2008年上海市杨浦区区域及住宅市场分析(PPT 47)

中管网房地产频道 上海市杨浦区区域及 住宅市场分析 中建楷昕营销部 杨浦渔人码头 中管网房地产频道 一、区域简介 中管网房地产频道 1、杨浦区简介 杨浦区地处上海市中心城区的东北部，东、南临黄浦江，岸线长 15.5公里，与浦东新区隔江相望。 杨浦区为上海市人口集聚的中心城区，高校和科研院所比较集中， “ 知识杨浦 ” 将成为杨浦的主导城市功能；大工业结构调整步伐加快，科技教育现代服务业和都市型产业应成为杨浦经济社会发展的重要支撑。 杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。市委、市政府对于杨浦知识创新区开发建设的重要决策是杨浦新一轮发展的重大历史机遇。杨浦在完善地区基本居住功能的同 时，加快集教育功能、服务功能与产业功能为一体的杨浦知识创新区建设，加快江湾 五角场城市副中心的规划建设，加快黄浦江两岸与复兴岛发展带的开发建设。 杨浦区 中管网房地产频道 2、历史沿革 1927年 7月，上海特别市政府成立，为了与租界相抗衡，连结闸北、南市等华界，制订了 “ 大上海计划 ” ，当局遵循孙中山先生的遗教，于 1929年 7月公布了 建设上海市中心区域计划书 ，选址今五角场地区的翔殷路以北、闸殷路以南、淞沪路以东、黄浦江以西的土地约 7000亩作为市中心区，区域内仍保存着旧上海市政府、市博物馆、市体育场、市图书馆等一批历经百年沧桑风采依旧的优秀历史建筑群。这是上海历史上第一次全面的、大规模的、综合性的城市发展总体规划。 昔日旧特别市政府大楼 市政广场上的孙中山纪念雕像 旧上海博物馆 旧上海图书馆 中管网房地产频道 3、百年工业历史 杨浦区近代工业始于 19世纪 80年代。清光绪八年（ 1882年），经李鸿章批准，官督商办的上海机器造纸局投产； 1883年英商又沿黄浦江畔建立了中国第 一座现代化水厂杨树浦水厂； 1890年官商办的上海机器织布局投产，这是国内最早的机器棉纺织厂。至1927年，区境内已有 57家外资工厂，民族工业已发展到 301家，其中轻纺工业已具相当规模，纺绽数占全市 45.4%。 1949年，杨浦区有企业近千家，职工近 10万人，工业总产值 7.2亿元，占全国的 5%、占全市的 20%左右，在上海乃至全国闻名。 荣氏新纺织公司 上海怡和纱厂 中华造船厂 慎昌洋行（美商奇异电器） 德大、厚生纱厂 华生啤酒厂 中管网房地产频道 4、杨浦区概况 户籍人口： 108万 面积 61万平方公里 区政府所在地：江浦路 549号 行政区域划分为 11个街道、一个镇。 杨浦区 2008年 GDP达到 1012.5亿元人民币，人均 GDP达到 13726美元 。 中管网房地产频道 5、教育资源 杨浦科教资源丰富，区域内坐落着 14所各类高等院校，其数 量超过了上海市高校总数的三分之一，被誉为 “ 上海学府中央区 ” 。百年大学，科教资源，是杨浦实现 “ 科教兴市 ” 主战略的坚实基础，也是杨浦构建知识创新区的动力源泉。 同济大学 上海财经大学 复旦大学 上海理工大学 中管网房地产频道 6、杨浦区区域总体规划（ 2005-2020） 城区布局结构形成 “ 一中心、一发展带、两轴线、五功能区 ” 的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。 一中心 江湾五角场市级副中心。 一发展带 滨江复兴岛发展带。 两轴线 大柏树 -邯郸路 -翔殷路 -军工路 滨江 -宁国路 -黄兴路 -淞沪路 -军工路 五功能区 1、江湾、中原生活居住综合功能区 2、高校园区教育、产业、服务综合功能区。 3、黄兴公园现代生活居住休闲综合功能区。 4、周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区。 5、军工路现代工业综合功能区。 中管网房地产频道 一中心 按照 1999-2020上海市城市总体规划 的规划发展方向，将建成四个城市副中心，分别是徐家汇（西南）、花木（浦东）、五角场（东北）、真如（西北）。 五角场处于杨浦区中心位置。 真如 花木 徐家汇 五角场 中管网房地产频道 一发展带 滨江发展。规划面积 11.75平方公里。杨浦滨江发展带的开发主题是构筑从工业文明走向知识文明的长廊，既有中国近代工业开埠以来的历史见证，也有近现代科技的展示，是一道充满 “ 历史感 ” 又充满 “ 现代感 ” 的风景线，为杨浦区营造良好的人文环境，成为杨浦区公共社区的重要组成部分。 渔人码头 杨浦水厂 中管网房地产频道 两轴线 两轴线。城市发展的主轴，即大柏树-邯郸路 -翔殷路 -军工路的城区东西向发展主轴和滨江 -宁国路 -黄兴路 -淞沪路 -军工路的城区南北向发展主轴。 这两个发展主轴以五角场市级副中心为轴心幅射整个城区范围，是将城区各功能区域和发展重点有机联为整体的轴线，是展示城区形象和综合实力的轴线，是城区内外交通联系的轴线。 东西轴线 南北轴线 中管网房地产频道 五功能区 黄兴公园 周家嘴 1、江湾、中原生活居住综合功能区。政立路以北区域，占地面积 18.44平方公里，由已建成的中原居住区和新建的新江湾城居住区两部分组成。 2、高校园区教育、产业、服务综合功能区。根据区域内高校的分布状况，高校园区规划为西区、东区和北区三个区域，近期重点抓好西区建设。西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心，面积约 4.12平方公里。 3、黄兴公园现代生活居住休闲综合功能区。位于杨浦区中部以黄兴公园的大型生态绿化、生活休闲功能为核心，面积约 7.07平方公里。 4、周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区。 占地面积约 14.64平方公里，主要由旧城区组成，是本区调整经济结构、优化城区功能的重点区域。 5、军工路现代工业综合功能区。位于军工路以东、黄浦江岸线以西、海安路以北，占地面积约 4.5平方公里。形成由机电、制造业等若干工业组团组成的现代工业综合功能区。 中管网房地产频道 7、住宅发展方向 根据 上海市中心城总体规划图（ 1999-2020） 住宅布局 的规划发展方向，江湾、五角场属于杨浦区大型居住区。 上海市中心城总体规划图 （ 1999-2020） 住宅布局 江湾 五角场 中管网房地产频道 8、道路交通规划 根据杨浦区十一五规划，将基本形成以 “ 一桥、两环、三隧、四线 ” 为主体框架的现代化立体交通网络，使杨浦成为上海东北部开放式的重要交通节点。 一桥：杨浦大桥 两环：内环线、中环线 三隧：由已建成的大连路越江隧道、将建成的中环线东段和军工路越江隧道构成 四线：由已通车的轨道交通 4号线、轨道交通 8号线，近期将建成的 10号线，已启动建设的 12号线构成。 中管网房地产频道 二、区域房地产市场 中管网房地产频道 1、 2008年市场概况 市场整体呈新增供应大于成交状态。 2008年，杨浦区商品房供应量为 616694平方米，同比大幅减少 19.27%；成交量为455046平方米，同比大幅减少 60.09%。区域年度新增供应量与成交量为 1： 0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态。 商品房价格明显上涨。 2008年，在价格方面，杨浦区商品房成交均价为 14015元 /平方米，同比上涨12.34%；商品住宅成交均价为 17686元 /平方米，同比大幅上升 39.45%。 新江湾城板块合生江湾国际公寓为 2008年销售冠军。 2008年，处于新江湾城板块的合生江湾国际公寓位居成交榜首，去化掉 239套，去化面积 28056平方米，成交价格 18052元 /平方米。该项目本年度至今共推出 354套房源，推出面积 44991平方米，其凭借项目周边规划利好，单价较周边楼盘具有很大的竞争性，故销售良好。 中管网房地产频道 2、供求关系 2008年，区域年度新增供应量与成交量比为 1： 0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态状态。 中管网房地产频道 3、供应量 2008年，杨浦区商品房供应量为 61.7万平方米，同比大幅减少 19.27%。其中商品住宅供应量为 29万平方米，较 07年大幅缩量，同比大幅下降 48.79%；商办及其他项目供应量为 25.1万平方米，较 07年大幅放量，环比大幅增加31.14%；动迁配套房供应量本年度为 0。 2 0 0 8 年1 月- 2 0 0 8 年1 2 月杨浦区商品房供应结构图04000080000120000M2商品住宅 78767 0 1600 17000 14000 33000 29000 25000 45000 406 41830 6013 动迁配套 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 商办及其他 21711 169 12100 39000 1000 41000 54000 25000 0 28909 215 25788 08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 08-9 08-10 08-11 08-12 中管网房地产频道 4、成交量 商品房成交大幅缩量。 2008年，杨浦区商品房成交量为 45.5万平方米，同比大幅减少 60.09%。其中商品住宅成交量为 21万平方米，同比大幅下降 73.73%；商办及其他成交量为20.4万平方米，同比大幅下降 32.04%；动迁配套房成交量为 2.37万平方米，同比大幅增加 78.08%。 2 0 0 8 年1 月- 2 0 0 8 年1 2 月杨浦区商品房成交结构图020000400006000080000M2动迁配套 6670 6426 7700 5000 8000 8000 7000 5000 8000 8682 12615 16182商办及其他 11064 4564 18300 12000 10000 17000 13000 12000 5000 8521 7555 22848商品住宅 34458 9163 10800 22000 17000 16000 14000 16000 15000 12781 18199 3347108-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 08-9 08-10 08-11 08-12 中管网房地产频道 5、成交均价 2008年，杨浦区商品房成交均价为 14015元 /平方米，同比上涨 12.34%。其中商品住宅成交均价为 17686元 /平方米，同比大幅上升 39.45%；住宅成交均价为 16558元 /平方米，同比上升 31.59%。 2 0 0 8 年1 月- 2 0 0 8 年1 2 月杨浦区成交均价走势图500010000150002000025000元/ M2商品房 住宅 商品住宅商品房 13525 12987 13265 14822 13396 15458 16176 16527 14324 13412 14122 13412住宅 13635 11554 12979 14330 13648 15683 14640 17820 14126 14000 13681 14181商品住宅 15006 15221 17419 16133 17271 20587 19029 20884 14598 18850 18387 1773108-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7 08-8 08-908-1008-1108-12 中管网房地产频道 6、市场数据 2009年 1月至 4月各项数据。 指标 2009年 1月 2009年 2月 2009年 3月 2009年 4月 商品住宅 住宅新增供应面积（万） 0.1 1.2 0.01 0 住宅销售面积（万） 1.3 3 4 3.8 住宅销售均价（元 / ） 16100 17600 17400 16600 商业用房 商业房新增供应面积（万） 2.24 0.00 0.16 0.74 商业房销售面积（万） 0.19 0.08 0.41 0.43 商业房销售均价（元 / ） 18200 17900 12400 20900 办公用房 办公房新增供应面积（万） 1.33 0.00 0.91 0.14 办公房销售面积（万） 0.10 0.37 0.78 1.00 办公房销售均价（元 / ） 16900 21800 16300 20100 中管网房地产频道 7、 09年 5月产品类型 2009年 5月杨浦区月累计供应产品类型。 2009年 5月杨浦区房地产产品成交类型， 5月份住宅成交 45150平方米，占商品房成交面积 75%。 杨浦区供应产品类型住宅14%办公30%商业53%其他3%住宅办公商业其他杨浦区成交产品类型住宅75%办公14%商业4%其他7%住宅办公商业其他样本区 住宅 办公 商业 其他 杨浦区 74,365 155,571 281,796 14,294 558 套 1395 套 748 套 3 套 样本区 住宅 办公 商业 其他 杨浦区 45,150 8,387 2,687 4,305 373 套 96 套 8 套 113 套 中管网房地产频道 8、板块划分 新江湾城板块 五角场板块 中原板块 黄兴板块 鞍山板块 东外滩板块 鞍山板块 黄兴板块 五角场 板块 新江湾 城板块 中原板块 东外滩 板块 中管网房地产频道 9、住宅供应面积分布 2009年 5月杨浦区住宅产品供应面积分布，新江湾城和东外滩板块占杨浦区供应面积的 88%，其中新江湾城 140平米以上户型占总供应量的 70%，而东外滩 140平米以下户型占总供应量的 72.2%。 样本区 总量 70 以下 70-90 90-120 120-140 140-180 180-210 210 以上 杨浦区 74,365 433 4,987 20,738 11,761 17,749 9,081 9,615 558 套 8 套 59 套 206 套 88 套 110 套 47 套 40 套 新江湾城板块 32,627 222 346 4,322 5,026 7,425 7,944 7,343 204 套 4 套 4 套 42 套 37 套 45 套 41 套 31 套 五角场板块 3,491 0 0 1,424 0 2,067 0 0 26 套 0 套 0 套 13 套 0 套 13 套 0 套 0 套 中原板块 113 0 0 113 0 0 0 0 1 套 0 套 0 套 1 套 0 套 0 套 0 套 0 套 黄兴板块 98 0 0 98 0 0 0 0 1 套 0 套 0 套 1 套 0 套 0 套 0 套 0 套 鞍山板块 5,253 0 172 1,243 1,290 2,358 191 0 39 套 0 套 2 套 12 套 10 套 14 套 1 套 0 套 东外滩板块 32,782 211 4,468 13,538 5,445 5,899 947 2,272 287 套 4 套 53 套 137 套 41 套 38 套 5 套 9 套 中管网房地产频道 10、住宅成交面积分布 2009年 5月杨浦区住宅产品成交面积分布。新江湾城成交面积占杨浦区总成交量的 35%，排名第一；东外滩板块占成交量的 16%，排名第三。 样本区 总量 4000元以下 4000-7000元 7000-10000元 10000-13000元 13000-17500元 17500-20000元 20000元以上 杨浦区 45,150 0 392 3,154 811 14,662 9,055 17,075 373 套 0 套 4 套 23 套 7 套 130 套 73 套 136 套 鞍山板块 12,868 0 0 0 139 1,635 646 10,447 106 套 0 套 0 套 0 套 1 套 14 套 5 套 86 套 东外滩板块 7,120 0 0 210 0 2,738 1,584 2,588 70 套 0 套 0 套 2 套 0 套 27 套 17 套 24 套 黄兴板块 8,679 0 0 0 518 7,214 850 96 73 套 0 套 0 套 0 套 4 套 61 套 7 套 1 套 五角场板块 712 0 0 0 77 0 141 494 5 套 0 套 0 套 0 套 1 套 0 套 1 套 3 套 新江湾城板 15,664 0 392 2,837 76 3,075 5,834 3,450 118 套 0 套 4 套 20 套 1 套 28 套 43 套 22 套 中原板块 107 0 0 107 0 0 0 0 1 套 0 套 0 套 1 套 0 套 0 套 0 套 0 套 中管网房地产频道 三、项目调研 （一）、东外滩板块项目 中管网房地产频道 1、东外滩版块项目 东外滩将成为继外滩地区之后又一个江景豪宅区。 宝地东花园 君欣豪庭 圣骊河滨苑 合生高尔夫公寓 鼎隆公寓 中管网房地产频道 宝地东花园 楼盘名称 宝地东花园 开发商 上海宝地杨浦房地产开发有限公司 所属板块 东外滩板块 位 置 唐山路 1188弄 物业类型 住宅 占地面积 60000 建筑面积 170000 开盘时间 2006-10-21 容积率 2.5 绿化率 50% 装修状况 精装修 物业公司 上房物业 物业费 2.28 户型区间 104-141 车位 1： 0.5 交通： 17/19/870/934/25/145/79/746/在建中 M4线、 M8线 /大连路隧道 配套：齐全 累计 合同价 15,052 累计住宅 合同价 15,052 在售均价 25000- 28000 实景 预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 112903 98245 2016 796 中管网房地产频道 合生高尔夫公寓 楼盘名称 合生高尔夫公寓 开发商 上海合生房地产开发有限公司 所属板块 东外滩板块 位 置 许昌路 1128弄 建筑类型 高层 ;小高层 占地面积 29438 建筑面积 58875 开盘时间 2008年 9月 容积率 2.05 绿化率 38% 装修状况 精装修 物业公司 广东康景物业服务有限公司 物业费 2.5 户型区间 65-350 车位 199个 交通：距离五角场商圈也仅需 20分钟车程 配套：周边商业配套也较为齐全 累计 合同价 19,040 累计住宅 合同价 19,040 在售均价 19000 项目实景 预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 28991 26917 287 217 中管网房地产频道 圣骊河滨苑 楼盘名称 圣骊河滨苑 开发商 上海圣骊房地产有限公司 所属板块 东外滩板块 位 置 上海市杨浦区龙江路 317弄 建筑类型 高层 占地面积 49180 建筑面积 120000 开盘时间 2007-06-20 容积率 2.44 绿化率 40% 装修状况 毛坯 物业公司 上海圣石置业有限公司 物业费 1.7 户型区间 53 120 车位 355 交通：临近 4号线，步行 20分钟即可到达 配套：平凉路、控江路、长阳路和五角场四大成熟商圈 累计 合同价 14611 累计住宅 合同价 14611 在售均价 19000 预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 50818 50699 502 501 商业 2057 0 10 0 合计 52875 50699 512 501 中管网房地产频道 鼎隆公寓 楼盘名称 鼎隆公寓 开发商 上海宏轩置业有限公司 所属板块 东外滩板块 位 置 宁武路 218弄 建筑类型 小高层多层 占地面积 11637 建筑面积 27929 开盘时间 2007-12-03 容积率 2.4 绿化率 35% 装修状况 毛坯 物业公司 上海庆隆物业管理有限公司 物业费 1.7 户型区间 94-135 车位 90 交通：地铁 12号线 累计 合同价 15739 累计住宅 合同价 15739 在售均价 16800 大安 纱厂 上海窗纱厂 鼎隆公寓 财大附中 预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 25293 20972 260 222 商业 1151 0 8 0 合计 26444 20972 268 222 中管网房地产频道 君欣豪庭 楼盘名称 君欣豪庭 开发商 上海君欣房地产发展有限公司 所属板块 鞍山板块 位 置 许昌路 1588弄 建筑类型 高层 占地面积 29769 建筑面积 117058 开盘时间 2008年 8月 容积率 2.5 绿化率 32% 装修状况 毛坯 物业公司 上海金辉物业管理有限公司 物业费 1.98 户型区间 车位 629 累计 合同价 21590 累计住宅 合同价 21590 在售均价 21500 预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 35512 32557 352 319 中管网房地产频道 三、项目调研 （二）、新江湾城板块项目 中管网房地产频道 1、新江湾城板块项目 新江湾城是上海中心区域内仅存的一块大型生态湿地，将发展成为以生态住宅为特色的社区。同时随着 10号线将于 2009年底建成通车，这里将直接享受五角场城市副中心成熟的生活配套。 新江湾佳苑 新江湾城建 德国际公寓 东森花园 中管网房地产频道 华润 橡树湾城 楼盘名称 橡树湾城 开发商 坚实置地（上海）有限公司 所属板块 新江湾城板块 位 置 江湾城路 1299弄 建筑类型 小高层 别墅 占地面积 144247 建筑面积 230782 开盘时间 2008-6-21 容积率 1.6 绿化率 36.7% 装修状况 全装修、毛坯 物业公司 华润置地物业管理有限公司 物业费 3 户型区间 公寓： 60-90平米 别墅： 180-250平米 车位 2373 交通：地铁 3号线、 8号线 ,地铁 10号线 配套：复旦分校、同济第一附中 累计 合同价 23306 累计住宅 合同价 23306 在售别墅均价 40000 预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 45716 35293 460 407 华润橡树湾城在售只有联庭别墅，套价 750万以上。 中管网房地产频道 合生江湾国际公寓 楼盘名称 江湾新城 1号作品（合生江湾国际公寓） 开发商 上海珠江投资有限公司 所属板块 新江湾城板块 位 置 政和路 999弄 建筑类型 37幢 8-18层 小高层 占地面积 170000 建筑面积 280000 开盘时间 06年 4月 容积率 1.6 绿化率 40% 装修状况 毛坯 物业公司 合生江景物业 物业费 2.2元 /平方米月 户型区间 两居为主 96-110平米，三居 130140平方米 车位 1700个 交通： 910世界路站、 819、 M10、 124世界路站、 538闸殷路站、 870世界路站 配套：西侧为复旦大学新校区，北侧为规划中的江湾天地游艇码头，南侧为已落成的 17万平米新江湾城公园和大型体育中心。目前生活配套主要依靠中原地区。 累计 合同价 14712 累计住宅 合同价 14911 在售均价 21000 历史成交量4131372751861272891490501001502002503003504004500 6年2 季度0 6年3 季度0 6年4 季度0 7年1 季度0 7年2 季度0 7年3 季度0 7年4 季度0 8年1 季度0 8年2 季度0 8年3 季度0 8年4 季度0 9年1 季度0 9年2 季度成交量预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 198834 190927 1662 1596 商业 7055 870 56 9 车位 9587 4889 298 152 合计 215475 196686 2016 1757 合生江湾国际公寓 6月初开盘房源 3小时卖出 170多套。 中管网房地产频道 加州水郡 楼盘名称 加州水郡 开发商 上海城投置业 /美国汉斯 所属板块 新江湾城 位 置 国秀路 299号 建筑类型 高层 占地面积 189564 建筑面积 355345 开盘时间 2009-9-1 容积率 1.8 绿化率 40% 装修状况 4000元精装修 物业公司 合生江景物业 物业费 户型区间 两居 120平米，三居 160平米 车位 1233 交通： 10号线 配套：自身配套有商办综合体 住宅 215345 平方米 商业 145000 平方米 尚未取得预售许可证，预计 09年 8月开盘，开盘售价约 25000元 /平方米。 中管网房地产频道 涵碧景苑 楼盘名称 涵碧景苑 开发商 上海国云房地产开发经营有限公司 所属板块 新江湾城板块 位 置 政悦路 88弄 建筑类型 小高层 占地面积 6000 建筑面积 108000 开盘时间 2007年 8月 容积率 1.8 绿化率 45% 装修状况 毛坯 物业公司 延吉物业 物业费 2.05 户型区间 100-300 车位 600 交通：地铁 M8号线 .公交线路 :538、 910、 124、 870、 537、 817、 522 配套：中小学：复旦科技园小学、杨浦实验学校、中原中学、东升中学 幼稚园：本溪路幼儿园 医院：长海医院、市东医院 综合商场：欧尚超市、百佳超市、联华超市、中原商都（在建） 累计 合同价 17234 累计住宅 合同价 17234 在售均价 17000 预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 71949 55374 450 353 中管网房地产频道 政立苑 楼盘名称 政立苑 开发商 上海明和房地产开发有限公司 所属板块 新江湾城板块 位 置 杨浦区政立路 625号 建筑类型 多层 占地面积 9181 建筑面积 11935 开盘时间 2006-10-13 容积率 1.3 绿化率 35% 装修状况 毛坯 物业公司 上海明联物业管理公司 物业费 0.9 户型区间 74-126 车位 35 交通：轨道交通十号线、 60、 102、 537、 866、 966路 配套： 累计 合同价 12220 累计住宅 合同价 11704 在售均价 13000 预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 11991 11781 117 116 商业 1701 751 - - 合计 13692 12532 181 128 中管网房地产频道 新江湾佳苑 楼盘名称 新江湾佳苑 开发商 上海保辉房地产开发有限公司 所属板块 新江湾城板块 位 置 政立路 505弄 建筑类型 小高层 占地面积 25000 建筑面积 30000 开盘时间 2008-11-29 容积率 1.2 绿化率 37% 装修状况 毛坯 物业公司 海凌宇物业管理有限公司 物业费 2 户型区间 车位 交通：轨道交通 3号线、 8号线、 10号线 配套：邻五角场城市副中心与新江湾城生态居住区 累计 合同价 16777 累计住宅 合同价 16777 在售均价 20000 预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 27071 25996 285 276 中管网房地产频道 盛世 新江湾 楼盘名称 盛世新江湾（盛世豪园） 开发商 上海军华置业有限公司 所属板块 新江湾城 位 置 市光路 390弄 建筑类型 14幢小高层 占地面积 30388 建筑面积 75798 开盘时间 06年 9月 容积率 2.1 绿化率 35% 装修状况 毛坯 物业公司 上海添丰物业管理有限公司 物业费 2元 /平方米月 户型区间 主力 100平方米（ 60%）， 55、 85、120平方米 车位 地下 310个 交通：公交 55、 99、 8、 937、 124、 870的终点站， 910、 233、 866、毗邻 轨道交通 8号线（建设中）嫩江路站轨道交通 10号线（建设中）殷高路站 配套：幼儿园 :杨浦区爱绿幼儿园、世界路小学、国和中学、外国语大学双语学校、杨浦实验中学 购物 :欧尚、大润发、家得利 银行 :上海银行、农业银行、工商银行 医院 :长海医院 累计 合同价 11411 累计住宅 合同价 11552 在售均价 18000 历史成交量521041691536920101 1 10204060801001201401601800 6年4 季度0 7年1 季度0 7年2 季度0 7年3 季度0 7年4 季度0 8年1 季度0 8年2 季度0 8年3 季度0 8年4 季度0 9年1 季度成交量预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 56529 54829 598 578 车位 8919 978 310 34 合计 65448 55807 908 612 中管网房地产频道 东森花园 楼盘名称 东森花园 开发商 上海银雁置业有限公司 所属板块 新江湾城 位 置 殷行路 881弄 建筑类型 小高层 占地面积 29000 建筑面积 70000 开盘时间 06年 4月 容积率 1.91 绿化率 43.6% 装修状况 毛坯 物业公司 戴德梁行 物业费 2.02元 /平方米月 户型区间 110-150平方米（主力 135-140） 车位 280 交通： 538、 910、 870、 817、 124、 90、 522、 851、轨道交通 8号线 配套： 沃尔玛、百联、百盛 累计 合同价 8958 累计住宅 合同价 9616 在售均价 20000 历史成交量1284552 493039164719413 7320204060801001201400 6年2 季度0 6年3 季度0 6年4 季度0 7年1 季度0 7年2 季度0 7年3 季度0 7年4 季度0 8年1 季度0 8年2 季度0 8年3 季度0 8年4 季度0 9年1 季度0 9年2 季度成交量预售许可范围 总面积 已售面积 总套数 已售套数 住宅 47876 47543 337 336 地下室库房 19508 5891 359 104 合计 67384 53434 696 440 中管网房地产频道 建德国际公寓 楼盘名称 建德国际公寓 开发商 上海建迅房地产开发有限公司 所属板块 新江湾城 位 置 政悦路 588号 建筑类型 小高层 占地面积 40000 建筑面积 75000 开盘时间 2005-12-10 容积率 1.7 绿化率 40% 装