中润酒店(暂称)经营与管理初步定位及策划方案.doc

中润酒店（暂称）经营与管理初步定位及策划方案目 录前言：天鹅（香港）酒店管理有限公司简介.3第一部分 项目现状介绍.71.1项目概况.81.2酒店业主基本要求介绍.91.3项目构想.9第二部分 市场调查及分析.112.1星级酒店及精品酒店在中国的现状和前景.122.2星级酒店及精品酒店项目在重庆市场的可行性调查372.3重庆市星级酒店及精品酒店现状调查41第三部分 项目可行性经营分析.533.1在本项目设立高星级标准精品酒店的市场条件543.2本项目设立高星级标注精品酒店的SWOT分析.593.3本项目的规模、功能规划.643.4本项目可行性经营定位66第四部分 经营预测及分析.694.1本项目开发成本及酒店筹备期开办费预测704.2本项目经营收入和经营成本预测714.3本项目投资回报分析74第五部分 四星级酒店必备条件.765.1星级酒店必备条件77第六部分 研究结论与建议.836.1项目经营管理总体描述846.2建议合作管理模式976.3结论97附：本酒店项目投资效益概算.90天鹅（香港）酒店管理有限公司简介天鹅（香港）酒店管理有限公司是中国旅游饭店业协会成员、香港中国旅游协会副理事长、香港中华总商会成员、重庆市旅游协会常务理事、国际饭店金钥匙组织会员、世界御厨杨贯一授牌成员。她拥有18年的管理经验、拥有通过香港特区传送世界级先进管理信息的平台、拥有一大批四星级以上酒店管理的专业人才，并首家与重庆广播电视大学合作办学、储备了200多名骨干学员。曾先后在北京、上海、广东、西安、大连、广西等各大城市管理30多家酒店，并且在开业当年实现销售收入在当地酒店业均名列前茅。公司的服务宗旨对企业负责、让业主放心。公司以委托管理、顾问管理等形式，提供以下服务：提供酒店开业上万种物资的采购清单协助核算各项工程开支专业招聘、培训管理人员和员工输出全套管理技术和建章立制编制各级人员福利待遇及激励机制方案提供酒店运行节能降耗全套办法策划营销战略和收费定价策划和操办酒店开业典礼帮助老酒店诊治问题或重组酒店开展短期、中期各级人员专业培训班天鹅（香港）酒店管理有限公司合作要求、服务项目及内容介绍合作要求：1、 管理公司在与业主合作中，一般不采取带资管理、承包性经营的管理方式。2、 企业具有独立法人或自然人，拥有必要的经济实力和经营资源，资信可靠，无巨额债务和不良资产。3、 酒店财产关系清晰，土地、房产使用合法。4、 酒店所在位置适中，交通便利，有一定的客源市场或潜在的消费对象与群体。5、 酒店星级标准为最低达到国家星级评定标准的三星级酒店标准；符合“天鹅”的酒店品牌要求。6、 企业自愿接受天鹅（香港）酒店管理有限公司的管理体系，认同“天鹅”的企业文化、经营理念和管理标准，执行“天鹅”的酒店管理模式。专业服务项目的主要内容：1、酒店立项前可行性分析；2、建筑与装饰风格建议书；3、开办酒店的费用预算；4、酒店经营管理定位、具体功能布局、具体投入与产出分析；5、开业后一至两年经营预测与费用分析；6、人力资源策划与薪金基本制度；7、酒店员工守则的确定；8、开办项目的采购清单；9、分批招聘各级员工及培训计划；10、开业前销售、公关策略；11、酒店各部门的“P&P”（即程序与制度）；12、整体“VI”策划；13、前后台管理软件的培训；14、机电设备设施配置计划、选型指导及使用经验介绍；15、装修风格、宾客用具、用品等特色介绍；16、培训教程资料；17、陪同业主方考察有代表性的四星级以上酒店（包括香港、澳门及东南亚）；18、各部门员工制服的标准介绍；19、餐饮品牌介绍与考察；20、策划和开展酒店星级评定工作；21、酒店财务制度的规范文本；22、酒店“宪法”规范文本；23、35星级酒店土建、装饰、开办费的预算；24、成本控制管理细则；25、高规格接待方案介绍及准备细则；26、制定一套符合酒店实际情况的管理模式；27、帮助酒店建立一套完善的国内及国外订房网络；28、制定一套三年内使该酒店基本实现高级管理人员本地化的方案；29、以“天鹅”的操作模式研究出一套使酒店开业第一年产生经营利润；30、质量检查标准及程序。第一部分 项目现状介绍1.1 项目概况1.2 酒店业主基本要求介绍1.3 项目构想1.1项目概况1.1.1 项目名称重庆中润房地产开发有限公司“中润天鹅酒店”（暂称）1.1.2 建筑地址及所处位置本项目位于重庆市沙坪坝区联芳园区显丰大道88号，占地基本呈四边形，场地东临城市中的城市道路，西侧为重庆市沙坪坝区交巡警支队，北侧为梅赛德斯奔驰中心，南侧为普通住宅楼。交通便利，市政配套设施齐全，环境方便。1.1.3 建筑规模1、建设用地面积：3169平方米；2、总建筑面积：约17584.77平方米；其中地上约10457.7方米，地下约6692.72平方米；3、建筑层高：共21层，地下4层，地上17层；地上1至3层为群楼；1.1.4 酒店规划与布局1、大堂吧兼自助餐（1层）：约150平方米（可容纳约30-50人）；2、中餐包房（2-3层）：共21间；3、配套休闲、娱乐设施（4层）；5、会议室、办公区（5层）；6、客房（6-17层）：共132间，其中市长套房1间、豪华套房11、单间48间、标准间72间。1.2 酒店业主基本要求中润天鹅酒店是重庆中润房地产开发有限公司拟投资兴建的。 计划将该酒店建成具有高服务标准、管理标准和效益标准的专业化精品酒店。因该项目地处重庆市沙坪坝区，目前沙坪坝区的高星级酒店及高规格、精品酒店比较欠缺，故本酒店项目完成后要成为沙坪坝区的酒店形象代表。业主方对于酒店的基本规划与设想是，酒店建成后，不仅在功能布局、装修档次、经营管理上要做到“精”，而且在整个酒店的氛围营造上也要做到“精”、“雅致”。1.3 项目构想沙坪坝区位于重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山。 区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积35.26平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。全区幅员面积396平方公里，辖26个街镇园区，户籍人口74.6万，常住人口87万。沙坪坝区科技教育发达，是长江上游科教文化名区。区内有高校19所，中小学113所，在校学生近30万人。有重庆大学城、西永微电子产业园区、“国家级重庆大学科技园”、五云山寨学生素质教育基地，全区教育文化形态完善，是全国“科技工作先进区”、“国家级星火技术密集区”和“文化工作先进区”。沙坪坝区交通通讯畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。全国铁路集装箱网络重庆中心站、西南地区最大铁路编组站和国家二级火车站等七个火车客货站棋布于此；国道、省道等高等级公路五条，成渝、渝长、上界高速公路纵横域内。抵达重庆江北国际机场仅需半个小时。沙坪坝区旅游资源丰富，融巴渝文化、沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一炉，形成了歌乐山名山旅游、磁器口古镇旅游、都市休闲购物旅游、田园生态旅游等特色旅游，每年接待中外游客数百万。沙坪坝区第三产业发达，市场潜力巨大，是重庆重要的物资集散地和商贸区。中润天鹅酒店位于重庆市沙坪坝区与高新区接壤地带。距沙坪坝区商业中心约十分钟车程，距石桥铺约五分钟车程，距陈家坪长途汽车站约十分钟车程，距重庆江北国际机场三十分钟车程，交通十分便捷。中润天鹅酒店作为沙坪坝区首家高星级标准精品酒店，本身就有大批潜在客源。且所处区域旁边即是沙坪坝区平顶山公园，背靠青山，风景旖旎，空气清新，足以吸引很大一批潜在的消费群体。利用沙坪坝区的内部消费优势，再加上商业酒店运作的丰富经验而带来的商务、旅游消费，相信中润天鹅酒店具有良好的持续发展空间。第二部分 市场调查及分析2.1 星级酒店及精品酒店在中国的现状和前景2.2 星级酒店及精品酒店项目在重庆市场的可行性调查 2.3 重庆市星级酒店及精品酒店的现状调查2.1 星级酒店及精品酒店在中国的现状和前景2.1.1 中国星级酒店经营情况2.1.1.1 总体情况根据国家旅游局 2010 年公布，在全国已完成填报的7847 家星级饭店中，包括一星级182 家、二星级2643 家、三星级3368 家、四星级1314 家、五星级340 家。全国星级饭店一季度平均房价为280.37 元/间夜，平均出租率为52.78%。2010 年第一季度全国星级饭店经营情况统计表（按星级分）项目星级饭店数量平均房价 (元/间夜)平均出租率（%）合计7847280.3752.78一星级182106.2939.37二星级2643132.8049.88三星级3368195.1052.33四星级1314320.8154.98五星级340635.0854.08从第一季度数据看，平均房价排名全国前六位的为上海、北京、广东、天津、江苏、海南；平均出租率排名全国前六位的为湖南、海南、江西、河南、浙江、广西。2.1.1.2 三到五星级酒店情况（1）三星级饭店，天津（47 家）、广东（137 家）、四川（123 家）、陕西（56 家）、山西（44家）等地的平均房价均超过了200 元/间夜。安徽（6 家）、西藏（11 家）、广西（140家）等地的平均房价不到120 元/间夜。平均出租率超过60%的地区有湖南（25 家）、海南（80 家）、江西（60 家）。而青海、安徽两地平均出租率均未超过30%。（2）四星级饭店，上海(58 家)的平均房价最高，达到508.6 元/间夜，北京（128 家）的平均房价为437.58 元/间夜，山西（17 家）、天津（26 家）两地的平均房价也均高于350 元/间夜。宁夏（8 家）、湖南（6 家）、安徽（3 家）等三地的平均房价不到200元/间夜。平均出租率在60%以上的地区有湖南、海南（41 家）、浙江（154 家）、江西（16 家）。而青海、西藏两地平均出租率均未超过30%。（3）五星级饭店，上海（36 家）的平均房价为961.62 元/间夜，远远高于其他地区。黑龙江（4 家）、海南（13 家）、青海（1 家）等三地的平均房价均高于700 元/间夜。贵州（2 家）、湖北（1 家）、山西（3 家）、吉林（1 家）、内蒙古（7 家）等地的平均房价低于400 元/间夜。平均出租率超过60%的地区有湖南、海南、湖北、内蒙古。而青海地区的平均出租率未达到10%。2.1.1.3 三大区域情况（1）从全国东、中、西部三大区域来看，东部地区平均房价高于全国水平，中部地区平均出租率最高。2010 年第一季度星级饭店经营情况区域平均值比较地区数量（家）平均房价（元/间夜）平均出租率（%）东部地区4862323.4653.07中部地区869182.1558.12西部地区2116240.3449.70从三大区域的各星级饭店平均值对比来看，东部地区各星级之间平均房价变化范围较大，中部地区星级之间平均房价变化范围较小。西部地区各星级间平均出租率有较明显差距，一星级出租率较低；东部、中部地区各星级间平均出租率差距较小；东部地区各星级平均出租率均略高于西部地区。（2）2010年第一季度三大区域各星级酒店平均房价及平均出租率的比较；2010年第一季度三大区域各星级平均值比较东部地区中部地区西部地区平均房价平均出租率（%）平均房价平均出租率（%）平均房价平均出租 率（%）一星108.3441.9887.2831.46101.5339.01二星151.0149.58121.2555.64108.7948.21三星215.6951.75162.6559.16162.8950.72四星341.1755.64239.4958.91279.7151.22五星670.1654.70423.3363.43485.4349.18（3）2010年第一季度全国星级酒店经营情况2010 年第一季度全国星级酒店经营情况统计表（按地区分）地区数量平均房价 (元/间夜)平均出租率（%）合计7847280.3752.78北京741419.5748.83天津101341.5745.18河北267226.2350.19山西101241.0653.87内蒙古242173.9244.82辽宁44279.8852.9吉林45189.4539.34黑龙江162267.9051.28上海281564.7450.62江苏721289.4253.65浙江1084247.6858.29安徽12116.6726.88福建210252.4655.95江西89166.5161.58山东753233.4250.02河南254175.6958.72湖北331169.6752.49湖南82196.8680.83广东295346.0556.35广西275180.5456.73海南158282.9171.01重庆174206.3652.97四川315277.9654.63贵州148190.0053.62云南401163.0352.32西藏43162.4518.36陕西99289.4152.24甘肃270168.2642.99青海94170.0026.81宁夏55173.4349.62 （4）据2010年第一季度的统计全国共1317家酒店数据，四、五星级酒店经营情况统计如下：2010 年第一季度四、五星级饭店经营情况统计表（按地区星级分）四星五星饭店数量平均房价(元/间夜)平均出租率（%）饭店数量平均房价(元/间夜)平均出租率（%）全国1317325.3554.34340673.0953.93北京128437.5851.7553678.3754.66天津 26365.2444.3710661.4339.71河北63262.3954.216508.8340.64山西 17383.4457.393310.3748.57内蒙14242.3748.617265.9862.31辽宁11302.4858.491633.0858.50吉林 10296.0238.091287.8449.93黑龙江31272.5154.144899.9866.42上海58508.6052.3436961.6256.35江苏166307.9253.6451581.1753.35浙江154307.5660.7440481.5256.28安徽3126.7746.0700.000.00福建35309.3352.458680.1553.01江西 16239.1060.5500.000.00山东131287.2656.2221547.3746.51河南46215.5659.946474.4549.99湖北30257.2650.531350.0168.25湖南6183.0382.621421.1988.06广东63311.7257.1132639.7758.16广西37278.8054.9512430.9048.17海南41250.2077.6313786.4568.73重庆33247.0156.275455.3259.53四川58333.9758.7813638.9042.98贵州20273.8758.202391.1638.82云南36275.1457.684606.8742.32西藏7291.5112.9400.000.00陕西19266.4950.696599.1252.74甘肃36238.1135.953455.1241.95青海11305.6827.201710.817.81宁夏8194.0451.1100.000.002.1.2 中国酒店业市场发展现状及未来趋势2.1.2.1 中国酒店业发展现状2009 年中国旅游业统计年鉴显示，全国的星级酒店从2000 年的6029 家增长到了13000 多家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3%。全国星级酒店的客房数量从594,700 间增长至1,459,800 间左右，年均增长率为7.7%。到 2009 年，五星级旅游酒店400 多家，四星级酒店1800 多家，酒店客房数达到160万间，其中五星级酒店数量增长明显。2008 年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上，本土酒店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。在旺盛的旅游度假需求的推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年度假型酒店有良好的发展前景。高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二线城市有快速发展的可能，但从整体发展来看，部分一线城市高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。从近年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星级酒店部分经营较好，部分亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资水平急需提高。部分高星级酒店在我国某些地区已经呈现出过剩的供需状况。随着酒店业市场的不断成熟，投资者以高投入获取高利润的时代已经不复存在，从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，资方必须有雄厚的资金作保证。2.1.2.2 中国酒店业态模式（1）商务酒店：商务酒店是根据自身客观情况做好定位，根据不同的商务人群层次提供的有针对性的服务。商务酒店应该是在经济型酒店基础上提高了一个档次的业态，具备了品位、舒适、时尚，含有许多资讯等元素。（2）旅游度假酒店：旅游度假酒店主要接待旅游度假者，通常坐落在风景名胜地区（如海滨、著名山庄、温泉附近等），地理环境是建立度假酒店的一个重要因素。度假酒店是一个度假中心，专门提供给客人娱乐和享受的地方，它一般要有良好的沙滩、游泳池、滑雪场、溜冰场、高尔夫球场和运动场，甚至跑马场，旅游度假酒店的客源受季节的因素影响较大。（3）经济型酒店：又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为b&b（住宿+早餐）。（4）产权式酒店：由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。（5）酒店式公寓：一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效，但其本质仍然是公寓。（6）绿色酒店：指那些为旅客提供的产品与服务既符合充分利用资源、又保护生态环境的要求和有益于顾客身体健康的酒店，绿色饭店是国际住宿业和餐饮业的新型经营方式。“绿色饭店”，迄今为止这个概念还没有一个明确的解释。国外有人把绿色饭店称为生态效益型饭店或环境友好型饭店。（7）精品酒店：精品酒店英文名称Boutique Hotel，是指那些规模小而提供贴身管家服务的酒店；它以提供独特、个性化的居住环境和“一对一”贴身管家式的服务将自己与连锁酒店相区别；国内的精品酒店在21世纪最先出现在北京、上海等地，现在正向内陆快速发展，精品酒店以其独特的特色吸引着众多的消费者。2.1.3 中国精品酒店的发展2.1.3.1 精品酒店的发展及起源精品酒店（Boutique Hotel）一词是从开发商兰施拉德(LAN SCHRAGER)和他的合作伙伴史蒂夫鲁贝尔(STEVE RUBLL)在将一个小楼摩根斯（MORGANS）改建成一个高档酒店时得来的。Boutique，以最准确、最全面的英汉大词典为参照，其译意为“较小的妇女服饰店、珠宝饰物”，它与酒店原是风马牛不相及的一个单词，因此Boutique Hotel中Boutique一词的意思可理解为小、时尚或与时尚、潮流紧密联系的。著名饭店专家梅厄勒斯（Mayer Rus）在权威的HOTELS杂志上撰文对Boutique Hotel作了本质性的诠释。美国精品酒店的管理泰斗依艾恩希拉格一针见血地提出：“精品酒店”仅指那种具有一个鲜明的与众不同的文化理念内涵的酒店。这种酒店的起缘是由欧美专门设计豪宅的专家们设计的。精品酒店创办于80年代初期，以它那崭新概念的设计和独特的氛围而变得炙手可热。它的创办人LAN SCHRAGER和合伙人STEVE RUBLL在70年代的纽约开办了一家并不出名的54号迪斯科工作室，1984年MORGANS酒店开业了，这是一座反映顾客兴趣和生活方式的酒店，一座能提供乐趣和娱乐而有别于那些俯拾即是、索然无味、大众化的酒店，而如今在世界各地已拥有十几家十分著名的酒店2。精品酒店的发展直至20世纪90年代才开始起步，因此其发展并不十分成熟和完善，而且在全球的分布状况也极不平衡。目前，绝大多数精品酒店都集中在美国和欧洲等发达国家，在巴黎、纽约、旧金山、洛杉矶有许多精品酒店，像曼哈顿德洛维尔酒店、伦敦的大都市酒店、纽约的时代酒店、旧金山的丰收场酒店，而在其他地区的分布则明显低于欧美，加拿大、墨西哥和澳洲等国家是精品酒店发展的第二军团；在亚洲的数量极少；而非洲则几乎没有。1998年以来，在我国北京、上海等大城市也出现了几家精品酒店。精品酒店的这种分布状况主要是由于国家和地区间社会经济水平发展不平衡所造成的。欧美发达国家相对于亚非等其他地区，其酒店业发展起步较早、历史悠久，常规类型酒店的服务、机制等各方面已经发展得日臻完善，并且行业竞争愈演愈烈。因此不少酒店管理者针对他们有限的资金、有限的资源、有限的客源渠道，使他们在全球、全国范围内按一般方法和连锁酒店竞争成为不可能，于是调整思路，探索新的酒店经营之路，针对时尚未意识较强的游客正在追求享受艺术品位，需要新奇的东西，需要兴奋感，他们希望环境能带来刺激与新奇，他们希望住在艺术氛围较浓的酒店，以体现出他们独特的品位，精品酒店应运而生并不断发展起来。2.1.3.2 精品酒店的3个关键特征：鲜明的主题文化：要被客人承认和接受，必须有某些让客人兴奋、无法忘却、印象极深的主题或文化；独具特色的功能：若能挖掘并满足客人度假的专门需求，便可能迅速获得亲睐并成为口碑相传的目的地酒店；个性的贴心服务：真正吸引见多识广的客人对酒店重复入住的不是酒店设计或设施，而是服务、服务和服务。2.1.3.3 中国酒店经历的四个转变n 经营方式的转变国营招待型单位事业经济型单位企业经营型单位n 生产标准的转变落后、原始国际化、标准化、规范化n 组织形式的转变个体化集团化经营n 服务类型的转变经验型标准化个性化在体验经济时代下，人们的消费观念不断更新，消费需求不断升级，他们对产品或服务“非大众化”的个性时尚体验的追求更加鲜明，他们在接受服务过程中更希望获得多重感官和情感的体验，并感受到自我身份的确认和肯定，享受到身心满足的愉悦。而体验经济时代的到来以及酒店服务个性化需求催生了精品酒店。2.1.3.4目前国内精品酒店介绍（1）南京御庭精品酒店（秦淮河店）酒店名称：南京御庭精品酒店（秦淮河店） 英文名称：Regalia Resort & Spa (Qinhuai River, Nanjing) 酒店地址：南京秦淮区养虎巷28号第E5幢 所在商业区：夫子庙地区 附近景点：秦淮河、中华门、夫子庙、夫子庙秦淮小吃、中华门地铁站开业时间：2009年房间数量：37间南京御庭精品酒店（秦淮河店）是一家标准的城市精品酒店，它秉承了御庭酒店一贯的小型精品酒店私密、低调、奢华的特点，将南京当地的文化和现代休闲度假风格进行了有机结合，酒店位于秦淮河畔，靠近南京夫子庙，地理位置优越，交通便利，南京御庭精品酒店（秦淮河店）拥有各具特色的客房，部分客房带有私家花园和私人游泳池，让您真正体验城市中别墅式的度假感觉。酒店大部分客房都拥有室内泡池，同时酒店拥有泰式水疗SPA，紧邻秦淮河畔的餐厅为您提供正宗的淮扬菜、西餐、中餐及泰餐。南京御庭精品酒店（秦淮河）将是您个人或家庭度假、公司小型董事会的上佳选择。酒店设施 出租车、会议厅、票务服务、洗衣服务、外币兑换服务、有可无线上网的公共区域、免费停车场、前台贵重物品保险柜、专职行李员、行李存放服务、叫醒服务、免费旅游交通图(可赠送)。 客房设施 国内长途电话、国际长途电话、中央空调、浴室化妆放大镜、24小时热水、免费洗漱用品、浴衣、独立浴缸和淋浴、吹风机、拖鞋、独立写字台、多种规格电源插座、110V电压插座、保险箱、电热水壶、咖啡壶/茶壶、免费瓶装水、迷你酒吧、小冰箱、熨斗/熨衣板。餐饮设施 咖啡厅、酒吧、限时送餐服务、中餐厅、西餐厅。健身娱乐 SPA、室外游泳池。酒店客房： 房型名称：高级河景房 门市价：2875元面积：33平方米楼层：3-5层床型：大床房宽带：免费房型名称：高级庭院景观房门市价：2875元面积：33平方米楼层：3层床型：双床房宽带：免费房型名称：豪华河景房A 门市价：3220元面积：45平方米楼层：3-5层床型：大床房宽带：免费房型名称：高级花园别院 门市价：3880元面积：70平方米楼层：1层床型：大/双床宽带：免费酒店外观 酒店前台 酒店房间西餐厅 泰式皇家SPA室 莲 花 池（2）上海宝京精品酒店酒店名称：上海宝京精品酒店酒店地址：上海市延安西路3300号所在商业区: 虹桥地区开业时间：2007年房间数量：105间上海宝京精品酒店是一家新型时尚精品酒店，酒店的整体规划分为两期，目前已竣工并投入运营的一期工程，占地面积约3630平方米，共5个楼层。一楼为酒店大堂，设有接待处，宾客休息区域，12人小型会议室，商务中心及西餐厅。二楼至五楼为酒店客房区域拥有各类豪华及商务客房，聘请台湾著名设计师精心打造另类时尚的设计风格。一期建成营业的酒店客房风格各异，分为现代式，中式，日式，西班牙式，阿拉伯式，英国式，黑与白式，埃及式及玫瑰情式，每款房型都给人以非同一般的住宿体验。客房设施齐全，且全部按照星级酒店标准特别订制。酒店设施：洗衣服务、叫醒服务、理发美容室、停车场、行李存放服务、票务服务、前台贵重物品保险柜、出租车、外币兑换、商务中心、穿梭机场班车。客房设施：国内长途电话、国际长途电话、中央空调/普通分体空调、浴室化妆放大镜、24小时热水、免费洗漱用品、浴衣、吹风机、拖鞋、独立写字台、多种规格电源插座、110V电压插座、保险箱、电热水壶、免费瓶装水、迷你酒吧、小冰箱、独立浴缸和淋浴、雨伞。餐饮设施： 限时送餐服务、中餐厅、西餐厅、大堂吧。健身娱乐： 足浴、按摩。酒店客房： 房型名称： 高级标房 门市价：888元 面积：35平方米楼层：6-7层床型：双床 宽带：免费 房型名称： 豪华大床房门市价：1188元面积：32平方米楼层：2-5层床型：大床房宽带：免费房型名称： 豪华双人房门市价：1188元面积：32平方米楼层：2-5层床型：双床房宽带：免费房型名称： 商务大床房门市价：1288元面积：35平方米楼层：2-5层床型：大床房宽带：免费房型名称： 神秘大床房门市价：1588元面积：48平方米楼层：6-7层床型：大床宽带：免费房型名称： 神秘水床房门市价：1688元面积：48平方米楼层：6-7层床型：圆床宽带：免费 酒店门头酒店前台 会议室西 餐 厅 豪华大床房（黑白式）豪华大床房（黑白式） 豪华大床房（西班牙式） 豪华大床房（现代式） （3）英迪格中国精品酒店酒店名称：上海外滩英迪格精品酒店 酒店地址：上海市中山东二路585号所在商业区：上海外滩附近景点：外滩、世界博览会主会场、上海人民广场、南京路步行街、上海豫园、陆家嘴、上海东方明珠、上海国际会议中心、上海展览中心等。开业时间：2010年房间数量：184间作为黄浦江畔一家临江的酒店，上海外滩英迪格酒店不仅坐拥浦江两岸传统与现代并蓄的秀丽风光，更为宾客提供高端精品酒店的住宿体验，强调随和亲密的服务、反映当地人文的个性化设计以及为顾客提供今日上海新旧融合的真实体验。上海外滩英迪格酒店兼收并蓄，完美融合了真实现代的设计特点与传统的中国元素，在创造灵动有趣的环境同时，又巧妙地将与众不同的现代本土化家居装饰带入设计之中。而江水与码头这两个元素也被微妙地应用到酒店的整体设计中。另外酒店在设计上十分注意创造不同的空间格局以适合客人的不同心境。所有的这些设计理念打造出了一家亲切随和、充满个性、同时满溢当地文化的酒店。上海外滩英迪格酒店每间客房都经过个性化设计，在满足宾客对于高端精品酒店的期望的同时，又不落于俗套。每间客房都力图为宾客提供最大化的视野，其家居摆设经过精心挑选或专门订制，结合了中国传统与现代的设计元素，创造出家一般的温馨，又不乏充满惊喜的细节例如浴室中宽阔的空间和独一无二的走入式“贝壳淋浴”，或是原汁原味的石库门砖块装饰的墙面，以及隐藏式迷你吧和独特设计的茶具。酒店所有客房都配备无线网络、网络电话（以减少拨打国际长途的费用）、42寸的宽屏电视和DVD播放器、博士音响系统、电熨斗和熨板、笔记本电脑保险柜、储备着充满当地风味小食的迷你吧、免费的传统茶品、咖啡机、以及新鲜的自制点心，另外还有一系列可供选择的枕头，以满足宾客不同的偏好。酒店提供24小时客房服务，为宾客提供各种上海的特色小吃和居家菜式，而所有的餐点都由最新鲜的当地时令原料烹调而成。酒店客房： 房型名称：豪华双人房 门市价：800元房型名称：豪华豫园城景房门市价：4546元房型名称：豪华外滩江景房门市价：4776元房型名称：精致外滩江景房门市价：5006元房型名称：黄浦套房 门市价：5696元客房图片客房（4）香港逸兰精品酒店酒店名称：香港逸兰精品酒店 酒店地址：香港香港岛铜锣湾礼顿道13号所在商业区：铜锣湾附近景点：外滩、世界博览会主会场、上海人民广场、南京路步行街、上海豫园、陆家嘴、上海东方明珠、上海国际会议中心、上海展览中心等。开业时间：2005年房间数量：194间，其中套房15间、逸兰精品酒店座落于港岛区繁盛的心脏地带-铜锣湾，拥有时尚客房，面积为35平方米至178平方米，俯瞰维多利亚港或城中美景，房间设有尖端的商务配套，平面电视、DVD播放机及厨房区域，酒店内均可使用高速无线上网。酒店毗邻名店及娱乐热点，距离港铁铜锣湾站仅数分钟路程，交通便捷。功能设施及服务：婴儿或儿童看护、电梯、健身设施、轮椅通道、礼宾服务、机场交通(收费)、公共区域空调、前台保险箱、会多种语言的员工、干洗/水洗服务、豪华轿车或林肯轿车服务、多个小会议室、无线高速上网（收费）、拨号上网(收费)、残疾人浴室、室内残疾人设施、穿梭巴士（免费）、24小时商务中心、会议设施2间。接待休息区客房酒店客房： 房型名称：大床房 门市价：1054元房型名称：标准间 门市价：1086元房型名称：高级房 门市价：2599元房型名称：特级客房 门市价：3051元房型名称：豪华房 门市价：3390元2.2 星级酒店及精品酒店项目在重庆市场的可行性调查2.2.1 重庆市经济地理概况（1）地理位置重庆市位于中国西南部、长江上游，地跨东经1051111011、北纬28103213之间，东西长470千米，南北宽450千米，总面积8.2万平方千米, 与湖北、湖南、贵州、四川、陕西等省接壤。重庆是一座举世闻名的山城，它最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔为400米。地势从南北两面向长江河谷倾斜，起伏较大，多呈现“一山一岭”、“一山一槽二岭”的形貌。地质多为“喀斯特地貌”构造，因而溶洞、温泉、峡谷、关隘多。重庆市区坐落在长江与嘉陵江交汇处，四面环山，江水回绕，城市傍水依山，层叠而上，既以江城著称，又以山城扬名。然而最具特色的，还要数山城的夜色。凭高眺远，万家灯火起伏错落，银霞明灭，与两江粼粼的波光、满天闪烁的星斗交相辉映，其景奇丽醉人。（2）经济发展2009年重庆财政收入完成1160亿元，较上年同期增幅达到21%。全年民生支出682亿元，占全市一般预算支出的51.7%。重庆是中国西部地区重要经济增长极之一，经济综合实力在西部领先，重庆市行政辖区内零售商品交易总额仅次于上海，与广州并驾齐驱是国内零售业总额最高的城市之一。经济总量按省计算，在西部十二个省级地区列第五位，按城市总额计算为中西部第一位。同时重庆是一个大城市与大农村的结合体，全市城市化道路还有很长的路要走。在企业方面，重庆的本土企业相当发达，2010年中国企业500强，重庆有10家企业入围，数量大大领先于西部其他城市，居西部第一。（3）重庆人均可支配收入 据国家统计局重庆调查总队对重庆全市2050户城镇居民家庭初步调查结果显示，2010年重庆城镇居民人均可支配收入为17532元，同比增长11.3%，增幅较上年同期提高1.7个百分点。增速与全国持平，在全国31省市自治区中排第12位，西部排在第4位（次于内蒙古、四川、云南）。重庆城镇居民2009-2010年分季可支配收入及增幅调查数据显示，作为“十一五”的收官之年，2010年重庆城镇居民人均可支配收入达17532元，同比增长11.3%。与“十五”末期的2005年相比，增长71.1%，年均递增11.3%，较“十五”期间平均增速快0.7个百分点。从收入构成来看，工资性收入实现稳步增长。在重庆市委、市政府一系列稳定和促进就业政策的作用下，全年重庆城镇居民家庭人均工资性收入为12738元，与上年同期比增长7.7%，占家庭总收入的比重为67.1%，继续占据重庆市城镇居民收入构成的主导地位。其次，经营净收入也大幅增长，全年重庆城镇居民人均经营净收入1263元，同比增长24.0%，占总收入的比重由去年的6.0%提高到6.7%。在财产性收入方面，全年重庆城镇居民人均财产性收入为313元，同比增长23.1%。同时，全年重庆城镇居民人均转移性收入为4677元，同比增长20.1%。（4）近年来对外贸易及利用外资情况重庆位于长江和嘉陵江交汇处，舟楫便利，是西南地区重要的物品集散地。近年来商贸发展迅速，建成了众多辐射西南的专业市场。重庆成为直辖市之后，全市商贸流通产业实现了规模化的发展，并产生了许多的亮点，一是商贸流通总额快速增长，2009年全市社会消费品零售总额完成2448.01亿元，同比增长18.6%，增幅列全国第4位，实现商品销售总额6038.95亿元，增长20.5%。二是大企业主导商贸流通产业发展的新格局基本形成，组建了商社集团、新华书店集团、商务集团、医药股份等10多户流通大公司、大集团，其中商社集团2009年实现销售300.5亿元，列中西部第1位，全国连锁百强第9位。三是城镇商圈已经成为发展亮点和核心增长极。同时，流通现代化水平稳步提高，美食之都打造有声有色，初步形成市内外流通企业共同繁荣重庆市场的局面。重庆商社和重庆百货还分别入选2004年全国百强商贸企业，分列12位和32位。（5） 重庆市的旅游水平 近年来，在市委、市政府的领导下，在国家旅游局指导和帮助下，重庆旅游业按照胡锦涛总书记对重庆发展提出的“314”战略部署，根据国发3号文件对重庆旅游“一心两带”的战略定位，紧紧抓住重庆直辖、西部大开发、三峡移民等难得的历史机遇，围绕“五个重庆”建设，强力推进旅游大项目、大投入、大营销三大战略，着力打造长江三峡、山水都市、大足石刻、乌江画廊、天生三桥和温泉之都六大旅游精品，大力宣传营销，旅游规划及旅游项目建设快速推进，旅游招商引资成效显著，全市旅游业实现了快速发展，其产业地位快速提升、产业布局更加协调、产业体系更加合理、产业政策更加配套、产业效益更加显著。2009年，共接待海内外旅游者1.23亿人次，比上年增长21.88%，旅游总收入703.23亿元，增长25.23%。其中，入境旅游者104.8万人次，增长20.2%；旅游外汇收入5.4亿美元，增长20%。今年1-6月，我市旅游发展更加可喜，全市共接待海内外旅游者7896.28万人次，同比增长31.46%。旅游总收入451.36亿元，增长31.69%。其中，接待入境旅游者53.81万人次，增长30.3%，旅游外汇收入2.98亿美元，增长30.23%。（6）重庆市主城发展战略“十一五”末，重庆主城区进入“二环时代”，未来将打造1000平方公里、1000万人口的特大城市。作为全市的核心板块，主城区必须立足特大城市率先发展、龙头带动和窗口示范，在“十二五”期间率先践行科学发展观，走出一条特大城市宜居、畅通、生态发展之路。2.2.2 重庆市酒店近年来的发展情况重庆作为中国西南地区惟一的直辖市，经济发展势态良好，商务活动频繁，各种大型会展也经常在此召开，地区性作用逐渐增强，国际资金纷纷涌入，产业不断升级换代，酒店业市场潜力巨大。从全国酒店业发展来看，各地对酒店开发可谓是方兴未艾，而重庆酒店业还处于发展中阶段，期待着有更多眼光和胆识的人涉足。2010年，重庆经济进入新一轮快速增长期，更多的国内外企业、投资进入重庆，城市化步伐进一步加快。这些利好为重庆酒店业快速发展提供了契机。从目前重庆的城市规模、城市形象、商务旅游需求角度分析，重庆的高端酒店从数量到质量还有明显的不足。也正是因为如此，世界上各大酒店集团纷纷携手本地地产，筹建重庆四五星级高档酒店。 2.3 重庆市星级酒店及精品酒店的现状调查2.3.1 总述截至目前，重庆全市旅游星级饭店共有266家