城市综合体中的价值链构成

城市综合体中的价值链构成 城市综合体中的价值链构成 Value Chain in HOPSCA 城市综合体，这又是一个近来被业内业外追捧的概念，万达、中粮这些房地产大佬们甚至宣称 只做城市综合体 的战略目标。虽然这一轮的 综合体运动很像前几年的 造城运动 ，国人好大喜功的性格特征颇让人担心，但是毋庸讳言，城市综合体引发的关注和热议，必然有其存在和发展的价值。 所谓 城市综合体 (HOPSCA)，是将城市中酒店 (Hotel)、写字楼 (Office)、公共空间 (Public Space)、商业 (Shopping Center)、会所 (Club)、公寓(Apartment)等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，各部分因其特有功能的组合和依存形成一个复杂高效而有机互动的 城中之城 。 HOPSCA 的六个部分形成一个完整的价值链，使得城市综合体这种新形态的经济价值和社会功能得以最大化。 价值链 (Value Chain)，源于美国战略专家迈克尔波特的竞争优势理论，他认为企业经营活动的各个环 节都能创造价值，这些各具功能的环节构成一个完整的价值链，只有各个环节有机组合，才能形成企业真正的竞争优势。如果把这一理论引入到城市综合体的规划和建设中，我们可以认为，酒店、商业、写字楼等组成部分都是构成综合体的各个环节，只有它们各自发挥其特有功能并形成有机互动，才能构成综合体的竞争优势、经济和社会价值。 这一价值链的各项功能如下： H： Hotel=Highlight 高星级酒店。引入世界级酒店管理品牌往往能够提升整个综合体的品牌形象，从而带动写字楼和商业中心的招租，这成为大多数资金充沛但品牌孱弱的本土开发商 的选择。 O： Office=Organization 甲级写字楼。高档写字楼能够吸引优秀的甚至世界级的公司入驻，从而为酒店、商业和公寓带来大批优质客源，而且因为组织行为文化的特点 (差旅需求、外派人员的安家需求、商务宴请和办公消费需求、团队活动的需求 )，写字楼客群具有极强的消费粘性。 P： Public Space=Passageway 公共空间，一说是公园 (Park)或停车场 (Parking)。对公共空间的合理设计无疑将实现人流动线的优化和便捷，最终提高人流 (车流 )单位时间内在综合体这种巨型体量建筑的移动效率 。 S： Shopping Center=Supplement 商业设施。这里说商业设施而不是购物中心是因为我认为综合体不一定都要配置大规模的购物中心。虽然综合体的门槛至少也是几十万平米的量级，但是根据项目不同的特性可以配置不同类型的商业设施，如以商业配套为主的写字楼裙房，以生活服务为主的公寓街铺，以精品零售专卖店为主的酒店商业配套，当然大型的一站式购物中心还是属于开发主流。商业的功能也更为明显，一是聚集人气，一是完善服务。具体我会在后文另有详述。 C： Club=Character 会所。会所不是综合体所必需 的，但是可以提升项目的品质和构建项目的特色。酒吧、雪茄吧、健身中心、娱乐中心或者游艇会是城市精英聚会的乐园，也是城市综合体文化中的一种： 精英文化 的硬件基础。由开发商所打造的会所或俱乐部更是其与 VIP客户情感维系与交流的绝佳工具，成为开发商优质的客户资源。具体我会在后文另有详述。 A： Apartment=Asset 公寓。配套完善、功能齐全和服务专业的公寓是综合体中最有 家 的特质的温暖港湾，公寓、住宅或写字楼更是可以根据市场环境和财务状况的变化选择持有出租或出售变现，为开发商运营酒店和商业提供资金保障， 为开发商财务手段的选择提供多种可能。 如上，我在 HOPSCA 的基础上