2012年房地产经纪人资格考试《房地产经纪实务》全真模拟试题及答案（十三）

2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务全真模拟试题及答案（十三） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后 题目 一 二 三 总分 一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分） 1、在客源开拓的方法中，利用老客户建立的良好关系来介绍客源的方法是（）。 A人际关系揽客法 B讲座揽客法 C客户介绍揽客法 D广告揽客法 2、为了公司的长远发展，门店选址的时候必须充分考虑公司的经营定位及（）。 A.市场细分 B.目标市场定位 C.目标利润 D.经营目标 3、房地产项目 定位阶段的市场调查应从了解开发项目的 ()入手。 A.土地状况 B.交通状况 C.周边周边景观 D.社会需求 4、（）即是房地产经纪公司，它没有房地产产品的所有权，只是在买卖双方之间起媒介作用，促成交易，赚取佣金。 A.房地产中间商 B.房地产供应商 C.房地产开发商 D.消费者 5、王 先生有一套房屋， 1999 年可以售出价格为 48 万元， 2001 年可以售出价格为 52 万元。 2003 年 7 月 王 先生急需一笔资金，只得以 44 万元成交，引起该套房屋价格最终变 化的是（）。 A市场信息 B出售心态 C新旧程度 D市场 供求 6、核实产权最直接的方式是（）。 A到房地产产权登记部门核实 B请鉴定机构鉴定 C请开发商核实 D请公证机关公证 7、目前营销部门组织机构存在多种形式，（）是最常见的结构。 A职能式组织结构 B事业部式组织结构 C直线式职能组织结构 D矩阵式组织结构 8、卖点与项目定位的不同在于（）。 A卖点具有个性化 B卖点必须得到客户认同 C卖点能够展示 D卖点能够吸引入 9、为了制定合理的符合市场需求的住宅租金，必须对竞争性房产的出租率和（）进行调查。 A.租户情况 B.空置率 C.物业管理水平 D.销售率 10、目前最常用的营销组合是麦卡锡提出的（）组合。 A 4Ps B 4Cs C 4Rs D 4Vs 11、一般来说，得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的（）倍。 A.15 B.510 C.1015 D.1520 12、广告心理效果测定属于（）。 A广告活动过程的效果测定 B广告要素效果的测定 C广告目标效果的测定 D广告媒体效果评价 13、以“帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案”的方式引导的客户类型是（）。 A试探型 B引导型 C加强型 D成熟型 14、 同一类户型的产品因其（）不同，价格也会有很大的变化。 A位置 B周围环境 C交通 D朝向 15、一般来说，房地产市场的“景气”衡量标准界定在（）上是比较客观的。 A价格 B总销售金额 C销售速度 D交易量 16、研究房地产地产市场环境主要采用（）。 A市场分析方法 B市场细分方法 C建筑策划方法 D分析方法 17、公园、海景、高尔夫球场、公共绿化、都市景观等属于写字楼项目本体资源属性中的（）。 A周边商业配套成熟度判断 B项目位置昭示性判断 C其他先天资源优劣势判断 D景观资源 判断 18、在房地产价格敏感度分析中，对单价、总价都相对较为敏感的客户是（）。 A.低档盘、小户型的客户 B.中档户型的客户 C.高档户型的客户 D.购买别墅的客户 19、日本一位专家就商圈的层次区分，提出了第一层次商圈指可望吸引地域（） 以上的消费需要的地域。 A 30 B 20 C 10 D 5 20、一般情况下 ,由开发高主导定价的房地产是 ()。 A.存量房地产 B.土地 C.增量房地产 D.房屋 21、用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤，其中（）。 A均价的制定要考虑房地产本身的成本 B均 价表现为开发商对项目总体销售额的预期 C均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正 D均价的确定不必对交易情况进行修正 22、新建商品房客户营销方式，大体上分为电话营销、（）以及交易后的客户关系维护。 A现场销售 B体验营销 C上门营销 D事件营销 23、制订规范、标准的对外承诺（），是实行对外承诺标准化的关键。 A制度 B用语 C条款 D文本 24、 “撇脂定价策略 ”是指的（）定价策略。 A低开高走 B。低开低走 C高开低走 D.高开高走 25、房地产销售阶段市场调查的要点是 ()。 A.市 场推广调查和测评、成交客户问卷调查和销售难点调查 B.竞争项目调查、客户需求和接触媒体习惯调查 C.竞争项目销售信息调查、成交客户问卷调查和规划调整 D.价格调查、客户需求调查 26、为保证完成商品房预计销售目标，某企业设立市场营销副经理主管销售人员和营 销职能部门工作，这种组织机构是（）。 A简单的销售部门 B独立的市场销售部门 C现代市场营销部门 D现代市场营销公司 27、李某有一套 100m2 的二手房，委托某房地产经纪公司销售。先以 45 万元的价格委托，一周后上涨至 48 万元， 20 天后以 43 万元的价格出 售。在该房源的价格变化中，对价格影响最大的因素是（）。 A法律属性 B物理属性 C经济属性 D心理属性 28、卖房客户最关心的问题一般是房屋交易的（）。 A安全性 B成交时间 C出售价格 D服务费用 29、下列表述中，不符合房地产定价原则的是（）。 A提高市场占有率 B反映市场供求 C掌握定价范围 D体现价值 30、在市场营销过程中，（）居于核心地位 A.最新的产品 B.目标消费者 C.适中的价格 D.大量的促销广告 31、（）工作是房屋销售工作的核心环节。 A房源信息的共享 B房源营销 C房源信息的更新 D房源推荐 32、在特定的环境下，随着行业市场营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限是（）。 A.市场需求量 B.市场预测量 C.市场潜量 D.市场均衡量 33、具有传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷等优点的广告是（）。 A网络广告 B户外广告 C电视广告 D广播广告 34、在投资组合中的投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈（）关系。 A反向运动 B正向运动 C不能确定 D没有关系 35、房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和（）等因素决定销售人 员人数。 A.销售进度 B.销售难度 C.广告投放 D.物业档次 36、在销售过程的尾盘期市场推广应以（）为重点。 A.大量的促销活动 B.集聚大量的人气 C.华丽的广告为主 D.不断竣工的朴实宣传 37、某楼盘有 800 套住房，按照 2 个月销售 40的目标，当设计平均成交率为 12 时，按每名销售人员每天平均接待 5 批客户，每天大约需要（）名销售人员。 A 6-7B 7-8 C 89D 910 38、房地产市场调查流程中，搜集一手及二手资料后的后续工作是（） A质量控制 B数据处理分析 C制定调查操作方案 D 形成报告 39、不属于房源特性的一项的是（）。 A.公共性 B.互动性 C.可替代性 D.变动性 40、项目销售预热期的推广主要是整个项目的 ()。 A.产品推广 B.形象推广 C.客户推广 D.价格推广 41、区域写字楼市场供应状况分析中，建筑设计合理性、软硬件配置水平等的分析属于（）。 A产品档次 B产品类型 C供应量 D竞争项目分析 42、下列原则中，不是房地产居间服务原则的是（）。 A平等化原则 B珍惜常客 C收费优惠 D体察客户的希望 43、（）是房屋再转租行为获得合法性正确作法。 A签订转 租合同，到房屋租赁管理部门登记备案 B到房屋租赁管理部门办理 ，签订转租合同，登记备案 C修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案 D修改原出租合同，到房屋租赁管理部门修改 44、（）对策是一种最理想的对策，是处在最为顺畅的情况下乐于采取的。 A WT B SO C WO D ST 45、营销策略理论的“ 4Ps”理论把各种影响销售的因素归纳为四大类，即 ProDuCt（产品）、 PriCE（价格）、 PlACE（渠道）和（）。 A.ProBing（探查） B.Position（位置） C.Promotion（促销） D.Prioritizing（优先） 46、（）试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。 A预测性调查 B因果性调查 C探测性调查 D描述性调查 47、市场的形成是由消费主体、消费客体和（）三个要素组成。 A有效需求 B购买欲望 C内在需要 D购买能力 48、卖点必须是能够得到（）认同的特点。 A.竞争对手 B.开发商自身 C.经纪人 D.目标客户 49、强档期的推广策略 ,通常以 ()为主 ,来积聚大量人气 ,获得目标客户的认同感。 A.广告推广和活 动推广 B.展示售楼处 C.大量的促销活动 D.适当的价格策略 50、所谓卖点就是（）。 A产品所具备的，不容易被竞争对手抄袭的，同时又可以展示的，能够得到目标客户认同的物质 B产品可以被客户接受的特性 C产品可以在市场上流通的性质 D产品所具有的可以和别的商品进行等价交换的特性 二、多选题 （共 30 题，第小题 1 分） 1、（）不属于市场细分的一般方法。 A依收入细分 B按细分程度细分 C完全细分 D按年龄细分 按产品特性的复杂程度 2、下列定价方法（）属于成本导向定价法。 A.盈亏平衡定价 法 B.成本加成定价法 C.变动成本定价法 D.目标利润定价法 E.理解价值定价法 3、按建设部颁布的 规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（）条件。 A取得土地使用权证书 B持有建设工程规划许可证和施工许可证 C拆迁安置已经落实 D物业管理方案已经落实取得房地产预售票许可证 4、房地产服务中的 5S 是指速度和（）。 A.真诚 B.机敏 C.综合 D.研学 E.微笑 5、房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题是（）。 A掌握大量可靠的房源信息 B了解客户需求信息 C展示自己的专业知识和水平 D提高工作效率 E端正工作态度 6、营销环境具有（）等特征。 A客观性 B变异性 C差异性 D多变性 E有限性 7、房地产销售一般根据项目的（）等因素决定销售人员数量。 A销售量 B销售目标 C人员准备 D广告投放 E销售阶段 8、一个楼盘的卖点必须具备的条件是（）。 A.卖点是楼盘自身优越的 ,不容易被竞争对手抄袭的个性化特点 B.卖点必须是楼盘永不更改的亮点 C.卖点必须能够展示 ,能够表现表现出来 D.卖点必须在项目定位阶段就确定 E.卖点必须是能够得 到目标客户认同的特点 9、对房地产价格敏感度分析时，一般来说，有（）。 A低档盘、小户型的客户只对总价敏感 B中档盘、中户型的客户对单价、总价都较为敏感 C高档别墅客户只对单价敏感 D低档盘、小户型的客户对单价敏感 E高档别墅的客户只对总价敏感 10、下列关于房源物理属性的表述中，正确的有（）。 A房源物理属性包括房源自身的物理状态 B房源物理属性包括房源的用途 C房源物理属性包括房源周边环境的物理状态 D房源物理属性具有固定性 E房源物理属性具有差异性 11、房地产市场调查的主要内容有 （）。 A房地产市场价格调查 B房地产市场供给调查 C房地产市场需求调查 D房地产企业内部调查 E房地产市场环境调查 12、一个楼盘的卖点必须具备的条件有（）。 A卖点是楼盘自身优越的，不容易被竞争对手抄袭的个性化特点 B卖点必须是楼盘永不更改的亮点 C卖点必须能够展示，能够表现 D卖点必须在项目定位阶段就确定 E卖点必须是能够得到目标客户认同的特点 13、商业项目的特征包括（）。 A收益多样性 B赢利模式多元化 C权益复杂与利益平衡 D产品技术性 E报酬率不确定性 14、市场营销学提出了较为完整的“ 4Ps营销策略理论 4P 是（）。 A.产品 B.价格 C.渠道 D.促销 E.定位 15、影响房地产营销组织模式决策的因素主要有（）。 A企业规模 B市场 C产品品质 D物业管理 E商品房物业类型 16、房地产经纪人在与委托人或者其他信息接收者进行沟通时，应尽量遵循信息的（）。 A准确性 B完整性 C及时性 D制约性 E灵活性 17、预测房地产广告沟通效果的主要方法有（）。 A.直接评分 B.组合测试 C.实验室测试 D.回忆测试 E.识别测试 18、现行税 收政策规定，个人转让房屋所涉及的税费主要有营业税及附加和（）。 A契税 B印花税 C土地增值税 D个人所得税 E物业税 19、买方独家代理的特点有（）。 A销售方式为以客户需求为中心 B存在恶性竞争 C经纪机构服务有保障 D经纪机构服务相对无保障 E委托代理关系明确牢固 20、房地产开发商在选择广告媒体时，应重点考虑的因素主要有（）。 A项目规模 B楼盘档次 C项目区位 D行业惯例 E资金实力 21、房地产经纪人在接受居间业务委托环节要做的工作有（）。 A.客户调查 B.签订委 托协议 C.协助检视房屋 D.钥匙的处理 E.商谈议价 22、在房地产居间谈判过程中，应坚持的原则有（）。 A平等原则 B公开原则 C合法原则 D互利原则相容原则 23、市场营销核心概念包含（）等要素。 A需要、欲望与需求 B营销主体 C价值与满意 D交换和交易 E市场 24、房地产经营投资包括（）。 A房地产买卖投资 B房屋租赁投资 C房地产经营消费投资 D房地产置业消费投资房地产置业租赁投资 25、房地产开发商宜采用直接销售方式的情况主要有（）。 A.小型房地产开发公司的项目 B.大型房地产开发公司的项目 C.市场为卖方市场的醒目 D.市场为买方市场的醒目 E.楼盘素质优良的项目 26、下列关于经营的观念中，属于传统的、旧的观念是（）。 A生产观念 B产品观念 C推销观念 D市场营销观念 E社会营销观念 27、新建商品房销售前，房地产开发企业应当准备的销售须知文件主要有（）。 A价格须知 B产权登记须知 C购楼须知 D购房相关税费须知 E抵押贷款须知 28、下面属于卖方独家代理的特点的是（）。 A销售方式以客户为中心 B销售方式以房源为中心 C委托代理关系明确 牢固 D采取多种促销手段，力度大 E成功率较低 29、在影响各类房地产的风险中，同时影响住宅和写字楼投资风险最主要的因素是 （）。 A地价风险 B市场供求风险 C住房制度政策风险 D治安风险 E信息风险 30、目标客户定位的方法包括（）。 A收入定位法 B家庭定位法 C年龄定位法 D品味定位法 E需求定位法 三、案例题 （共 4 题，第小题 5 分） 1、黄 先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价 30 万元的房子，贷款 20 万元，年期 20 年，抵押贷款月还款系数为 0.006924。 黄 先 生住了两年后，想将房子租出，于是委托 A 中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由 黄 先生管理。 1黄先生采用等额本息还款法，则其每月还款（）元。 A 1385B 2077C 692D 1585 2相对于等额本金还款法，等到额本息还款法具有（）的特点。 A借款人的前期压力大 B借款人的前期压力小 C操作复杂 D操作简单 3小张应要求黄先生提供的（）等文件以供核实。 A房屋产权证 B银行同意其出租的书面文件 C黄先后的身份证明 D房屋质量保证书 4小张有义务告知黄先生不得将房屋出租给（） 人员。 A无发事行为能力的 B无合法有效身份证明的 C无所在城市户口的 D有犯罪记录的 5小张接收委托后，必须采取忍气吞声服务步骤是（）。 A查勘核实 B市场推广 C市场调研 D洽谈签约 6在未签订租约前，房屋发生水管漏水，导致房屋受损，应该由（）。 A A 公司承担赔偿责任 B公司承担连带赔偿责任 C公司先承担赔偿责任向小张追诉 D黄先生自己承担损失 7如果选择首付 20%，余款向银行抵押贷款，贷款期 10 年，贷款年利率为 5%，按月等额还款，月还款额为（）元。 A 3182B 2500C 2545.6D 2590.5 8李某要向银行申请住房抵押贷款须提供（）等资料。 A个人身份证明 B个人收入证明 C抵押贷款证明书 D单位同意贷款的证明 9办理抵押贷款手续时，银行通常要求李某（）。 A购买住房财产保险 B购买人寿保险 C提供所在单位的还款担保 D在借款银行开立账户 10开发商提供以下付款方式可供选择，如果不考虑支付能力和其他风险因素，假定折现率为 5%，则对李某最有利的付款方式是（）。 A一次性付款，价格优惠 5% B首付 20%，余额分两期每隔半年支付一次 C首付 10 万元，余额分两 期每隔半年支付一次 D半年后一次性付款，无优惠 11假定该套住宅可以以 2100 元的月租出租，出租税费约为 200 元，李某欲仅以全部租金收入来支付银行 10 年期贷款，贷款年利率同上，则可以选择的贷款成数是（）。 A四成 B五成 C六成 D七成 2、张 先生要调往外地工作，将自己拥有的完全产权的住宅委托给 w 房地产经纪公司的房地产经纪人王某代理出售，并且同意在低于市场价的情形下尽快出售。 1.张 先生是（）。 A.供给方 B.需求方 C.房源 D.客源 2.房地产经纪人王某搜集 张 先生所售房信息的基本要素有（） 。 A.业主资料 B.代理人资料 C.房屋状况 D.放盘要求 3.结果当天就有买者李某要求看房，为避免李某与 张 先生私下交易，应当（）。 A.始终不安排李某与 张 先生见面 B.要李某交一笔看房订金 C.要李某签订看房协议 D.要 张 先生把房产证留在经纪公司 4.房地产经纪人王某与 张 先生签订委托协议时，下列做法中有利于避免或减少风险 的是（）。 A.核实 张 先生的身份和产权状况 B.保管该房源的钥匙 C.承诺房屋成交同时办好房屋所有权证的转移 D.要求 张 先生不得与其他经纪机构签订委托出售协议 5 为了 使交易顺利完成，房地产经纪公司必须实行对外承诺标准化，主要包括（）。 A.建立检查稽核体系 B.权限的控制与分配 C.规范档案与印章管理 D.将房款收受，代办房屋交易等业务转交给律师事务所处理 3、某先生投资万元购买了一套住宅，首付万，其余抵押贷款，贷款利率为，贷款期限为年，该先生准备将此房屋出租不获得盈利，试分析： 1.该先生的投资方式属于（）。 A房地产买卖经营投资 B房地产置业消费投资 C房地产置业租赁投资 D房屋租赁投资 2.购置这类用于出租的住宅用房时，主要应考虑（）等因素。 A城市经济发展水平 B产业结构影响 C客源的流动性 D市场供应量 3.如果该住宅出租月租金收入为元 m2，各类税费、经营费用等分摊下来元月，则本案例的投资回收期是（）。 A年 B年 C年 D年 4.假设月还款额为元，如果偿还年后，该先生打算一次还清剩余款项，则须一次性偿还（）。 A万 B 万 C万 D万 4、甲集团是某地区啤酒行业巨头，欲涉足房地产行业，为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。 2004 年 3 月，乙房地产开发公司参 加拍卖活动在某省会城市取得了一块空地。该空地位于市中心，面积 10000m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。 1根据乙房地产开发公司的情况，在选择销售渠道时，最不宜采用的是（）， A零级渠道 B窄渠道 C一级渠道 D独家分销渠道 2丙房地产经纪公司与乙房地产经纪公司签订营销代理协议后，宜在（）开始 介入。 A项目策划 与地块研究阶段 B产品规划设计阶段 C营销推广阶段 D销售和物业管理阶段 3乙房地产经济开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作祥细 可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括（）。 A项目市场需要和竞争分析 B项目成本估算 C甲集团现金流分析 D项目营销推广方案 4丙房地产经纪公司在进行项目竞争分析调研时，主要包括（）等。 A区域内四星级酒店客户调研 B区域内高档写字楼的租金水平和空置率调研 C区域内交通便捷度调研 D区域内大型购物中心市场价格水平调研 5 丙房地产经纪公司在产品定位阶段，结合市场调研资料向乙房地产开发公司提出 许多建议，下列建议中正确的是（）。 A鉴于项目地处中央商务区，高档写字楼聚集度高，可定位于高档写字楼，并 在设计上突出其自身特点 B调查发现，周边高档住宅畅销，可配套修建高档小户型住宅 C针对目标客户中，小型律师事务所、会计事务所、设计咨询事务所、估价师 事务所等所占的比例较大的情况，可将写字楼按目标客户的需求进行规划设 计 D建议开始进行广告宣传吸引客户 2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务全真模拟试题及答案（ 十三） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后（试题答案） 一、