【商业地产】长沙海利第一区商业综合体定位补充报告-69DOC

海利第一区定位补充 鹏星地产 2007 年 1 月 1 目 录 1. 写字楼在使用状况分析 . 4 1.1 总体数量和分布情况分析 . 4 1.2 租金情况分析 . 5 1.3 物管分析 . 6 1.4 入住情况分析 . 7 1.5 入住企业类型分析 . 8 1.6 部分酒店写字楼经营壮况分析 . 9 1.7 在使用专业写字楼外观及内部设臵状况分析 . 10 1.7.1 外观设计分析 . 10 1.7.2 裙楼使用状况分析 . 11 1.7.3 大堂配臵状况分析 . 12 1.7.4 单层面积及面积划分状况分析 . 13 1.7.5 车位配臵状况分析 . 14 2 1.7.6 电梯配臵状况分析 . 15 1.7.7 卫生间配臵状况分析 . 16 1.8 个案分析 . 17 1.8.1 顺天国际财富中心 . 17 1.8.2 亚大时代 . 23 1.8.3 恒隆国际大厦 . 25 1.9 在使用写字楼市场总结： . 28 2. 在售写字楼市场竞争状况分析 . 29 2.1 年度 销售状况及预计明年供应量分析 . 29 2.1.1 本年度专业写字推出量 . 29 2.1.2 预计 2007 年供应量 . 30 2.2 价格水平分 析 . 31 2.3 销售速度与周期分析： . 32 2.5 个案点评 中天广场 . 33 2.6 在售写字楼市场总结： . 38 3 3. 公寓市场分析 . 39 3.1 公寓市场重点扫描： . 39 3.2 长沙公寓产品分析 ： . 45 3.3 公寓市场总结： . 46 4. 写字楼与公寓开发方向研判： . 47 4.1 写字楼方向研判 . 47 4.1.1 价格判断： . 47 4.1.2 写字楼价格的空间 . 49 4.1.3 写字楼发展方向的预测： . 49 4.2 公寓的发展方向研判 . 50 4.2.1 价格判断： . 50 4.2.2 公寓价格的空间： . 52 4.2.3 公寓发展 方向的预测： . 52 4.3 两种发展模式的对比分析及结论 . 53 附：长沙各大银行总部 . 54 4 1. 写字楼 在 使用状况分析 1.1 总体数量和分布情况分析 楼盘名称 位臵 总建面（） 写字楼规模 ( ) 运营日期 亚大时代 五一大道与韶山路交汇处 33000 23430 2003 年 湖南国际金融大厦 芙蓉路与八一路交汇处 85962 12000 2002 年 恒隆国际大厦 五一路与蔡锷路交汇处 49841 31480 2005 年 第一大道 五一路芙蓉广场西 34354 28308 2005 年 顺天国际财富中心 芙蓉中路 66453 50560 2003 年 湖南文化大厦 韶山中路 45800 35600 2005 年 唯一星城国际 韶山中路 52324 42191 2004 年 新闻大厦 芙蓉路 与营盘路交汇处 41600 15932 运达国际广场 芙蓉路与营盘路交汇处 84592 29878 预计 2007 年 分析： 目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约 30 万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如： BOBO 天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的情况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。 5 1.2 租金情况分析 楼盘名称 租金（元 /天） 备注 亚大时代 2.48 包含物业管理费、中央空调费 湖南国际金融大厦 1.8 恒隆国际大厦 1.6 第一大道 1.3 顺天国际财富中心 1.6 湖南文化大厦 1.8 包含物管费 中央空调每年开放 7 个月， 10 元 /（月） 唯一星城国际 1.2 新闻大厦 1.6 包含物业管理费、中央空调费 运达国际广场 分析： 长沙的专业写字楼租金都在 1 元以上集中在 1.21.8 元，个别中高档项目的租金在 2 元左右。从经营情况看长沙的专业写字楼根据档次不同的租金在 1.21.8 元都能取得很好的出租率。 6 1.3 物管分析 楼盘名称 物业公司 管理费（元 /月） 备注 亚大时代 香港华联兴业 已包含在租金当中 湖南国际金融大厦 华天物业 3.5 恒隆国际大厦 恒威物业 2.2 第一大道 绿城物业 2.32 顺天国际财富中心 深圳中航物业 2.8 湖南文化大厦 保利物业 3 唯一星城国际 2.6 新闻大厦 已包含在租金当中 运达国际广场 分析： 通过上表可以发现，长沙的专业写字楼物业管理费在 2 元以上，个别项目物业管理费达到 3 4 元的高水平，主要是其提供的服务较其他一般项超出许多内容，比如酒店式服务。由此可见，管理与服务是长沙写字楼市场的突破瓶颈。 7 1.4 入住情况分析 楼盘名称 入驻率 空臵单位 亚大时代 80% 以 300 以上、 200 以下面积为主 湖南国际金融大厦 95% 22 层，整层招租 恒隆国际大厦 80% 以 200 以上面积为主 第一大道 95% 部分低层， 100 左右单位 顺天国际财富中心 95% 少部分靠东或靠西的不规则单元 湖南文化大厦 70% 13、 14、 16 层，以 200 以上面积为主 唯一星城国际 90% 新闻大厦 95% 运达国际广场 分析： 长沙的专业写字楼出租情况较好，一般的入住率都较高，在 80以上。少部分物业因物业的规划设计存在硬伤，导致招租情况不理想，空臵单位多出现在西面或不规则单元。由此可见，消费者对于品质的关注高于对成本的关注，同时，也更偏好于实用率高的物业。 8 1.5 入住企业类型分析 分析： 入住专业写字楼的企业按照类型来看，主要是上市公司、外企、金融、房地产、科技、贸易等公司；物业档次越高，聚集的企业实力越强，一般均为上市公司本地大型企业和事业单位，以及外地大型企业和外资机构的分公司，档次低的主要集中一些贸易、咨询类的中小企业。总体来看外来经济实体和市场的更新换代是中高端产品的主要客户。 楼盘名称 客户类型 知名企业 亚大时代 上市公司、外企、金融、科技、房地产 中信实业银行、蔚深证券、正虹科技、施耐德电气公司、 天润五江集团、和记黄埔湖南分公司 湖南国际金融大厦 金融、房地产 中国银行、泰康保险公司、东方资产管理公司、绿城集团长沙分公司 恒隆国际大厦 房地产、金融、工程建设、服装、日用品 万科南都、宝马男装、利郎、智联招聘、 第一大道 金融、贸易、房地产、航空公司 新五丰股份有限公司、华菱臵业、德胜期货、唐人神集团、深圳航空 顺天国际财富中心 金融、贸易、房地产、招标 财富证券、联想、中国人寿、 TCL、中招国际招标公司、长沙佳兴房产 湖南文化大厦 上市公司、代理公司、 保利集团、同致行 唯一星城国际 金融服务、装饰工程公司、以中小型服务企业为主 天华会计 师事务所、金桐装饰 新闻大厦 房地产、科技、金融、能源、文化传播 国联期货、三菱、金侨地产、前程无忧、双瑞地产 运达国际广场 9 1.6 部分酒店写字楼经营壮况分析 酒店名称 租金（元 /天） 物管费（元 /月） 出租率 备注 通程大酒店 3.8 20 85% 带精装修，包中央空调费 华天大酒店 2.8 15 100% 包中央空调费 佳程大酒店 3 95% 中央空调按 1.1 元 /度的电费收取 金源大酒店 2.8 90% 包物管费和中央空调费 神农大酒店 2.8 80% 带精装修租金 3.5 元 分析： 目前，长沙高档酒店内的写字楼出租情况比较好，而且租金不菲，说明写字楼市场需求强劲。另外，酒店写字楼的租金相对专业写字楼的租金高出约 0.4 0.8 元 /（天）， 也说明 高档次的 管理和服务能购大大提升写字楼物业的价值。 10 1.7 在使用专业写字楼外观及内部设臵状况分析 1.7.1 外观设计分析 楼盘名称 外墙材料 外观色彩 层数 亚大时代 玻璃幕墙 深蓝色 31 湖南国际金融大厦 外墙砖 橘黄色 41 恒隆国际大厦 外墙砖 深灰色 28 第一大道 玻璃幕墙与外墙砖组合 浅蓝色 22 顺天国际财富中心 玻璃幕墙 深蓝色 31 湖南文化大厦 玻璃幕墙 与花岗岩幕组合 浅蓝色 27 唯一星城国际 外墙砖 深灰色 28 新闻大厦 玻璃幕墙与外墙砖组合 淡蓝色 32 运达国际广场 玻璃幕墙与铝合金材料 蓝色与银白色结合 30 分析： 从色彩来看，采用蓝色、灰色等冷色调更能显示建筑的沉稳、大气；从外观来看，无论是采用玻璃幕墙、外墙砖都应该保持外立面的简洁，才能体现出写字楼的品质感、尊贵感。 11 1.7.2 裙楼使用状况分析 楼盘名称 层数 裙楼各层功能 亚大时代 5 1F：大堂、银行、商务中心、国际旅行社、咖啡休闲酒吧、员工餐厅； 2-4F：金悦海鲜酒楼； 5 层：会务中心、健身中心 湖南国际金融大厦 6 1F：正面为挑空 3 层的大堂，中国银行营业部； 2-6F：中国银行 办公场地 恒隆国际大厦 5 1F：大堂、建设银行营业部，中国移动营业部； 2F：招商中； 3F：鸿基酒楼； 4-5F：长沙建设工程交易中心 第一大道 4 1F：大堂、漂亮宝贝、时尚厨房、美容美发； 2-3F：时尚厨房； 4F：招租中 顺天国际财富中心 5 1F：大堂、高尔夫专店、天润福茶； 2-4F：锦绣红楼； 5-6F：碧海银沙休闲中心、顺天食府 湖南文化大厦 4 1F：大堂、书吧、票务中心、金牛角王中西餐厅 2-4F 电影城、电玩中心、网络户所、咖啡厅 唯一星城国际 5 1F：大堂、唯一名车、华斯度、中国电信 ； 2F：华斯度； 3F：富临饭店、唯一中西餐厅； 4F：松本铁板烧 新闻大厦 5 1F：大堂、米萝咖啡、中国工商银行、商务中心、光大旅行社； 2F：顺辉城（康体休闲中心）； 3F：酒店中餐厅； 4F：天籁村 KTV； 5F：新闻发布中心 运达国际广场 6 国际名品街（筹备中）、顶层空中会所 分析： 裙楼商业一层多以银行、邮电、通信、名品时装为主；二至五层多以酒楼、中西餐厅、咖啡吧、休闲、康体、美容等高档商务、休闲为主的业态，有利于提升写字楼的整体形象。 12 1.7.3 大堂配臵状况分析 楼盘名称 大堂配臵状况 亚 大时代 正面临五一路，挑空两层 湖南国际金融大厦 正面临芙蓉路，挑空三层，进深较短 恒隆国际大厦 裙楼背面，挑空两层，内设休息区 第一大道 裙楼中部，无挑空，内设休息区 顺天国际财富中心 正面临芙蓉路，挑空两层，内设休息区 湖南文化大厦 大堂内部，电梯厅局促 唯一星城国际 临韶山路侧面，挑空三层， 新闻大厦 裙楼侧面，挑空两层，设休息区 运达国际广场 正面临芙蓉路 分析： 从大堂的设臵来看，采取正面临路的位臵，挑空形式，更能显示整个项目的非凡气势，提升项目的形象和价值；另外，大堂内通常应 该设臵休息区，方便来访客户休息等候。 13 1.7.4 单层面积及面积划分状况分析 楼盘名称 单层面积（） 面积区间划分 亚大时代 1100 200400 湖南国际金融大厦 2400 大开间为主，整层或半层招租 恒隆国际大厦 1369 164.65， 252272， 418524 第一大道 1769 80100， 100120 顺天国际财富中心 2106 200300 之间 湖南文化大厦 1695 大开间，整层或半层招租 唯一星城国际 1758 4060， 60150 新闻大厦 1138 80100， 120150， 200 运达国际广场 1224 大开间，整层或半层销售 分析： 从目前的使用状况来看，单层面积超过 2000 ，其内部区间的划分会使自然采光收到一定的影响，还有可能造成一些暗室，如顺天国际财富中心内就有超过 200 的单元需要二次采光。在面积区间的划分上分为两种类型，一种是以 200300 为住的划分，其使用客户多为国内外大中型企业；一种是以 100200 为主的划分，其主要客户群体以服务性行业为主。 14 1.7.5 车位配臵状况分析 楼盘名称 地下室层数 车位个数 单个车位承载的 面积（ /个） 备注 亚大时代 -3-1 层 152 154 无地面停车 湖南国际金融大厦 -2-1 层 285 294 地面可泊 20-30 辆 恒隆国际大厦 -3-1 层 261 120 无地面停车 第一大道 -2-1 层 125 226 无地面停车 顺天国际财富中心 -2-1 层 314 161 地面可泊 10-20 辆 湖南文化大厦 -2-1 层 260 137 地面可泊 20-30 辆 唯一星城国际 -3-1 层 224 188 地面可泊 10-20 辆 新闻大厦 -1 层 48 592 地面可泊 20-30 辆 运达国际广场 -3-1 层 575 174 注： 单个车位承载的面积 =塔楼面积车位个数 分析： 从经营状况来看，地面停车位具有更高的使用率，在保证地下停车位充足的情况下，尽可能多的提供地面停车位，有利于提高写字楼的出租率。 15 1.7.6 电梯配臵状况分析 楼盘名称 电梯品牌 电梯载重量 (KG) 电梯集中控制 电梯速度（ m/s） 电梯数量（台） 单台电梯负荷面积 亚大时代 迅达 1150 有 2.5 5 4681 湖南国际金融大厦 三菱 1350 有 2.5 4 20947 恒隆国际大厦 三菱 1000 有 2 5 6264 第一大道 三菱 1000 有 2 4 7062 顺天国际财富中心 三菱 1350 有 2.5 8 6319 湖南文化大厦 日立 1000 有 2 4 唯一星城国际 富士达 1000 有 2 6 2018 新闻大厦 迅达 1000 有 2.5 4 11385 运达国际广场 注： 单台电梯负荷面积 =塔楼面积电梯数量 分析： 目前，写字楼配备的电梯通常为进口品牌电梯，都有集中控制。在使用的过程中， 多数 电梯的 使用效果并不理想，往往等待的时间较长，主要原因是，电梯没有实现分层管理或者分层管理不科学，造成使用效率低。 16 1.7.7 卫生间配臵状况分析 楼盘名称 是否有公共卫生间 卫生间蹲位数 单位蹲位负荷面积 备注 亚大时代 有 6 162.7 湖南国际金融大厦 有 8 300 恒隆国际大厦 无 带独立卫生间 第一大道 有 6 295 顺天国际财富中心 有 4 527 部分带独立卫生间 湖南文化大厦 有 8 212 唯一星城国际 有 8 220 新闻大厦 有 5 227 运 达国际广场 注： 单位蹲位负荷面积 =单层面积卫生间蹲位数 分析： 从使用状况来看，采用统一装修的公共卫生间有利于物业公司统一管理，提升楼宇的服务价值。如，顺天财富中心采用的是公卫和独立卫生间相结合，一部分公共卫生间没有进行统一装修，使项目的内部形象受到严重的干扰，大大降低了项目的出租价值。 17 1.8 个案分析 1.8.1 顺天国际财富中心 1、 项目概况： 该项目位于芙蓉区芙蓉中路，东临芙蓉路，西临建湘路，北靠湖南图书城，南面颐美现代城，是 1 栋 31 层的高层建筑，总建筑面积约 76000 ，是长沙 迄今为止的在使用的顶级专业写字楼项目之一。 2、 裙楼使用状况： 层数 使用状况 1 大堂、高尔夫专店、天润福茶、深圳市中航物业长沙分公司 24 锦绣红楼长沙顺天店 56 碧海银沙休闲广场、顺天食府 18 分析： 顺天财富中心自 2003 年投入使用以来，裙楼经营状况一直不理想，到目前为止依然有部分空臵单位。能够持续经营的主要是名品专店、高档酒楼、茶馆、休闲中心。一方面，只有这类高档商业才能支撑起昂贵的租金，另一方面，这类业态能够满足商务办公的高层次需求。 3、 塔楼部分技术指标： 顺天财富中心 写字 楼技术指标 建筑高度 99.76m 层数 7 31 层 总建筑面积 约 50560 标准层面积 约 2000 大堂 挑高 约 8m 层高 3.3m 电梯厅 净宽 4m 公共走道 净宽约 2.2m 分析： 项目写字楼部分的设计保证了大堂、电梯厅以及走道的宽敞气派。另外，项目核心筒内设臵了 8台高速三菱电梯，确保了垂直交通迅速、畅达，使得项目垂直交通组织优于其他同类产品。 19 4、 装修标准： 大堂、电梯厅 墙面：石材 天棚： 石膏吊顶 地面： 高级玻化砖 等 走廊 墙面：玻璃、乳胶漆等 天棚： 石膏 吊顶 地面：优质地砖等 公共卫生间 部分装修，部分空臵 分析： 从装修的效果来看，项目的品质感能够体现出来。由于电梯厅内墙面采用的是大面积深色花岗岩石材，而且电梯厅没有自然采光，使得电梯厅的亮度受到了一定程度的影响。另外，其公共卫生间的设臵非常凌乱，装修标准不统一，不仅造成了使用上的不方便， 还使得内部的装修整理不协调，严重的影响了项目的形象，降低了其商务价值。 20 5、 标准层布臵： 分析： 项目的标准层存在两个较大的问题：第一是异型单元，造成了实用率 的下降，目前的空臵单元中大多出现在 1、 5 号单元；第二是区间划分不合理，造成二次采光单元（ 8 号 单元），还造成内部走道过多，交通复杂。 21 6、 客户群类型分析； 公司类别金融3%房地产、建筑、装潢14%贸易11%咨询、服务29%教育5%电子、科技27%能源、制造8%其他3%分析： 从上图可以看出，租用专业写字楼的客户大多集中在咨询、服务、电子、科技类“智力资本”型企业。从实际使用的面积来看，金融类虽然占比较小，但需求量却很大，属于大客户类型。 22 7、 客户使用面积区间分析 写字楼面积使用区间200以下13%20030036%30040017%40050012%500以上22%分析： 从上图来看，该项目确实为大中型企业所推崇，客户使用的写字楼面积集中在 200 以上，其中，使用面积在 500 以上的也占到 22%，而 200 以下的使用者只占很小一部分。 单位： 23 1.8.2 亚大时代 1、概况 长沙首家 5A智能化写字楼 只租不售 空调设施 - 中央空调系统 智能设施 - 保安监控、宽频网络、 IDD电话、智能化布线 电梯设施 - 4部载人电梯（其中 1部只到 5楼）， 1部货梯 管理服务 - 24小时保安，清洁服务，秘书服务 客户组合 - 国内外知名企业，如：中信实业银行、西门子、柯尼卡等 经营情况 - 入驻率 80，余下小部分较大户型尚未出租 24 2、成功与不足之处 成功之处 地理位臵优越：地处五一大道与韶山路的交界处，在芙蓉路以北的五一路上属于独市 配套齐全：高档酒楼、员工餐厅、银行、车库、咖啡厅、会议室等一应俱全 人性化的服务与设计：空中花园、健身房、空中会所、直饮水、中央空调在非正常上班时间可加开等 户型搭配齐全：可满足不同类型要求的公司的要求 性价比高：租金在目前长沙专业写字楼里属于较高水平，但只租不卖的统一经营使 得写字楼的管理在所有的专业写字楼中最为规范； 不足之处 管理要求高，资金回笼速度较慢 电梯管理不科学，使用效率不高 25 1.8.3 恒隆国际大厦 1、概况 甲级智能化写字楼 先售后租 空调设施 - 立式入户空调 智能设施 - 保安监控、电子门禁、宽频网络、 IDD电话、智能化布线 电梯设施 - 8部高速电梯，裙楼 2部观 光电梯 管理服务 - 24小时保安，清洁服务，秘书服务 经营情况 - 基本售完， 2005年 3月招租至今，出租率在50左右 客户组合 -（买）公司购买办公，浙江、上海的投资客投资；（租 )几家上市公司、房地产、通讯公司等 26 2、空间及平面布臵 户型面积区间： 164.65 272.11 ，可打通 每三层设一个空中花园 发展 用房 -1 -3F 2-5F 7-28F 垂直布局 1F 设备层 6F 写字楼 银行、移动 地下车库 27 3、优点与不足 优点 地理位臵优越： 地处五一大道与芙蓉路的交界处，是长沙的金融商贸核心 全部对外销售，但售后由专业物业管理公司统一出租，统一管理，专业物管公司为项目保值，并且使资金能得到快速回笼 硬件打 造水准较高：黑色的外立面彰显现代化气息， 6 10 米的观光大堂， 3.3 米的层高以及两部观光电梯，每 3 层的空中花园更显大气 设计为户内洗手间和入户立式空调使得客户的办公环境更为独立方便 不足之处 电梯无分层管理，使用效率不高 无公共卫生间设臵 28 1.9 在使用写字楼市场总结： 结论 1： 写字楼相当集中，主要出现在五一大道、芙蓉中路和韶山南路三条主要的干道。 结论 2： 写字楼有形象好，租价高，出租情况比较理想的特点，属于高档、中高档次的办公场所。同时，酒店式管理和服务方面能够更好的提升物业的价值。 专业写字楼 酒店写字楼 使用模式 办公 与酒店混合 经营 物业管理 有物业管理或知名物业管理公司 酒店物业管理 租金 租金 1.2 2.0 元 /m2天， 管理费 2.0 3.5 元 /m2月 租金 2.5 3.0 元 /m2日， 管理费 15 20 元 /m2月 结论 3： 专业写字楼的裙楼的经营定位不清晰，缺乏与写字楼的商务功能的结合，造成一定程度的空臵或形象混乱，影响写字楼的经营。 结论 4： 从在使用情况看，目前的专业写字楼物业的内部某些功能设施专业化程度不高，商务办公的效率较低，有很大的提升空间。 29 2. 在 售写字楼市场竞争状况分析 2.1 年度销售状况及预计明年供应量分析 2.1.1 本年度专业写字推出量 楼盘名称 位臵 面积 销售率 开盘日期 中天广场 五一大道芙蓉广场西面 36000 50% 2006 年 7 月 嘉顿新天地 五一路与黄兴路交汇处 10000 90% 2006 年 9 月 湘豪大厦 芙蓉路与人民路交汇处 集团购买 未开盘 颐美会现代城 芙蓉路与解放路交汇处 未开盘 佳天国际新城 芙蓉路与劳动路交汇处 22000 90% 2005 年 11 月 汇富中心 韶山路与人民路交汇处 未开盘 Bobo 天下城 芙蓉南路 44000 2006 年 12 月 长沙商务中心 湘府中路 未开盘 合计 112000 分析： 长沙今年推出的专业写字楼约 112000 ，总销售量约 43200 ；从销售率来看，专业写字楼销售的情况向好。 30 2.1.2 预计 2007 年供应量 楼盘名称 位臵 新推出量 总供应量 预计推出时机 中天广场 五一大道芙蓉广场西面 64000 85600 2007 年下半年 嘉顿新天地 五一路与黄兴路交汇处 湘豪大厦 芙蓉路与人民路交汇处 已定 颐 美会现代城 芙蓉路与解放路交汇处 41000 41000 2007 年下半年 佳天国际新城 芙蓉路与劳动路交汇处 汇富中心 韶山路与人民路交汇处 32000 32000 2007 年上半年 Bobo 天下城 芙蓉南路 在售 长沙商务中心 湘府中路 2007 年下半年 合计 分析： 2007 年，长沙市中心专业写字楼新的推出量约 137000 ，总供应量约 20 万，预计 2007 年下半年写字楼供应量将达到历史高峰期，市场竞争日趋激烈。 31 2.2 价格水平分析 楼盘名称 位臵 均价（元 /） 备注 中天广场 五一大道芙蓉广场西面 6600 最低 6200 嘉顿新天地 五一路与黄兴路交汇处 4800 湘豪大厦 芙蓉路与人民路交汇处 颐美会现代城 芙蓉路与解放路交汇处 佳天国际新城 芙蓉路与劳动路交汇处 5700 汇富中心 韶山路与人民路交汇处 Bobo 天下城 芙蓉南路 4200 长沙商务中心 湘府中路 分析： 目前长沙市中心的在售写字楼价格在 5000 7000 元 /之间，部分写字楼尾盘价格在 7500 元 /左右（如：运达国际广场，顺天财富中心） ，项目的区位、形象、品质对价格的影响很大；在南城，由于目前该区域的配套设施很不完善，商务氛围还不浓厚，开发的新盘以低价为主。 32 2.3 销售速度与周期分析： 楼盘名称 面积 销售率 销售周期 备注 中天广场 36000 50% 6 个月 嘉顿新天地 10000 90% 4 个月 湘豪大厦 集团购买 未开盘 佳天国际新城 22000 90% 13 个月 Bobo 天下城 44000 刚开盘 恒隆国际大厦 31480 100% 12 个月 2004 年 3 月开盘 2005 年 3 月投入使用 第一大道 28308 100% 13 个月 2003 年 12 月开盘 2005 年投入使用 合计 112000 分析： 从 最 近两年的写字楼销售情况和在售楼盘的销售情况来看，写字楼的销售速度已经明显加快。销售周期也大大缩短，通常不会超过 13 个月。而且，品质越好的写字楼销售速度更快。如，恒隆国际大厦开盘比第一大道晚，但同时期的销售率却更高。 33 2.5 个案点评 中天广场 1、 概况： 占地面积 15126 平方米，总建筑面 积逾 17 万平方米，是集甲级写字楼、酒店式行政公馆、国际公寓及精品商业街、大型地下停车库 于一体的商务综合体。 其中，项目的 甲级写字楼、酒店式行政公馆面临五一路形成一个“门”字结构 ，建成后将成为长沙的标志性建筑 之一。 34 2、 写字楼部分技术指标： 中天广场甲级写字楼技术指标 建筑高度 98.6m 层数 5 26 层 总建筑面积 约 45000m2 标准层