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第六章租赁管理 1 第一节物业租赁概述 一 物业租赁及其特征 一 物业租赁的概念通常意义的物业租赁指的是房屋租赁 房屋租赁 是指公民 法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋 出租给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 2 第一节物业租赁概述 房屋租赁的含义有以下两点 1 出租人必须是房屋所有权人 所有权人可以是自然人 也可以是法人 可以是所有权人自己 也可以是共有人 可以是经所有权人委托的代理人 或按照法定程序指定的代管人 3 第一节物业租赁概述 房屋租赁的含义有以下两点 2 出租人将房屋出租给承租人使用 包括给承租人居住或从事经营活动 也包括利用自有房屋以联营 承包经营 入股经营或合作经营等名义出租或转租房产 4 二 房屋租赁的特点1 房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁只转移房屋权属中的使用权 不转移房屋的所有权 2 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4 房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 5 3 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系房屋租赁关系是一种经济契约关系 它体现契约双方有偿 互惠互利的关系 由于房屋租赁的特殊性 租赁契约又必须是要式合同 而且是法定要式合同 我国法律规定 租赁合同必须采取书面形式 而且必须登记备案 6 5 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租赁作为一种民事法律行为 对其主体 租赁双方都有相应的法律要求 其表现为 A 租赁双方必须具有民事行为能力 B 出租人必须是房屋所有权人或其指定的委托人或法定代管人 C 要求承租人遵守法律限制承租的要求 7 二 物业租赁的分类 一 按房屋所有权的性质划分1 公房租赁2 私房租赁 8 1 公房租赁公有房屋的所有权是国家 但在租赁关系中 国家并不作为民事法律主体出现 而是采用授权的方式 由被授权的单位具体管理 按我国管理体制公房又分为直管公房和自管公房 9 2 私房租赁私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋 私有房屋的所有权人 既包括居民个人 又包括各种类型的企业法人和机构 出租私有房屋 是一种物业资产经营行为 10 第一节物业租赁概述 二 按房屋租赁期限划分1 定期租赁2 自动延期租赁3 意愿租赁 11 1 定期租赁定期租赁包含确切的起租日期和结束日期 当期限届满 租约自动失效而不需要预先声明 租户必须把物业交还给业主 定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力 即所有权益的归属形式不变 定期租赁有确切的终止日期 如果业主希望通告租户租约期满搬迁 租约上必须注明截止日期 12 2 自动延期租赁自动延期租赁又称周期性租赁 除非租约一方提出要中止合约 否则将自动续约 中止的提前时间可以是一个月到六个月不等 自动延期租赁可由双方根据协议达成 也可以依法建立 当物业所有者与承租人之间的租赁行为 在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时 协议就达成了 13 3 意愿租赁意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权 意愿租赁的延续依赖双方的意愿 意愿租赁可以未经提前通知而随意中止 但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知 意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止 14 三 按物业租金的内涵划分物业使用过程中所发生的费用 主要由税费 物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成 按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出 通常将物业租金分为毛租 净租和百分比租金三种形式 15 1 毛租指出租人收取的租金中 包含了上述三部分费用 承租人在使用物业的过程中 不需要再另行缴纳任何费用 16 2 净租指出租人收取的租金中 不包含上述费用中的部分或全部 而不包含的费用 需要由承租人另行缴纳租户除向业主支付租金外 还要负担水电热煤气等能源使用费 租户除了负担第一种所提及的各项费用外 还要支付物业管理费 租户除需支付第二种形式的费用外 还需负责支付房产税 保险费等费用 承担物业维护和修缮等一切开销 17 3 百分比租金百分比租金通常也称为超出性租金 常用于零售商业物业 承租人除向出租人定期支付固定租金外 还要将其营业额中超出预订数额的部分 按一个百分比交予出租人 作为出租人的百分比租金收入 18 四 其他划分方式租赁还可以按照房屋的使用用途 将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租按照承租人的性质 可分为国内租赁与涉外租赁 19 三 物业租赁管理模式物业租赁 根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同 物业管理企业有不同的管理模式 常见的有包租转租模式 出租代理模式和委托管理模式 20 一 包租转租模式1 具体做法物业管理企业在接受业主物业管理委托时 将出租物业全部或部分包租下来 然后负责转租 即物业管理企业再零星出租 21 一 包租转租模式2 双方责任及利弊包租转租模式 业主不负责物业的租赁 不承担市场风险 只收取包租的租金 物业管理企业此时既要承担物业的租赁经营 又要负责物业的管理服务工作 22 二 出租代理模式1 具体做法业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务 理企业只获得代理佣金 代理佣金以租金收入的一定比例收取 23 二 出租代理模式2 双方责任与利弊物业管出租代理模式 业主同样不负责物业租赁 但要承担一定的市场风险 获取扣除代理佣金后的全部租金收入 在租赁市场活跃时 业主通常选择出租代理模式 物业管理企业所获得的收益主要是管理和服务费用 在经租活动中 物业管理企业所得到的只是佣金 24 三 委托管理模式1 具体做法业主自己直接负责租赁活动 不让物业管理企业介入 业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责 这种模式与多业主楼宇物业管理中所做的工作近似 但物业管理企业所面对的不是诸多业主 而是一个业主和诸多承租人 25 2 双方责任及利弊委托管理模式 业主负责物业租赁的所有活动 承担全部市场风险 也获取全部租金收入 物业管理企业只负责物业管理和服务 只要没有失职行为就不承担风险 经租中的风险完全由业主承担 26 四 房屋租赁的行政管理房屋租赁实行登记备案制度 其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发 房屋租赁证 房屋租赁登记备案制度主要内容有 一 房屋租赁登记备案的一般程序 二 房屋租赁的条件 三 房屋租赁中的违法行为及处罚 27 一 房屋租赁登记备案的一般程序房屋租赁 出租人和承租人应当签订书面的租赁合同 合同签订后 要到当地房地产行政主管部门登记备案 房屋租赁登记备案的一般程序为申请 审查 颁证三步 28 一 房屋租赁登记备案的一般程序1 申请签订 变更 终止租赁合同的 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内 持有关证明文件到市 县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续 书面租赁合同房屋所有权证当事人的合法证件城市人民政府规定的其他文件 29 2 审查 1 审查合同主体是否合格 即出租人与承租人是否具备相应的条件 2 审查租赁的客体是否允许出租 3 审查租赁合同的内容是否齐全 完备 4 审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策 5 审查是否按规定缴纳了有关税费 30 3 颁证经主管部门审查合格后 准予登记 由房地产管理部门核发房屋租赁证 房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证 31 二 房屋租赁的条件有下列情形之一的房屋不得出租 未依法取得 房屋所有权证 的 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 共有房屋未取得共有人同意的 权属有争议的 属于违章建筑的 不符合安全标准的 已抵押 未经抵押权人同意的 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 有关法律 法规规定禁止出租的其他情形 32 三 房屋租赁中的违法行为及处罚 租赁管理办法 规定 有下列行为之一的 由县 市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚 伪造 涂改房屋租赁证的 注销其证书 并可以处以罚款 不按期申报 领取房屋租赁证的 责令限期补办手续 并可处以罚款 未征得出租人同意和未办理登记备案 擅自转租房屋的 其租赁行为无效 没收其非法所得 并可以处以罚款 33 第二节租赁管理与租赁方案 一 租赁管理的概念与内容租赁管理是针对包括写字楼 零售商业物业 出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理 包括租约签订前 租约执行过程中和租约期满时共三个阶段 34 租约签订前 租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略 租户选择 租金确定和租约谈判与签约管理 租约执行中 租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付 收取租金 租金调整和租户关系管理 租约期满时 租赁管理工作则主要集中在租金结算 租约续期或房屋空间收回管理 租赁管理过程中 还始终贯穿着物业市场营销工作 35 二 租赁方案与策略租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排 租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段 租赁方案与策划主要涉及到如下内容 1 确定可出租面积和租赁方式2 编制租赁经营预算预算是租赁管理中租赁方案的核心 预算中包括详细的预期收益估算 允许的空置率水平和经营费用 这些构成了物业经营管理的量化目标 36 3 定位目标市场首先 物业的档次决定了其在物业类型市场中的所处的位置 同时 该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成 4 确定租金方案 37 5 明确吸引租户的策略吸引租户的策略可谓多种多样 主要有宣传手段和租约条款优惠等 宣传一般围绕着物业的特性来进行 如宣传物业所处的位置 周围景观 通达性和方便性等 38 三 租户选择租户选择是租赁管理的核心内容 选择合适的租户 形成最佳租户组合 对于保证经营性物业的现金流收入 从而实现物业价值最大化的目标 39 三 租户选择在租户选择中考虑的主要准则是潜在租户所经营业务的类型及其声誉 财务稳定性和长期盈利的能力 所需面积大小及空间组合 其需要提供的特殊物业管理服务的内容 40 四 租金确定与调整 一 租金的计算单位和所包含的内容租金常常以每平方米可出租面积为计算基础 通常有毛租金和净租金之分 当使用毛租金的形式出租物业时 所有的经营费用都应有业主从其所收取的租金中全额支付 然而 许多租户喜欢净租金的形式 也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付 41 四 租金确定与调整 二 基础租金与附加租金经营性物业的租金水平 主要取决于当地房地产市场的状况 即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设 调整 稳定 发展中的哪一个阶段 在确定租金时 一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平 即能够抵偿抵押贷款还本付息 经营费用和空置损失的租金 确定一个基础租金 42 四 租金确定与调整 三 租金的调整对于租期较短的租户 可设定一个租金水平 在租期中保持不变 如果租户需要再次续租 需要按照当时的租金水平重新签订租约 对于租期较长的租户 例如3 5年以上 为保护业主和租户双方的利益 需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定 43 第二节租赁管理与租赁方案 五 租约谈判与签约管理通常情况下 业主和潜在租户可在事先准备好的适用于所有出租单元的标准租赁合约基础上 针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判 形成一份单独的租约 谈判中双方关注的其他问题包括租金及其调整 所提供的服务及服务收费 公共设施如空调 电梯等使用费用的分担方式 折让优惠等 44 第二节租赁管理与租赁方案 六 租赁管理中的市场营销市场营销的主要目的是为了吸引潜在的租户 以获取一个理想的出租率 价格优势物业本身的素质良好的声誉经济实用 45 第三节房屋租赁合同 一 房屋租赁合同的概念和法律特征 一 房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是出租人与承租人签订的 用于明确租赁双方权利义务关系和责任 以房屋为租赁标的的协议 是一种债权合同 46 二 房屋租赁合同的法律特征1 双务合同双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同 2 有偿合同有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同3 诺成合同诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同 实践合同是当事人意思表示一致 但还须交付标的物 合同才能成立的 称为实践合同 47 4 要式合同凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同 5 继续性合同房屋租赁当事人双方的权利义务 均与合同的存续期间相关 时间是合同的基本元素 因而房屋租赁合同属于继续性合同 48 第三节房屋租赁合同 二 房屋租赁合同的基本条款 一 当事人姓名或者名称及住所 二 房屋坐落 面积 装修及设施状况 三 租赁用途 四 租赁期限 五 租金及支付方式 六 房屋的修缮责任 49 三 租赁用途租赁用途是租赁合同中的一个重要条款 是指合同中规定的出租房屋的使用性质 承租人应当按照租赁合同规定的使用性质使用房屋 不得变更使用用途 确需变动的 应当征得出租人的同意 并重新签订租赁合同 50 四 租赁期限出租人应当按照租赁合同规定的期限将出租房屋交给承租人使用 并保证租赁合同期内承租人的正常使用 租赁期满后 出租人有权收回房屋 出租人在租赁合同期满前需要收回房屋时 应当事先征得承租人同意 并赔偿承租人的损失 51 四 租赁期限2 在实践中有一些未定租赁期限的租赁合同 未定租赁期限 房屋所有人要求收回房屋自住的 一般应当准许 承租人有条件搬迁的 应当搬迁 如果承租人搬迁确有困难的 可给予一定期限让其找房或腾退部分房屋 52 四 租赁期限3 在写字楼等经营性物业租赁时 租赁期限的条款中常常涉及续租的优先权条款 此条款给予承租户在规定的条件下 有权续约的一段时间 优先权条款一般都规定了承租户提前通知的时间要求 也规定了通知形式 递送方式 通知接受人 续约的期限以及租金等等 53 四 租赁期限4 在某些租约的租赁期限条款中还常常包含了允许承租户在支付罚金后可提前终止租约的内容 有的租约中还有在租约期限到期后给予承租户优先购买该物业的权利 54 七 转租的约定房屋转租 是指房屋承租人将承租的房屋再的行为 承租人经出租人同意 可以依法将承租房屋的部分或全部转租给他人 出租人可以从转租中获得收益 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期 55 八 变更和解除合同的条件1 房屋租赁合同的变更因租赁一方当事人更名 房屋产权发生转移 承租人家庭分户或承租人死亡 迁移 均可变更合同 出租房屋面积的增减 附属物的增减等 也可变更合同 因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途 均可变更合同 租金的增减或支付方式的改变导致协议更改 由双方约定 改变租赁期限或者期限长短 56 八 变更和解除合同的条件2 租赁合同的终止 1 自然终止租赁合同自然终止的情况包括 a 租赁合同到期 合同自然终止 承租人需要继续租用的 应当在租赁期限届满前3个月提出 并经出租人同意 重新签订租赁合同 b 符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的 c 因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的 d 当事人协商一致的 57 八 变更和解除合同的条件2 租赁合同的终止 2 人为终止人为终止主要是指租赁双方人为的因素而使合同终止 一般包括无效合同的终止和由于出租人与承租人的人为因素而使合同终止 58 九 租赁双方的权利与义务1 出租人的权利与义务出租人的权利 有按期收取租金的权利 有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利 有依法收回出租房屋的权利 有向用户宣传 贯彻执行国家房管政策和物业管理公约 管理规定等权利 59 九 租赁双方的权利与义务出租人的义务 有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务 有保障承租人合法使用房屋的义务 有保障承租人居住安全和对房屋装修 设备设施进行正常维修的义务 有组织住户 依靠群众管好房屋 接受租户监督 不断改进工作的义务 60 2 承租人的权利与义务承租人的权利 有按照租约所列的房屋 规定的用途使用房屋的权利 有要求保障房屋安全的权利 出租房屋出售时 有优先购买权 有对物业管理状况进行监督 建议的权利 经出租人同意有转租获利的权利 61 2 承租人的权利与义务承租人的义务 有按期交纳租金的义务 有按约定用途合理使用房屋 不得私自转租 转让他人的义务 有维护原有房屋 爱护使用 妥善保管的义务 有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务 62 十 当事人约定的其他条款1 税收与保险费的分担2 改建的规定3 保证金 63 第四节租户关系管理 一 客户关系管理理论简介 一 客户关系管理的含义客户关系管理 CustomerRelationshipManagement CRM 是一种通过围绕客户细分来组织企业 鼓励满足客户需要的行为 并通过加强客户与供应商之间联系等手段 来提高盈利 收人和客户满意度的遍及整个企业的商业策略 64 第四节租户关系管理 一 客户关系管理理论简介 一 客户关系管理的含义CRM是选择和管理有价值客户及其关系的一种商业策略 要求以客户为中心的商业哲学和企业文化来支持有效的市场营销 销售与服务流程 65 第四节租户关系管理 一 客户关系管理理论简介 一 客户关系管理的含义CRM是一种手段 它的根本目的是通过不断改善客户关系 互动方式 资源调配 业务流程和自动化程度等 达到降低运营成本 提高企业销售收入 客户满意度和员工生产力的目的 66 CRM整合了客户 公司 员工等资源 对资源进行有效的结构化分配和重组 便于在整个客户关系生命周期内及时了解 使用有关资源和知识 简化并优化各项业