【商业地产】甘肃陇南市阳光新城三期开盘执行方案2008年-17DOC

阳光新城二期开盘执行方案、 文件名： A-2008-7-22-01 时 间： 2008-7-22 主 题：认购方案 阳光新城三期开盘执行方案 制表人： 审核人： 时间： 阳光新城二期开盘执行方案、 阳光新城三期开盘认购执行方案 开盘目的 举行本县前所未有的大型开盘仪式，打造开发商强势品牌 ； 从 5 月 31 日进行三 期预约至今，共积累意向客户 130 多个， 为了 这批预约客户避免分流至其他竞争项目 ，使 其尽早落定； 吸引未预约持观望态度的客户，该批客户疑虑心较强，有较强的购房意愿，促使其在开盘之日来落定； 一、认购时间 2008 年 7 月 27 日 当天；早上 10： 30 正式选房号，具体时间依现场客户情况定。 二、认购物业范围 阳光新城三期预约楼号 1# 11# 12# 15# ； 三、 认购操作办法 开盘前工作 短信发放，最佳是针对全县移动和 联 通用户 及小灵通 发送 ， 如因特殊情况不能全县发送的至少需发送给曾来访的客户； 电视广告更改； 工地直幅； 售中心现场准备工作： 销售中心现场模型已经更新到最终确定方案模式； 销售中心现场已有经确认过的最新的户型图； 订购协议书定稿印发到位。 置业顾问培训工作： 对本次认购范围及认购产品的熟知； 对本次认购须知及认购流程的熟知； 对本案讲盘流程的熟知； 对银行贷款的相关业务知识的熟知； 阳光新城二期开盘执行方案、 对订购协议书规范填写的熟知； 对收款流程规范操作的熟知； 销售 总监 准备工作： 1、 本次推盘销售控制表的制作（内部使用）； 2、 现场流程模拟培训； 3、 置业顾问培训； 4、 本次推盘具体价目表准备； 5、 本次推盘说辞准备； 6、 活动所需要的销售表式格式准备并确认；（订购协议书） 现场财务准备工作： 1、 本次认购活动为了加快现场收款效率，拟订收款流程； 2、财务收款流程的培训； 2、 开盘流程 开盘前一天下午，销售中心门前拱门竖起； 开盘前一天，必须做好现场包装工作（包括地毯，汽球、音响等等）和所有工作人员培训工作； 8： 30，舞狮队到位以及全体工作人员到位做好准备工作； 8： 50，销售中心音乐响起好日子； 9： 00，各负责人各就各位做好准备； 9： 20，舞狮队开始从销售中心出发表演，路线：销售中心 宝中宝超市 兴隆市场 沿人民中路往销售中心走 9： 50 舞狮队进入销售中心祝贺表演，开发商领导给狮头一个红包； 9： 55 主持人上台先邀请开发商领导讲话，宣布宽景三期正式开盘，强调预约前十名客户做好选房准备，（准备好一万元人民币购房定金 ￥ 10000 元） ； 10： 00 分，鞭炮燃起，公布正式开盘，宣读喊号规则以及选房流 程，同时告知客户选房后有抽大奖环节，正式开始叫号选房；开始喊第一批客户（ 6 组客户，下同）排队等候，马上进入销售中心指定选房区选房（选房后舞狮队马上击鼓祝贺）； 阳光新城二期开盘执行方案、 10： 20 分，第一批进入选房区选房，主持人公布：“现场又传来好消息，恭喜 *成功成为阳光新城 *号房新业主。”（舞狮队击鼓祝贺）并要求第二批客户做好选房准备（具体请参看第十条认购流程）； 10： 25 分，第二批客户进场选房，第三批客户等候 依次类推； 11:30 分 ,舞狮队到销售中心门前表演； 11： 45 分，由主持人根据现场情况，作些互动游戏节目；调 解现场 ； 11： 50 分，进入抽奖环节，由主持人宣读抽奖规则并逐个邀请客户上台抽奖（客户中奖后舞狮队马上击鼓祝贺）； ； 抽奖细则 抽奖条件： 客户须办理 认购 手续 完毕后 ，方可进行抽奖，抽奖按照 认购 手续编号先后顺序进行； 客户购买一套房拥有一次抽奖机会，两套房拥有两次抽奖机会，三套房拥有三次抽奖机会，依次类推； 抽奖对象： 开盘当天成功认购客户； 奖品设置： 三等奖十名，落地扇十台； 二等奖三名，洗衣机三台； 一等奖二名，电动车两辆； 一 二 期老客户奖品设置 一期每个老客户 赠送 45 元左右的花生油，共 120 桶； 现场包装 销售中心门前 拱门 一个； 销售中心门口两侧，各摆放一盆招财树，汽球； 销售中心门口放上两个音响 ,一个朝门路 ,一个朝销售中心内； POP 帐篷三个同时摆放在门前，供客户选房等候，地面铺上红地毯，并拉上阳光新城二期开盘执行方案、 警戒线，划分好功能区； 在销售门口门前铺上红地毯，直至路边； 软沙发位置处搭建一个小型舞台 ,供主持人调动现场气氛和喊号 ,有奖问答； 销售前台左侧安置一个销控表 ,供业主随时关注房子销售情况和可选房源； 认购流程图 当天认购流程 细则 1、 公布总经理定稿的价格表； 2、 销售总监负责制作本次认购范围内物业销控表； 3、 销售总监负责对置业顾问进行本次认购流程的培训工作； 4、 置业顾问负责通知预约客户当天携带认购金 （认购金一万元整， ￥ 10000元）， 及预约卡原件和相关证件至销售部进行认购； (证件包括：认购人身份证件 原件 、预约卡原件、预约金收据原件 ) 5、 认购当天，客户在接待中心等待叫号选房； 6、 现场主持人负责根据预约卡编号前后顺序喊号；（原则上一个号码喊三次，无应答直接到下一个号码，以此类推） 7、 按每 6 个预约客户为一组进指定认购区办理认购手续； 8、 置业顾问负责在正式认 购前指导客户看价格，定房号（三个意向房号） 9、 客户听到叫号后到指定选房区找到曹敏销控处选房； 10、 置业顾问负责引导客户选房，指引到指定放号区定房号，到签约区填写 认购书 （客户填写部分），要求客户确认后签字 按手印； 11、 财务收款处根据客户手上的 放号销控表 （曹敏签字为准）来收最客户购房定金：一万元整（ ￥ 10000 元整） 12、 认购 协议书签定区的工作人员，凭客户的 放号销控表 及财务 一万元整等待抽奖 签认购书 抽 奖 等待叫号 叫号进场 选 房 签放号表 交定金 领 奖 认购完成 阳光新城二期开盘执行方案、 （ ￥ 10000 元整）定金收据原件与客户签定 认购 协议书 13、 客户签定完 认购 协议书 后到销售接待中心等待抽奖； 注意事项： 1、 认购当天严 格执行按预约卡标号前后顺序的原则进行认购； 2、 当天未到现场认购的预约客户不为其保留所预约 选号选房权 ； 四、认购当天 现场各工作人员工作职责 置业顾问工作： 1、 负责为客户介绍楼盘信息及价格 2、 负责协助客户选房为其解释认购书条款； 3、 负责为贷款客户解释贷款流程及提供的资料； 4、 负责引导客户至选房区、交款区、签约区办理相关购房手续； 5、 负责为客户推荐其他房号（房号已被认购） 现场销售 总监 工作： 负责人 曹敏 1、 现场销售控制； 2、 现场销售节奏把握； 3、 现场为置业顾问提供即时性指导； 4、 现场协助置业顾问完成客户逼定； 5、 解决现场 突发事件； 6、 现场人员的即时性协调安排； （注：冯昌富协助曹敏贴销控板，两人配合要非常默契，营造现场旺销氛围 ） 现场财务工作： 负责人：李伟 李绍迈 工作内容： 1、负责现场定金收款工作； 阳光新城二期开盘执行方案、 2、负责开具收款收据； 5、负责当天的资金回收统计工作； 现场订购协议书签定区工作 负责人 谢珍 梁菲菲 工作内容 1、 负责客户的 认购 协议书签定工作； 2、 公司公章（盖 认购 协议书用） 总负责人工作安排 现场总负责人： 刘敬成 梁柱权 1、 7 27 日当天 工作执行监督； 2、负责现场各环节工作配合最佳状态； 3、 认购 现场 人员调控 ，负责现场的秩序，并对整个活动突发状况作出恰当及时的处理安排； 现场保安 保洁 工作 （物业公司协助） 负责人：开发商定 秦小娟 陈英（保洁） 工作内容： 1、 维持现场秩序； 2、 维护现场卫生； 3、 保证现场的供水； 4、 车辆引导停放 监督舞狮队人员 工作 负责人： 张海彬 阳光新城二期开盘执行方案、 工作内容： 负责放鞭炮，并带领舞狮队 礼品发放人员工作 负责人： 王新强 张重和 工作内容： 负责一二期老客户的礼品领导最发放 抽奖人员工作安排 负责人： 刘敬成 主持人 曹敏 梁柱权 冯昌富 主持人负责现场紧张气氛的营造，曹敏等人协助 照相人员工作安排 负责人：王新强 由王新强安排人员现场全程照相 五、 认购金收取金额 套房定金一万元人民币（￥ 10000） 物料准备清单： 1、 认购 协议书 （一式二份）； 共 100 份（覃滢负责） 2、 销控表、贴纸（大厅用） 3、 落地扇十台； 4、 洗衣机三台； 5、 电动车两辆； 6、 海报（发给新客户） 7、 认购须知； 8、 销控表（销售 总监 用） 9、 公司财务章（财务用） 10、 公司公 章 （ 认购书 签定区用） 阳光新城二期开盘执行方案、 11、 选房流程图表 12、 奖品签领表 13、 签约水性笔 20 支（谢勇负责） 14、 彩色笔、橡皮擦 一批（谢勇负责） 15、 足够当天饮用的矿泉水 20 件 一、 人员安排简板 编号 人员名单 位置 负责事项 备注 1 主持人 XXX 舞台处 宣读规则、流程，喊号以及调动现场气氛，最后主持抽奖 刘敬成 开盘现场 控制整个流程进度开展， 并对整个活动突发状况作出恰当及时的处理 2 曹敏 总销控台 负责引导客户选房，放号、销控、核对优惠 3 李绍迈 李伟 财务台 负责收款、开收据 4 谢珍 /梁菲菲 签约台 负责计算置业计划价格并填好认购协议后引导客户签约 7 冯昌富 销控表处 负责粘贴销控表和曹敏、司仪 形成沟通互动。 8 张海彬 机动 负责放鞭炮，并带领舞狮队 9 梁柱权 机动 控制整个流程进度开展，同时协助司仪跳动现场氛围 10 梁柱权 舞台处 核对客户抽奖信息 需确认客户办完认购手续后凭认购协议和收据 11 冯昌富 舞台处 记录中奖客户信息，并发放兑奖券 12 置业顾问 各就各位 负责通知自己客户，同时安抚现场客户，引导客户选房 13 张重和 /王新强 销售前台处 负责确认老客户身份后发礼品，负责发放未成功购买的预约客户的礼品 14 谢勇等 销售外面 负责维持现场秩序， 并对整个 活动突发状况作出恰当及时的处理安排 邀请四名公安民警协助物业公司做好安保工作 15 车辆引导人员 客户车辆放在京都宾馆后面停车场处 物业公司人员协助 16 陈英、秦小娟 维持销售现场和外场清洁工作 ,发 阳光新城二期开盘执行方案、 放糖果小吃给客户 17 摄影师 机动 现场全程照相 由王新强联系 二、 物料准备人员安排 编号 物料名称 负责人 跟进人 完成时间 备注 1 拱门 王新强 梁柱权 7.25 2 地毯 王新强 谢勇 7.25 3 销控板 冯昌富 梁柱权 7.25 4 销控表 冯昌富 梁柱权 7.25 5 销贴 冯昌富 梁柱权 7.25 7 音响、话筒（租用） 王新强 谢勇 7.25 8 小型舞台 王新强 谢勇 7.25 10 落地扇 王新强 谢勇 7.25 11 洗衣机 王新强 谢勇 7.25 12 电动车 王新强 谢勇 7.25 13 金龙鱼油 王新强 谢勇 7.25 14 矿泉水 王新强 谢勇 7.25 15 鞭炮 王新强 谢勇 7.25 16 舞狮队 王新强 谢勇 7.25 17 横幅 冯昌富 梁柱权 7.25 18 抽奖箱 冯昌富 梁柱权 7.25 19 兵乓球 王新强 谢勇 7.25 20 红色彩笔 王新强 谢勇 7.25 21 互动礼品 王新强 谢勇 7.25 22 工作人员台前标示牌 冯昌富 梁柱权 7.25 23 警戒线 王新强 谢勇 7.25 24 排号规则和认购流程公示图 冯昌富 梁柱权 7.25 25 舞狮队红包 王新强 谢勇 7.25 26 电视台记者红包 王新强 谢勇 7.25 阳光新城二期开盘执行方案、 27 司仪（主持人） 王新强 谢勇 7.25 28 签约、彩色笔、橡皮擦 王新强 谢勇 7.25 三、 物料准备 及费用预算 编号 物料名称 规格 /数量 单价 总价（元） 备注 1 拱门 1 门 400 400 2 地毯 11*2 米高 14 308 3 销控板 2 米高 *3 米宽， 1 块 25 150 4 销控表 2 米高 *3 米宽 20 120 5 销贴 100 0.5 50 7 音响、话筒（租用） 1 套 400 400 8 小型舞台 600 10 落地扇 10 120 1200 11 洗衣机 3 1500 4500 12 电动车 2 2200 4400 13 金龙鱼油 1.8 升 120 瓶 45 5400 14 矿泉水 20 件 25 500 15 鞭炮 十万头两鞭 120 240 16 舞狮队 三头大狮，六头小狮 1200 1200 17 横幅 0.75*3 米， 1 条 10 30 18 抽奖箱 1 15 15 19 兵乓球 100 0.5 50 用于抽奖 20 红色彩笔 1 支 5 用于抽奖 21 互动礼品 50 5 250 小布娃、洗衣粉、洗洁精、香皂 22 工作人员台前标示牌 5 10 50 23 警戒线 24 排号规则和认购流程公示图 0.8*1.2 10 10 25 舞狮队红包 88 26 电视台记者红包 200 27 司仪（主持人） 500 28 签约、彩色笔、橡皮擦 水性笔 20 支，彩色笔一批 橡皮擦 10 块 50 阳光新城二期开盘执行方案、 29 不可预见费 1000 不可预见 30 合计总费用 总费用 附件 1 短信内容 阳光新城 宽景 三期 新品 7 月 27 日 盛大 开盘， 开盘当天抽大奖送大礼 ，购房有更多优惠，到场均有精美礼品赠送 ，大型景观园林已盛情开放，询 8236688 电视修改 阳光新城二期开盘执行方案、 阳光新城 宽景 三期 新品 7 月 27 日 盛大 开盘， 开盘当天抽大奖送大礼 ，购房有更多优惠，到场均有精美礼品赠送，大型景观园林已盛情开放，销售 热线： 8236688 8238866 工地直幅 LOGO+阳光新城 7 月 27 日隆重开盘 气拱门内容 阳光新城 宽景三期新品 开盘盛典 （销售中心门前） 销售中心门口横幅 宽景三期新品盛大开盘 销售中心 空调处 广告 7 月 27 日 阳光新城 宽景三期新品盛大开盘 选房流程图示 阳光新城二期开盘执行方案、 附件 2 阳光新城二期开盘执行方案、 刘总讲话稿 尊敬的阳光新城广大业 主、朋友们： 大家 早上 好！ 今天是阳光新城宽景三期隆重开盘大吉之日， 我谨代表 广西兆丰置业投资有限公司 /博白县新大地房地产开发有限公司全体员工，向阳光新城新老业主及所有来宾 的到来表示热烈的欢迎 ！非常 感谢你们一直以来对“阳光新城”的支持和信赖！ 广西兆丰置业投资有限公司 /博白县新大地房地产开发有限公司一直坚持走品牌开发之路，引进先进的开发管理理念，目标是把“阳光新城”打造成博白居住品质最高、居住环境最优雅、户型设计最人性化、配套设施最完善的花园式住宅小区 ， 力争给广大业主提供最好的社区居住环境！兆丰置业 /新大地 地产公司将伴随着大家的关注成长， 请大家共同来见证！ 最后预祝本次 “阳光新城开盘盛典” 圆满 成功 ！ 愿所有的客户都能选到自己满意的房子！并 祝大家 中大奖行 好运！谢谢大家！ 附件 3 选房规则及流程 一、 喊号顺序依据预约卡号的先后顺序进行， 先是二期预约余留客户，按预约阳光新城二期开盘执行方案、 号先后次序喊，然后三期预约客户 从预约卡号第一号开始喊，直至最后一名； 二、 每个号由司仪人员喊号三次，如无人应答，则跳过，此视为该预约客户自动放弃优先排号选房权，如仍须选房，则轮到喊完所有预约号后，方可进场选房； 三、 客户须凭预约卡和诚意申购书进场选房，选房后 预约卡和诚意申购书由销控人员收回； 四、 每批进场选房的客户为五组，每组客户限两人进场，即只能带一名家庭人员进场协助选房； 五、 每批进场选房的客户选房时间控制在 2 3 分钟内，如未能在限制时间内选到自己满意房子，可在旁边休息处商量再决定，决定后可在未选房源中选房； 六、 拿到房号后，客户须凭认购协议书在半个小时内到收款处缴款，如未在半个小时内缴款的，则由现场管理人员提前 10 分钟通知服务该客户的置业顾问告知客户即将清号，如到时该客户未缴清款项，则由现场管理人员通知销控人员立即清号，将该房号放出，由后面客户选择（现场管理人员出具 一式三份清号单，一份交销控清号，一份交财务人员备份，一份公司备底）； 七、 缴款后，客户须凭认购协议书以及定金收据至签约处签约，签约后可到销售大厅参加现场互动游戏，等候抽大奖。 附件 4 激情大抽奖奖项公示 阳光新城二期开盘执行方案、 一、抽奖对象 开盘当天成功认购客户； 二、 抽奖条件 客户须办理 认购 手续 完毕后 ，方可进行抽奖，抽奖按照 认购 手续编号先后顺序进行； 客户购买一套房拥有一次抽奖机会，两套房拥有两次抽奖机会，三套房拥有三次抽奖机会，依次类推； 三、激情大抽奖奖品设置 一等奖二名，电动车两辆； 二等奖三名，洗衣机三台 ； 三等奖十名，落地扇十台； 四、互动游戏奖品 由主持人根据内容难易和现场情况统一安排发放； 领奖品者须留下姓名和联系电话方可领奖； 地产委托物业 前期管理 工作 相关业务指引 1、 目的 以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。 2、 适用 范围 适用于地产公司和物业公司 前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导 。 3、职责 3.1 物业 公司新项目 管理部 、地产项目部和地产客服委员会共同 编制、修订 和履行 本 指引 。 3.2 物业公司新项目 部在 新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。 3.3 地产公司和物业公司 须 参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。 4、原则 4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户 满意、有利于提升 招商 品牌、有利于阳光新城二期开盘执行方案、 促进 招商 地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。 4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需 建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、 利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在 各项 具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。 4.3 地产公司应与物业公司 应按照已 确定 的 各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准 进行结算 。 5、定义 5.1 前期物业管理 是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的 物业管理。 5.2 前期介入 是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和 使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出 建设性意见，以减少产品缺陷的过程。 5.3 房屋 交付使用 是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。 5.4 项目开办费 是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。 5.5 物业移交 是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使 用性、完好性、感观效果等进行验收。 5.6 保洁开荒 是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。 6、方法和过程控制 6.1 项目前期介入 6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。 6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集 物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，阳光新城二期开盘执行方案、 地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。 6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见 提交工程 整改建议书 。 6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前 3-5 个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查 并提交物业验收报告 ，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量 。 6.1.1.4 营销配合过程的控制。 物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的 业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。 6.1.1.4.1 在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。 6.1.1.4.2 对于 营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。 6.1. 2 项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关 人员就物业公司提出的意见进行沟通。 6.1.3 项目前期介入 期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米 2 4 元）。 6.2 前期物业管理阶段 6.2.1 前期物业管理服务合同 ： 6.2.1.1 由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2 经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签 订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业阳光新城二期开盘执行方案、 管理的约定）内容一致。 6.2.2 物业管理方案策划 ：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。 6.2.3 物业管理费测算 6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。 6.2.3.2 物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。 6.2.4 项目开办费 6.2.4.1 物业公司应在物业管理费测算时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。 6.2.4.2 如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方 米 2 3 元），以便物业公司正常开展工作 。 6.2.5 管理用房提供： 6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。 6.2.5.2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足 50平方米的按 50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。 6.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的 规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。 6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米 500元。 6.2.6 保洁开荒 6.2.6.1 保洁开 荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。 阳光新城二期开盘执行方案、 6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的 10-15%）由地产公司承担 . 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙） 6.2.7.1 房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，策划、组织入伙工作。 集中入伙期间发生的费用由地产公司承担，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动 费用等。 6.2.7.2 地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算（人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司承担 . 6.2.8 售后服务 6.2.8.1 地产公司按照房屋质量保证书规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任，此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作（具体参见地产、物业、施工三方保修协议书） 6.2.8.2 地产公司如将保质期内的 维修、返修