庭周期与住房消费关系 利用实地调研样本数据，我们对可能影响住房自有概率的各种因素做了分析，最后发现，显著影响住房自有概率的变量有：单位、年龄、婚姻状况、教育水平、家庭人口、户口、是否有车和是否有父母资助。根据方程，我们可以计算出不同类型家庭住房自有的概率。 家庭周期与住房消费关系 3 客户 家庭生命周期和住宅消费研究 交通方式和上下班时间研究 居住区位影响研究 上下班交通方式的分布010203040506070开车 乘公交车 乘地铁 其他二次置业者首次置业者不同上下班交通方式的平均时间051015202530354045开车 乘公交车 乘地铁 其他二次置业者首次置业者交通方式来看，二次置业者开车的大约占三成，如表。在我们的样本中，交通方式和居住区位之间并没有表现出相关性。 上下班的交通方式与花费时间之间有一定关系。开车上班时间一般在 20 30分钟，步行或骑自行车通常在 20分钟左右，采用公交系统则需要 30 40分钟。 交通方式和上下班时间 理想居住区位分布010203040506070市中心 市区以内 关外二次置业者首次置业者绝大多数受访客户都希望居住在市区以内，但是接受关外的比市中心还多 首次置业者与二次置业者相比，愿意开车的减少，愿意做地铁的增多。总体来看，愿意开车的在明显比公交更受欢迎。因此，我们认为在未来五年，公共交通至少在上下班交通方式上仍具有重要较强的竞争力。 理想上下班交通方式的分布（% ）0%10%20%30%40%50%60%70%开车 乘公交车 乘地铁 其他二次置业者首次置业者 交通方式和上下班时间 3 客户 家庭生命周期和住宅消费研究 交通方式和上下班时间研究 居住区位影响研究 我们在问卷中询问了“如果能使您到市中心的时间节约 15分钟，您愿意为为买房多支付百分之多少的价钱”，有 80的样本问答了这一问题。结果发现，在问答者中，八成的人愿意节省交通时间而多支付房价，住在关外的人更愿意支付费用。 现居住区域 不愿意 多支付的 愿意多支付的按愿意支付房价比例分组 1-9% 10-19% 20-29% 30%以上 二次置业者 关内 19 24 35 15 8 关外 16 14 37 23 9 首次置业者 关内 21 22 35 13 9 关外 14 34 34 3 14 不同置业者为节省时间而多支付的房价 对理想居住区位的选择 每一类理想居住区位中对理想交通方式的选择 开车 公交 地铁 其他 二次置业者 市中心 14 74 35 15 1 关内 54 58 8 23 11 关外 31 69 8 18 6 首次置业者 市中心 8 47 26 16 11 关内 65 42 9 37 13 关外 27 48 3 35 14 我们从问卷调研情况来看，开车是半数中产阶层最喜爱的上下班交通方式，地铁则是最受青睐的公共交通。因此我们预测未来五年中产阶层上下班的交通将从以公交系统为主转向开车和乘坐地铁两大类型， 但是不管住在哪里，置业者首选的交通方式还是开车 不同置业者居住在理想区域选择的交通方式 thanks 写字楼产品品质研究 商业楼宇项目部 与写字楼有关的问题 保护地球环境 防止城市的温暖化、热岛效应 防止破坏臭氧层 节约能源 办公楼作为社会产品 重新认识建筑的社会资产 考虑和区域社会的共生景观关系 建筑的使用寿命（ long-life)和产生的社会环境 重新认识现存建筑的价值再生 与写字楼楼有关的问题 信息化 社会的网络化和写字楼的变化 信息化技术的普遍应用 小办公室及家庭式办公的出现 灵活性（办公楼使用上的自由度） OA系统的调整 人员的增减 布局的改变 电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化 与写字楼有关的问题 安全对策 防灾（消防、抗震、避雷、防水等） 防盗（企业财产、企业情报） 由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策） 无障碍 高龄人员 残疾人员 女性 设备管理（ Facility Management） 与写字楼有关的社会问题 舒适性（ Amenity)-提高居住和工作环境 空气 热量 声音 光线 色彩 味觉 视觉 根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性 写字楼产品品质研究 从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从设备设施的角度研究 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地描述的主要控规指标 城市设施对项目的影响 写字楼产品设计需如何城市规划的要求 小结 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目的用地的土地性质 项目用地所在区域的中、远期发展规划 项目用地与城市中心区域的关系 项目用地与周围环境的关系 项目用地描述的主要控规指标 从城市规划的角度研究 项目用地描述的主要控规指标 高度 容积率 基地面积 /用地面积（首层占地率） 绿化率 停车位（专题介绍） 干道开口位置 从城市规划的角度研究 城市设施对项目的影响 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力 从城市规划的角度研究 写字楼产品设计需适应城市规划的要求 适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下： 适应对于交通组织方面的要求： 适应城市公共空间设计的要求： 适应与周围建筑物之间关系的要求： 从城市规划的角度研究 土地（地上、地面、地下）的综合利用： 地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口 高层布置办公楼 交通组织方面： 机动车 非机动车 人流货流路线 步行路线 从城市规划的角度研究 城市公共空间设计： 空间的功能 大小 尺度 高度 造型 与建筑物之间关系方面： 与周围建筑物的和谐统一等 从城市规划的角度研究 小结： 在规划上能符合城市整体规划的要求 ， 考虑发展 、 留有余地 用地内部交通顺畅 在高 、 低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色 从产品设计的角度研究 建筑设计 高层与低层 首层平面设计 标准层设计 消防设计 室内设计 建筑设计 高层与低层 高层与低层部分设计 满足功能的不同用途 确保公共空间独立于办公部分的交通路线 考虑日照条件对邻地的影响 丰富立面及体型：屋顶花园 建筑设计 首层平面设计 首层设计的重要性和要求： 大厦功能的综合性导致首层设计复杂： 合理组织进出大楼的各种人流 合理组织首层公共部分和办公层 从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境 、 色彩环境和光环境等 ， 以求良好的第一印象 建筑设计 首层平面设计 首层平面与总平面的关系 总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意 标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性 一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线 安全避难通道 紧急车辆的活动空间 建筑设计 首层平面设计 流线设计 首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员 总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路 建筑设计 首层平面设计 人口大厅设计要点 首层入口大厅是重要的交通枢纽 首层大厅的室内外空间渗透 大厅空间的动态导向与限定 建筑设计 标准层平面设计 标准层平面的内容 办公空间 公共走道 楼梯 电梯间、前室 卫生间 开水间 空调机房 各种管线的竖井 建筑设计 标准层平面设计 公用部分（核心筒） 生活功能：卫生间、开水间 流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间 设备功能：空调机房、管道井 建筑设计 标准层平面设计 核心部（核心筒）布置 中央型 偏心型 分离型 外周型 核心部（核心筒）大约占标准层面积 20-30% 标准层平面相关指标 办公空间 现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约 6-12平方米 除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约 10-20平方米 平均人员密度指标 =平方米 /每办公人员 欧美国家为 15平方米 日本过去为 3-10平方米，目前是 12-13平方米 会议室 大型会议室 中型会议室 小型会议室 标准层平面相关指标 卫生间： 配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等 指标： 女用卫生洁具的合适数量 男用卫生洁具的合适数量 开水间 配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等 开水间面积不应小于 6平方米 标准层平面相关指标 走道： 双面布置房间的走道净宽度不小于 1.6m 单面布置房间的走道宽度不小于 1.3m 楼梯 每层楼梯总宽度按其通过人数每 100人不小于 1米 m 办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于 1.2m 建筑设计 标准层剖面设计 层高 决定层高的因素： 办公室平面尺寸于室内感觉 自然采光要求 ， 窗口大小要求 空调方式 排烟方式 照明方式 消防喷淋方式 参考值： 高层办公楼吊顶下净高应在 2.6-2.7米 建筑设计 标准层剖面设计 吊顶 吊顶上的设施 照明灯具 空调风口 消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁 预留灵活隔断的安装点 吊顶内部检修口 建筑设计 标准层剖面设计 吊顶 决定吊顶内部高度的因素 结构楼板及梁所占的高度（每层减低 20cm ,那么 20层楼总高将降低 4m） 空调主干管的高度及位置 消防喷淋管的位置 电缆桥架高度及位置 照明灯具深入吊顶的高度 建筑设计 标准层剖面设计 窗户 窗户设计时的参考因素 采光面积 节能的开窗大小和玻璃种类 开窗大小与办公室进深相吻合 办公安全性和居住性 窗边空调设备的收口 窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗 窗下口高度在距地 50-80cm高 消防设计 防火与防烟分区 防火分区 防烟分区 疏散设计中的几个问题 底层外门的宽度 消防层楼梯、电梯位置设计 消防控制中心的设计 耐火构造设计的几个要点 消防设计 防火分区 防火分区 低层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空间的防火分隔； 地下室防火分区，地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格； 地下车库的防火分区； 楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔： 消防设计 防火分区最大允许面积 名称 每层最大防火分区（平方米） 一类建筑 1000 二类建筑 1500 地下室 500 消防设计 防火分区相关指标 地下室防火分区： 地下室的防火分区按 高规 ，每个防火分区不得超过 500平方米，设自动灭火设备时不得超过 1000平方米； 地下车库，防火分区最大允许面积为 1000平方米，设自动灭火时最大允许面积为 2000平方米； 楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔：按照 高规 规定： “ 附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于 3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。 消防设计 防烟分区 防烟分区： 需设排烟设施的走道 、 净高不超过 6m的房间 ， 应采用挡烟垂壁 、 隔墙或从顶棚下突出不小于 50cm的梁划分防烟分区 。 每个防烟分区的建筑面积不宜超过 500平方米 ， 且防烟分区不应跨防火分区 消防设计 其他问题 疏散的问题 低层外门宽度的规定：自动门 、 旋转门不算疏散门 ， 每 100人1m宽 消防楼梯要求接近电梯厅 、 考虑双向疏散 楼 、 电梯防烟前室的设计 消防控制中心的设计 功能 位置 建筑 耐火构造设计中的注意点 室内环境设计 日照的控制： 就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热 对直射阳光的遮挡方式 反射玻璃的应用 遮阳百页 照明： 现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济的发展而增加，美国标准照度大约是日本 2倍。 室内环境设计 温度、湿度调节 空调系统 噪声控制 室内环境设计 室内设计的 几个心理因素 房间大小 顶棚高度 窗台大小、高度 房间颜色 装饰材料 从设备设施角度 电梯 空调 停车位 智能化 电 梯 电梯台数的设定 查表法 按建筑规模计算法 模拟法 实例比较法 电梯设置方式 传统分区方式 双层轿箱方式 快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式 电 梯 衡量电梯系统的指标 品牌 载重 载客人数 梯速 电 梯 电梯厅的布局与装修 电梯厅的布局 良好的配置 不良的配置 电梯厅的装修 电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料 首层电梯厅装修标准一般高于其他层 吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮 停 车 场 车位数量标准 停车场：小型汽车按每车位 25平方米、自行车每车位1.2 平方米 停车库：小型汽车按每车位 40平方米，自行车每成为1.8平方米 外贸办公楼每 1000平方米应留有 4.5个 坡道设计：坡道斜度在 1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切实作到坡道防滑 停 车 场 停车方式 室外停车 地下停车 独立型停车（塔式停车楼） 大楼连体型 机械式停车场 写字楼产品品质研究 商业楼宇项目部 与写字楼有关的问题 保护地球环境 防止城市的温暖化、热岛效应 防止破坏臭氧层 节约能源 办公楼作为社会产品 重新认识建筑的社会资产 考虑和区域社会的共生景观关系 建筑的使用寿命（ long-life)和产生的社会环境 重新认识现存建筑的价值再生 与写字楼楼有关的问题 信息化 社会的网络化和写字楼的变化 信息化技术的普遍应用 小办公室及家庭式办公的出现 灵活性（办公楼使用上的自由度） OA系统的调整 人员的增减 布局的改变 电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化 与写字楼有关的问题 安全对策 防灾（消防、抗震、避雷、防水等） 防盗（企业财产、企业情报） 由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策） 无障碍 高龄人员 残疾人员 女性 设备管理（ Facility Management） 与写字楼有关的社会问题 舒适性（ Amenity)-提高居住和工作环境 空气 热量 声音 光线 色彩 味觉 视觉 根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性 写字楼产品品质研究 从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从设备设施的角度研究 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地描述的主要控规指标 城市设施对项目的影响 写字楼产品设计需如何城市规划的要求 小结 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目的用地的土地性质 项目用地所在区域的中、远期发展规划 项目用地与城市中心区域的关系 项目用地与周围环境的关系 项目用地描述的主要控规指标 从城市规划的角度研究 项目用地描述的主要控规指标 高度 容积率 基地面积 /用地面积（首层占地率） 绿化率 停车位（专题介绍） 干道开口位置 从城市规划的角度研究 城市设施对项目的影响 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力 从城市规划的角度研究 写字楼产品设计需适应城市规划的要求 适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下： 适应对于交通组织方面的要求： 适应城市公共空间设计的要求： 适应与周围建筑物之间关系的要求： 从城市规划的角度研究 土地（地上、地面、地下）的综合利用： 地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口 高层布置办公楼 交通组织方面： 机动车 非机动车 人流货流路线 步行路线 从城市规划的角度研究 城市公共空间设计： 空间的功能 大小 尺度 高度 造型 与建筑物之间关系方面： 与周围建筑物的和谐统一等 从城市规划的角度研究 小结： 在规划上能符合城市整体规划的要求 ， 考虑发展 、 留有余地 用地内部交通顺畅 在高 、 低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色 从产品设计的角度研究 建筑设计 高层与低层 首层平面设计 标准层设计 消防设计 室内设计 建筑设计 高层与低层 高层与低层部分设计 满足功能的不同用途 确保公共空间独立于办公部分的交通路线 考虑日照条件对邻地的影响 丰富立面及体型：屋顶花园 建筑设计 首层平面设计 首层设计的重要性和要求： 大厦功能的综合性导致首层设计复杂： 合理组织进出大楼的各种人流 合理组织首层公共部分和办公层 从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境 、 色彩环境和光环境等 ， 以求良好的第一印象 建筑设计 首层平面设计 首层平面与总平面的关系 总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意 标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性 一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线 安全避难通道 紧急车辆的活动空间 建筑设计 首层平面设计 流线设计 首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员 总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路 建筑设计 首层平面设计 人口大厅设计要点 首层入口大厅是重要的交通枢纽 首层大厅的室内外空间渗透 大厅空间的动态导向与限定 建筑设计 标准层平面设计 标准层平面的内容 办公空间 公共走道 楼梯 电梯间、前室 卫生间 开水间 空调机房 各种管线的竖井 建筑设计 标准层平面设计 公用部分（核心筒） 生活功能：卫生间、开水间 流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间 设备功能：空调机房、管道井 建筑设计 标准层平面设计 核心部（核心筒）布置 中央型 偏心型 分离型 外周型 核心部（核心筒）大约占标准层面积 20-30% 标准层平面相关指标 办公空间 现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约 6-12平方米 除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约 10-20平方米 平均人员密度指标 =平方米 /每办公人员 欧美国家为 15平方米 日本过去为 3-10平方米，目前是 12-13平方米 会议室 大型会议室 中型会议室 小型会议室 标准层平面相关指标 卫生间： 配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等 指标： 女用卫生洁具的合适数量 男用卫生洁具的合适数量 开水间 配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等 开水间面积不应小于 6平方米 标准层平面相关指标 走道： 双面布置房间的走道净宽度不小于 1.6m 单面布置房间的走道宽度不小于 1.3m 楼梯 每层楼梯总宽度按其通过人数每 100人不小于 1米 m 办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于 1.2m 建筑设计 标准层剖面设计 层高 决定层高的因素： 办公室平面尺寸于室内感觉 自然采光要求 ， 窗口大小要求 空调方式 排烟方式 照明方式 消防喷淋方式 参考值： 高层办公楼吊顶下净高应在 2.6-2.7米 建筑设计 标准层剖面设计 吊顶 吊顶上的设施 照明灯具 空调风口 消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁 预留灵活隔断的安装点 吊顶内部检修口 建筑设计 标准层剖面设计 吊顶 决定吊顶内部高度的因素 结构楼板及梁所占的高度（每层减低 20cm ,那么 20层楼总高将降低 4m） 空调主干管的高度及位置 消防喷淋管的位置 电缆桥架高度及位置 照明灯具深入吊顶的高度 建筑设计 标准层剖面设计 窗户 窗户设计时的参考因素 采光面积 节能的开窗大小和玻璃种类 开窗大小与办公室进深相吻合 办公安全性和居住性 窗边空调设备的收口 窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗 窗下口高度在距地 50-80cm高 消防设计 防火与防烟分区 防火分区 防烟分区 疏散设计中的几个问题 底层外门的宽度 消防层楼梯、电梯位置设计 消防控制中心的设计 耐火构造设计的几个要点 消防设计 防火分区