投资XX大酒店可行性分析报告

知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 投资 XX大酒店可行性分析报告 引言 本报告估价对象是 XX 大酒店估价项目。对象周边有 XX 等商业设施。项目总面积为 100000平方米左右。其中配套面积 30000多平方米。绿化率 51。 2%。是一个按照国家星级标准评定打造的五星级酒店。 估价人员认真分析了所掌握的资料，并进行了实地勘探和对临近地区的调查以后，根据估价 对象的特点和本身的实际状况，选取市场比较法，收益法和假设开发法作为本次估价的基本方法。最终确定估价对象在某年某月某日的估价结果为：项目单价 14689。 9/平方米 一 市场比较法 市场比较法是将估价对象 与在估价时点的近期有过类似房地产进行比较，这些类似房地产的成交价格做适当的修整，以估算估价对象的合理价格或价值的方法。 目前市场上 与本项目类似的一部分产品，都是作为酒店项目经营，提供固定回报，业主不可以自住，包租结束后提供回购，面积小总价低。 表 1可比项目概况表 序号 案名 回报率 提供回购否 出售比例 酒电星级 1 天骄 8 5% 是 100% 4 2 飞雕 8% 否 100% 4 3 碧云 8 9% 是 100% 经济 4 亚龙 8% 否 100% 4 5 维奇 8% 是 100% 经济 表 2市场比较法计算 XX的价格 定价因数 细化因数 权重 天骄 飞雕 碧云 维奇 亚龙 （ %） 评分 得分 评分 得分 评分 得分 评分 得分 评分 得分 地域因数 10% 环境 升值前瞻 5% 0.4 0.02 0.3 0.015 0.5 0.025 0.4 0.02 0.3 0.015 酒店气氛 9% 0.2 0.018 0.4 0.036 0.1 0.009 0.2 0.018 0.2 0.018 人文氛围 4% 0.1 0.004 0.2 0.008 0.1 0.004 0.1 0.004 0.2 0.008 自然环3% 0.3 0.009 0.1 0.003 0.3 0.009 0.2 0.006 0.1 0.003 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 境 治安状况 3% 0.1 区域印象 4% 0.2 交通 车管 2% -0.2 公交 3% 0.3 配套 学校 2% 0.5 菜场医院 2% 0.3 商场银行 4% 0.5 楼盘个例 40% 规模 6% -0.4 平面设计 8% 0.5 设备 8% -0.5 装修 9% -0.4 建筑选材 4% 0.4 外观 5% 0.5 车位 5% -0.2 物管 8% 品牌 7% 0 收费 1% 0 工程6% 潜在风险 6% 0.5 合计 1.3 0.122 0 0.065 3.5 0.246 2.6 0.202 0.8 0.107 楼盘比较价格 11915 14500 12000 14581 11408 比较价格 13369 15443 14952 17526 12629 根据每个项目和本产品的相似度以及区位特征等，每个产品都有不同的权重值，分别是：天骄 40%，飞雕 30%，碧云 10%，亚龙 10%，维奇 10% 分别以每个项目楼盘销售价格乘以比较系数得出每个产品的比较价格 ，再将知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 每个项目的比较价格乘以其相应的权重，得出最后的权重值，将所有权重值相加得出本项目的市场价格。 二 收益法 收益法是 预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率和资本化率，收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 要预测 XX酒店的价值，首先应预测其未来收入。 XX酒店建成后，应有如下收入：客房，餐饮，休闲逸乐，会议。 A 客房收入 1 年客房总收入 表三。年客房总收入 年份 房价 入住率 年毛利 平均利润 2006 480 45% 95800320 185435712 2007 560 40% 99348480 2008 680 80% 241274880 2009 650 50% 144144000 2010 680 65% 196035840 2011 680 55% 165876480 2012 780 55% 190270080 2013 780 65% 224864640 2014 800 70% 248371200 2015 800 70% 248371200 客房毛利率为 40% 客房毛利为： 18544X40%=8344。 8万元 税： 18544X5。 6%=1038。 46万元 支出 电器折旧 5年更换一次设备 90万元 /年 维修保养 50万元 /年 客房净收益： 8344。 8-1038。 46-90-50=7166。 34万元 B 餐饮收入 1 中餐厅 中餐厅的面积 1700平方米，可以容纳 40桌， 400人同时用餐，预计人均消费 120元 /人 预计每天消费人数达到 200人左右。 月营业收入为： 120X200X30=72万元 毛利率为 57%，毛利为 72X57%=41。 04万元 税 72X5。 6%=4。 03万元 税后收入 37 01万元 全年收益 =444。 12万元 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 2 大堂吧 大堂营业面积为 550 平方米，可提供酒饮料小点心等，人均消费 25 元，每天 90人次 每月收入 =6。 75万 毛利率 80% 毛 利 =5。 4万元 税额 =0。 378万元 税后收入 =5。 022万元 3 日本料理 可以 200人同时消费，每天 60人来消费，人均消费 200元。 营业收入 =432万元 毛利率为 55%，毛利 =237。 6万元 税额 =24。 192万元 全年收益 =213。 408万元 4 咖啡厅 人均消费 40元，每天消费人数在 54人左右 全年收入 =77。 76万元 毛利率为 80%，毛利为 =62。 21万元 税 =4。 35万 全年 =57。 86万元 5 行政酒廊 每天 50人，每人 50元 全年收入 =90万元 毛利率 85%，毛利 =76。 5万元 税 =4。 95万元 全年 收益 =71。 55万元 6 唐乐宫 每月 2000人，每人 400元 全年收入 =960万元 毛利率为 55%，毛利 =528万元 税 =53。 76万元 全年收益 =474。 24万元 7 宴会厅 每月 2次，每次 200人，每月 200元。 年收入 =96万元 毛利率 55%，毛利 =52。 8万元 税 =5。 38万元 全年收益 =47。 72万元 全年餐饮总收入 =1904。 202万元 C 逸乐休闲收入 表 4逸乐休闲收入 项目 消费人数 人均消费 收入 毛利率 毛利 税利率 税额 净收入 美容美 40 50 720000 70% 504000 12% 86400 417600 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 桑拿 100 150 5400000 60% 3240000 12% 648000 2592000 KTV 夜总 120 80 3456000 70% 2419200 12% 414720 2004480 唐乐宫歌舞 200 20 1440000 45% 648000 12% 172800 475200 娱乐总收益 =548。 9万元 D 会议净收入 表 5会议收入表 会议室 消费人 人均 收入 毛利率 毛利 税利率 税额 净收益 宴会厅 52 4000 208000 60% 124800 5 6% 11648 113152 大会议1 72 2500 180000 65% 117000 5 6% 10080 106920 多功能 72 2500 180000 60% 108000 5 6% 10080 97920 大会议2 90 2000 180000 65% 117000 5 6% 10080 106920 小会议1 104 1500 156000 65% 101400 5 6% 8736 92664 小会议2 156 700 109200 65% 70980 5 6% 6115 64864 小会议3 156 500 78000 65% 50700 5 6% 4368 46332 会议总收益 =62。 8万元 总净收益 =1904。 202+548。 9+62。 8+7166。 34=9682。 24万元 收益价格： 6。 5%的资本化率 9682 24/6。 5%=148957万元 平均单价 =148957/100000X10000=14895元 /平米 三 假设开发法 假设在估价点重新建造 该房屋所需要的正常建造费和利税 1 建筑安装成本 表 6建筑安装成本表 序号 分项工程名称 计算依据 单方造价 元 /平方米 1 桩基工程（受力桩） 总建筑面积 180 2 地下室工程，基坑围护及支撑 地下室建筑面积 4000 3 黑户户建筑工程 地上建筑面积 900 4 外墙玻璃幕墙 和大理石 外立面建筑面积 1300 5 结构工程 地上建筑面积 1000 6 给排水（含洁具和锅炉房管线） 总建筑面积 300 7 喷淋，气体消防 总建筑面积 110 8 污水处理（含管线） 总建筑面积 40 9 空调工程 地上建筑面积 550 知识水坝（豆丁网 pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 10 地下室通风工程 地下室建筑面积 190 11 照明，防雷， 动力，变配电 总建筑面积 800 12 电话总机及配线，闭路电视，监视，广播音响，管理电脑，火灾报警，共用天线，电报电传 总建筑面积 500 13 煤气工程 总建筑面积 50 14 电梯，自动扶梯 总建筑面积 360 15 室外总体 总建筑面积 120 合计每平方米的安装成本在 9000元 /平方米 建筑安装成本为 =90000万元 2 土地成本 地价为 150-250万元 /亩 表 7地块信息表 地块号 土地面积（亩） 容积率 出让价（万 /亩） 楼板价（元 /平米） 7 15 2 0 150-200 1499 11 25 5 2 9 150-250 1292 15 82 5 1 0 150-200 2248 经过比较， XX酒店楼板价 =1500元 /平米 则 XX酒店土地成本 =15000万元 税费 3% 轨道交通费： 5万 /亩 150X5=750万 大市政配套费 320元 /平方米， 320X100000=320万 设计费 =10-40元 /平方米， 25X100000=250万 土地成本为 =15000X（ 1+3%） +750+3200+250=19650万元 3 销售费用及销售税费 销售费用为售价 9%。其中广告和销售代理费为 3%，税 费和交易费 6% 销售费用 =销售总价 VX9% 4 开发利润 15-20% 开发利润 =Vx15% V=土地成本 +开