2009石家庄房地产需求蓝皮书整理版.doc

2009石家庄房地产需求蓝皮书出炉 搜狐房产 2009年04月02日14:59 石家庄市房地产业协会 发表评论(共2条)镜像：城市需求大调研主要针对省会潜在置业群体进行房地产（住宅、商务、商业）需求状况调查，具有极高的针对性。通过对石家庄市房地产现状及消费者需求状况的调查，以及对潜在消费群体的购房需求状况、需求特征、消费行为、消费意识进行详细调查，客观地分析市场、反映市场未来走向。积极从消费者本身需求出发，关注着石家庄房地产的发展动态，得到第一手最具有权威性、适用性的综合性数据报告。 住宅部分市场结论 结论一： 改革开放以来，省会居民的人均住房面积指标上实现近3倍的增长，且房屋质量及配套设施也得到了根本性的改变。 【数据支持】 党的十一届三中全会以来，石家庄市城镇住宅建设以前所未有的速度持续快速发展，城镇居民住房条件明显改善。统计部门调查显示，到2007年末，石家庄市市区居民人均建筑面积已经达到2929平方米，比1980年增长了29倍。 改革开放之初，城市市区居民不仅住房面积小，而且房屋结构简单，辅助设施不足。调查资料显示，1980年，石家庄市居民人均建筑面积仅为753平方米。 结论二： 年轻人的婚房及城市居民改善性需求是省会住宅市场需求的主体， 而未来三年的需求总量最高可以达到1005万平方米、11.17万套，平均每年335万平方米、3.72万套。 【数据支持】 （1）刚性需求 步入婚龄的本市户口青年人、外来定居人口以及在本市居住一段时间的流动性人口对住房的需要构成刚性需求的主要来源。据省会统计局、民政局提供数据进行测算，省会未来五年内的刚性需求将超过1116.4万平方米、12.36万套。 （2）改善型需求 改善型需求主要从两个方面考虑，一是家庭人口多，人均居住面积小，需要增加面积；二是由于房屋老化、结构不合理、配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房。据房管信息中心统计数据进行测算，省会未来五年内的改善型需求将超过558.40万平方米、6.25万套。 （3）被动拆迁需求 考虑到城市建设过程中，会涉及到大量被动拆迁户的安置需求，这里面大部分需求会原地、原项目消化，但也有部分因公建设施、市政建设的拆迁后而产生的安置问题需要市场来消化，但考虑到数量比重不大，不做单独讨论。 （4）市场需求总量评估 未来五年内需求总量为1674.8万平米、18.61万套，考虑到和三年大变样的周期相符，我们以此计算出未来三年市场的需求总量为1005万平方米、11.17万套。 结论三： 城中村改造所产生的供应量，将是未来三年省会住宅供应的重要组成部分。未来三年住宅市场呈现供求基本平衡态势。 【数据支持】 （1）商品房供应量 据省会房管信息中心相关数据显示，据计算后得知省会2005-2008年6月已经开工建设尚未售出的剩余商品房为168.52万平方米，合2.07万套。 据省会建设局统计，截止2008年6月，已获批准但尚未取得开工许可证的商品房为67.55万平方米，按每套90平米计算，约7500套。 前述两项合计，则未来两、三年商品房市场的供应能力为236.07万平方米、2.82万套。 （2）城中村改造产生的市场供应量 根据三年大变样办公室提供的数据，未来城中村改造计划拆除面积为1034.52万平方米（总占地：1297万平方米）。扣除满足村民住房需要外，将会产生新增市场供应量811万平方米、9.01万套。 （3）因危改所产生的新增供应量 据省会国土资源局、房管局统计数据，两、三年内因危房改造所带来的新增市场供应量可以达到25万平米、2800余套住房。 综上所述： 我市未来三年商品房市场供应、城中村改造、危房改造共产生新增市场供应1072.07万平方米、11.91万套。三年内年均供应量为357.36万平方米、3.97万套。相比未来三年平均每年335万平方米、3.72万套的指标预期，整个省会住宅市场呈现供略大于求，且两者相差极小，仅为22.36万平米每年，合2500套不到。 结论四： 年轻人婚房需求受购买力局限而呈现减弱趋势，实际购房能力评价中，改善居住环境群体要明显强于婚房群体。 【数据支持】 根据此次抽样调查结果显示，在接受调查的适龄年轻人情侣共2834组样本中，表示目前具有购房能力的比重仅为40.26%，即三年内可产生449.46万平方米、4.99万套住宅的需求。 52.01%的样本明确表示短期内不具备购房能力，只能租赁或者寄住解决婚房问题，另有7.73%样本表达不够明确，需要具体分析。 本次调查结果显示，目前石家庄住房需求仍然强劲，购房者购房的目的主要集中在改善居住环境以及结婚用房两大板块，其中改善居住环境群体比例为58.26%，结婚用房所占比例为21.55%。 结论五： 工薪阶层是目前省会楼市最大的需求群体，其购房潜能十分巨大。 【数据支持】 在给出的9个职业类别中，工人/公司职员所占的比例最大，占总体32.28%；其次，个体私营者占20.03%、经理管理层占16.23%，其他职业个体比重均不到10%，比较分散。 结论六： 城市东南的裕华区仍是省会购房者最愿意置业的区域，城市西北方向作为市场热点区域而被广泛关注，而桥西区具有较大的改造潜力。 【数据支持】 在置业区域的选择上，石家庄市裕华区域因具有较为充分的土地储备、完善的市政配套及不断形成的城市高档住宅聚集区而成为首选区域，占总体的37.02%；其次为桥东、桥西、长安、新华等区域，分别占总体17.56%、15.74%及12.33%；而开发区作为新区的房地产市场发展并不如意，究其原因主要是生活配套还是欠缺，而且区域内供应强度过大，这些都是致使开发区住宅市场发展不好的主要原因。 结论七： 幼儿园及小学等初级教育配套成为广大置业者的首选参考因素，而社区商业及健身场馆配套也有足够的关注。 【数据支持】 调查数据显示，被访者认为应该具备的前三项设施依次表现为幼儿园、小学等教育设施、社区商业、健身设施及场所，分别占总体的41.60%、16.92%、13.21%。在小区配套设施的问题上，购房者对车库、广场及智能化的条件也较为重视。 结论八： 80-100平米套型产品成为主流需求，其次是100-120平米套型产品，这基本反映出工薪阶层购房的客观需要。 【数据支持】 本次调查受访群体对住宅面积的需求主要集中在80-120之间，占总体的69%之重；其中对80-100的需求较高，占总体的43.74%。 以往市场供应主流是120-140的舒适型大套型产品，购房者被迫进行“过大需求”行为。而当市场去化不如以往顺畅的市场环境下，购房者的需求表现为经济型小套型的需求为主。 在“90、70”政策下，如何将中小套型产品的功能多元化、延展化，将成为当前产品设计的重点所在。 结论九： 绝大多数购房者认为合理的房价水平应该在4000元每平米以下，这与目前省会商品房销售均价十分接近。 【数据支持】 调查结果显示，潜在购房群体对商品房价格的接受程度较低，55.84%的被访者能够接受的商品房价格在3000元/以下，有35.67%的购房者认为3000-4000元每平米比较合理。仅有不到10%的被访者接受的价格能够达4000元/以上。 而据省会有关部门数据显示，2008年底省会产住宅市场平均销售价格已经不足4000元每平米。 结论十： 全面盘活存量房市场，将是省会住宅市场迅速复苏的重要手段和措施 【数据支持】 经调研得知，目前并入统计样本的购房需求者，有56%的群体需要将原有住房进入流通变现后，才能具备新房的购买能力，因此，盘活存量房市场是促进新房市场交易的重要手段。 盘活存量房市场有助于迅速提高购房需求群体的购买能力，而购买力和购买意愿正是制约楼市复苏的两个重要因素。 结论十一： 相对稳定的政策环境，是房地产市场迅速复苏的前提条件 【数据支持】 市场的稳定对广大置业者最为重要，其次才是房价的高低问题。经调查得知，有42%以上的被调查者认为房价偏高是其暂不考虑购房的原因，而超过66%的被调查者则表达出对市场波动的担忧，致使其无法放心购房。 结论十二： 对省会2009年住宅市场走势分析 1市场政策面趋于稳定，市场信心逐步恢复，成交量将先于价格出现回暖迹象。 2目前省会楼市的价格调整已经基本稳定，2009年的住宅市场价格走势相对平稳，进一步下调的可能性很小。 3考虑到市场供求关系的影响，部分城中村改造项目的进度将可能主动延缓，以适应市场的形势及变化。 结论十三：对各方合理化建议 开发商： 1、适当加大对平价房、限价房开发力度，既支持了政府工程，可以让开发企业平稳过冬，树立企业品牌。 2、以近郊婚房社区为产品开发方向。注重小套型面积产品比重，灵活的付款方式，以争取市场的刚性需求。 政府部门： 1、减免交易税费，促进刺激存量房流通，盘活和带动新房市场的销售。 2、鼓励开发商群体加大对“平价房、限价房”项目开发投资、并适时征收部分滞销商品房源改造为廉租屋体系待用。 3、保持政策面的稳定，稳定才是市场持续发展的前提。 购房者： 1、购房时一定要购买手续正规、开发商信誉良好的楼盘，不可为贪图便宜而忽视风险因素。 2、不要盲目抄底投机，也不要去刻意追求价格最低谷的购买时机，还是应该根据自身的需要来选择是否购房。 3、目前省会楼市的价格基本见底，有需求的购房者可以放心入市，不必再担心价格出现大幅波动。商务（写字楼）结论 结论一： 商务地产的自用比重较高，投资群体潜力巨大。 【数据支持】 本次调查显示，潜在商务客户群置业目的主要表现为“自用”，占总体的73.30%；其次表现为“皆可”、“投资”，分别占20%和6.70%； 从目前市场形势来看购买自用依然是市场主流，而投资客户对市场预期比较保守。 结论二： 纯写字楼的需求较为旺盛，公寓类产品仍然是市场主要产品。 【数据支持】 在建筑类型上，较受欢迎的是纯商务楼，占总体的59%；其次为公寓类产品，占总体的22%；住宅办公仍有一定体量约8%，而其他类型约占11%。 数据显示，纯商务楼需求正在稳定增长，而住宅办公的比重则进一步下降，这说明省会写字楼需求正在进行品质升级，公寓类办公需求已经稳定在20-30%之间，主要用户为企业规模不大、智力创新型为主。 结论三： 随着省会商务市场的不断发展，各区域板块的功能划分及群体分布已大致成型。广安街版图成为省会商务的最新增长点。 【数据支持】 调研得知，65%以上的商务人群对广安街板块的发展潜力表示认同，是心目中较为公认的城市CBD核心区。西美板块是目前外地驻石但为主要办公区域；自强路版块是金融一条街； 结论四： 商务楼购房者对物业管理十分重视，其重视程度已经接近对空调、电梯等硬件条件。 【数据支持】 被访者最关注的前三项置业因素依次表现为空调电梯、物业管理、车位，分别占总体的26.72%、16.29%、15.64%。除上述因素外，公共大堂及商务会所的影响因素也比较明显，分别占总体的的11.71%、10.36%。 结论五： 100-200平米的成长型商务套型市场需求最大，50-100平米以下小套型商务空间市场份额较大，200平米以上中大套型产品潜力巨大，其将主要依靠城市升级发展过程中的外来产业进入实现。 【数据支持】 本次调查受访群体对商务办公面积的需求主要集中在100-200之间，占总体的41.64%；其中对200-300的需求较高，占总体的24.18%；其次为50-100，占总体的17.28%；300-400和400的需求率各为7.92%、5.63%。对50平米以下的办公场所需求很少，仅为3.35%。三年大变样将会带动整个城市的快速发展，进而会实现产业格局的根本性变化，会催生大量外来商务需求的进入。 结论六： “三年大变样“对省会商务市场的促进作用将十分明显，城市的升级发展势必会吸引大量外部资金及产业的进入，将极大带动省会商务市场的快速发展。 考虑到三年大变样所带来的城市升级发展，势必会吸引大量外资及外部产业的进入，直接带动省会商务楼宇的开发档次及租用市场，这将是发展的必然。目前省会商务楼需求的主体还是本地单位，比重高达87%以上，非本地企业公司商务需求潜力巨大。 结论七： 此轮宏观调控对省会商务楼市场影响较小，这与目前省会商务楼市场价格水平本身不高有着直接关联，商务楼宇的价格水平与其功能价值相匹配。 【数据支持】 由市场调研得知，省会商务楼宇的销售价格和租金水平还处于一个较为低位的水平，92.86%的被访者可以接受最高商务楼售价在7000元每平米以下，相比2005年的商务楼市场价格水平增长极为有限，相对同周期的住宅价格涨幅尤为明显。而受2005年市场供应过大的影响惯性，至今市场租赁价格都没有明显变化，1-1.5元每平米每月的租金接受比重高达75%。 由上得知，虽然近些年商务楼市场有了明显起色，但也仅限于产品去化的周期明显缩短，而非市场结构上的本质变化，直接表现就是价格幅度明显小于同周期的住宅产品价格变化。 依据目前房价及租价的变化规律，我们可以判断出目前市场的需求基本平衡，甚至是略低于市场供应的能力。 商务楼市场受到宏观调控政策影响相比住宅市场要小得多，基本上需求的变化与行业政策关联不大，主要决定因素还是企业（公司）或投资者自身经营状况需要。而在宏观调控政策中，金融利率政策相对作用明显，这会影响到企业及公司的日常使用成本。 结论八： 省会商务楼市场的新动力将是新产业布局及投资群体的壮大。 由城市发展规律而言，商务市场的繁荣和大幅增长，一定是伴随着城市的升级及大量产业的进入，而商务市场终端的利好，也一定会带动商务楼宇投资人群的不断壮大。 商业部分需求 结论一： 城市拆违改造使得城市商业存量迅速下降，而市场供应又无法在短期内填补上来，受供求关系影响，商业门店租金呈现不断上涨趋势。 【数据支持】 据调查得知，自拆违活动以来，大量沿街商业都被拆除，致使部分区域内商业门面十分紧俏，有87%的商业门面都存在着租金上涨的事实，涨幅大部分都在5-10%，且仍有较大可能继续上涨。另有30%的被拆迁商户因短期内无法找到合适的经营场所而被迫歇业和转行。 结论二： 随着“火车站南迁”和“三年大变样”进程，省会商业总体布局将发生根本性变化，由以往单一的中山路商圈发展出多个核心商业带。 而城区内综合性商圈配合上连锁式社区商业，将是未来石家庄商圈的主要发展模式。 【数据支持】 据调查得知，84%以上的被调查者对“三年大变样及火车站南迁”持积极肯定态度，并坚信这些城市发展进程会对省会商业市场格局产生根本性变革。而城市商业副中心的多点布局，将会有力的补充城市单核商圈的缺陷。 另有35%的被调查者对省会社区商业的发展预期持乐观态度，这与省会居民生活水平及消费能力不断提高有直接关联。 结论三： 商业市场需求与供应存在一定矛盾，中小套型铺面供应稀缺、大面积套型商铺供应较多。整个商业市场正处于逐步淘汰和升级的历史进程。 【数据支持】 在产品类型上，较受欢迎的是沿街门脸，占总体的50%；其次为专业性市场商铺，占总体的33%；对社区商铺的接受率为3%。 58.82%的受访者选择一层底商，而两层往往适用于餐饮、装饰材料和电器等需要面积较大的行业。其中两层的比重占到19.61%，3-4层整体商业占到10.78%，百货或市场柜台占到9.80%。 商业面积需求主要集中在20-40和60-100之间，分别占总体的21.70%和26.42%以上；其中对100-200的需求较高，占总体的20.75%；其次为40-60和20以下，分别占总体的13.21%和12.26%；200以上的大户型的需求率为5.66%。 结论四： 商业地产的流通环节还处于初级阶段，存量房市场因信息服务的局限而交易不够活跃，新房市场占总交易量的80%以上。 【数据支持】 相对成熟活跃的市场交易机制及信息资源共享，对整个城市的商业价值最大化有着十分重要的意义。而目前省会的商业产品流通交易还十分初级和单一，缺少活力。有65%的被调查者认为目前商业存量市场的流通性还不够，供求信息交流与传递之间存在一定功能性障碍，这已经明显影响到了商业店面交易流转的效率。 结论五： 商业地产在变迁过程中，既要重视商业业态的升级发展，也不能忽视原有业态的承接。 许多地段的商业升级是以牺牲原有商业资源为代价的，这将在短期内形成商业功能的部分真空，比如说消费人群的消费习惯，是在短期内无法改变的。 因此我们在商业升级的同时，一定要高度重视原有商业业态的功能衔接和延续，这样才能避免和减少升级建设中的资源损耗及浪费。调查中得知，有56%的被调查者认为商业拆迁改造给他们早已形成的消费习惯带来了较大不适应性，突出表