(一)06-08年江苏省房价涨幅情况及其发展趋势分析6.doc

南京财经大学本科毕业论文目 录中文摘要：2英文摘要：2一、问题的提出3（一）我国房价现状分析3（二）研究房价影响因素及对策的重要性4二、房价上涨原因分析6（一）06-08年江苏省房价涨幅情况及其发展趋势分析6（二）我国房价过快上涨原因的专家分析7三、实证分析9（一）房价影响因素原因的分析9（二）模型的建立10（三）分析各因素对房价的影响以及提出解决办法12参考文献15江苏省房地产价格影响因素的多元回归分析摘要：本文分析了我国房价的现状，总结了可能引起房价上涨的原因，并通过对房地产价格的影响因素分析筛选后，进行了多元线性回归分析，分别分析人均可支配收入、国内贷款、每平方米造价、长期贷款利率对房地产价格的影响，经过eviews软件，对数据进行显著性检验，并对所建模型进行拟合优度检验，得出结论人均可支持收入、国内贷款、长期贷款利率对房价影响显著，房屋造价对房价影响不显著，并据此提出一些对房价现状进行改善的措施。关键词：房价，人均可支配收入，长期贷款利率，多元回归分析Abstract：This paper analyses the present situation of housing prices, summarizesthe reasons may cause prices, and through the analysis of the factors affecting the real estate prices after screening, the multivariate linear regression analysis, this paper respectively analyzes domestic per capita disposable income and cost of every square metre, home loans, long-term rates for real estate prices, after eviews software, data are significant test, and to significant test the built model for goodness-of-fit testing, a conclusion can support per capita income, domestic support for long-term loans, loan interest rate has significant effects on prices, house price cost no significant influence on housing price, and then puts forward some measures to improve the current priceKeywords：housing price, the per capita disposable income, Long-term interest rates, Multiple regression analysis一、 问题的提出（一）我国房价现状分析房地产价格居高不下，是近几年人们关注的热点问题，自2004年起，我国房价便开始呈现上涨趋势，国家也曾多次出台相关政策，提高银行准备金，降低银行房贷，提供经济适用房等，但房价仍然居高不下，甚至有专家预测，在五年之内，北京平均房价将增加至五万元每平方米。如今，北京、上海等地热点地区，房价均达到3-5万元每平方米，甚至爆出过15万元每平方米的高房价，让人望而却步。房价如此居高不下，已成为了许多人心中的阴影。房价过高，而居民购买力不足，现在80后中百分之八十在学校毕业走向社会时成为房奴，为一套蜗居而奋斗，如今，我国房价与其真实价值比例已达到二比一的极高比例，而房价与居民收入比例也超过正常标准。著名作家徐柏生先生在他的博客中提到，中国房价已然走到一个顶峰，中国未来三年的房市很可能及其惨淡。国家统计局景气中心研究室副主任张海旺及研究人员席念霞表示， 统计显示，2009年上半年，全国商品房平均销售价格同比提高12.9% ，是1996年以来同期的最高增幅。全国有12个地区商品房销售均价增幅超过10%，6个地区价格增幅超过20%，房价的涨势仍然十分迅猛。近日，有关专家对中国代表性城市房价现状和走势进行了分析。分析表明，各地房地产业仍存在很多问题，如北京地区有效土地供应不足，上海地区由于世博效应房价仍高速上涨，杭州普遍出现“万元房”，房产策划专家王志刚认为，杭州的楼市大多是外地有钱人支撑起来的，本地居民购买力不足。中国房价近年来上涨快速，各种问题也层出不穷，主要可以总结为以下几点：1.土地价格居高不下。我国城市土地被大量囤积，价格一炒再炒，难以下跌；2.城镇房价差额较大。我国居民向城市化聚集现象严重，导致我国城市住房严重不足，城镇房价有较大差额；3.房价过高，与居民收入不成正比。自2004年起，我国房价不断上涨，导致房价涨幅与居民消费水平涨幅不成正比；4.房地产商成本较高，为提高售价囤积房源。土地价格上涨，各种税收的缴纳，以及建筑成本的上升，让房地产商的开发成本逐年增高，而房地产的高额收益让房地产商不愿轻易以低价出售房产，导致房源的囤积；5.居民住房紧缺，但房价过高，难以购买。由于城市居民的大量涌入，导致城市住房严重不足，但房价的不断增长，导致居民收入无法支持房价的购买，很多人只能望房兴叹，很多大学生更是毕业后便成为了房奴。 6.居民对房价走向不明，持观望态度，房地产商不愿降价，囤积房源以抬高房价。房地产业在我国市场经济中所占比重较高，政府政策的宏观调控十分艰难，自2007年两会以来，我国每年都会出台房地产相关政策，2010年的政策尤为明显，导致居民对房价期望值降低，大多居民持观望态度，而高额的成本和历年的高额收益，让房产商不愿轻易降价，宁愿囤积房源，导致房产市场交易量一再下降；7.炒房现象严重，导致房价不正常增长。自2004年起至今，我国房价上涨数倍，其中很大原因是某些炒房团的操作，导致房源不足，房价畸形增长；8.房地产政策调控的困难，对于房价涨跌的期望不同人群有不同见解。我国有房者与无房者对于房价的期望有较大差异，很多家庭积攒多年买房以作保障，房价的下跌将是他们不能承受的，而买房当投资者更不愿投资被缩水，近十年的房价上涨已让很多人将炒房当做低风险高回报的投资，都乐此不疲；而无房者，以及很多毕业生，由于没钱买房，都盼望着政府出台政策，抑制房价，能够自己买上住房。（二）研究房价影响因素及对策的重要性中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎曾经指出，住房问题是重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。在我国城市，住房是一种硬性需求，这种需求随着中国城市化的加速迈进，以及大量的外来务工人员、毕业学生在城市谋求工作，而逐年增长。在这样的需求推动下，房价上涨是合理的。但是房价的过快增长，却让居民生活压力大增。 要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。规范市场秩序，惩治违规行为，保护百姓利益，是房地产宏观调控的重要内容，也是各级政府执政为民的重要体现。控制房价俨然已成为政治问题，继4月14日国务院常务会议提出用差别化的信贷、税收和土地政策限制房价上涨后，4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知又经发布。该文件指出，坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，强调要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对于房价的调控，国家政策不断出新，但效果仍有待观察，对于房价影响因素的分析，俨然已成为当下的热点问题之一。二、 房价上涨原因分析（一）06-08年江苏省房价涨幅情况及其发展趋势分析国家出台的相关政策抑制了房价的飞速上涨，09年新出台的国家购房优惠政策及限制政策，如对第二套房购买的房贷限制，以及购房五年内售出的高额税率，都让房地产价格有了一定得降温，但09年的房地产成交额仍达到9000亿人民币以上。笔者查阅了江苏省统计局公布的09年江苏省统计年鉴，2006年至2008的房地产价格指数如下表1所示。由表1可以看出，近几年我国房价上升势头有所缓解，08年曾出现短暂的“拐点”，但总体仍呈现上升趋势，从其中也可以看出一些房价的发展趋势：1.各地区住宅价格上涨趋势差距较大。江苏省作为我国发展较快的省份之一，靠近浙江、上海等地，由于地势的良好条件，江苏省的房价更是全国上涨最快的地区之一，其中，尤其以南京，苏州，南通的房价上涨最为快速。表1：2006年至2008年江苏省房屋销售价格指数上年=100类别200620072008房屋销售价格指数104.1106.2104.7 商品房104.3106.9104.6 住宅104.1107.1104.9 经济适用房101.3100.1100.0 普通住宅104.6108.3105.4 高档住宅104.8108.6105.1 非住宅105.1106.1102.6 二手房103.8105.1105.0 住宅104.0105.5105.9 非住宅102.8103.4102.9南京市房屋销售价格指数104.3106.6102.7无锡市房屋销售价格指数103.9105.9105.5徐州市房屋销售价格指数105.5106.2103.3扬州市房屋销售价格指数104.2105.5104.9数据来源：2009年江苏省统计年鉴2.住宅价格上涨趋势大大超过非住宅。如表一中所述，自06年以来，三年内我省住宅平均上涨为4.9至5.9个百分点，而非住宅仅为2.6至2.9个百分点，相差为一倍多，由此可见，由于我国城市聚集化的告诉发展，城市住宅的需求量有大幅增长，这也是房价上涨的原因之一。3.二手房价格居高不下。由表一可以看出，我省自06年起，二手房上涨幅度超过了商品房，由此也可以看出，房价过高增长，让很多人对商品房已经望而却步，只能退而求其次；另外，炒房也可能是二手房价格居高不下的原因之一。4.经济适用房价格基本持平经济适用房是我国为抑制房价推出的又一政策，但效果并不是十分明显，经济适用房的价格基本持平，也让寄希望于购买经济适用房的居民保留了一些期望。（二）我国房价过快上涨原因的专家分析中国房价一直居高不下，09年下半年的房价更是高涨，其原因是多方面的。中共中央党校研究室副主任周天勇教授认为，2009年中国的房价太高，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低，是这些体制问题的一次集中暴发。周天勇教授认为，中国高房价的形成，主要原因是供给相对小和需求相对大，这与对住宅建设用地供应的行政和计划控制，土地供给市场的政府寡头垄断，地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政，以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。根据周天勇教授的观点，我国土地价格一直居高不下，主要有以下几点原因：1.由于土地偏重于保证粮食安全，对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，使土地供给过少导致价格上涨。2.中国土地的供给市场，除了政府行政限制土地的供应量外,另一特征就是政府寡头垄断。2009年以前，我国国有企业中有近百家涉及房地产业，虽然国家为了抑制土地价格上涨导致的房价上涨，加快土地的发放开发，但房地产业的高额利润，不仅使国有企业全力参与土地竞争，部分大型企业也是对土地势在必得，导致土地价格居高不下，每年土地拍卖都会出现让人咋舌不已的地王现象。为了防止这一现象的产生，2010年我国两会中出台最新政策，要求国有企业全部退出房地产业。3.开发商拿地后的二次囤积和垄断,也是导致土地供应紧张和房价上涨的重要原因。据国土资源部门的数据显示,2006年到2008年,全国至少有3.3亿平方米,近50万亩已购置土地尚未被开发,处于囤积状态。每年也都会出现地王被空置，而拍卖价格迟迟不能到位，最终土地被收回的现象。除去周天勇教授提出的我国土地价格居高不下以外，还有很多原因也是导致我国房价居高不下的原因，搜狐网评论曲阿，国家统计局景气中心研究室副主任张海旺等，对房价上涨也提出了自己的观点，主要有以下几点：1.开发商炒作、抬价。中国房价的上涨有很大一部分原因就是开始于房产商的恶意抬价，最终导致了不可遏制的房价上涨趋势，开发商通过媒体等方面，制造舆论、囤积房源，导致房价高速上涨。为了防止炒房者的恶意抬价，我国出台政策，购房后五年内出售房屋的，必须缴纳高额的税费，这也导致2009年年末时我国二手房交易的一次热潮。2.银行热衷于房产。银行房贷一直是购买住房的重要依靠，我国也曾经多次出台相关银行房贷政策，用以刺激房市或抑制房价增长。2010年我国更是对于二套房贷有了明确规定，两会中最新的规定要求，二套房首付不得低于百分之五十，且银行放贷不能实习打折等优惠政策，对于利率方面也有了新的规定。3.人民生活的必须。我国居民人口众多，我国经济发展十分迅速，我国GDP一直以8-10%的速率高速增长，CPI增长率一直维持在3%左右，人民生活水平快速增长，对住房要求也越来越高，加上我国居民城市化现象严重，很多乡镇居民向城市聚集，使城市人口飞速发展，但城市土地有限，对于房地产有很大限制，高昂的土地价格，是房价一涨再涨，而住房时生活的必需品，居民的大量需求，导致房价居高不下，很多人努力一辈子就为买房，尤其是很多大学生，毕业后便被高额的房价压垮，很多人成为了房奴，为了自己那一份蜗居而奋斗，北京上海等住宅紧缺城市，更是出现了胶囊公寓等专为大学毕业生准备的低价住处。城市化进程的加快，导致房价需求增加，从而促进房价不断上涨，一直居高不下。4.房产中介的介入炒作，低价收房，然后加价卖出。我国二手房市场近年来价格一直居高不下，由表1也可以看出，2007年至2008年我省各地区商品房房价均有一定幅度的下降，但二手房价格却全部居高不下，许多房产中介低价收入房源，囤积居奇，然后高价卖出，也是促使我国房价居高不下的重要原因之一。5.人们对于经济危机的错误估计。.很多人误认为经济好转，进入房地产投资，加上宣传等效果，导致大家都想买房子，认为不买的话过几年就买不起了，买了的话房价仍然会上涨，房地产已经成为了公认的中国风险最低，回报最高的投资，很多外国人甚至闻风而来，趋之若鹜。实际上经济危机仍然存在，人们对于购房的热情导致房价继续上涨，尤其是2009年，房地产成交额总量超过9000亿人民币，2009年的下半年房价更是飞速上涨，但人们仍然抢购成风，南京高峰时每日成交量甚至近千套。我国房价上涨的原因众多，分析影响房价的各种因素，以及每个因素对房价的影响大小，将对我国房价的各种政策出台具有不可忽视的作用。三、 实证分析（一）对模型中房价影响因素原因的筛选我国房价影响因素众多，其中最主要的原因笔者认为有以下几点：1.土地价格。土地价格居高不下，导致房地产成本增加，房价因此而上涨。但国家经过多次土地政策的调控，并限制国有企业对土地拍卖的介入，已有效抑制地价，而故此处不做讨论。2.人均可支配收入。人均可支配收入的增长，导致生活水平的提高，城市居民的增多，对房产要求的增高，都是房价上涨的诱因。故此处将人均可支配收入作为房价影响因素分析的原因之一，笔者收集了2000年至2009年的人均可支配收入数据，具体见下表二。3.银行购房贷款利率。银行购房贷款利率一直是政府调控房价的主要手段之一，银行利率的高低直接影响到人们对住房的购买能力，考虑到购房贷款的长期性，此处引用五年期以上中长期贷款利率进行分析。4.房地产企业吸收的国内贷款。08年银监会出台信贷新政策，要求限制房地产企业吸收国内贷款的总量，就曾引起过国内各界的强烈讨论，此处将进行多元回归分析，探讨房地产企业吸收国内贷款的多少对房价涨跌的影响到底是正面作用还是负面作用。5.开发商的炒作哄抬。前几年的房地产业高额利润让开发商尝到了甜头，为了保持高额利润的产生，开发商囤积房源，致使房价一涨再涨。但对于开发商哄抬物价、囤积房源，可由多方面加以影响，为了保证模型的可行性以及数据的可得性，此处不予讨论。6.炒房团的恶意炒作及中介的囤积居奇。自2004年起，我国房价飞速上涨，与居民收入不成正比，其中很大一个原因便是炒房团的恶意炒作，将商品房买入手中，囤积居奇，再哄抬物价，房产中介也涉猎其中。但是，对于炒房团的哄抬物价，国家可通过二套房贷款利率的修改等手段加以控制，此处为了模型的可行性，将其加以简化，可通过五年期以上中长期贷款利率加以分析。综上所述，根据我国房价的历年政策，对于土地价格、房地产业吸收贷款的金额、银行房贷利率都有过相关规定，而房贷利率的差别化对待对于炒房的打击也十分明显，又考虑到人均可支配收入对于居民购房热情以及对于房价的期望值有较大影响，所以此处主要分析这四种原因，并据此进行建模：人均可支配收入Y（元）、房地产企业吸收国内贷款L（万元）、五年期以上中长期贷款利率R（%）。具体数据见表2，数据来源于历年江苏省统计局江苏统计年鉴、中国货币政策执行报告、中国人名银行统计季报。（二）模型的建立将人均可支配收入Y，房地产企业吸收国内贷款L，每平方米造价M和银行贷款利率进行回归分析，建立多元线性回归模型：P=c+A*Y+B*L+D*R表2：2000年-2009年房地产价格及相关变量原始数据年度每平方米房地产价格P（元）人均可支配收入Y（元）房地产企业吸收国内贷款L（亿元）五年期以上中长期贷款利率R（%）20002 1126 2801 385.0766.2120012 1706 8601 692.1976.2120022 2507 7032 220.3365.7620032 3598 4723 138.2705.7620042 7789 4223 158.4136.1220053 16810 4933 918.0786.1220063 36711 7605 356.9806.3920073 86413 7867 015.6367.1120083 98615 7818 025.6266.1220094 18217 3279 245.3275.94数据来源：江苏统计年鉴、中国货币政策执行报告、中国人名银行统计季报利用eviews软件进行回归分析，可以得出如下结果：VariableCoefficientStd. Errort-StatisticProb.C-2451.461718.0985-3.4138230.0143X10.4028970.0871394.6235900.0036X2-0.2844060.120888-2.3526340.0569X4390.785878.917754.9518110.0026R-squared0.992941Mean dependent var3023.600Adjusted R-squared0.989412S.D. dependent var800.9209S.E. of regression82.41351Akaike info criterion11.95055Sum squared resid40751.92Schwarz criterion12.07158Log likelihood-55.75275F-statistic281.3373Durbin-Watson stat1.788413Prob(F-statistic)0.000001对于房价影响因素的实证分析结果如下：P=-2541.461 +0.403*Y -0.284*L +390.786*R（-3.41） （4.62） （-2.35） （4.95）adjR2=0.989 S.E.=82.41 DW=1.79由实证分析结果可见，人均可支配收入Y，房地产企业吸收国内贷款L，银行贷款利率R的p值均小于0.1，故均为对房价影响较大的因素。又拟合优度R2=0.989，接近1，该模型拟合优度很高，结论可靠。（三）分析各因素对房价的影响以及提出解决办法根据实证分析，我们可以得出以下结论：1.房价受人均可支配收入影响较大由实证分析可以看出，人均可支配收入系数为0.4，数值较大，可见，人均可支配收入对房价的影响较大，所以，我国的房价需要人均可支配收入的支撑，由此可见，我国房价的上涨，也是由于人们收入的上升，即经济的高速发展造成的。对于由于人均可支配收入的上涨引起的房价上涨，属于自然增长，有利于市场经济的发展。但必须缩小贫富差距，使房产不至于囤积在少数人手中，才有利于市场经济和谐发展。如今我国各项政策也已经在这方面加以努力，相信必定会有所成效。2.房价与人均收入呈正比，与房地产企业吸收国内贷款成反比由回归分析结论的系数可以看出，我国房价与人均收入、房屋造价、呈正比，与房地产企业吸收国内贷款成反比，这证明我国房价需要人均收入支撑，房价的增高也受造价影响，土地的高额售价也是造成房价上涨的主要原因。(1)我国房价需要人均收入支撑。我国房价售价与其真实值比例已近二比一，对于房价的高速发展，将需要通过人均收入的增高来支撑，我国需要遏制房价的过高发展或促进经济的高速发展，才能使房价与真实价值相匹配，让普通居民能拥有自己的房产。(2)房地产业吸收国内贷款对房价上涨有反向作用。经过模型分析，房地产业吸收国内贷款的增加有利于房价的下调，成反向作用。3.我国房价受长期利率影响较大由回归方程系数可以看出，我国房价受长期贷款利率影响较大，一般认为，利率变化与房地产价格在理论上呈负相关的关系，但上述分析结果正好相反。降息可以减轻还贷压力，对贷款买房人是利好消息，但降息并不代表银行就会放松贷款政策，所以在2008年，我国降息政策并没有在放假市场中达到预期效果。但是，这个结论并不完善，我国2010年两会提出的二套房贷款利率的提升及首付款的要求，使炒房团大受抑制，2010年上半年房价均有所下降，北京等地房价更是大幅度下滑，使居民对房价预期有所下降，大多持观望态度，致使房地产成交量也有不小下降，房价的上升得到了有效地制止。政府之后仍有一系列政策出台，相信结果将十分喜人。