楼盘项目接管验收作业规程(土建和资料).doc

物业承接查验作业规程1. 目的规范新建物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。 2.适用范围本规程适用于XXXX房屋土建承接查验和资料移交工作。3.承接查验交付应具备的条件3.1 主体工程验收完毕，并出具分户验收表格，各类竣工资料齐全。3.2消防验收合格。3.3电梯验收完成，并取得使用许可证。3.4供水：每户正式通水。3.5供电：每户正式通电（非临时电）3.6采暖：采暖设备安装完毕，具备采暖条件。3.7燃气：燃气工程完工，每户气表安装完毕（交付后三个月内点火）3.8宽带、电话、有线：工程施工完毕，具备开通条件（业主申请即可开通）3.9园林景观及配套工程：全部施工完毕。、3.10智能化工程：工程完工，安防系统、监控系统、车辆系统等均已正常运行。3.11各类成品保护和文体娱乐配套设施安装到位。3.12园区标示系统、环卫设施、自行车棚等均安装到位。3.13二次开荒保洁工程进行完毕。3.14施工人员撤离园区（不在园区内居住）3.15 所有钥匙（入户门、单元门、管道井、各类表箱、设备间等）已分门类别整理编号正确并完成。3.16供水、供电、供气、供热已安装独立的计量表具。4.物业承接查验的程序4.1 确定物业承接查验小组和查验方案。4.2 移交有关图纸资料。4.3查验共用部位、共用设施设备。4.4确认现场查验结果，签订物业承接查验协议，解决查验发现的问题，未能解决的问题有书面文字记录及解决期限；4.5对整改问题进行跟踪验证。4.6办理物业交接手续。5.承接查验方式5.1观感查验观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。5.2使用查验使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。5.3检测查验检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。5.4试验查验试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性能。6.查验问题的处理程序6.1 查验问题的确认登记 承接查验工作过程中所发现问题由物业公司统一记录在接管查验记录表中，查验工作完成后，参加查验人员签字确认，物业公司将接管查验记录表以书面形式分别报送开发公司和查验组长处。6.2 处理方法6.1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交开发公司负责人签字确认；6.1.2对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收问题登记表中并请开发公司负责人签字确认。 6.1.3由开发公司负责提出查验问题的处理方案，物业公司可提出相应的意见，便于开发公司进行针对性整改。由施工单位引起的施工问题，应由开发公司委派专人督促施工单位负责整改；由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题应由开发公司负责作出修改设计，改造或增补相应设施。6.3 跟踪验证查验小组成员分别负责查验问题的整改跟踪验证，在整改实施的过程中进行现场跟踪和复查，直至整改合格验收后签字确认。开发公司以查验小组成员的签名确认为依据来确认施工单位的整改完结。6.4遗留问题处理6.4.1对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发公司在 天内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发公司在 月内解决。6.4.2 对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业公司以备忘录的形式将问题登记后交给开发公司负责人签收并进行备录。物业公司将以周汇报形式向开发公司提出，直至问题结束为止。6.4.3接管验收遗留问题登记表和备忘录开发公司、物业公司均须归档长期保存，以备后查。7.程序要点7.1承接查验小组7.1.1物业公司接到房产公司承接查验的通知书后,由开发公司和物业公司召开物业承接查验首次协调会，由开发公司和物业公司共同推选（指定）物业承接查验组长、副组长和组员，组成验收小组。7.1.2 物业承接查验小组及职责见表：序号职务岗位职责1组长负责领导、组织、协调、安排本项目物业承接查验工作，解决查验过程中发现问题的整改完善工作。负责安排小组成员的查验培训工作。2副组长在组长的领导下，负责对本项目物业查验中存在的问题进行组织实施整改工作。3副组长在组长的领导下，负责对本项目物业查验中存在的问题进行复查验证工作。4组员按照查验标准负责本物业项目的现场查验工作，负责填写各项现场的查验记录并统计汇总，保证记录的真实性和有效性，负责问题整改后的复查和验证工作。7.2物业资料的查验与移交7.2.1现场查验20日前，开发公司应向物业公司移交规定的物业资料。主要包括：序号分类资料明细1物业产权资料项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑开工许可证；用地红线图。2综合竣工验收资料竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）；分户平面图及管线分布图建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；与政府主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如：高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）。供水合同；供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；通信设施合格证；电梯准用证；其他资料。3施工设计资料地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录。4机电设备资料机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书（要求中文）；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。5客户资料已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等；已够房业主的付款情况或付款方式。 施工单位（厂家）资料施工单位（厂家）售后负责人和维修人员的姓名及联系方式。7.2.2 未能全部移交所列资料的，开发公司应列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。7.2.3仔细清点图纸资料数量，交接双方在图纸资料移交清单签字确认。7.3 房屋土建承接查验7.3.1 套内空间外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、垂直度、防护栏杆垂直杆件间净距、查验方法： 用盒尺检查高度、宽度。7.3.2顶棚是否平整，无空鼓，开裂，脱落，露筋，锈点；顶棚水平度10mm；室内净高20mm （红外线检测仪，钢尺）。板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。查验方法；用盒尺检查房顶，取45个点，进行测量7.3.3墙面是否清洁平整，无空鼓，开裂，爆点，起沙，墙面平整度4mm（用2M靠尺和塞尺检查，每墙面不少于3处）；垂直偏差4mm；（用2M垂直检测尺检查，每墙面不少于3处）。窗框内侧与墙面内侧大小头偏差5mm （用钢尺检查） 7.3.4地面户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝、起沙。地表面平整度误差4mm （用2M靠尺和塞尺检查）7.3.5卫生间、厨房间7.3.5.1排污、通风管道：安装牢固，排污管有蓄水防臭弯头外观平整完好无损无污渍，配件齐全，铸铁管灌水后无渗水漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；，每户洁具留口位置准确，墙体到座便下水管道中心的距离大于35cm，（若过小则有可能无法安装座便器）检查口位置正确，所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。7.3.5.2地漏：过滤蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；地漏位置合理，在地面的最低点，厨房、卫生间地漏统一高出防水保护层10 mm（用钢尺检查）。7.3.5.3地面防水：防水层完好、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏，卫生间门口有挡水条，地面卫生间地面48小时盛水试验，闭水高50mm,24小时无渗漏为合格。各排水管道灌水通球试验，每根管道试验2分钟。7.3.5.4电源插座：应为防潮插座，安装稳固并有防溅措施，室内无裸露电线。7.3.5.5照明灯座：必须是瓷口安全灯座。7.3.5.6有电器接地装置、是否解决等电位问题（等电位联接端子是否真正起作用）7.3.6 烟道烟道无破损，安装有止回阀。混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝、起沙。地表面平整度误差4mm （用2M靠尺和塞尺检查）7.3.7燃气气表有无气表支架，出口铜阀、电池盒及其他附件配置齐全，气表安装牢固，无摇晃，目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤， 7.3.8窗户7.3.8.1外窗框四周处理是否粗糙。7.3.8.2门窗框对角线3mm（用钢尺检查）；门窗框垂直度3mm（用1米垂直检测尺检查）；门窗框水平度3mm（用1米水平尺和塞尺检查）7.3.8.3门窗扇必须安装牢固，推拉扇必须有可靠的防脱落措施，门窗表面干净无污渍，无锈蚀、无划痕、无碰伤。7.3.8.4门窗扇开启灵活，关闭严密，无倒翘、无走扇，五金件安装完整，开启灵活，无刮蹭、异响等问题；7.3.8.6门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不得卷边脱槽，窗框底部滑道是否平滑。7.3.8.7检查纱窗推、拉是否轻便，行走是否平稳；7.3.8.8玻璃无划痕、疵点、裂痕或缺失、气泡，中空玻璃夹层无水气、污渍等。7.3.8.9 窗台：是否完好、无裂缝、浸水，有无预留安装大理石的空间。7.3.8.10 护栏：高度是否符合规范、安全、稳固，阳台栏杆无凹坑和损伤和变形，阳台墙面涂料无色差。 7.3.9 进户门7.3.9.1贴脸与楼顶板阴角线是否平行，是否与墙在一个平面上，直角接合部是否严密。7.3.9.2门面：门面上有无钉眼、气泡或明显色差，无掉漆、划痕、凹坑等变形现象，开启灵活，无刮蹭，不上锁是否会自动关上或打开。7.3.9.3 门框：门框与墙身有无过大缝隙，缝隙是否填实，门与门框有无过大缝隙，门边是否变形，门与框的密封是否严密，密封胶条是否有损坏门框对角线2mm（用钢尺检查）；门窗框垂直度1mm（用1米垂直检测尺检查）， 7.3.9.4门锁：是否牢固，门锁，锁舌与锁鼻是否对位，钥匙转动是否方便，反扣是否正常。7.3.9.5门把：是否牢固，操作灵活； 7.3.9.6门轴：是否平整牢固，转动平稳； 7.3.9.7猫眼、门铃：是否完好，视野清晰，按钮完好，加电有声。7.3.9.8门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙（需要额外考虑地面不平整的误差）7.3.10室内配电箱：7.3.10.1安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关正常，,标签内容许字体清晰，标签粘接牢固，开关符合型号规定，7.3.10.2每个开关均须贴有管控标签，导线与设计相符，布线规范；7.3.10.3目视箱盖无损坏，无污渍，操作开关灵活。7.3.11电源插座7.3.11.1单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面，盖板无损坏，符合安全要求，满足“左零右火”规定，线材色标符合，按线正确，左零右相，相线为红线，零线为兰线，按地线为绿黄双色线，接地接触紧密。7.3.11.2插座面板全部有电，电源插头插入灵活，不卡涩。7.3.11.3所有的灯具开关和灯具均有效，正常照明。7.3.11.4开关插座面板无划痕，安装稳固，无污渍无缺损。7.3.12电线电线的截面面积符合要求。一般电线不低于2.5平方，空调线达到4平方。 7.3.13电表7.3.13.1分户电表标明所对应的房号。7.3.13.2所有的用电部位（设备）均有独立的电表计量，并贴有身份识别标签，抄取计量。7.3.14开关：安装牢固，目视盖板无损坏；开关灵活，开启接触效果良好；7.3.15有线、电话 、接线盒7.3.15.1 面板：单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由住户入住后检查）；7.3.15.2接线盒：单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏，用试电笔检查每处预留线头的电源是否正常，并用绝缘胶布安全缠包线头；7.3.16供水设施7.3.16.1水表：安装位置正确，平整、牢固，无摇晃，便于插卡读表，表内读数运转正常，水表无空走，目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤，接头无漏水。每户水表及管线均贴有身份标签（应列明供应的房号）。水表安装时必须相邻水表预留15cm以上间距便于维修、抄表。7.3.16.2水龙头流水畅通，接头无漏水和滴水。7.3.16.3 给水管：每层管道内应设支架及套管，关卡埋设牢固，关卡与管子接触紧密。给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。管道接头无渗水；管道完好无损，无渗漏水、无锈迹。高层给水管焊接处需做刷漆防腐处理。7.3.17室内供暖设施7.3.17.1 分水器、集水器附近连接处的加热管应加装柔性套管，并高于装饰层150-200mm。当管材排列较密且间距小于lOOmm时应加设柔性套管。7.3.17.2加热管与分水器、集水器的连接处应无渗漏。7.3.17.3墙角、地面应预留热胀伸缩缝。7.3.17.4分水器安装须牢固无松动现象，下方水泥止水台，无变形、开裂。7.3.17.5黄铜或不锈钢专用管件材料外观应完整，无缺口，无变形，无开裂，温控阀、过滤器、排气阀等配件完好。7.3.15.6暖气阀门安装时必须相邻阀门预留20cm以上间距便于维修；阀门距墙面及其他设施间距大于10cm不得影响阀门开关。7.3.18安全功能检查7.3.18.1厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。 7.3.18.2卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口平整光滑，内中用手电查看是否存有建筑垃圾。 7.3.18.3管道燃气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复； 7.3.18.4可视对讲：检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。能否和控制室和门口对话。7.4 楼宇共用部位7.4.1楼梯走道7.4.1.1墙面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差，无污渍。7.4.1.2饰面砖应平整牢固,接缝密合，对缝平直。色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂痕，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，平整，无起沙，楼梯踏步尺寸一致，无污渍无缺损，无打小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整允许偏差小于4mm。)7.4.1.3楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。7.4.1.4楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，每层不少于 个点与土建基础固定连接点，焊疤处理平整光滑，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑，焊渣，毛刺、无污渍等。木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，无污渍，不扎手。7.4.2 电表箱门、弱电箱门、水表箱门门扇开启灵活，电表箱面板开孔位置准确不得影响插卡、合闸。不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，门锁、拉手、插销、小五金等安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活，钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱便于插卡，弱电箱使用通锁，内无垃圾。7.4.3配电箱、柜、盘7.4.3.1盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。7.4.3.2元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，接触严密。（相线为红色、黄色、绿色、零线为兰色，接地线为绿黄双色线）7.4.3.3所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求，移交时一次侧、二次侧图纸、元器件使用说明书齐全准确。7.4.3.5电表箱使用通锁。7.4.3.6 电器回路测试：绝缘测试：导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧；通电测试：漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。7.4.5 暖气片7.4.5.1无掉漆、划伤、凹坑、污渍、变形等现象，辅件齐全，安装稳固无歪斜，固定支架稳定牢靠；管线、连接件不得落地离地，离地面大于10cm。7.4.5.2无 跑、冒、滴、漏现象。7.4.6房屋